Boom das hipotecas no Cazaquistão depende do apoio estatal enquanto moradias ficam menos acessíveis

Hipotecas mais baratas, imóveis mais caros

O Cazaquistão concedeu 2,36 trilhões de tenge em hipotecas em 2025, alta de 16,7% em relação a 2024, mesmo com o Banco Nacional elevando a taxa básica de juros para 18%. O apoio estatal explica boa parte dessa aparente contradição: programas preferenciais responderam por 74% dos novos empréstimos hipotecários, segundo a Associação de Financiadores do Cazaquistão, enquanto a taxa média dos novos empréstimos caiu para 9,8%.

Para as famílias que conseguiram participar desses programas, o crédito mais barato ajudou a manter a casa própria ao alcance. Para muitas outras, a alta dos preços dos imóveis, a queda da renda após a inflação e decisões mais rigorosas na concessão de crédito dificultaram a compra de uma casa. A associação registrou uma taxa de aprovação de apenas 25,2%, ante 39,2% um ano antes.

O relatório de 2025 sobre o mercado hipotecário do Fundo de Sustentabilidade do Cazaquistão estima o saldo de hipotecas em 6,952 trilhões de tenge em 1º de janeiro de 2026. O Otbasy Bank, instituição estatal de financiamento habitacional, detinha 4,05 trilhões de tenge, ou 58,3% do total. Sua posição torna a política governamental central tanto para a disponibilidade de crédito habitacional quanto para a direção da demanda.

O problema central é simples: um empréstimo mais barato permite que o comprador gaste mais, mas não cria imediatamente outro apartamento. Quando a construção não consegue acompanhar o ritmo, parte do benefício destinado aos mutuários pode se traduzir em preços imobiliários mais altos.

O Cazaquistão enfrenta agora duas pressões interligadas. As hipotecas comerciais ficaram difíceis de pagar para muitas famílias, aumentando a procura por alternativas subsidiadas. Essas alternativas mantêm as compras em movimento, mas também sustentam os preços em um mercado onde o acesso a moradias adequadas continua desigual.

Quanto do mercado depende de apoio?

A análise anual do mercado hipotecário da Associação de Financiadores do Cazaquistão afirma que os programas do Otbasy Bank e o programa 7-20-25 responderam por 74% dos novos empréstimos em 2025, ante 69% em 2024. A participação dos produtos de bancos comerciais caiu de 31% para 26%.

A análise da Halyk Finance sobre as conclusões do Banco Nacional a respeito da estabilidade financeira apresenta uma divisão diferente: as hipotecas preferenciais representaram cerca de 71% dos novos empréstimos durante 2025 e 73% do saldo de hipotecas no início de 2026. A análise estima alta de 26,2% nos empréstimos preferenciais, contra queda de 1,4% nos empréstimos a taxas de mercado. As duas avaliações usam classificações diferentes para os empréstimos preferenciais.

A associação afirma que o Otbasy Bank respondeu por todo o aumento dos novos empréstimos hipotecários. Sua concessão de crédito avançou 27,5%, de aproximadamente 1,3 trilhão para 1,6 trilhão de tenge. Também cresceu sua base de clientes do sistema de poupança habitacional, com 420 mil novos depositantes e contratos.

Dados anteriores apontam na mesma direção. Os programas preferenciais responderam por 67% dos desembolsos nos primeiros nove meses de 2025, ante 61% no mesmo período de 2024. Os bancos concederam 2,1 trilhões de tenge de janeiro a novembro, antes de o total do ano chegar a 2,36 trilhões.

Por que as taxas das hipotecas caíram enquanto a taxa básica subiu

O Banco Nacional elevou a taxa básica em um total de 3,75 pontos percentuais entre dezembro de 2024 e outubro de 2025, levando-a a 18%. A taxa básica ajuda a influenciar o custo do dinheiro em toda a economia. Em geral, elevá-la encarece os empréstimos e limita os gastos para reduzir a inflação.

As hipotecas subsidiadas seguem outro caminho. Programas governamentais e mecanismos de poupança habitacional permitem que mutuários elegíveis obtenham financiamento a taxas menos vinculadas aos custos atuais de captação comercial. À medida que esses produtos ganham participação nos empréstimos, a taxa média das hipotecas no mercado pode cair mesmo quando o crédito convencional fica mais caro.

