Mercado de imóveis usados da China dá sinais de recuperação, com disparada nas vendas de março nas grandes cidades

Shanghai lidera recuperação disseminada no mercado de revenda

O combalido mercado imobiliário da China está dando sinais inesperados de vida nesta primavera, com disparada nas transações de imóveis usados nas principais regiões metropolitanas e expectativas de que a prolongada retração possa estar chegando ao fundo do poço. Shanghai, centro financeiro do país e sua maior cidade em termos de economia, registrou cerca de 22.000 vendas de imóveis usados entre 1º e 23 de março, alta expressiva de 170% em relação ao mesmo período de fevereiro, segundo dados do veículo financeiro local Cailian. Nesse ritmo, a cidade deve superar 30.000 transações no mês, o que representaria o maior volume em três anos e ultrapassaria um patamar psicológico que analistas consideram indicativo de uma vitalidade genuína do mercado, e não de uma flutuação sazonal.

O impulso vai muito além da cidade mais cosmopolita da China. Em Nanjing, capital da província de Jiangsu e importante centro econômico regional, dados oficiais mostram que 5.789 imóveis usados foram vendidos nas três primeiras semanas de março, alta de 54% em relação ao mesmo período do ano anterior. Uma análise da Huatai Securities indica que, nas 26 cidades acompanhadas pela corretora em todo o país, as transações de imóveis usados cresceram 22% em termos anuais após o feriado do Ano-Novo Chinês, em meados de fevereiro. Essa alta disseminada sugere que a recuperação não está restrita a um único mercado, mas reflete uma mudança fundamental no sentimento dos compradores chineses, que passaram três anos à espera, paralisados por preocupações com a queda dos preços, a inadimplência de incorporadoras e a incerteza econômica.

Grandes cidades mostram impulso sincronizado

A retomada ganhou força simultaneamente nas quatro principais cidades da China, conhecidas como mercados de primeira linha, que normalmente ditam o tom das tendências imobiliárias nacionais e servem de termômetro para a economia em geral. Em Beijing, capital política do país, as vendas online de imóveis usados superaram 5.700 unidades na primeira quinzena de março. Já Guangzhou, polo comercial do sul da China, registrou mais de 500 transações de imóveis usados em um único fim de semana, o maior volume em um mês. Shenzhen, potência tecnológica e industrial vizinha de Hong Kong, mostrou vigor especial: as vendas de imóveis usados nas imobiliárias da Leyoujia dispararam 132% na primeira semana de março em relação à semana anterior, chegando a níveis não vistos desde o fim de março do ano passado.

Corretores relatam uma mudança fundamental no comportamento dos compradores, que vai além dos números brutos de transações. Ye Wei, diretor da filial do distrito de Shekou North da Centaline Property em Shenzhen, descreveu a mudança de atitude dos clientes.

Muitos clientes estão entrando em contato para agendar visitas, e nossos corretores estão todos na rua mostrando imóveis. Antes, os compradores não tinham pressa de fazer ofertas depois das visitas, mas, recentemente, os negócios estão sendo fechados em poucos dias, pois o interesse pela compra se fortaleceu visivelmente.

Essa aceleração entre a primeira visita e a compra final indica que a confiança está voltando após anos de hesitação, motivada por preocupações com a queda dos preços e a insolvência de incorporadoras. O número de visitas a imóveis em Shenzhen também chegou ao maior nível desde meados de outubro de 2024, sugerindo que o interesse dos compradores está se convertendo em participação ativa no mercado, e não ficando na mera curiosidade.

Mudança de política sinaliza determinação do governo

Por trás dos dados de transações, há uma evolução significativa no discurso oficial, iniciada com um raro artigo publicado no dia de Ano-Novo na Qiushi, revista teórica oficial do Partido Comunista, que costuma divulgar as diretrizes políticas da cúpula da liderança. O texto defendeu medidas mais fortes e precisas para estabilizar as expectativas em relação ao mercado imobiliário, marcando o que Ting Lu, economista-chefe para a China da Nomura, descreveu como a avaliação mais abrangente do mercado imobiliário chinês publicada pela Qiushi desde o início do colapso do setor, em meados de 2021.

"Esta é a avaliação mais abrangente do mercado imobiliário chinês publicada pela Qiushi desde o colapso do setor, em meados de 2021", observou Lu em um relatório de análise, acrescentando que "sua importância não deve ser subestimada", pois comentários públicos em revistas desse tipo muitas vezes sinalizam debates internos sobre políticas antes do anúncio de decisões formais.

