Cidade de Ho Chi Minh busca terrenos para 181.257 moradias sociais enquanto acelera expansão de aluguéis

Uma meta habitacional que depende da disponibilidade de terrenos adequados

A cidade de Ho Chi Minh planeja construir 181.257 moradias sociais e para aluguel entre 2026 e 2030, incluindo 52.000 unidades para locação, enquanto busca transformar áreas industriais, terrenos públicos e apartamentos sem uso em moradias acessíveis aos trabalhadores.

A Resolução nº 303/NQ-CP do governo, de 30 de setembro de 2026, atribui à cidade a meta de 129.257 moradias para venda ou compra parcelada, além da cota para aluguel. Na compra parcelada, os moradores pagam ao longo do tempo até adquirir o imóvel. A cota para aluguel representa cerca de 29% do total e oferece às famílias uma opção que exige menos recursos iniciais do que a compra.

O Departamento de Construção apresentou as metas anuais em uma reunião informativa em 8 de outubro. As entregas devem subir de 9.000 moradias em 2026 para 57.657 em 2027 e, depois, ficar em 38.200 por ano entre 2028 e 2030. A meta para o próximo ano é mais de seis vezes maior que a de 2026.

Os terrenos são fundamentais para essa expansão. Após a fusão com Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau, a cidade ampliada identificou 191 projetos e terrenos, que somam cerca de 740 hectares, para habitação social. Outros 1.000 hectares estão previstos no planejamento até 2040, elevando a oferta potencial de terrenos a cerca de 1.740 hectares.

A tarefa imediata é preparar os locais para a construção por meio de mudanças no planejamento, indenizações, desocupação e aprovações de investimentos. Essas etapas determinam quando uma meta habitacional se transforma em projeto de construção e quando as famílias podem de fato se mudar.

O que está pronto e o que vem a seguir?

O Departamento de Construção afirma que três projetos, com 2.283 moradias, foram concluídos e entraram em uso desde o início de 2026. São 580 unidades em Thanh Tan, 750 no conjunto habitacional das Forças Armadas da Polícia Popular, na rua 20/2 Nguyen Van Qua, no bairro de Dong Hung Thuan, e 953 em Vinh Loc B.

Em toda a cidade, 25 projetos, com cerca de 22.900 moradias, estão em construção. Outros 13, com aproximadamente 14.000 unidades, iniciaram as obras recentemente. O total em construção inclui projetos em diferentes etapas, portanto as entregas ocorrerão ao longo do tempo.

O departamento espera que 13 projetos entreguem cerca de 9.000 moradias concluídas em 2026. Um levantamento da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), com base em informações municipais, prevê com mais precisão 9.402 unidades nesses 13 projetos, ante a meta atribuída de 9.000.

Outros 17 projetos, com cerca de 18.000 moradias, devem concluir as fundações e chegar à etapa em que poderá ser avaliada a elegibilidade para inscrição ou lançamento no mercado. As famílias interessadas ainda terão de esperar enquanto as obras avançam.

O programa agora tem vários prazos definidos:

• 2026: concluir 9.000 moradias, incluindo 2.000 para aluguel.
• Quarto trimestre de 2026: iniciar a construção de seis projetos propostos, com cerca de 84.000 moradias, segundo o levantamento da HoREA.
• 2027: entregar 57.657 moradias, incluindo 5.000 para aluguel.
• 2028 a 2030: entregar 38.200 moradias por ano, incluindo 15.000 para aluguel anualmente.

Uma atualização separada sobre os empreendimentos mencionou cerca de 40.000 moradias cuja construção deve começar até o fim de 2026, além da aprovação de investimento para um projeto de aproximadamente 37.000 unidades. Não foi especificada a relação entre essa atualização e os seis projetos que totalizam 84.000 moradias.

Onde a cidade busca terrenos

Os terrenos identificados para habitação social na cidade ampliada estão distribuídos por três antigas áreas administrativas. A antiga cidade de Ho Chi Minh concentra 100 projetos ou terrenos, que abrangem 412,5 hectares. A antiga província de Binh Duong contribui com 59, que somam 184,09 hectares, enquanto a antiga província de Ba Ria - Vung Tau tem 32, com 143,61 hectares.

