Hanói aprova projeto de 22,229 trilhões de dongs para revitalizar o Lago Hoan Kiem, com quatro níveis de lojas subterrâneas

Nova praça pública sobre quatro níveis comerciais

O Conselho Popular de Hanói aprovou, em 28 de outubro de 2026, um projeto preliminar de 22,229 trilhões de dongs vietnamitas (VND) para revitalizar a área do Lago Hoan Kiem. Uma empresa integrante do Sun Group foi escolhida para construir um complexo comercial subterrâneo e realizar obras públicas e melhorias paisagísticas. A cidade prevê concluir todo o projeto em 2029.

O complexo comercial teria quatro níveis subterrâneos, com área total de 82.608 metros quadrados, sob parques e praças a leste e ao norte do lago. Na superfície, a cidade pretende criar um amplo espaço público que conecte o Lago Hoan Kiem à Praça da Revolução de Agosto, à Ópera de Hanói, ao Museu Nacional de História do Vietnã e às áreas próximas.

O projeto abrange os bairros de Hoan Kiem e Cua Nam. Seus três componentes combinam desapropriações custeadas pela cidade, investimento privado direto em lojas subterrâneas e obras públicas e paisagísticas realizadas por meio de um contrato de construir-transferir.

As desapropriações são a maior despesa: 9,924 trilhões de VND, ou cerca de 44,6% do total. O centro comercial subterrâneo corresponde a 4,611 trilhões de VND, enquanto as obras públicas e melhorias paisagísticas somam 7,694 trilhões de VND. Esses valores colocam as indenizações, a realocação e o uso de terrenos públicos no centro do plano financeiro.

O vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, afirmou que a escala do investimento e as estimativas de custos serão refinadas durante o planejamento detalhado e a preparação de cada componente do projeto. A análise do Conselho também se concentrou na proteção do lago e do Templo Ngoc Son, na gestão das obras subterrâneas e na garantia de moradias adequadas para os moradores afetados pelas desapropriações.

O que será entregue nos três componentes

O Comitê Popular do bairro de Hoan Kiem administrará o componente independente de desapropriações com recursos do orçamento municipal. Suas atribuições incluirão preparar os terrenos para a revitalização mais ampla; os custos de indenização, assistência, reassentamento e moradia temporária ainda passarão por análise.

A Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company, integrante do Sun Group, foi escolhida para os outros dois componentes. A empresa investirá diretamente no centro comercial subterrâneo e executará as obras públicas e paisagísticas por meio de uma parceria público-privada, conhecida como PPP.

O centro subterrâneo está previsto para o lote B2.5, no parque e praça a leste do lago, e para o lote B1.3, ao norte. A área informada corresponde à soma dos quatro níveis. Durante o desenvolvimento do projeto, será necessário definir com clareza os limites entre as rotas públicas, as instalações de transporte e as áreas comerciais.

O terceiro componente reúne três grupos de despesas: 3,518 trilhões de VND para novas construções na área da sede do Comitê Popular municipal, 268 bilhões de VND para reformar a sede do Conselho Popular e 3,908 trilhões de VND para melhorias a sudeste do lago. O Comitê Popular administra a cidade, enquanto o Conselho Popular é o órgão representativo municipal que aprovou a política de investimento.

Qual é a área envolvida?

Hanói está estudando uma área de planejamento de 66,82 hectares, com uso proposto de 30,82 hectares para o projeto. Os lotes B1.6 e B4.13-HH1 foram excluídos porque estão sendo tratados em projetos separados.

A proposta do Comitê Popular descreve o componente de desapropriação como abrangendo 30,82 hectares. Na explicação de Tuan, esse número corresponde ao uso proposto para o projeto dentro da área de estudo mais ampla. O planejamento detalhado definirá os limites das aquisições e os imóveis afetados.

Para moradores e empresas, as questões práticas são as indenizações, as mudanças e o acesso durante a revitalização. A Comissão de Assuntos Urbanos do Conselho pediu que as políticas de indenização e reassentamento sejam aplicadas de forma pública e transparente, com condições de moradia iguais ou melhores que as atuais. Também pediu medidas para proteger os meios de subsistência dos funcionários de órgãos e organizações afetados.

Como o investidor financiará as obras

O centro comercial subterrâneo exige que o investidor arque com pelo menos 20% do custo de 4,611 trilhões de VND com capital próprio, o equivalente a aproximadamente 922 bilhões de VND. Os 3,689 trilhões de VND restantes viriam de outras fontes de financiamento permitidas por lei.

Capital próprio é o dinheiro que o investidor compromete com recursos próprios. Outras fontes podem incluir empréstimos ou outros mecanismos permitidos, que a empresa deverá garantir para executar as obras.

