Hanói exige planos de demolição em 12 projetos da Muong Thanh enquanto moradores aguardam decisões sobre moradia

Quase 25 mil apartamentos construídos, ante 6.759 aprovados

Hanói aprovou um mecanismo especial para tratar de violações de construção e uso do solo em 12 projetos ligados ao Grupo Muong Thanh. Os empreendedores deverão preparar planos seguros de demolição no prazo de 30 dias após a entrada em vigor de uma ordem de demolição, e as autoridades locais poderão fazer cumprir a medida às custas dos responsáveis.

O Conselho Popular de Hanói aprovou a resolução em 28 de outubro de 2026. Dados da cidade mostram que os projetos somam 24.943 apartamentos, ante 6.759 aprovados em documentos de planejamento ou alvarás de construção, um excedente de 18.184 unidades. O total efetivo é cerca de 3,69 vezes o número aprovado.

O primeiro sinal concreto de como a política poderá afetar os moradores surgiu em uma reunião realizada em 5 de novembro no bairro de Dinh Cong. Uma análise inicial identificou 246 apartamentos, com áreas de 43 a 74 metros quadrados, cujos ocupantes deverão sair de quatro edifícios em Kim Van-Kim Lu.

Hanói avaliará edifícios e áreas específicas separadamente. Alguns poderão permanecer após inspeções de segurança, melhorias na infraestrutura e outras medidas corretivas. Outros poderão ser demolidos, ou ter espaços originalmente destinados a lojas, instalações técnicas, creches ou atividades comunitárias restaurados para os usos previstos.

Os empreendedores deverão custear indenizações, realocação, demolição e reparos. A cidade também adotou o princípio de que compradores que agiram de boa-fé e não foram responsáveis pelas irregularidades não devem arcar com as perdas decorrentes. Para os moradores, o resultado prático dependerá de decisões detalhadas sobre seus apartamentos, indenizações e moradias substitutas.

Quais empreendimentos estão incluídos?

A resolução abrange empresas associadas a Le Thanh Than por representação legal, gestão, propriedade, participação no capital ou cooperação em investimentos. Hanói pretende elaborar 12 planos de correção, um para cada item da lista de projetos, em vez de impor uma solução idêntica a todos os empreendimentos.

A lista inclui Bemes, também conhecido como CT6 Kien Hung; Dai Thanh; CT5 Tan Trieu; Xa La; o projeto habitacional combinado CT11 e CT12 em Kim Van-Kim Lu; VP3, VP5 e VP6; e HH1, HH2, HH3 e HH4 em Linh Dam. Um item da lista pode incluir vários edifícios, o que explica por que o número de torres individuais supera 12.

A decisão dá sequência às medidas corretivas propostas anteriormente para os mesmos 18.184 apartamentos excedentes. O processo passou da elaboração de um mecanismo para toda a cidade à análise de quais estruturas podem permanecer, quais espaços devem voltar a ter outro uso e quais famílias precisam de indenização ou realocação.

O vice-presidente permanente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, disse ao conselho que as irregularidades eram extensas e se prolongavam havia anos. Segundo ele, os procedimentos legais ordinários não seriam suficientes para resolver a situação e, ao mesmo tempo, proteger os moradores e manter a ordem pública.

O que permite que um edifício permaneça?

O mecanismo de Hanói divide as estruturas em duas categorias: as que podem permanecer sob determinadas condições e as que devem ser demolidas. Avaliações técnicas e decisões da cidade determinarão o tratamento de cada edifício, componente ou área.

Para que torres ocupadas permaneçam, elas devem atender aos requisitos de resistência estrutural, prevenção e combate a incêndios, resgate e segurança dos edifícios vizinhos. Resistência estrutural significa que as fundações, colunas e demais elementos de sustentação podem suportar com segurança as cargas do edifício.

Os sistemas de água, eletricidade e estacionamento, assim como escolas e instalações comunitárias, também devem atender aos requisitos ou contar com um plano de melhorias viável e aprovado. As torres devem respeitar as normas de distância entre edifícios, os limites das vias, as áreas de segurança do transporte e as faixas de proteção da infraestrutura.

Um edifício com deficiência de infraestrutura ainda poderá ser considerado para permanência se atender às demais condições e as autoridades aprovarem uma solução viável. Estruturas com capacidade de carga insuficiente, problemas de segurança contra incêndio que não possam ser corrigidos ou violações de limites obrigatórios serão incluídas na categoria de demolição.

Os edifícios baixos autorizados a permanecer deverão passar por reformas aprovadas. Instalações essenciais, como creches e escolas, também terão de ser melhoradas para atender aos requisitos de funcionamento e às necessidades locais.