Juntas, as duas antigas províncias contribuem com cerca de 328 hectares, ou aproximadamente 44% do total identificado. A fusão, portanto, amplia as áreas onde é possível construir moradias, mas também aumenta a necessidade de conectar as casas a empregos e serviços em uma região urbana maior.

O Comitê Popular instruiu o Departamento de Planejamento e Arquitetura a preparar um plano de uso dos terrenos disponíveis. O trabalho inclui revisar as áreas sob gestão direta do Estado e avaliar mudanças no uso de zonas industriais, instalações de produção e fábricas utilizadas de forma ineficiente.

Os 1.000 hectares adicionais previstos até 2040 dão à cidade um horizonte de planejamento mais longo do que o programa de entregas habitacionais, que termina em 2030. A estimativa mais ampla de 1.740 hectares também não inclui terrenos potenciais em áreas de desenvolvimento econômico das antigas províncias de Binh Duong e Ba Ria - Vung Tau.

Para as incorporadoras, a questão prática é saber se o terreno tem a classificação urbanística adequada, se as indenizações foram concluídas e se há autorização para uso residencial. A Federação do Trabalho aponta a disponibilidade de terrenos prontos para desenvolvimento e os procedimentos de investimento como dois dos principais obstáculos à habitação para trabalhadores.

Uma área industrial se prepara para virar residencial

A conversão planejada da área ampliada do Parque Industrial Le Minh Xuan mostra como a cidade pretende liberar terrenos. A área de 109,91 hectares fica nas comunas de Tan Nhut e Binh Loi, no antigo distrito de Binh Chanh, a cerca de 15 quilômetros do centro da cidade.

A cidade planeja mudar a classificação do local, de produção industrial e armazenagem para uso residencial. A atual incorporadora é a Khang Phuc Housing Investment and Trading Company. O planejamento detalhado foi aprovado em 2016 para um empreendimento industrial que deveria gerar cerca de 10.000 empregos, e cuja infraestrutura ainda está sendo concluída.

A conversão tem várias etapas previstas:

• Até o fim de outubro: concluir a análise da mudança de uso do terreno proposta.
• Antes de 22 de novembro: concluir o planejamento de parcelamento na escala de 1:2.000, após a aprovação do plano geral da cidade.
• Durante novembro: concluir os procedimentos para encerrar o projeto anterior, incluindo as obrigações financeiras da incorporadora.
• Antes de 15 de dezembro: concluir a aprovação da política de investimento do projeto habitacional.
• No início do ano seguinte: avançar com as mudanças no planejamento detalhado, a conversão do terreno, a avaliação de viabilidade e a autorização para construir a infraestrutura.

O planejamento de parcelamento define a distribuição dos usos, das vias e da infraestrutura em uma área. O planejamento mais detalhado especifica como os edifícios e equipamentos individuais se encaixam nessa estrutura. As duas etapas afetam a quantidade de moradias que o terreno poderá receber.

A conversão ocorre enquanto a cidade ampliada conta com 105 zonas industriais e de processamento de exportações, que ocupam mais de 50.000 hectares. Sessenta e seis foram implantadas e estão em operação, com taxa de ocupação próxima de 80%. O planejamento da cidade prevê a expansão industrial rumo às áreas periféricas, enquanto o núcleo urbano enfrenta limitações de terrenos e infraestrutura.

Um projeto menor supera um entrave antigo

No bairro de Phuoc Long, a destinação de um terreno abriu caminho para a retomada do projeto de habitação social Nam Ly, após atrasos relacionados aos procedimentos fundiários. A cidade destinou aproximadamente 4.820 metros quadrados à Thao Dien Real Estate Company por um prazo de 50 anos.

A destinação inclui 2.940 metros quadrados de terreno residencial urbano, isentos de taxas de uso do solo, e aproximadamente 1.878 metros quadrados para equipamentos públicos. A incorporadora deverá construir a infraestrutura aprovada, as vias, o parque e a paisagem à beira do rio e, depois, transferir os equipamentos públicos pertinentes e os terrenos à gestão estatal.

O projeto Nam Ly prevê 291 apartamentos em um edifício de 26 andares e um subsolo, na rua Do Xuan Hop, perto da via ribeirinha Rach Chiec. O terreno foi destinado sem leilão dos direitos de uso do solo ou licitação para selecionar uma incorporadora.

O projeto mostra por que o avanço administrativo é importante mesmo em empreendimentos modestos. Suas 291 moradias representam uma pequena parcela da meta da cidade, mas a decisão sobre o terreno permite que um projeto atrasado avance para as próximas etapas.