O Fundo de Sustentabilidade e a associação de financiadores estimam em 9,8% a taxa média das hipotecas concedidas em 2025, abaixo dos 10,9% de 2024. A Halyk Finance cita uma taxa hipotecária ponderada de 10,5% no fim do ano. Esses números se referem a medidas e períodos distintos; a média anual dos novos empréstimos ficou 8,2 pontos percentuais abaixo da taxa básica de 18%.

A inflação chegou a 12,3% em 2025. A associação descreve um mercado puxado em direções opostas: o aperto monetário restringiu o crédito comercial, enquanto o financiamento preferencial continuou incentivando a compra de imóveis.

Credores comerciais enfrentam captação cara

Os bancos comerciais precisam cobrir o custo de obter recursos e manter suas operações, além de assumir o risco de que alguns mutuários não paguem. O Fundo de Sustentabilidade descreve o crédito hipotecário comercial no fim de 2025 como enfrentando uma crise de liquidez, pois a captação havia ficado cara.

Um limite regulatório também influenciou as decisões de concessão de crédito. Resoluções conjuntas adotadas pelo regulador do mercado financeiro e pelo Banco Nacional em agosto de 2024 previam a redução da taxa efetiva anual máxima das hipotecas de 25% para 20%. A implementação do limite mais baixo foi adiada para 1º de julho de 2026.

A taxa efetiva anual inclui custos do empréstimo além dos juros anunciados, o que a torna útil para comparar financiamentos. Manter esse limite próximo dos custos de captação dos bancos pode reduzir a margem disponível para cobrir despesas e riscos. Alguns credores responderam suspendendo hipotecas para imóveis usados, revisando as condições ou direcionando suas operações para financiamentos apoiados pelo Estado em imóveis novos.

A sequência de medidas ajuda a explicar a mudança:

• Agosto de 2024: reguladores adotaram resoluções conjuntas que estabeleciam limites para as taxas efetivas anuais dos empréstimos, incluindo um limite planejado de 20% para hipotecas.
• Outubro de 2025: a taxa básica chegou a 18%, aumentando a pressão sobre o custo de captação para hipotecas comerciais.
• Novembro de 2025 a 1º de julho de 2026: a redução do limite das hipotecas foi adiada, mantendo o teto de 25% durante a suspensão.
• Janeiro de 2026: o Banco Nacional manteve a taxa básica em 18%.

Em seu comunicado de janeiro, o Banco Nacional explicou por que esperava adotar uma postura cautelosa. O texto apontou incertezas em torno das mudanças tributárias e da retomada dos aumentos nas tarifas de serviços públicos e nos preços dos combustíveis, afirmando:

Assim, é altamente provável que a taxa básica seja mantida no nível atual até o fim do primeiro semestre de 2026

Por que o apoio pode elevar os preços dos imóveis

A Halyk Finance identifica uma ligação direta entre o crédito preferencial e os preços dos imóveis. Custos menores de juros ampliam o número de potenciais compradores e o valor que podem tomar emprestado. As construtoras precisam de tempo para entregar novas moradias, então a demanda pode crescer mais rapidamente que a oferta.

A associação de financiadores acrescenta que a oferta limitada de moradias nas grandes cidades, as compras motivadas pela inflação e outras fontes de financiamento sustentaram os preços em 2025. Os valores dos imóveis subiram dois dígitos, enquanto a renda real, isto é, ajustada pela inflação, caiu.

A poupança previdenciária também foi uma fonte expressiva de poder de compra. As transferências do Fundo Unificado de Pensão Acumulativa para fins habitacionais chegaram a 839 bilhões de tenge, alta de 106%. O valor equivaleu a cerca de 36% dos 2,36 trilhões de tenge em novas hipotecas no ano, mostrando o volume de recursos que entrou no setor habitacional sem vir de novos empréstimos bancários.

A associação registrou 448.600 transações imobiliárias em 2025. Hipotecas subsidiadas e saques de fundos de pensão ajudaram a sustentar a atividade, mas as famílias cuja renda ficou para trás em relação aos preços enfrentaram uma diferença crescente entre o custo das moradias e o que podiam pagar.