Por que moradores podem sair de edifícios que permanecerão

Mesmo que uma torre seja autorizada a permanecer, alguns apartamentos nela poderão ter de ser desocupados. Hanói exige a desocupação de espaços residenciais criados em áreas destinadas a outras funções, incluindo embasamentos, pavimentos técnicos e instalações comunitárias.

O embasamento é a parte mais larga na base de uma torre, muitas vezes projetada para lojas, serviços ou instalações de uso compartilhado. Transformar esse espaço em apartamentos aumenta o número de famílias e elimina instalações previstas para atendê-las. Pela resolução, as áreas desocupadas deverão voltar ao uso aprovado ou ser adaptadas para instalações públicas, conforme decisão da cidade.

O presidente do bairro de Dinh Cong, Nguyen Tuan Anh, disse que a análise de CT11, CT12A, CT12B e CT12C identificou uso indevido de espaços no térreo e conversões entre o segundo e o quarto pavimentos. Áreas destinadas a serviços comerciais, creches e atividades comunitárias foram transformadas em apartamentos. O empreendedor também alterou a distribuição aprovada das áreas dos apartamentos a partir do quarto pavimento.

A lista inicial inclui 246 apartamentos cujos moradores deverão ser realocados. As autoridades do bairro planejam divulgar a lista e o cronograma de execução, continuar as inspeções e definir os usos futuros dos espaços desocupados. No HH Linh Dam, os apartamentos e pavimentos que precisarão ser desocupados ainda não foram identificados na análise do projeto.

Nguyen Tuan Anh, presidente do bairro, descreveu a abordagem das autoridades na reunião de 5 de novembro:

A posição da cidade e do bairro é tratar as violações com rigor, garantindo, na medida do possível, os direitos e a proteção social dos moradores afetados,

Pavimentos extras e espaços convertidos aumentaram a densidade

As conclusões das inspeções no HH Linh Dam mostram o quanto a construção se afastou dos projetos aprovados. O empreendimento tinha autorização para chegar a 27 pavimentos, mas o HH4 chegou a 36, enquanto HH1, HH2 e HH3 chegaram a 41. O excedente varia de nove a 14 pavimentos.

O HH Linh Dam começou a funcionar em 2015 e tem cerca de 10 mil apartamentos, com população estimada em 40 mil pessoas. Seu porte torna especialmente difíceis as decisões sobre demolição, reparos e realocação, pois os moradores compartilham elevadores, sistemas de eletricidade, água e proteção contra incêndios.

Nas proximidades, o VP6 passou dos 25 pavimentos aprovados para 37, enquanto o número de apartamentos aumentou de 138 para 840, cerca de 6,1 vezes o total previsto. O VP3 chegou a 32 pavimentos, em vez de 29, e passou de 192 para 451 apartamentos. O VP5 chegou a 33 pavimentos, quatro a mais que o aprovado, e aumentou de 216 para 805 apartamentos.

No CT6 Kien Hung, a análise do bairro contabilizou 1.584 apartamentos, ante 231 previstos; o projeto também foi listado como tendo 1.602 apartamentos. As autoridades identificaram três torres em vez de duas, 32 pavimentos em vez de 31 e um subsolo em vez de dois. Também registraram a substituição de uma área hoteleira prevista por moradias.

O embasamento do CT6 passou de 5.586 para 6.071 metros quadrados. A área de moradias baixas aumentou de 15 casas de três pavimentos cada para 38 casas de cinco pavimentos cada. No Dai Thanh, torres aprovadas para 29 pavimentos chegaram a 31, com um nível adicional de cobertura vendido aos moradores.

Problemas de segurança já afetam o dia a dia

Os moradores já enfrentaram falhas que mostram que as avaliações de segurança vão além de uma formalidade burocrática. Um incêndio no 36º pavimento do CT12A, em Kim Van-Kim Lu, no fim de dezembro de 2024, paralisou os quatro elevadores que atendem do 25º ao 45º pavimento. Menos de meio mês depois, moradores relataram outras duas falhas nos elevadores.

No CT8A Dai Thanh, no início de 2025, cerca de 20 pessoas ficaram presas por aproximadamente 45 minutos no elevador de carga PL5. Xa La registrou incêndios nos edifícios CT5B e CT4A em setembro e outubro de 2015. O incêndio no subsolo do CT4A obrigou centenas de pessoas a evacuar o local.

Tran Hoa, morador do HH Linh Dam desde 2015, contou que precisou subir 30 andares a pé com crianças pequenas quando os elevadores paravam. Nguyen Hung, que mora no CT12A, pediu que as autoridades emitam comunicados oficiais com rapidez para que as famílias que terão de se mudar possam organizar o trabalho e a vida familiar.