O artigo foi publicado estrategicamente antes da reunião parlamentar anual da China, em março, conhecida como Duas Sessões, quando os principais líderes se reúnem para definir metas de política e divulgar o plano quinquenal de desenvolvimento. Ao contrário do discurso oficial anterior, que caracterizava a retração apenas como um período de ajuste, o texto da Qiushi pediu explicitamente que os formuladores de políticas encurtassem ao máximo esse período. Também rejeitou a ideia de que o setor imobiliário tenha se tornado economicamente irrelevante, alertando que ele continua sendo crucial para a economia em geral e que as autoridades devem se preparar para possíveis falências entre incorporadoras altamente endividadas que ainda enfrentam dificuldades. Essa mudança de tom sugere que Beijing reconhece que não pode permitir que o setor imobiliário continue em queda indefinidamente, sobretudo porque o crescimento impulsionado pelas exportações enfrenta tensões comerciais crescentes e o governo busca fazer a transição para um modelo baseado no consumo.

Programas locais inovadores impulsionam cidades de segunda linha

Embora as cidades de primeira linha dominem as manchetes, mercados de segunda linha estão implementando soluções criativas de política pública para estimular a demanda e lidar com o excesso de estoque que afeta o mercado há anos. Em Ningbo, importante cidade portuária da província de Zhejiang com mais de oito milhões de habitantes, as vendas de imóveis usados superaram 5.400 unidades até 26 de março, e o volume diário de transações nos dias úteis vem ultrapassando 300 de forma consistente desde meados do mês. Isso representa um salto de 132% em relação ao total de fevereiro e deixa a cidade perto de superar o patamar de 6.000 unidades no mês, bem acima das 5.000 que corretores locais consideram essenciais para a saúde e a liquidez do mercado.

O catalisador é o inovador programa Troque o Antigo pelo Novo de Ningbo, lançado em sua terceira fase no fim de fevereiro, após duas etapas na segunda metade do ano passado. Pela iniciativa, o governo municipal compra imóveis usados construídos antes de 2010 por preços determinados pela média das avaliações independentes feitas por três instituições terceirizadas, oferecendo aos proprietários liquidez imediata para melhorar suas condições de moradia sem precisar esperar por compradores individuais. Os participantes recebem um voucher de substituição equivalente a 5% do valor avaliado do imóvel, que pode ser usado na compra de uma casa nova, funcionando, na prática, como um subsídio para a troca. Até 23 de março, o site do programa havia acumulado mais de 170.000 visitas e recebido 7.801 solicitações de troca de imóveis antigos, impulsionando a compra de 1.687 imóveis de padrão superior. O governo pretende reformar os imóveis adquiridos para destiná-los à locação pública ou a moradias temporárias para pessoas deslocadas e jovens profissionais, enfrentando ao mesmo tempo o excesso de estoque e a necessidade de habitação acessível, além de injetar liquidez na cadeia de trocas.

Mercado dividido: imóveis de luxo avançam, segmento acessível fica para trás

Nem todos os segmentos do mercado imobiliário estão se recuperando por igual, criando um cenário dividido que favorece os mais ricos, enquanto deixa compradores de primeira viagem e o segmento acessível em dificuldades. Analistas descrevem a atual retomada como desigual, com empreendimentos de luxo superando amplamente aqueles voltados a compradores atentos ao orçamento. Na Nova Área de Pudong, em Shanghai, o empreendimento Expo Tianyue, da Poly Development and Holdings Group, registrou vendas superiores a CNY290 milhões (USD40 milhões) na primeira semana de março. A equipe de vendas informou que estava basicamente vendendo um apartamento grande, avaliado em cerca de CNY50 milhões (USD6,9 milhões), por dia a compradores com patrimônio considerável.

Em contrapartida, empreendimentos voltados a necessidades básicas e a compradores de primeira viagem continuam enfrentando demanda fraca. No distrito de Bao'an, em Shenzhen, o projeto Junyue Mingdu ainda oferecia promoções agressivas no fim de fevereiro, reduzindo os preços em CNY800.000 a CNY1,1 milhão (USD110.000 a USD150.000) para apartamentos de 89 metros quadrados, a fim de atrair compradores. O excesso de oferta de imóveis novos e acessíveis nos subúrbios de Shenzhen antes do Ano-Novo Chinês, combinado com a forte concorrência do mercado de revenda, em que os vendedores têm mais flexibilidade para dar descontos, obrigou incorporadoras desses empreendimentos a reduzir preços para impulsionar as vendas.

