Cidade de Ho Chi Minh aprova projeto habitacional de 191,61 hectares com quase 30 mil moradias sociais

Um novo bairro com moradias, escolas e serviços em Ba Diem

A cidade de Ho Chi Minh aprovou um empreendimento habitacional na comuna de Ba Diem com cerca de 37.620 moradias, incluindo 29.964 unidades de habitação social, e investimento preliminar superior a 64,053 trilhões de dongues. A Decisão nº 6749/QD-UBND, de 12 de outubro de 2026, designa a Delta Joint Stock Company para desenvolver o terreno de 191,61 hectares no antigo distrito de Hoc Mon. A conclusão de todo o projeto está prevista para o fim de 2030.

O Departamento de Construção da cidade prevê que as obras comecem em dezembro de 2026 e tem como meta concluir a parte de habitação social em 2028. O empreendimento combina apartamentos com escolas, hospital, lojas, parques, vias e outros serviços, formando um bairro urbano planejado, e não apenas um conjunto de torres residenciais.

Os números do planejamento detalhado estimam uma população de 67.645 pessoas; estimativas anteriores apontavam 67.465. Qualquer um dos números significa que o projeto deverá atender mais de 67 mil moradores, tornando a oferta de serviços públicos uma parte central do desafio de construção.

Ba Diem pode representar uma parcela expressiva da oferta planejada de moradias acessíveis da cidade. Suas 26.004 unidades de habitação social e 3.960 unidades de aluguel social somam cerca de 16,5% da meta da cidade de Ho Chi Minh de 181.257 moradias sociais e para aluguel entre 2026 e 2030. A comparação considera moradias planejadas nos dois casos, cuja entrega depende das obras e das aprovações necessárias.

Como as 37.620 moradias estão divididas

O plano habitacional divide o empreendimento em três categorias: 7.656 moradias comerciais, 26.004 moradias sociais e 3.960 moradias sociais destinadas a aluguel. Somadas, as duas categorias de habitação social representam quase quatro quintos do total planejado.

A habitação social é desenvolvida segundo regras voltadas a famílias elegíveis, com preços ou aluguéis regulamentados. As moradias comerciais seguem outro modelo de venda. Portanto, quem busca uma moradia social precisará cumprir os critérios de elegibilidade aplicáveis, e não simplesmente escolher um apartamento e pagar um sinal.

A Delta deverá cumprir as condições legais que regem vendas, aluguéis e contratos de arrendamento com opção de compra. Nesse modelo, a família pode fazer pagamentos segundo um contrato que pode levar à aquisição do imóvel; no aluguel comum, há moradia sem transferência da propriedade.

O plano corporativo anterior para Ba Diem era um pouco diferente. Em junho de 2026, a Vingroup anunciou cerca de 4.500 apartamentos para aluguel, com aproximadamente 146 mil metros quadrados de área residencial. A divisão detalhada atual prevê 3.960 moradias de aluguel social, 540 a menos que no anúncio anterior.

Preços dos apartamentos, valores dos aluguéis, datas de inscrição e distribuição das moradias entre os grupos elegíveis ainda não foram anunciados. Esses detalhes determinarão como as famílias poderão acessar o empreendimento quando ele chegar à etapa legalmente exigida para vendas ou aluguéis.

O que significam os limites de altura das torres

O plano detalhado prevê 43 edifícios residenciais, com no máximo 30 andares e altura máxima de 150 metros. Também estabelece taxa máxima de ocupação do terreno de 40% e coeficiente de aproveitamento de 8,5. Os parâmetros de zoneamento mais amplos permitiam edifícios residenciais de até 35 andares e coeficiente de aproveitamento de até 10.

A taxa de ocupação mede quanto de um terreno pode ser coberto pela projeção dos edifícios. O limite de 40% deixa o restante para outros usos, conforme o projeto aprovado. O coeficiente de aproveitamento compara a área total construída em todos os andares com a área do terreno correspondente.

