Hanói avalia medidas para 18.184 apartamentos excedentes em 12 empreendimentos da Mường Thanh

Quase 25 mil apartamentos construídos onde 6.759 foram aprovados

Doze empreendimentos habitacionais ligados a empresas associadas ao Grupo Mường Thanh têm 24.943 apartamentos, embora apenas 6.759 tenham sido aprovados, segundo o Departamento de Construção de Hanói. A diferença de 18.184 apartamentos é agora central em uma proposta de resolução municipal que definiria quais edifícios podem permanecer, quais precisam de mudanças e quais devem ser demolidos.

Os números indicam que os empreendimentos têm cerca de 3,69 vezes o número de apartamentos aprovados. O excedente, por si só, equivale a aproximadamente 2,69 vezes o total autorizado, ou um aumento de cerca de 269%. Essa distinção é importante: o número próximo de 2,7 descreve os apartamentos adicionais, não o total construído.

A minuta de resolução do Conselho Popular de Hanói combinaria obrigações financeiras para as incorporadoras com avaliações dos edifícios, possível realocação de moradores e um caminho para a obtenção de certificados de propriedade por compradores elegíveis. Ela não permitiria automaticamente que todos os 24.943 apartamentos permanecessem nem garantiria certificados a todas as famílias.

Inspeções realizadas entre 2015 e 2017 identificaram irregularidades relacionadas a investimentos, uso do solo, planejamento urbano e construção. As incorporadoras construíram em desacordo com os planos aprovados, aumentaram a área construída e a altura dos edifícios, dividiram apartamentos em unidades menores e alteraram a destinação de algumas áreas.

O Departamento de Construção afirma que o aumento populacional resultante sobrecarregou a infraestrutura local e reduziu a qualidade de vida dos moradores. Ainda assim, muitas moradias já foram entregues, e famílias vivem nelas há anos. Hanói agora precisa fazer cumprir as regras e, ao mesmo tempo, lidar com os direitos à moradia e as necessidades práticas desses moradores.

Quais empreendimentos estão incluídos?

A proposta abrange empreendimentos de empresas nas quais Lê Thanh Thản é representante legal, proprietário ou administrador, ou das quais participou por meio de aportes de capital ou acordos de investimento. A lista se estende por várias áreas residenciais de Hanói, com grande concentração em Linh Đàm.

Os 12 empreendimentos são CT6 Kiến Hưng, também conhecido como complexo residencial e comercial Bemes; Đại Thanh, incluindo CT8 e CT10; CT5 Tân Triều; o conjunto habitacional Xa La; o empreendimento combinado CT11 e CT12 em Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5 e VP6; e os quatro empreendimentos HH1, HH2, HH3 e HH4 em Linh Đàm.

A diferença entre um empreendimento e uma torre individual ajuda a explicar a contagem. CT11 e CT12 formam uma única entrada na lista, enquanto o complexo HH Linh Đàm é composto por quatro blocos, cada um com três torres. Portanto, o complexo HH tem 12 torres dentro de quatro dos empreendimentos abrangidos pela minuta.

A situação dos certificados também varia. A avaliação do Departamento de Construção identifica alguns apartamentos em VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng e CT5 Tân Triều como já tendo recebido certificados de direitos de uso do solo e propriedade de bens vinculados ao terreno. VP6 e os empreendimentos HH1 a HH4 ainda não os receberam. A existência de certificados em alguns empreendimentos não significa que todos os apartamentos nesses locais tenham um.

Como a disputa se desenvolveu

As conclusões das inspeções datam de alguns anos, mas a solução proposta trata de edifícios já ocupados. No HH Linh Đàm, as atividades começaram em 2015, e os moradores enfrentam uma longa espera pela documentação de propriedade.

Os principais marcos são:

• 2015: O complexo HH Linh Đàm começou a funcionar.
• 2015 a 2017: Inspetores divulgaram conclusões sobre irregularidades de investimento, uso do solo, planejamento urbano e construção nos empreendimentos.
• 10 de outubro: Hanói começou a receber comentários do público sobre a minuta de resolução. O registro da consulta não especifica o ano.
• Após a análise técnica: O Comitê Popular de Hanói decidiria quais edifícios ou partes deles se enquadram em cada categoria de tratamento proposta.