Quem vai oferecer as moradias para aluguel?

A maior parte das entregas do programa de aluguel está concentrada nos três últimos anos. Apenas 7.000 das 52.000 unidades para aluguel estão previstas para 2026 e 2027 somados, restando 45.000, cerca de 87%, para o período de 2028 a 2030.

O Fundo de Desenvolvimento Habitacional recebeu a meta de construir 25.000 moradias para aluguel. A Federação do Trabalho busca viabilizar cerca de 10.000 unidades por meio de um programa de investimento sindical. A autoridade responsável pelas zonas de processamento de exportações e pelos parques industriais está preparando um plano para 10.000 unidades de alojamento de trabalhadores.

A Federação do Trabalho também propôs converter 953 apartamentos de reassentamento sem uso em Vinh Loc B em moradias para aluguel para trabalhadores. Os apartamentos aparecem entre as unidades habitacionais concluídas; disponibilizá-los no modelo de aluguel proposto depende de uma nova decisão sobre seu uso.

Acordos entre a federação e nove empresas preveem cerca de 128.000 moradias até 2030. O andamento varia: o projeto Hoa Sen An Ha, com 1.853 apartamentos na comuna de Tan Vinh Loc, deve começar no quarto trimestre de 2026, enquanto alguns outros projetos devem iniciar em 2027 e outros ainda precisam de terrenos adequados.

A federação está desenvolvendo uma parceria entre sindicatos, incorporadoras e empregadores. Os sindicatos reuniriam informações sobre a demanda, as incorporadoras construiriam as moradias e os empregadores ajudariam a verificar as necessidades dos trabalhadores e a avaliar formas de apoio. Isso aproxima o planejamento dos projetos das pessoas que devem morar neles.

Por que os trabalhadores precisam de mais do que preços de compra menores

Tran Thanh Thao, vice-chefe de gabinete da Federação do Trabalho da cidade, descreveu resultados preliminares de uma pesquisa que identificou 3.181 sindicalizados em busca de moradias para aluguel e 30.339 interessados em comprar habitação social. Outras descrições da federação incluem a compra parcelada no segundo grupo.

Antes da fusão, a antiga cidade tinha mais de 60.470 conjuntos de quartos para aluguel, com mais de 560.000 quartos e moradia para mais de 1,4 milhão de pessoas, segundo dados compilados pela HoREA. As condições variam, inclusive em ventilação, espaço, infraestrutura e segurança contra incêndios.

Nguyen Thi Sinh, trabalhadora do setor de confecção que se mudou de Hai Phong para a cidade de Ho Chi Minh há duas décadas, contou que fazia trabalhos extras para juntar dinheiro, enquanto o marido também buscava turnos adicionais. Ao explicar como complementava a renda da fábrica, disse:

Além do salário regular e do pagamento pelas horas extras, levo roupas para casa para fazer ajustes.

A família de Sinh alugava a mesma casa havia mais de dez anos, pagando 2,5 milhões de dongs vietnamitas por mês. Quando o proprietário retomou o imóvel para parentes, uma moradia semelhante em outro lugar custava entre 3,5 milhões e 4 milhões de dongs vietnamitas. Ela e o marido decidiram voltar à cidade natal.

Para famílias que precisam pagar por alimentação, cuidados com os filhos, transporte e escola, o valor mensal da moradia é decisivo. Uma casa para alugar perto do trabalho pode atender a uma necessidade imediata, mesmo quando a família não consegue juntar dinheiro suficiente para comprar um imóvel.

Construtoras de imóveis para aluguel enfrentam falta de financiamento

Nguyen Ninh, diretor da Kien Ninh Investment and Construction Company, afirma que imóveis construídos para venda podem recuperar o investimento em dois a três anos, enquanto projetos para aluguel podem levar de 15 a 20 anos. As taxas anuais de 9% a 11% cobradas em empréstimos comerciais tornam difícil para incorporadoras privadas financiar uma espera tão longa.

Uma proposta de resolução do conselho municipal sugere elevar de 200 bilhões para 300 bilhões de dongs vietnamitas por projeto o limite de empréstimos elegíveis para receber apoio nos juros por meio da Ho Chi Minh City State Financial Investment Company, conhecida como HFIC. Também ampliaria o prazo máximo de apoio de sete para 10 anos e incluiria moradias para aluguel entre as categorias contempladas.