O terreno habitacional ocupa cerca de 37,76 hectares, ou aproximadamente 19,7% dos 191,61 hectares do empreendimento. Grande parte da área restante será destinada a serviços, transporte, educação, áreas verdes e água. Por isso, a grande extensão do projeto não pode ser convertida diretamente em espaço para apartamentos.

Por que o Anel Viário 3 não entra na área do empreendimento

O Anel Viário 3 atravessa a área de planejamento mais ampla, mas o terreno destinado à via não faz parte do projeto habitacional da Delta. A área de planejamento abrange cerca de 200,21 hectares, incluindo aproximadamente 8,6 hectares destinados à via. Descontado esse terreno, chega-se à área de 191,61 hectares do empreendimento habitacional.

A área inicial de estudo era ainda maior, com cerca de 205,21 hectares. Esses números se referem a limites diferentes: a área estudada, a área abrangida pelo plano e o terreno incluído no investimento habitacional. Distinguir esses limites explica por que as descrições do empreendimento variam de quase 192 hectares a mais de 200 hectares.

O terreno faz divisa com o canal An Ha a oeste e o canal Lien Vung a leste. Ao sul, limita-se com o Canal 7 e terrenos destinados à produção industrial, armazéns e usos mistos. Esses cursos d'água fazem parte do entorno que o plano pretende incorporar ao novo bairro.

O Anel Viário 3 terá uma faixa planejada de até 74,5 metros de largura na região. As principais vias internas terão larguras previstas de 30, 23, 21 e 19 metros. Esses corredores permitirão as conexões entre moradias, escolas, serviços e a rede de transporte do entorno.

Escolas, saúde e áreas abertas fazem parte do plano

A oferta educacional de Ba Diem abrange desde a educação infantil até o ensino fundamental, o ensino secundário inferior e o ensino secundário superior. Detalhes anteriores do planejamento destinavam cerca de 12,64 hectares a equipamentos educacionais de bairro e outros 2,75 hectares a uma escola de ensino secundário superior.

O hospital ocupará cerca de 3,5 hectares, com edifício de até 10 andares. Sua área equivale a quase 2% do terreno do empreendimento. Também está previsto um edifício-garagem de até nove andares, além de instalações culturais, esportivas, comerciais e de mercado.

As áreas de serviços ocupam cerca de 17,99 hectares. Os números anteriores do planejamento também reservavam mais de 14 hectares para transporte, quase 14 hectares para áreas verdes nos bairros residenciais e 15,4 hectares para áreas verdes públicas destinadas à região urbana mais ampla.

A água ocupa aproximadamente 40,52 hectares, o equivalente a cerca de 21% da área do empreendimento habitacional. Cerca de 84 hectares do plano mais amplo ficam fora das unidades residenciais, principalmente como áreas de água e espaços verdes. Essas categorias de planejamento descrevem partes diferentes do projeto e devem ser consideradas dentro de seus respectivos limites.

A cidade exige que moradias, infraestrutura técnica e infraestrutura social sejam construídas em conjunto. A infraestrutura técnica inclui sistemas como vias, drenagem, eletricidade e abastecimento de água. A infraestrutura social abrange instalações como escolas e serviços de saúde. Para os futuros moradores, portanto, o cronograma das obras importa para além da data em que seus apartamentos ficarem prontos.

Moradores apontaram questões práticas antes da aprovação

A comuna de Ba Diem organizou uma consulta pública sobre o projeto detalhado na rua Dang Cong Binh, 110. Participaram moradores do povoado Xuan Thoi Thuong 14, autoridades locais, representantes da Delta e da INNO, consultoria responsável pelo planejamento.

Os moradores levantaram questões sobre o cronograma das obras, as condições atuais da área, o traçado proposto, o trânsito, a eletricidade, o abastecimento de água, as comunicações e o tratamento de resíduos sólidos. Representantes da Delta e da INNO responderam às questões antes da continuidade dos trabalhos nos documentos de planejamento.