Quem consegue pagar uma hipoteca?

O Fundo de Sustentabilidade avaliou a acessibilidade dividindo a população em dez grupos de renda iguais, chamados decis. O estudo usou um Índice de Acessibilidade Habitacional, ou HAI, no qual uma pontuação acima de 100 significa que a renda atende ao limite de capacidade de pagamento de uma hipoteca definido pelo estudo.

O programa 7-20-25 obteve 120 com base na média nacional. A divisão por renda foi bem menos animadora: apenas o décimo mais rico da população superou o limite, com pontuação de 143,8. O décimo mais pobre marcou apenas 24.

Os produtos de hipotecas comerciais eram menos acessíveis. Nenhum dos produtos analisados alcançou pontuação média nacional superior a 100. O maior resultado, do Bank RBK, foi 46,2. Esses cálculos mostram por que um programa pode parecer acessível com base na renda média e, ao mesmo tempo, continuar fora do alcance da maioria dos grupos de renda.

As decisões dos bancos apontam na mesma direção. O valor médio das hipotecas subiu de 11,2 milhões para 12,1 milhões de tenge, alta de cerca de 8%. Ao mesmo tempo, a taxa de aprovação caiu 14 pontos percentuais, para 25,2%, o equivalente a aproximadamente uma aprovação a cada quatro pedidos.

As compras feitas com recursos próprios dos compradores chegaram a 41% das transações, ante 19% um ano antes, segundo a análise anual da associação. Um retrato anterior do mercado estimou em 62% a parcela das compras financiadas por hipotecas, abaixo dos 91% no período usado para comparação. As duas medidas descrevem um mercado cada vez mais moldado por compradores com poupanças substanciais.

Um exemplo de hipoteca comercial traduz essa pressão em valores familiares: a compra de um apartamento de 30 milhões de tenge com entrada de 20% exigia renda mensal comprovada de pelo menos 722 mil tenge. Só a entrada seria de 6 milhões de tenge, restando 24 milhões a financiar.

O que os programas preferenciais oferecem aos compradores

O Otbasy Bank aceitou inscrições para os programas Nauryz e Nauryz Zhumysker de 3 de novembro a 1º de dezembro de 2025. O Fundo de Sustentabilidade informa que a entrada mínima era de 10% para imóveis recém-construídos com acabamento interno concluído e de 20% para imóveis inacabados ou compras no mercado secundário.

As taxas de juros anuais informadas eram de 7% para candidatos elegíveis em situação de vulnerabilidade social inscritos na lista de espera por moradia e de 9% para outros mutuários elegíveis. As taxas efetivas anuais variavam, respectivamente, de 7,1% a 9,6% e de 9,4% a 13%.

Os empréstimos podiam ter prazo de até 19 anos, com limite máximo de 36 milhões de tenge em Astana e Almaty e de 30 milhões nas demais localidades. Até 20% do empréstimo podia ser usado para reformar o imóvel comprado.

O Nauryz Zhumysker abrangia mais de mil tipos de atividade econômica e mais de 8 mil ocupações. Ao contrário do programa principal, não tinha seleção por concorrência; os candidatos precisavam apresentar documentação de emprego que identificasse sua ocupação e atividade. Essas condições faziam da ocupação, da elegibilidade e do valor da entrada requisitos importantes para acessar crédito mais barato.

O financiamento habitacional se concentra em poucas cidades e bancos

Astana e Almaty concentravam cerca de 55% do saldo de hipotecas, segundo o Fundo de Sustentabilidade. O programa 7-20-25 também apresentava forte concentração: Astana recebeu 2.293 empréstimos, no valor de 42,4 bilhões de tenge, enquanto Almaty recebeu 1.651, no valor de 30,7 bilhões.

Em todo o país, o programa concedeu aproximadamente 5.500 empréstimos, totalizando 99,9 bilhões de tenge em 2025. Shymkent recebeu 698 empréstimos, no valor de 12,6 bilhões de tenge, e a região de Karaganda recebeu 437, no valor de 6,7 bilhões. A região de Zhetysu registrou apenas três empréstimos, enquanto a região de Ulytau registrou cinco.