O arquiteto Tran Tuan Anh, da Associação de Planejamento e Desenvolvimento Urbano do Vietnã, disse que as avaliações devem examinar a qualidade real dos edifícios, além dos registros legais. Ele apontou elevadores, bombas de água, sistemas elétricos, alarmes, equipamentos automáticos de combate a incêndios e escadas de emergência como instalações essenciais para a segurança cotidiana e a resposta a emergências.

Bui Trung Dung, ex-diretor da Agência de Gestão de Atividades de Construção, sugeriu avaliar se alguns pavimentos poderiam se tornar áreas de refúgio de emergência ou espaços comunitários, caso as condições técnicas permitam. A proposta reduziria a densidade residencial e buscaria manter mais famílias nos bairros onde já vivem.

Quem deve organizar e pagar pela demolição?

Presidentes de bairros e comunas emitirão ordens de demolição e supervisionarão sua execução. No prazo de 30 dias após a entrada em vigor de uma ordem, o empreendedor deverá contratar consultores, providenciar os recursos e divulgar os planos de realocação e demolição.

Os empreendedores também deverão organizar as verificações e aprovações de projeto necessárias, os métodos de construção, a supervisão e os procedimentos de aceitação. A demolição deverá proteger as pessoas, seus pertences, os edifícios vizinhos e o meio ambiente. Moradores e seus bens deverão deixar a área afetada antes do início das obras.

As autoridades locais poderão executar a demolição caso os empreendedores não cumpram as determinações, e estes serão responsáveis por todos os custos. Se a remoção total ou parcial de uma estrutura for insegura ou tecnicamente inviável, as autoridades locais deverão coordenar uma avaliação e apresentar uma alternativa à cidade para decisão.

Os empreendedores deverão pagar indenizações, assistência, realocação, melhorias na infraestrutura e restauração dos usos previstos para os espaços. Também deverão quitar obrigações relacionadas ao uso do solo e devolver os ganhos obtidos com construções ilegais. O pagamento de indenizações e a assistência ao reassentamento terão prioridade sobre a cobrança desses ganhos e das obrigações relativas ao uso do solo.

Hanói poderá recorrer a recursos que garantam o cumprimento das obrigações do empreendedor ou determinar medidas contra seus bens quando as responsabilidades não forem cumpridas. A previsão é que recursos públicos não cubram custos que cabem aos empreendedores, salvo exceções exigidas por lei.

Opções de moradia substituta e indenização

O plano de execução de Hanói indica Thanh Ha A, Thanh Ha B e My Hung como locais importantes para realocação e moradias de reassentamento. Entre as soluções propostas estão transferir moradores para habitações sociais ou comerciais em Thanh Ha, ou organizar o pagamento de indenizações para que as famílias encontrem outra moradia.

Para projetos que já são alvo de processos criminais, o plano prevê que os empreendedores negociem a compra dos apartamentos afetados depois que as autoridades definirem os valores de indenização com base nos preços de mercado. Também se espera que os empreendedores negociem ajuda para o pagamento de aluguel enquanto os moradores aguardam as moradias substitutas.

A apresentação ao conselho mencionou o pagamento de indenizações em até 90 dias para moradores obrigados a se mudar. As decisões e notificações para cada família precisarão especificar o cronograma de pagamento aplicável. Famílias elegíveis poderão ter prioridade para comprar ou aderir a um contrato de arrendamento com opção de compra de moradia social, sem sorteio. Esse tipo de contrato permite que os ocupantes paguem gradualmente para adquirir o imóvel.

O plano de execução anterior previa acesso mais amplo a moradias substitutas, sem sorteio ou análise de elegibilidade, enquanto a apresentação ao conselho e descrições posteriores da política vinculam a prioridade para moradia social aos critérios previstos na legislação habitacional. Por isso, as decisões individuais de realocação serão importantes para as famílias avaliarem suas opções.

Os moradores poderão permanecer temporariamente até que as autoridades emitam notificações formais sobre demolição ou mudança de uso. Pessoas cuja única fonte de renda venha de atividades comerciais em áreas de embasamento que serão convertidas também poderão receber assistência para estabilizar seus meios de subsistência.

Do Duc Nam, morador do HH Linh Dam, questionou se Thanh Ha terá moradias suficientes para as famílias afetadas e se a indenização permitirá comprar um apartamento equivalente aos preços atuais. Outro morador, Trieu Quang Xuan, destacou a possível perturbação para crianças que já frequentam escolas locais.

Documentos de propriedade ainda dependem de medidas corretivas

Alguns apartamentos no VP3, VP5, CT6 Kien Hung e CT5 Tan Trieu receberam certificados que registram direitos de uso do solo e propriedade dos imóveis. VP6 e HH1 a HH4 ainda não receberam esses documentos.