A consulta tratou de um plano na escala de 1:500. Nessa escala, um centímetro no desenho representa cinco metros no terreno, permitindo visualizar com relativo detalhe a localização dos edifícios e da infraestrutura. O plano de zoneamento mais amplo usa a escala de 1:2.000, em que um centímetro representa 20 metros.

A aprovação do zoneamento foi identificada como a Decisão nº 3062/QD-UBND, de 12 de junho de 2026; outra descrição do planejamento situa a aprovação do plano de 1:2.000 em agosto. Os detalhes da consulta mostram que os moradores avaliavam a disposição prática dos espaços e dos serviços antes da aprovação do investimento, emitida em outubro.

Delta terá de financiar o projeto e regularizar o uso anterior do terreno

A Delta foi fundada em 2007 e tem sede em Ba Diem. A empresa atuava anteriormente no setor agrícola em Hoc Mon. A Vinhomes tornou-se sua controladora em 2019, e seu relatório anual de 2025 indica como principais atividades o investimento imobiliário, a construção e a comercialização.

A Vinhomes e empresas relacionadas adquiriram a Delta em julho de 2019 por cerca de 4 trilhões de dongues. Agora, a Delta é responsável por entregar um empreendimento habitacional em um terreno antes associado à criação de plantas e animais e a uma instalação industrial de abate centralizado de animais.

O antigo projeto encerrou as atividades em 12 de outubro de 2026. A Delta deverá concluir os procedimentos de liquidação, quitar as obrigações financeiras e tratar dos direitos de uso do terreno e dos ativos vinculados a ele conforme a lei.

O investimento preliminar, superior a 64,053 trilhões de dongues, foi proposto pelo investidor. O valor será definido com mais precisão durante a preparação, avaliação e aprovação do projeto. A Delta deverá manter capital próprio suficiente, demonstrar capacidade financeira e obter outros recursos por meios legais.

A cidade proíbe expressamente a empresa de captar recursos ou atuar no mercado imobiliário antes de cumprir as condições exigidas. A aprovação, portanto, impõe à Delta obrigações financeiras e procedimentais antes que as moradias possam ser colocadas à venda.

Dezembro de 2026, 2028 e 2030 são os principais marcos

O início previsto pelo Departamento de Construção para dezembro de 2026 deixa um prazo relativamente curto após a aprovação do investimento, em outubro, para concluir os preparativos necessários às obras. Antes da execução, a Delta deverá cumprir os procedimentos relativos a planejamento, terreno, investimento, construção, meio ambiente e prevenção de incêndios.

A meta do departamento de concluir a parte de habitação social em 2028 está inserida no cronograma mais amplo do projeto, que se estende até o fim de 2030. A primeira data diz respeito às moradias sociais; a segunda, à conclusão de todo o empreendimento.

• Julho de 2019: Vinhomes e empresas relacionadas adquiriram a Delta por cerca de 4 trilhões de dongues.
• Junho de 2026: Vingroup anunciou um plano para cerca de 4.500 apartamentos para aluguel em Ba Diem.
• 8 de outubro de 2026: O Departamento de Construção apresentou as metas anuais da cidade para habitação social e para aluguel.
• 12 de outubro de 2026: A Decisão nº 6749/QD-UBND aprovou o investimento e designou a Delta como incorporadora. O antigo projeto agrícola também encerrou as atividades nessa data.
• Dezembro de 2026: O Departamento de Construção prevê o início das obras.
• 2028: O departamento tem como meta concluir a parte de habitação social.
• Fim de 2030: Termina o período de execução aprovado para todo o projeto.

O empreendimento poderá receber incentivos para habitação social previstos na Lei de Habitação de 2023, na Resolução nº 201/2025/QH15 da Assembleia Nacional e em normas relacionadas, desde que cumpra as condições aplicáveis. Os edifícios também deverão passar pelas inspeções de conclusão e pelos procedimentos de aceitação exigidos antes de serem usados.