A proposta continua sendo uma minuta, e não uma decisão definitiva sobre cada edifício. Não foram especificadas uma data confirmada para sua aprovação, uma data de encerramento da consulta nem um cronograma para concluir a classificação dos edifícios. Portanto, os moradores ainda não podem considerar garantidos os procedimentos propostos para certificados e indenizações.

Três categorias definiriam o que pode permanecer

A minuta divide as estruturas afetadas em três grupos. As do primeiro poderiam permanecer como estão, desde que estejam concluídas e em uso, não tenham disputas, atendam aos requisitos de segurança estrutural e contra incêndios e não afetem negativamente os edifícios vizinhos.

Os edifícios desse grupo também precisariam ter infraestrutura adequada ou um plano para implantá-la. Deveriam atender aos requisitos relativos à paisagem do entorno, aos limites das vias, às faixas de proteção, às zonas de segurança do transporte e às restrições de altura livre. Esses critérios vão além da questão de os moradores já ocuparem os apartamentos.

As construções do segundo grupo poderiam permanecer sob condições. Elas ainda não atendem a determinados requisitos, mas as deficiências poderiam ser corrigidas com obras técnicas, infraestrutura adicional, realocação de moradores ou mudança de uso. A autorização para permanecer dependeria, portanto, de medidas corretivas, e não apenas de pagamento.

As do terceiro grupo teriam de ser demolidas quando problemas de segurança, conflitos com a paisagem urbana ou invasões de limites protegidos não pudessem ser corrigidos. Também seriam incluídas certas moradias de baixa altura construídas em terrenos destinados a infraestrutura técnica, equipamentos públicos, defesa, segurança ou faixas de proteção, quando não fosse possível ajustar o planejamento.

O Comitê Popular de Hanói elaboraria as listas específicas depois que os órgãos especializados concluíssem suas avaliações. Se não fosse possível demolir uma estrutura do terceiro grupo, a minuta permitiria considerar uma mudança de uso, desde que ela não aumentasse a pressão sobre a infraestrutura. Essa possibilidade não é uma promessa de que a estrutura poderia continuar sendo usada como moradia.

Autorização para permanecer ainda pode exigir que moradores se mudem

A inclusão de um edifício no primeiro grupo não significaria que todos os espaços ocupados dentro dele poderiam continuar sendo apartamentos. Os moradores teriam de deixar as moradias não autorizadas ou as áreas na base do edifício, nos pavimentos técnicos e nas salas comunitárias, para que esses espaços voltassem à função prevista ou fossem destinados à comunidade.

Os pavimentos técnicos abrigam equipamentos e serviços necessários ao funcionamento do edifício. As salas comunitárias são destinadas ao uso compartilhado. A recuperação dessas áreas corrigiria mudanças de função, mesmo quando o edifício como um todo atendesse às condições para continuar em uso.

No segundo grupo, seria necessário realocar moradores se a infraestrutura adicional ainda não fosse suficiente para atender à população residente. A sequência proposta começaria pelas áreas residenciais não autorizadas nas bases dos edifícios, nos pavimentos técnicos e nas salas comunitárias, seguidas pelos apartamentos em andares construídos acima da altura aprovada.

Todos os moradores e seus bens teriam de deixar as estruturas do terceiro grupo. Na prática, as decisões precisariam identificar as partes afetadas de cada edifício, em vez de simplesmente classificar um empreendimento inteiro. Um conjunto habitacional poderia continuar funcionando enquanto algumas famílias ainda enfrentassem a realocação.

Incorporadoras custeariam realocação e indenizações

Antes da mudança dos moradores, as incorporadoras teriam de elaborar listas de apartamentos, determinar os direitos e interesses legítimos envolvidos em cada caso, divulgar as medidas propostas e ouvir os moradores sobre indenizações, assistência e alojamento temporário.

A minuta atribui às incorporadoras a responsabilidade pelo financiamento da realocação e da moradia temporária. Também afirma que os custos de correção das irregularidades seriam pagos pelas incorporadoras, e não pelo orçamento do Estado. Isso separa o papel da cidade, que decidiria e supervisionaria as medidas, da responsabilidade das empresas de financiá-las.