Os dados de transações nas cidades mostram que imóveis voltados a compradores que buscam melhorar de padrão nas regiões centrais estão liderando a recuperação do mercado imobiliário", explicou Zhang Bo, presidente do Instituto de Pesquisa 58 Anjuke. "Essa retomada desigual reflete uma melhor adequação entre a nova oferta e a demanda real: compradores de maior renda, com finanças estáveis e imóveis próprios, estão voltando ao mercado, enquanto compradores de primeira viagem mais sensíveis aos preços continuam cautelosos diante das perspectivas de emprego e renda futura.

Crise de endividamento das incorporadoras ameaça o otimismo

Apesar dos dados animadores de revenda, persistem riscos significativos no setor de incorporadoras, que podem comprometer a recuperação incipiente e limitar a sustentabilidade da atual alta. A pressão financeira continua evidente em todo o setor: o saldo devedor de empréstimos das incorporadoras imobiliárias chinesas caiu no terceiro trimestre do ano passado pela primeira vez em mais de uma década, indicando que os bancos estão reduzindo sua exposição ao setor. A Vanke, que já foi uma das maiores e mais respeitadas incorporadoras do país e era considerada um exemplo de prudência financeira, por pouco não deixou de pagar um título onshore de 2 bilhões de yuans (USD283 milhões) nas últimas semanas. A empresa só conseguiu uma prorrogação após longas negociações, que evidenciaram sua dificuldade para cumprir as obrigações em meio a mercados de crédito paralisados.

O estoque de imóveis inacabados é outro fator que pesa sobre a confiança e que precisa ser enfrentado por meio de políticas para que ela seja plenamente restabelecida. Há muito tempo, as incorporadoras chinesas vendem apartamentos antes da conclusão por meio de sistemas de pré-venda, deixando os compradores com financiamentos de imóveis ainda inacabados. Sem recursos provenientes de novas vendas ou acesso a crédito novo, as incorporadoras têm enfrentado dificuldades para concluir as obras, gerando uma crise de confiança entre potenciais compradores, que temem adquirir unidades novas que talvez nunca sejam entregues. Com base no artigo da Qiushi, espera-se que o governo implemente medidas mais inovadoras e direcionadas, escreveu Michelle Kwok, chefe de pesquisa imobiliária da Ásia e de ações de Hong Kong do HSBC. As políticas de maior impacto provavelmente serão aquelas que reduzam de forma significativa o peso financeiro sobre os compradores de imóveis. Em nossa avaliação, dar mais atenção à aquisição do excesso de estoque será uma medida fundamental para resolver os gargalos. Larry Hu, economista-chefe para a China da Macquarie, prevê que as conclusões de obras residenciais cairão 12% neste ano, após uma queda de 17% no ano passado, o que sugere que a oferta continua frágil, mesmo com sinais de estabilização da demanda.

Principais pontos

• As vendas de imóveis usados em Shanghai chegaram a cerca de 22.000 unidades nos primeiros 23 dias de março, alta de 170% em relação a fevereiro. A expectativa é que as transações no mês superem 30.000 unidades pela primeira vez em três anos.
• Nas 26 principais cidades acompanhadas pela Huatai Securities, as transações de imóveis usados cresceram 22% em termos anuais após o feriado do Ano-Novo Chinês; nas cidades de primeira linha, a alta conjunta foi de 20%.
• A revista Qiushi, do Partido Comunista, publicou em janeiro um raro artigo que pediu medidas mais fortes e precisas para estabilizar o mercado, rejeitou a visão de que o setor imobiliário deixou de ser economicamente importante e pediu aos líderes que encurtem o período de ajuste.
• O inovador programa Troque o Antigo pelo Novo de Ningbo, que compra imóveis construídos antes de 2010 para ajudar os moradores a melhorar de moradia, impulsionou mais de 5.400 vendas de imóveis usados em março e recebeu quase 8.000 pedidos de troca de imóveis.
• A recuperação é desigual: imóveis de luxo vendem rapidamente, enquanto novos empreendimentos acessíveis ainda precisam oferecer grandes descontos para atrair compradores, refletindo diferenças na confiança financeira entre grupos de renda distintos.
• O endividamento das incorporadoras continua sendo uma vulnerabilidade crítica. Grandes empresas como a Vanke enfrentam dificuldades para cumprir suas obrigações, o saldo de empréstimos do setor caiu pela primeira vez em mais de uma década e milhões de imóveis permanecem inacabados no país.