China amplia regras para venda de imóveis prontos e reduz dependência do dinheiro dos compradores para financiar obras

Mais de 20 cidades reformulam as regras para a compra de imóveis novos

A China está transferindo uma parcela maior dos custos e riscos da construção de imóveis novos dos compradores para incorporadoras e bancos. Mais de 20 cidades introduziram regras detalhadas para reformar as vendas de imóveis, após uma política nacional publicada em 28 de agosto de 2026. As mudanças adiam o momento em que as incorporadoras podem vender apartamentos ainda em construção, ampliam o controle sobre o dinheiro dos compradores e incentivam as vendas apenas depois da conclusão das obras.

Jingmen, na província de Hubei, adotou uma abordagem rigorosa: em princípio, os empreendimentos imobiliários em terrenos transferidos após 28 de agosto devem vender imóveis prontos. As incorporadoras que optarem por esse modelo precisam pagar inicialmente pelo menos 50% do preço do terreno, mas podem quitar o restante em até dois anos.

Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan e Hangzhou estão entre as cidades que publicaram regras de implementação, segundo o monitoramento da Academia do Índice da China. Nanchang, Mianyang e Luzhou também abriram consultas públicas sobre medidas propostas.

As mudanças enfrentam uma fragilidade central do mercado imobiliário chinês. No modelo de venda na planta, famílias compram apartamentos antes de ficarem prontos, e os pagamentos ajudam a financiar a construção. Quando uma incorporadora fica sem dinheiro, os compradores podem ter de esperar muito por imóveis que já se comprometeram a adquirir.

A nova abordagem combina três mudanças: vendas mais tardias, uma empresa separada responsável por cada empreendimento e um banco líder encarregado de supervisionar o financiamento do projeto. Juntas, elas buscam manter os recursos da obra vinculados aos imóveis que devem financiar.

Os detalhes variam conforme a localidade. Shenzhen limita os depósitos antecipados para empreendimentos de imóveis prontos a 3% do preço de compra; Pequim, a 1%; e Guangzhou, a 5%. Nanjing e Jinhua também transferem para uma etapa posterior os financiamentos imobiliários de novos empreendimentos autorizados a vender na planta: eles só são liberados depois que a conclusão da obra é oficialmente registrada.

O que muda com a política nacional

O Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano e Rural, o Ministério dos Recursos Naturais e a Administração Nacional de Regulação Financeira publicaram em conjunto o Aviso sobre o Aperfeiçoamento do Sistema de Vendas de Imóveis Comerciais. O documento prevê maior proteção dos recursos pagos antecipadamente, menos riscos de atraso na entrega e uma expansão ordenada das vendas de imóveis prontos.

Os empreendimentos que continuarem vendendo na planta terão de atingir uma etapa mais avançada da construção: a estrutura principal de cada edifício deverá estar concluída até o topo. Em termos simples, a estrutura do prédio precisa chegar ao último andar antes que os apartamentos daquele edifício possam ser colocados à venda na planta. O acabamento interno, a instalação de equipamentos e outros trabalhos ainda podem vir depois.

O aviso também prevê uma transição para empreendimentos que obtiveram licenças de planejamento da construção antes de sua entrada em vigor. As condições para a venda na planta e a supervisão dos recursos pagos antecipadamente continuam sujeitas às regras anteriores. As normas locais acrescentam categorias mais detalhadas, conforme a data de transferência do terreno e de obtenção das licenças.

As autoridades também querem que os compradores recebam os certificados de propriedade dos imóveis junto com as chaves. Para isso, é preciso coordenar melhor a aprovação da construção, a administração das vendas e o registro imobiliário, de modo que a entrega física e a documentação da propriedade possam ocorrer ao mesmo tempo.

Implementação com prazos definidos localmente

O dia 28 de agosto é a data de referência das reformas, mas cada cidade a aplica com base em diferentes etapas. Algumas regras dependem da data do anúncio de transferência do terreno; outras, da licença de planejamento, da autorização de venda na planta ou de um novo contrato de empréstimo. Por isso, a documentação de cada empreendimento determina quais exigências se aplicam.

As principais etapas da implementação incluem:

• 28 de agosto de 2026: O pacote nacional de reformas estabelece as diretrizes para regras mais rigorosas de venda na planta e mais vendas de imóveis prontos.
• 15 de outubro: Shenzhen publica suas regras, enquanto Hangzhou divulga medidas experimentais de implementação.
• 27 de outubro: Jinhua publica regras locais, com efeito imediato.
• 29 de outubro: Changsha publica suas medidas de implementação.
• 31 de outubro: Cinco órgãos de Nanjing publicam regras experimentais que abrangem nove áreas e 19 políticas, com efeito imediato.
• 3 de novembro: Pequim vende seu primeiro terreno residencial sob as diretrizes de 28 de agosto, dando prioridade à venda de imóveis prontos.