Os compradores obrigados a se mudar poderiam negociar uma de três opções: indenização em dinheiro; moradia equivalente em um empreendimento comercial elegível da incorporadora; ou compra ou arrendamento com opção de compra de habitação social sem sorteio, desde que atendam aos requisitos legais de elegibilidade.

O arrendamento com opção de compra permite que uma família pague pela propriedade ao longo do tempo. A opção de habitação social ainda dependeria dos critérios de elegibilidade, portanto não seria uma moradia substituta automática para todos os compradores afetados.

A minuta não define valores individuais de indenização nem identifica apartamentos substitutos para famílias específicas. Esses detalhes dependeriam da avaliação dos direitos e das medidas acordadas antes da realocação. O Departamento de Construção também afirma que a implementação precisa levar em conta a capacidade das incorporadoras de cumprir suas obrigações.

O que as incorporadoras teriam de pagar

As incorporadoras cujos edifícios fossem autorizados a permanecer ainda teriam de devolver um valor definido na minuta como ganhos ilícitos decorrentes da construção não autorizada. O cálculo proposto é:

Área adicional construída sem autorização × custo de construção por metro quadrado na época em que o edifício começou a ser efetivamente usado × 50%.

O custo de construção seria baseado no parâmetro de custo de investimento aplicável quando o edifício entrou em uso. Trata-se de um cálculo baseado na área, não de uma cobrança fixa por cada apartamento excedente. Portanto, o total de 18.184 apartamentos adicionais, por si só, não permite determinar o valor a pagar.

Para calcular o valor, seria preciso conhecer a área construída sem autorização e o parâmetro de custo de construção pertinente a cada edifício afetado. Não foram especificados um total financeiro combinado nem todos os dados necessários para calculá-lo. A fórmula também não recupera simplesmente metade da receita das vendas dos apartamentos, pois usa o custo de construção, e não os preços de venda.

Uma obrigação separada abrangeria os pagamentos relativos ao terreno. A minuta baseia esse cálculo na tabela oficial de preços do terreno multiplicada por um coeficiente estabelecido pelo Comitê Popular de Hanói quando a permanência do edifício ou de uma parte dele em sua forma atual for autorizada.

As duas obrigações usam datas de referência diferentes. O cálculo da construção considera o momento em que o edifício entrou em uso, enquanto o cálculo do terreno considera o momento em que sua permanência é aprovada. As incorporadoras pagariam os valores exigidos ao orçamento municipal, por meio do Tesouro do Estado de Hanói, dentro do prazo estabelecido na decisão de execução pertinente.

Certificados de propriedade dependem de mais do que um pedido

Para os apartamentos elegíveis autorizados a permanecer, a sequência proposta começa com a incorporadora cumprindo suas obrigações financeiras relativas à construção e ao uso do solo não autorizados. Em seguida, a empresa teria de concluir e apresentar os documentos necessários para que os compradores obtenham os certificados.

Esses certificados, comumente chamados de “livros rosa” no Vietnã, registram os direitos de uso do solo e a propriedade de bens vinculados ao terreno, incluindo apartamentos. A falta desses documentos é um dos principais problemas ainda sem solução para os moradores de VP6 e HH Linh Đàm.

A minuta prevê que os compradores possam fazer o pedido diretamente se a incorporadora tiver cumprido suas obrigações financeiras, mas não apresentar a documentação. Nesse caso, a autoridade competente receberia e analisaria o pedido do comprador conforme as regras aplicáveis.

Essa disposição trata da omissão da incorporadora após o pagamento. Ela não elimina a exigência de pagamento nem contorna a decisão sobre a possibilidade de permanência de um apartamento. Portanto, o caminho proposto depende tanto da avaliação do edifício quanto do cumprimento das responsabilidades financeiras da incorporadora.

Linh Đàm mostra a dimensão das decisões

No HH Linh Đàm, no bairro de Hoàng Liệt, a altura aprovada era de 27 andares. As torres HH4 foram construídas com 36 andares, nove acima do limite, enquanto HH1, HH2 e HH3 chegaram a 41 andares, quatorze acima do permitido. Com suas 12 torres, o complexo tem aproximadamente 9 mil apartamentos e 40 mil moradores.