O componente de obras públicas e melhorias paisagísticas, de 7,694 trilhões de VND, tem uma estrutura diferente. O investidor deverá aportar pelo menos 15% em capital próprio, cerca de 1,154 trilhão de VND, e poderá captar até 85%, ou 6,540 trilhões de VND, de outras fontes legais.

Um contrato de construir-transferir prevê que um investidor privado organize o financiamento e construa as obras públicas acordadas, transferindo-as depois ao Estado em troca do pagamento previsto no contrato. Hanói propõe pagar com uma combinação de ativos fundiários, recursos municipais e receitas associadas ao empreendimento subterrâneo. Outra opção é usar receitas orçamentárias obtidas com leilões de direitos de uso da terra e de ativos públicos.

A cidade estima que o aluguel pelo uso do espaço subterrâneo possa gerar 1,604 trilhão de VND para o orçamento municipal, ajudando a pagar o terceiro componente. Conselheiros pediram uma separação clara entre as instalações subterrâneas públicas, como rotas de circulação e estacionamentos, e os espaços comerciais operados pela empresa, para que tarifas e responsabilidades sejam calculadas com precisão.

Seis terrenos propostos para pagamento

Hanói identificou seis terrenos possíveis para pagamento no contrato de construir-transferir. Juntos, eles ocupam 7,31 hectares e têm valor preliminar de 4,878 trilhões de VND. A cidade poderá permitir que o investidor desenvolva projetos nos terrenos designados ou leiloar os direitos de uso da terra e destinar a receita ao pagamento.

Os terrenos propostos vão de pequenas propriedades centrais a uma área maior em Dong Anh:

• Rua Trang Tien: 0,77 hectare nos lotes de planejamento B4.5-TM1, B4.5-TM2 e B4.5-TM3.
• Nos dois lados da agência dos correios de Hanói: 0,52 hectare nos lotes B4.3-TM1 e B4.3-TM2.
• Rua Tang Bat Ho, 1-3: 2,29 hectares.
• Rua Le Thanh Tong, 5: 0,34 hectare.
• Rua Hai Ba Trung, 15: 0,09 hectare.
• Aldeia de Mai Lam, comuna de Dong Anh: 3,30 hectares.

A Comissão de Assuntos Urbanos pediu esclarecimentos sobre a quantidade, a área, o valor e a situação legal no planejamento dos terrenos destinados ao pagamento, especialmente os da rua Trang Tien e os próximos à agência dos correios. Também solicitou a verificação de possíveis sobreposições com projetos públicos aprovados e linhas ou estações planejadas de metrô urbano.

Por que a avaliação dos terrenos importa para o orçamento

O valor proposto para os terrenos, de 4,878 trilhões de VND, equivale a cerca de 63,4% do custo de 7,694 trilhões de VND do componente de construir-transferir. Somados os 1,604 trilhão de VND previstos com o aluguel do espaço subterrâneo, o total chega a 6,482 trilhões de VND, cerca de 84,2% do custo preliminar desse componente.

Essas estimativas iniciais deixam 1,212 trilhão de VND a serem cobertos pelos mecanismos mais amplos de pagamento, antes de eventuais revisões nos custos de construção, nos valores dos terrenos ou nos cálculos de aluguel. As decisões finais sobre o contrato e o orçamento determinarão como os pagamentos serão financiados e programados.

Conselheiros pediram que a cidade se prepare para mudanças no mercado imobiliário e garanta equivalência entre o valor das obras públicas entregues e o pagamento realizado. Uma queda na receita com terrenos ou um atraso para obtê-la tornaria ainda mais importante o cronograma das demais fontes de financiamento.

Hanói solicitou a participação da Auditoria do Estado desde a etapa de execução para revisar a estimativa de investimento e os custos. O Conselho também exigiu medidas para prevenir desperdício e perdas de recursos. Os ativos públicos transferidos ao Estado e os mantidos para exploração comercial precisarão ter estruturas distintas de propriedade e gestão, a fim de evitar que a mesma despesa seja contabilizada duas vezes.

Proteção do lago durante as escavações

O conselheiro Vu Gia Luyen pediu estudos geológicos, de águas subterrâneas e arqueológicos detalhados antes das obras subterrâneas próximas a locais históricos. Também propôs o uso da modelagem da informação da construção, ou BIM, para ajudar a avaliar alternativas de construção e administrar riscos desde a fase de projeto.

BIM é um modelo digital compartilhado com informações sobre uma construção e seus sistemas. Neste projeto, a ferramenta poderia ajudar os projetistas a coordenar escavações, estruturas, tubulações e instalações próximas antes do início das obras.

Os conselheiros também pediram avaliações de impacto ambiental, monitoramento automático do nível das águas subterrâneas e da qualidade da água do lago, além da divulgação dos resultados. Foi proposta a criação de um conselho científico consultivo independente para apoiar o projeto e a execução das obras.