Os períodos de transição vão além da etapa inicial de implementação. Nanjing permite que certos empreendimentos que já têm o terreno, mas ainda não obtiveram licenças de planejamento, solicitem a aplicação das condições anteriores de venda na planta até o fim de 2027, sujeitas a análise e fiscalização reforçada. Changsha oferece uma possibilidade semelhante até 2027 e estende o prazo até o fim de 2028 para certos projetos de renovação urbana e outros empreendimentos com questões históricas ainda não resolvidas.

Imóveis prontos ainda podem exigir um depósito antecipado

Na venda de imóveis prontos, a transação principal ocorre depois que a propriedade atinge o estágio de conclusão exigido. Ainda assim, várias cidades permitem um pequeno depósito antecipado, depois que a incorporadora obtém uma licença de construção. O depósito reserva a futura compra e exige dos compradores um desembolso inicial menor do que o pagamento integral de uma compra na planta.

Shenzhen permite depósitos de até 3% do preço total do imóvel. Xangai adota o mesmo limite. Pequim limita os depósitos a 1%, enquanto Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu e Changsha geralmente aplicam um limite de 5%. Em Nanjing, o limite geral também é de 5%, e Jinhua estabelece o teto no mesmo percentual.

Para um apartamento que custa 2 milhões de yuans, esses limites correspondem a 20 mil yuans, com 1%; 60 mil yuans, com 3%; e 100 mil yuans, com 5%. Assim, para um imóvel pelo mesmo preço, o depósito permitido em Guangzhou é cinco vezes maior que em Pequim.

Changsha exige que o depósito integral permaneça em uma conta supervisionada até a conclusão e a entrega do imóvel. Nanjing exige que os contratos de depósito especifiquem o valor, o preço de venda, a data de entrega e a responsabilidade pelo descumprimento do acordo. Os depósitos também ficam sob supervisão até que o imóvel cumpra as condições de entrega.

As regras municipais estabelecem etapas finais diferentes antes do início das vendas. Changsha exige o registro oficial da vistoria de conclusão. Jinhua exige o registro imobiliário inicial e o protocolo de um plano de vendas. Em Shenzhen, a venda de imóveis prontos é obrigatória quando essa exigência consta das condições de venda do terreno; nos demais casos, a política incentiva esse modelo para terrenos residenciais transferidos recentemente.

Venda na planta exige mais obras e fiscalização mais rigorosa

Changsha transforma a exigência nacional de conclusão da estrutura até o topo em um critério de construção preciso. As incorporadoras precisam concluir a concretagem da laje superior do edifício e apresentar um registro de aprovação da qualidade estrutural assinado e carimbado por cinco partes: a incorporadora, o responsável pelo levantamento topográfico, o projetista, a empreiteira e o supervisor da construção.

Jinhua também exige que a concretagem da cobertura da estrutura principal esteja concluída e seja aprovada por esses cinco participantes. Cada pedido de autorização para venda na planta deve abranger pelo menos 5 mil metros quadrados e não pode contemplar menos que um edifício inteiro.

Os pagamentos de entrada dos compradores e os recursos dos financiamentos imobiliários devem ser depositados em contas supervisionadas, conforme as novas regras locais. Jinhua exige que a conclusão da obra seja registrada e que os serviços públicos e outras instalações de apoio atendam às condições de entrega antes do fim da supervisão. Changsha também condiciona a liberação dos recursos à conclusão da obra e ao funcionamento de serviços como água, eletricidade e gás.

Empreendimentos mais antigos recebem tratamento diferente. Pequim, Guangzhou e Tianjin permitem que projetos em construção que atendam aos requisitos continuem seguindo as regras anteriores de venda na planta. Quando Shenzhen e Xangai anunciaram suas medidas, o tratamento detalhado dos empreendimentos existentes ainda ficou para análise posterior.

Pagamento por terrenos ganha mais flexibilidade

As incorporadoras que vendem imóveis mais tarde precisam financiar um período maior de construção antes de receber a maior parte do valor da compra. Em resposta, várias cidades permitem mais tempo para o pagamento dos terrenos, reduzindo o volume de dinheiro necessário no início.

Jingmen exige um pagamento inicial de pelo menos 50% do preço do terreno para projetos de imóveis prontos, com o restante a ser pago em até dois anos. Pequim e Hangzhou também permitem que empreendimentos elegíveis quitem o saldo em até dois anos.

Shenzhen fixa em 50% o pagamento inicial para terrenos residenciais transferidos recentemente. Em geral, o saldo vence em até um ano, prazo que pode ser estendido para dois anos em projetos especiais. As incorporadoras precisam pagar o preço integral do terreno antes do registro inicial da propriedade e antes de obter as autorizações de venda na planta da primeira leva de imóveis.