O Departamento de Construção coordenará as orientações, verificações e o monitoramento do andamento, com prestação de contas ao governo municipal a cada seis meses. Outros órgãos cuidarão de suas respectivas atribuições nas áreas de planejamento, terreno e meio ambiente, além de monitorar a capacidade financeira da incorporadora. Violações, atrasos e descumprimentos estarão sujeitos a medidas das autoridades competentes.

Ba Diem integra um programa habitacional muito maior da cidade

A Resolução nº 303 do governo atribui à cidade de Ho Chi Minh a meta de construir 181.257 moradias sociais e para aluguel entre 2026 e 2030. A divisão planejada pela cidade é de 129.257 unidades para venda ou arrendamento com opção de compra e 52 mil para aluguel. As moradias para aluguel representam cerca de 28,7% do total.

Em uma apresentação em 8 de outubro, o Departamento de Construção definiu metas anuais de 9 mil moradias em 2026, 57.657 em 2027 e 38,2 mil por ano de 2028 a 2030. Os dois primeiros anos somam 66.657 moradias. A meta de 2027, sozinha, é mais de seis vezes maior que a de 2026, mostrando a forte aceleração prevista na entrega.

Desde o início de 2026, três projetos, com 2.283 moradias, entraram em uso, enquanto 13 projetos, com aproximadamente 14 mil unidades, começaram a ser construídos. Em toda a cidade, há 25 projetos em obras, com cerca de 22,9 mil moradias. Os empreendimentos que começaram recentemente fazem parte desse conjunto mais amplo de obras.

A cidade espera concluir em 2026 13 projetos, com cerca de 9 mil moradias. Outros 17 projetos, totalizando aproximadamente 18 mil unidades, devem chegar à etapa da construção necessária para serem considerados para lançamento no mercado, incluindo a conclusão das fundações. A entrega das moradias e a autorização para comercializá-las são etapas distintas desse processo.

A preparação dos terrenos é outro desafio importante. A cidade identificou 191 áreas que somam cerca de 740 hectares: 100 áreas, com 412,5 hectares, na antiga cidade de Ho Chi Minh; 59, com cerca de 184 hectares, na antiga Binh Duong; e 32, com aproximadamente 143,6 hectares, na antiga Ba Ria-Vung Tau.

O horizonte de planejamento até 2040 prevê cerca de 1.730 a 1.740 hectares para habitação social. Os 740 hectares identificados correspondem a cerca de 43% do limite superior dessa estimativa. O Departamento de Planejamento e Arquitetura foi encarregado de revisar os terrenos públicos e estudar a conversão de fábricas e projetos industriais ineficientes.

Ba Diem incorpora um grande compromisso habitacional a esse programa, com incorporadora definida, estimativa de investimento e prazo de conclusão. O próximo desafio prático é concluir os procedimentos para o início previsto em dezembro e organizar as moradias e os serviços essenciais de acordo com o mesmo cronograma de entrega.

Principais pontos

• A cidade de Ho Chi Minh aprovou em 12 de outubro de 2026 o projeto de 191,61 hectares da Delta em Ba Diem.
• O plano prevê cerca de 37.620 moradias, incluindo 26.004 unidades de habitação social e 3.960 unidades de aluguel social.
• O investimento preliminar supera 64,053 trilhões de dongues, e a conclusão de todo o empreendimento está prevista para 2030.
• O Departamento de Construção prevê o início das obras em dezembro de 2026 e tem como meta concluir a parte de habitação social em 2028.
• O planejamento inclui escolas, hospital, vias, parques, serviços comerciais e extensas áreas de água.
• A Delta deverá cumprir os requisitos financeiros e as regras de construção, venda e aluguel, com relatórios municipais de andamento a cada seis meses.
• As 29.964 moradias sociais e para aluguel do projeto equivalem a cerca de 16,5% da meta da cidade para 2026 a 2030.