Três credores responderam pela maior parte das operações do programa. O Bank CenterCredit concedeu 36,2 bilhões de tenge, o Freedom Bank Kazakhstan, 34,7 bilhões, e o Halyk Bank, 17,6 bilhões. Juntos, eles responderam por cerca de 89% do valor emprestado pelo programa.

O apoio estatal também se estendeu a mutuários com problemas antigos de hipoteca. Em 1º de janeiro de 2026, o programa de refinanciamento havia refinanciado 33.200 empréstimos, no valor de 211,3 bilhões de tenge, em sua primeira modalidade. Outra modalidade converteu ou refinanciou 16 mil hipotecas em moeda estrangeira, no valor de 114,3 bilhões de tenge, enquanto uma assistência adicional chegou a 10.600 mutuários em situação de vulnerabilidade.

Alertas sobre a construção complicam as perspectivas

Dados citados para o primeiro semestre de 2026 indicam uma taxa média próxima de 10% para novas hipotecas, enquanto a taxa básica permaneceu em 18% durante a maior parte do período. Os números da associação de financiadores citados na análise posterior apontam que os produtos comerciais responderam por 14,3% dos novos empréstimos bancários, abaixo dos 26,2%.

Indicadores posteriores apontaram vendas mais fracas e preocupações com a oferta futura. As transações imobiliárias em setembro somaram 35.406, queda de 14,3% em relação ao ano anterior, enquanto as vendas de imóveis recém-construídos teriam recuado cerca de 40%. Incorporadoras ofereceram descontos de até 30%.

Vyacheslav Lazarev, vice-presidente da União dos Construtores do Cazaquistão, afirmou que os avisos de novos projetos de construção quase caíram pela metade em 2026, e que as incorporadoras estavam em grande parte concluindo projetos iniciados em 2024 e 2025. Ele previu alta de pelo menos 15% nos preços no segundo trimestre de 2027, à medida que menos moradias novas chegassem ao mercado. Esse número é uma previsão dele; a dimensão final de qualquer aumento é desconhecida.

Galym Iskakov, diretor de uma imobiliária, alertou que a pressão sobre as incorporadoras poderia levar à redução de custos com materiais e acabamentos internos. A especialista imobiliária Marzhan Bakhyt citou taxas de hipotecas comerciais de até 21,7%, tomando como exemplo um apartamento de 20 milhões de tenge com entrada de 4 milhões e parcelas mensais de cerca de 300 mil tenge por 15 anos.

Por isso, os apelos à ampliação das hipotecas preferenciais esbarram em um dilema difícil. Mais de 846 mil pessoas estariam na fila por moradias do estoque habitacional estatal, gerando forte demanda por assistência. Ampliar o poder de compra sem construir moradias adicionais suficientes também pode manter a pressão de alta sobre os preços.

Em avaliações de estabilidade financeira de 2021 e 2024, o Banco Nacional expressou preocupações semelhantes sobre os programas estatais estimularem a demanda, alterarem os preços das hipotecas e deslocarem o crédito comercial. Sua série de relatórios de estabilidade financeira, publicada periodicamente desde 2006, analisa riscos e vulnerabilidades em todo o sistema financeiro. O desafio prático é ajudar as famílias a obter moradia sem que os preços e as parcelas ultrapassem sua capacidade de pagamento.

Pontos principais

• O Cazaquistão concedeu 2,36 trilhões de tenge em hipotecas em 2025, alta de 16,7% em relação a 2024.
• A associação de financiadores estima que os programas preferenciais responderam por 74% dos novos empréstimos, e o Otbasy Bank, por todo o aumento anual.
• A taxa média das novas hipotecas caiu para 9,8%, enquanto a taxa básica chegou a 18%.
• As aprovações de hipotecas caíram para 25,2%, e o valor médio dos empréstimos subiu para 12,1 milhões de tenge.
• A análise de renda do Fundo de Sustentabilidade concluiu que o programa 7-20-25 era acessível apenas para o décimo mais rico das famílias.
• O crédito subsidiado e os saques de fundos de pensão sustentaram a demanda enquanto os preços das moradias subiam mais rapidamente que a renda.
• Alertas do setor da construção apontam para menos novos projetos; Lazarev prevê uma alta de pelo menos 15% nos preços no segundo trimestre de 2027.