Nanjing exige o pagamento de pelo menos metade do preço do terreno em até 30 dias corridos após a assinatura do contrato de transferência. O saldo pode ser pago em até dois anos, sem juros durante o parcelamento. Jinhua também permite o pagamento inicial de pelo menos 50% e a quitação do saldo em até dois anos, sem juros. Changsha autoriza o pagamento parcelado sem juros e permite que as empresas usem os contratos de transferência do terreno para iniciar mais cedo os procedimentos de licença de construção.

Essas medidas de flexibilização financeira vêm acompanhadas de condições de venda mais rigorosas. A incorporadora ganha mais tempo para pagar pelo terreno, mas assume maior responsabilidade por financiar a construção antes de receber valores substanciais dos compradores.

Uma empresa para cada projeto e um banco líder

As regras de Nanjing explicam como as mudanças relacionadas às empresas e aos bancos devem funcionar. Cada empresa responsável pelo projeto assume responsabilidades legais próprias pela construção, pela qualidade, pela segurança e pela entrega. Antes da entrega, sua controladora ou seus investidores ficam proibidos de desviar recursos de vendas ou de financiamento, retirar capital de forma irregular ou antecipar o pagamento de dividendos.

Um banco líder, também chamado de banco coordenador, passa a ser o principal responsável pela coordenação financeira. Ele pode conceder empréstimos por conta própria ou organizar um grupo de bancos para oferecer crédito ao empreendimento. Nanjing exige que os recursos do projeto, incluindo empréstimos para construção, capital próprio da incorporadora e receitas da venda de imóveis prontos, sejam administrados por meio de contas nesse banco.

Jinhua aplica a gestão unificada das contas pelo banco líder aos projetos que assinarem novos contratos de empréstimo para construção após 28 de agosto. Changsha também exige que os projetos novos concentrem seus recursos em contas específicas no banco líder.

O objetivo é prático: o dinheiro emprestado ou arrecadado para um empreendimento deve continuar disponível para esse mesmo empreendimento. Nanjing também exige que, se uma empresa responsável pelo projeto pedir o encerramento depois da entrega de todos os imóveis, ela indique uma pessoa jurídica responsável pelas garantias de qualidade ou contrate um seguro de qualidade da construção.

O momento da liberação do financiamento imobiliário muda a equação

Nanjing exige que os financiamentos imobiliários concedidos a pessoas físicas para projetos que obtiverem autorização de venda na planta após 28 de agosto de 2026 sejam liberados somente depois que a conclusão da obra for oficialmente registrada. Em seguida, o banco deposita os recursos na conta supervisionada. Os projetos cujas autorizações foram obtidas até a data de corte continuam sujeitos às regras anteriores de concessão de crédito.

Jinhua adota mudança semelhante para projetos recém-autorizados, inclusive para empréstimos pelo sistema de fundo habitacional previdenciário, que oferece financiamento imobiliário com base nas contribuições de empregados e empregadores. Xi'an mantém as regras anteriores para financiamentos imobiliários de pessoas físicas em projetos elegíveis que obtiveram licenças de planejamento antes de 28 de agosto e já tinham recebido alguma autorização para venda na planta.

A liberação mais tardia dos financiamentos imobiliários elimina uma fonte anterior de recursos para a construção. Assim, os empréstimos para o empreendimento precisam cobrir uma parcela maior do período das obras. Nanjing prevê, por isso, prazos de empréstimo compatíveis com o cronograma da construção, com o primeiro pagamento do principal geralmente previsto para depois do registro da conclusão. Os recursos são liberados em etapas e destinados à construção, inclusive a pagamentos de empreiteiras e fornecedores de materiais.

Changsha também adia o primeiro pagamento do principal dos empréstimos para construção até depois do registro da conclusão. Em conjunto, as mudanças transferem a responsabilidade pelo financiamento do período de construção: incorporadoras e bancos assumem uma parcela maior antes da liberação dos financiamentos imobiliários dos compradores.

As garantias bancárias oferecem outra forma de flexibilidade. Wuhan incentiva seu uso para substituir parte dos recursos supervisionados de vendas na planta. Jinhua limita essa substituição, para projetos submetidos às regras anteriores de venda na planta, a 30% dos recursos necessários para a conclusão e a entrega. Uma garantia bancária substitui parte do dinheiro que ficaria sob supervisão pelo compromisso de pagamento de um banco.