Dados nacionais de crédito compilados pela HoREA mostram uma diferença semelhante entre o dinheiro comprometido e o que chega aos projetos e compradores. Em 31 de agosto de 2026, os bancos haviam comprometido cerca de 50,3 trilhões de dongs vietnamitas em um programa de crédito habitacional social ampliado para mais de 153 trilhões. Os desembolsos chegaram a cerca de 17,5 trilhões, ou 11,44% do programa.

Cerca de 15 trilhões de dongs vietnamitas desses desembolsos foram destinados às incorporadoras e 2,5 trilhões aos compradores. Desde 1º de julho, as taxas anuais do programa eram de 7% para incorporadoras e 6,5% para compradores, altas de 0,9 e 0,6 ponto percentual, respectivamente, em relação ao primeiro semestre de 2026. Um programa habitacional separado do Banco de Políticas Sociais do Vietnã foi citado com taxa anual de 5,4%.

Em âmbito nacional, 947 projetos de habitação social, com 910.933 moradias, estavam em diferentes etapas de conclusão, construção e aprovação de investimentos. Desse total, 363 projetos, com 216.626 unidades, estavam concluídos. As entregas de moradias para aluguel somavam 8.314 unidades, ante a meta nacional de 17.176 para 2026.

Aprovações mais rápidas devem aproximar as moradias do cotidiano

Pham Quoc Huy, vice-chefe da Divisão de Infraestrutura Técnica do Departamento de Construção, afirma que os incentivos existentes são insuficientes para atrair os investimentos necessários. O departamento está revisando os terrenos públicos e preparando mecanismos para selecionar incorporadoras e apoiar os projetos.

Os procedimentos de aprovação e designação de incorporadoras podem ser reduzidos para 37 dias quando os direitos de uso do terreno já estão garantidos, ou para 52 dias quando o terreno é administrado diretamente pelo Estado. A Federação do Trabalho também defende prioridade no processamento, coordenação entre os departamentos e atualizações públicas sobre os pedidos.

O planejamento do transporte faz parte do mesmo esforço habitacional. Tran Quang Lam, diretor do Departamento de Construção, identificou moradia, congestionamentos, alagamentos e poluição como problemas que exigem investimentos coordenados. A habitação social deve estar conectada às linhas de metrô, aos anéis viários, às vias expressas e às rodovias nacionais.

A cidade tem como meta construir cerca de 255 quilômetros de metrô até 2030. Uma proposta de prazo mais longo prevê 28 linhas, com aproximadamente 1.500 quilômetros, e que o transporte público atenda de 55% a 60% da demanda por viagens até 2050. O planejamento no entorno das estações busca deixar os moradores a cerca de 10 minutos de caminhada dos serviços ferroviários.

A inauguração da primeira linha de metrô, em dezembro de 2024, colocou em operação um trajeto de 19,7 quilômetros entre Ben Thanh e Suoi Tien. Estender essa rede até novas áreas residenciais daria a mais moradores uma alternativa às longas viagens por rodovia.

Para os trabalhadores, a localização afeta o custo real de uma moradia. Aluguel, passagens e tempo de deslocamento saem do mesmo orçamento familiar. Por isso, o desafio da cidade vai além do total de apartamentos: depende também de as novas moradias oferecerem acesso prático a locais de trabalho, escolas, serviços de saúde e transporte.

Principais pontos

• A cidade de Ho Chi Minh recebeu a meta de construir 181.257 moradias sociais e para aluguel entre 2026 e 2030, incluindo 52.000 unidades para locação.
• A cidade identificou cerca de 740 hectares em 191 projetos e terrenos, e prevê outros 1.000 hectares no planejamento até 2040.
• Três projetos, com 2.283 moradias, foram concluídos em 2026; cerca de 22.900 unidades estão em construção.
• A meta de entregas para 2027 é de 57.657 moradias, mais de seis vezes a meta de 2026.
• Entre as soluções propostas estão converter terrenos industriais, reaproveitar 953 apartamentos em Vinh Loc B e ampliar o apoio financeiro às incorporadoras.
• Aprovações de terrenos, financiamento e acesso a empregos e transporte determinarão a rapidez com que os trabalhadores poderão obter moradias adequadas.