Pelo mecanismo de Hanói, os apartamentos elegíveis autorizados a permanecer poderão obter certificados após o cumprimento das obrigações financeiras e das medidas corretivas exigidas. Os moradores que permanecerem em suas casas poderão manter seus contratos sem pagar pelos custos de reparação dos empreendedores.

O consultor econômico Phan Chanh Duong defendeu separar a proteção dos compradores de boa-fé da resolução das violações dos empreendedores, inclusive buscando formas de emitir documentos de propriedade mais rapidamente. O mecanismo aprovado em Hanói ainda exige o cumprimento das obrigações e medidas corretivas pertinentes.

Aqua City, em Dong Nai, oferece um exemplo para comparação sobre atrasos na documentação. Mais de 1.100 casas e vilas haviam sido entregues até abril de 2026, e os primeiros moradores receberam certificados de propriedade em 23 de julho. Um plano anunciado em abril previa cerca de 752 certificados ao longo de 2026 nos loteamentos Sun Harbor 2 e EverGreen 1.

Hoang Ha, advogado da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, defendeu que as indenizações se baseiem nos contratos, na legislação aplicável e em perdas comprováveis. Ele também pediu que sejam investigados os órgãos responsáveis pelas inspeções e pela fiscalização quando as violações surgiram. O deputado da Assembleia Nacional Trinh Xuan An propôs reforçar as proteções na legislação habitacional e criar garantias financeiras para respaldar as obrigações de indenização, inclusive em caso de insolvência do empreendedor.

Cronograma e trabalho ainda necessário

O plano anterior de Hanói previa apresentar a resolução especial até 30 de setembro de 2026. O processo documentado de aprovação, porém, ocorreu ao longo de outubro, seguido de reuniões e inspeções locais. As principais etapas e metas são:

• 22 de outubro de 2026: O Departamento de Justiça avaliou a minuta por meio do Relatório nº 547/BC-STP.
• 23 de outubro: A direção da cidade concordou com a orientação da política.
• 25 de outubro: O Comitê Popular apresentou a Proposta nº 428/TTr-UBND.
• 28 de outubro: O Conselho Popular aprovou a resolução.
• 30 de outubro: Prazo do Departamento de Construção para as análises locais dos apartamentos.
• 5 de novembro: O bairro de Dinh Cong discutiu a lista inicial de 246 apartamentos cujos moradores deverão ser realocados.
• Outubro e novembro de 2026: Estavam previstas inspeções e classificação.
• 2027: A cidade prevê concluir a realocação.
• 2027 a 2028: Está prevista a demolição das estruturas designadas, com conclusão prevista pela cidade para 2028.

A ausência de documentos continua sendo um obstáculo prático. A conselheira Can Thi Viet Ha pediu soluções para casos em que faltam documentos de uso do solo, plantas que mostrem a construção concluída e contratos. Duong Duc Tuan disse que as autoridades avaliarão as condições atuais, buscarão os arquivos originais e esclarecerão as responsabilidades dos empreendedores e órgãos públicos por guardá-los e fornecê-los.

O Departamento de Construção liderará as análises de violações relacionadas à construção e ao planejamento. O Departamento de Agricultura e Meio Ambiente examinará questões relativas ao uso do solo, certificados e obrigações relacionadas, enquanto o Departamento de Finanças avaliará os procedimentos de investimento e as responsabilidades financeiras.

O arquiteto Luu Quang Huy, diretor do Instituto de Planejamento da Construção de Hanói, disse que as soluções específicas devem levar em conta os meios de subsistência e a escolarização nos locais de reassentamento. Na reunião de Dinh Cong, a representante dos moradores Tran Lan Phuong pediu uma avaliação cuidadosa e consultas, enquanto Uong Van Cuong, chefe do conselho de administração do CT12C, afirmou que muitos moradores queriam permanecer e esperavam condições justas caso a mudança se tornasse inevitável.

Principais pontos

• Hanói aprovou o mecanismo especial em 28 de outubro de 2026, abrangendo 12 projetos ligados à Muong Thanh.
• Os projetos somam 24.943 apartamentos, ante 6.759 aprovados, um excedente de 18.184.
• Edifícios e áreas individuais serão avaliados para permanência condicional, demolição ou restauração do uso previsto.
• Uma análise inicial no bairro de Dinh Cong identificou 246 apartamentos cujos moradores deverão ser realocados.
• Os empreendedores deverão custear indenizações, realocação, demolição e medidas corretivas, e as autoridades poderão intervir caso eles não cumpram as determinações.
• Hanói prevê concluir a realocação em 2027 e as demolições em 2028.