Essas aproximadamente 9 mil moradias representam cerca de 36% dos 24.943 apartamentos registrados nos 12 empreendimentos. A comparação mostra por que as decisões sobre esse único complexo poderiam ter um impacto considerável no esforço mais amplo de regularização.

VP6 apresenta outra grande diferença em relação ao projeto aprovado. O edifício passou dos 25 andares autorizados para 37, enquanto o número de apartamentos aumentou de 138 para 840. As 702 moradias adicionais significam que o total de apartamentos é cerca de 6,1 vezes o número aprovado.

Nguyễn Trọng, morador de HH4C, disse que os moradores não sabiam em qual categoria o complexo HH seria enquadrado e queriam que as autoridades o classificassem e tomassem uma decisão definitiva. Sua preocupação ilustra a incerteza que a minuta, por si só, não resolve.

Phạm Văn Đức, integrante da representação dos moradores de HH4B, pediu que as medidas fossem aplicadas à incorporadora, sem deixar de proteger as pessoas que compraram moradias e se estabeleceram no local. Ao descrever os desejos dos moradores, disse:

O desejo legítimo e único das pessoas que compraram moradias no HH é que as autoridades municipais criem condições para os moradores viverem em paz no HH Linh Đàm e emitam os livros rosa para os compradores.

Đức também pediu que a incorporadora cumprisse suas obrigações financeiras perante o Estado e corrigisse as deficiências de infraestrutura. Sua posição coloca a segurança habitacional, a documentação e as melhorias na infraestrutura ao lado da responsabilização, em vez de tratá-las como demandas incompatíveis.

Uma solução proposta, não o cancelamento das irregularidades

O Departamento de Construção considera necessária e urgente uma resolução específica. Sua avaliação afirma que os mecanismos especiais existentes para infrações relativas ao uso do solo cometidas antes da entrada em vigor da Lei de Terras de 2024 não podem ser aplicados a esses empreendimentos. O órgão não afirma que as irregularidades não estejam sujeitas a sanções legais; em vez disso, aponta a dificuldade de aplicar essas sanções quando um grande número de moradias está ocupado.

A avaliação de Hanói alerta que demolições e realocações em larga escala poderiam perturbar a ordem pública, afetar o bem-estar dos moradores e provocar um grande número de reclamações coletivas. Também reconhece que a implementação de uma solução poderia interromper temporariamente o trabalho, os estudos e os cuidados de saúde das famílias, mesmo que a política melhore as condições de vida ao longo do tempo.

A minuta preserva expressamente os efeitos das conclusões de inspeções, sentenças e decisões de execução existentes. Autorizar a permanência de um edifício ou de parte dele construído sem autorização seria uma medida para lidar com as consequências da irregularidade, e não uma declaração de que a construção original era legal.

Os próximos passos decisivos são as avaliações técnicas, as decisões sobre as categorias dos edifícios e uma eventual aprovação da resolução. Até que isso aconteça, permanecem indefinidos o número de famílias que precisarão ser realocadas, o total dos pagamentos das incorporadoras e o cronograma de emissão dos certificados.

Principais pontos

• Os 12 empreendimentos têm 24.943 apartamentos, ante 6.759 aprovados, um excedente de 18.184.
• A minuta propõe três categorias: edifícios que podem permanecer, edifícios que podem permanecer sob condições e edifícios que precisam ser demolidos.
• Alguns moradores podem ter de se mudar mesmo que o edifício como um todo seja autorizado a permanecer.
• As incorporadoras pagariam os custos de regularização, as despesas de realocação e as obrigações especificadas relativas à construção e ao terreno.
• Compradores elegíveis poderiam solicitar certificados diretamente se as incorporadoras cumprissem suas obrigações financeiras, mas não apresentassem a documentação.
• HH Linh Đàm tem aproximadamente 9 mil apartamentos e 40 mil moradores, mas sua classificação definitiva ainda não foi decidida.
• A proposta não cancelaria as conclusões de inspeções, sentenças ou decisões de execução existentes.