Tuan concordou com os pedidos relativos à geologia, à arqueologia e ao BIM, e ressaltou a necessidade de proteger rigorosamente a superfície aquática do Lago Hoan Kiem e o Templo Ngoc Son. Para os engenheiros, o desafio é desenvolver o espaço subterrâneo levando em conta as águas subterrâneas, as fundações ao redor e as estruturas históricas sensíveis.

Acesso público, transporte e escala do projeto

Pham Tuan Long, conselheiro municipal, pediu limites claros entre as rotas subterrâneas de transporte, passagens para pedestres e estacionamentos financiados com recursos públicos e as instalações comerciais operadas pelo investidor. Também defendeu conexões coordenadas com o metrô urbano, estacionamentos subterrâneos e edifícios na superfície.

As normas de proteção contra incêndios, evacuação e segurança urbana farão parte desse trabalho. Um complexo comercial com quatro níveis subterrâneos precisa de rotas que permitam a circulação entre os andares e o acesso a locais seguros, além de conexões compatíveis com a rede de transportes do entorno.

Tran Hop Dung, presidente da Comissão de Assuntos Urbanos do Conselho, pediu uma avaliação mais ampla de quanto movimento a área do lago pode comportar. A análise consideraria a área construída acima e abaixo do solo, a altura e o volume dos edifícios, o número de pessoas e veículos, as necessidades de infraestrutura e os efeitos sobre moradores e patrimônio histórico.

A comissão recomendou limitar a construção de novos edifícios de grande porte, reduzir a pressão comercial no centro histórico e avaliar se algumas funções poderiam ser transferidas para novos polos de desenvolvimento. Também pediu que novas construções sejam comparadas com alternativas de reforma, reutilização ou transferência.

Luyen pediu separadamente uma revisão da escala proposta para a sede municipal, diante da digitalização dos serviços e da simplificação da administração de Hanói. Em conjunto, esses pedidos tornam centrais, para a próxima etapa do planejamento, as questões sobre quanto espaço é necessário e onde ele deve ficar.

Consultas, escolhas de projeto e meta para 2029

O arquiteto Ho Thieu Tri elaborou as propostas de ajustes ao plano de subdivisão H1-1B e a parte de H1-1C, na escala de 1:2.000. A consulta pública ocorreu de 7 a 26 de setembro de 2026, e 92% das respostas foram favoráveis. O departamento de construção de Hanói informou que os projetos arquitetônicos continuarão passando por pesquisa, avaliação e aprovação.

Os principais marcos são:

• 7 a 26 de setembro de 2026: consulta pública sobre os ajustes propostos ao planejamento.
• 27 de outubro de 2026: o Comitê Popular apresentou a Proposta nº 435/TTr-UBND para solicitar a aprovação da política de investimento e do investidor.
• 28 de outubro de 2026: o Conselho Popular aprovou a política de investimento e o investidor.
• 2029: prazo previsto para a conclusão de toda a revitalização.

A proposta cita a Lei da Capital nº 02/2026/QH16 e a Resolução nº 45/2026/NQ-HDND do Conselho, de 15 de junho de 2026, sobre decisões de investimento, seleção especial de investidores e empreiteiros e projetos que exigem execução imediata. A cidade também enquadra o projeto na visão de planejamento da capital para os próximos 100 anos e na Resolução nº 02-NQ/TW do Politburo, de 17 de março de 2026.

Hanói precisa agora concluir a preparação, a avaliação e a aprovação do planejamento, alinhando os limites do projeto, as funções dos terrenos, os parâmetros arquitetônicos e a infraestrutura técnica. O investidor e os órgãos responsáveis deverão preparar estudos de viabilidade para aprovação conforme a legislação de PPP e outras leis aplicáveis.

Estão previstas competições de projetos arquitetônicos e novas consultas públicas para obras específicas. Os projetos detalhados, os custos finais, os terrenos destinados ao pagamento e os planos de execução ainda dependem das próximas aprovações. O cronograma, portanto, depende do avanço coordenado das desapropriações, do financiamento, da proteção do patrimônio e das próprias obras.

Principais pontos

• Hanói aprovou um projeto preliminar de 22,229 trilhões de VND para revitalizar a área do Lago Hoan Kiem, com conclusão prevista para 2029.
• Uma empresa integrante do Sun Group construirá um centro comercial subterrâneo e executará o componente de obras públicas e melhorias paisagísticas.
• O complexo comercial está planejado para ter quatro níveis subterrâneos e 82.608 metros quadrados de área construída.
• As desapropriações custeadas pela cidade somam 9,924 trilhões de VND, cerca de 44,6% do total.
• Seis terrenos, com área total de 7,31 hectares, foram propostos como parte do pagamento pelas obras do contrato de construir-transferir.
• As próximas etapas de planejamento devem definir os projetos detalhados, os limites das aquisições, os mecanismos de financiamento e as medidas de proteção aos moradores, ao lago e ao patrimônio histórico próximo.