Nanjing abre caminho para a venda de imóveis prontos hipotecados

Nanjing permite a venda de imóveis prontos elegíveis mesmo que ainda haja uma hipoteca sobre o terreno ou a construção da incorporadora, desde que ela, o banco que concedeu a hipoteca original e o comprador estejam de acordo. A medida enfrenta um problema de fluxo de caixa: a incorporadora pode precisar do valor da venda para quitar o empréstimo que precisa ser encerrado para concluir a transação do imóvel.

O dinheiro do comprador é depositado em uma conta supervisionada. O órgão responsável pela supervisão usa primeiro os recursos para quitar a hipoteca original; em seguida, a hipoteca sobre o terreno ou a construção é cancelada. O mecanismo estabelece uma sequência controlada para liquidar a dívida e concluir a venda.

Changsha também permite a venda de imóveis hipotecados que atendam aos requisitos, desde que o credor autorize. Os contratos devem informar a existência da hipoteca e fixar um prazo para seu cancelamento. A hipoteca precisa ser cancelada antes que o contrato de venda possa concluir o registro.

Nanjing combina essa abordagem com a análise antecipada de propostas de planejamento durante o processo de venda do terreno. O vencedor da licitação cuja proposta já tenha sido aprovada e permaneça inalterada pode usar a confirmação da transação para solicitar diretamente as aprovações de planejamento pertinentes. Alguns procedimentos, incluindo as regras detalhadas para vendas por etapas e vistorias de conclusão em etapas, ainda dependem de medidas complementares.

O que muda para a oferta de imóveis e os compradores

Pu Zhan, vice-diretor do centro de pesquisa de políticas do Ministério da Habitação, afirma que as vendas de imóveis prontos e as exigências mais rigorosas para vendas na planta podem adiar, no curto prazo, a entrada de novos imóveis no mercado. Em um momento em que as cidades tentam reduzir o estoque de imóveis não vendidos, ele considera que a chegada mais lenta de novas unidades pode melhorar o equilíbrio entre oferta e demanda.

As reformas ocorrem após uma longa queda nas vendas. As 100 maiores incorporadoras da China registraram 207 bilhões de yuans em vendas de imóveis novos em agosto de 2025, uma queda de 17,6% em relação ao ano anterior, durante uma retração de seis meses nas vendas. A redução dos preços e o afrouxamento das regras de compra não haviam conseguido recuperar a demanda de forma ampla.

Mais tarde, a atividade se recuperou de maneira desigual. Durante a recuperação das revendas em março de 2026, Xangai registrou cerca de 22 mil transações de imóveis usados entre 1º e 23 de março, enquanto Nanjing contabilizou 5.789 nas três primeiras semanas do mês. Esses números se referem à compra de imóveis usados; as reformas atuais mudam a forma como as incorporadoras financiam e vendem imóveis novos.

Wu Jing, diretor do centro de pesquisa imobiliária da Universidade Tsinghua, afirma que o modelo de venda na planta incentivava as incorporadoras a priorizar a velocidade de vendas e a escala. Vender imóveis prontos exige maior dependência de capital próprio e de financiamento dos projetos, o que torna mais importante avaliar a viabilidade de investimento de cada terreno.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais de Guangdong, argumenta que permitir que os compradores inspecionem imóveis prontos leva as incorporadoras a dar mais atenção à qualidade, aos serviços imobiliários e às necessidades locais. A venda de terrenos em Pequim em 3 de novembro mostra que o planejamento também está mudando junto com as regras de venda: o terreno permite um projeto com plataforma elevada, para aproveitar os espaços acima e abaixo do solo.

Para as famílias, a mudança mais imediata é a maior possibilidade de avaliar o edifício pronto antes de fazer a compra principal. Para as incorporadoras, o sucesso depende mais da obtenção de financiamento para a construção, do controle de custos e da entrega de imóveis que agradem aos compradores.

Pontos principais

• Mais de 20 cidades publicaram regras para reformar as vendas de imóveis após o pacote nacional de 28 de agosto.
• Novos projetos de venda na planta precisam concluir a estrutura até o topo e ficam sujeitos a uma supervisão mais rigorosa do dinheiro dos compradores.
• Os limites dos depósitos antecipados variam: 1% em Pequim, 3% em Shenzhen e Xangai e, em geral, 5% em várias outras cidades.
• Várias cidades permitem que as incorporadoras paguem inicialmente pelo menos metade do preço do terreno e quitem o saldo em até dois anos.
• Nanjing e Jinhua adiam a liberação dos financiamentos imobiliários para novos projetos autorizados a vender na planta até que a conclusão da obra seja oficialmente registrada.
• Empresas separadas para cada projeto e bancos líderes devem manter os recursos destinados ao empreendimento vinculados à construção e à entrega.
• Regras de transição permitem que alguns projetos mais antigos continuem seguindo as condições anteriores de venda na planta até 2027 ou, para certos projetos em Changsha, até 2028.