Anúncios de apartamentos em Seul sobem 33% após plano tributário, enquanto vendas caem e preços seguem caminhos distintos

Mais de 80 mil apartamentos à venda, mas menos compradores fecham negócio

Seul tinha 80.528 anúncios de apartamentos à venda em 7 de novembro de 2026, um aumento de 20.119, ou 33,3%, desde que o governo anunciou sua proposta de reforma tributária em 3 de agosto. Ainda assim, as transações de apartamentos em setembro caíram para 3.915, uma queda de 42,4% em relação às 6.796 registradas um ano antes, segundo o Conselho Imobiliário da Coreia.

O número de imóveis à venda aumentou em todos os 25 distritos da capital sul-coreana. Gangnam, Seocho e Songpa responderam por 38% dos anúncios adicionais, enquanto os outros 22 distritos contribuíram com 62%, segundo a plataforma de dados imobiliários Asil.

Os preços seguem direções diferentes. Na pesquisa semanal do Conselho Imobiliário da Coreia, com data de 2 de novembro, os preços dos apartamentos caíram 0,39% em Gangnam, 0,37% em Seocho e 0,17% em Songpa. Todos os demais distritos de Seul registraram alta, levando o índice da cidade a subir 0,07%.

Para quem vende, o mercado significa mais imóveis concorrentes e menos transações concluídas. Para quem compra, há mais opções, mas os preços continuam subindo em boa parte da cidade. Os inquilinos enfrentam outra pressão: os preços do jeonse de apartamentos em Seul, os grandes depósitos pagos nesse tipo comum de aluguel na Coreia, também continuam aumentando.

O próximo período decisivo pode ser o início de 2027. Proprietários que avaliam suas obrigações tributárias precisam reservar tempo para encontrar um comprador e concluir o pagamento antes da data de apuração da propriedade, em 1º de junho. Um calendário semelhante em 2021 provocou aumento nos anúncios, seguido por retiradas de imóveis, enquanto a alta dos preços dos apartamentos voltou a acelerar.

Dados oficiais mostram que os preços sobem além das manchetes semanais

As estatísticas habitacionais de setembro do Conselho Imobiliário da Coreia mostram que os preços de venda de apartamentos em Seul subiram 0,74% em setembro de 2026, ante uma alta nacional de 0,35%. Gyeonggi, província que circunda Seul, registrou um aumento maior, de 0,82%.

A alta mensal de Seul foi mais que o dobro da taxa nacional, uma diferença de 0,39 ponto percentual. Em outras regiões, os números variaram de uma queda de 0,22% em Sejong a uma retração de 0,29% em Jeju. A divisão geográfica vai além da capital.

O mesmo portal oficial registrou 37.912 transações de venda de apartamentos em todo o país em setembro. As 3.915 transações de Seul representaram cerca de 10,3% desse total. Assim, a capital combinou uma alta mensal relativamente forte nos preços com uma acentuada queda anual nas transações.

Um índice de preços acompanha as variações em um mercado pesquisado, enquanto o número de transações mede quantas vendas foram registradas. Os anúncios indicam os imóveis colocados à venda. A leitura conjunta dos três dados oferece um panorama prático: mais proprietários procuram compradores, menos vendas são registradas e os preços se ajustam de forma desigual.

As vendas caem todos os meses desde maio

O total de transações de setembro em Seul foi o menor de 2026 até aquele mês. As vendas haviam subido para 7.521 em abril e 8.946 em maio, antes de cair para 7.742 em junho, 6.564 em julho, 4.589 em agosto e 3.915 em setembro.

O total de setembro ficou 56,2% abaixo do pico de maio e 14,7% abaixo de agosto. Os números são contabilizados pela data em que a transação foi comunicada, portanto a série mensal acompanha os registros, e não o dia exato em que comprador e vendedor chegaram a um acordo.

O aumento na primavera ocorreu quando proprietários de vários imóveis enfrentaram a retomada, em 9 de maio, de uma tributação mais pesada sobre ganhos de capital, ao mesmo tempo que havia demanda sazonal por mudanças. O imposto sobre ganhos de capital incide sobre o lucro obtido com a venda de um imóvel. Uma cobrança maior pode incentivar o proprietário a concluir a venda antes de um prazo.

Seongdong teve a maior queda anual nas transações entre os distritos de Seul em setembro, com apenas 60 vendas de apartamentos, uma redução de 85,9%. As transações caíram 71,4% em Gwangjin, 68% em Jung, 66,1% em Dongdaemun e 64,3% em Mapo.

Vários dos distritos afetados haviam registrado fortes altas de preços em 2025. Naquele ano, os preços dos apartamentos subiram 19,1% em Seongdong, 14,3% em Mapo e 13,2% em Yongsan. Preços de compra mais altos, somados às restrições de crédito, tornaram mais difícil para os compradores financiar um imóvel.

Anúncios se espalham pela capital

Os dados da Asil mostram um mercado que acumulou imóveis à venda em várias etapas. Havia 80.080 anúncios em 21 de março; o número recuou após o período de vendas da primavera e chegou a 79.919 em 28 de outubro. Em 7 de novembro, o total já havia superado o nível de março em 448 anúncios.

Gangnam, Seocho e Songpa continuam respondendo por uma parcela significativa do aumento. O total combinado de anúncios nesses distritos subiu de 22.182 em 3 de agosto para 29.802 em 4 de novembro, alta de cerca de 34,4%.

Outros distritos também registraram aumentos expressivos no mesmo período, até 4 de novembro. Os anúncios cresceram 61,1% em Seongbuk, 40,2% em Gangseo e 32% em Nowon. O acúmulo, portanto, inclui distritos fora das três áreas conhecidas do sul da cidade.

Para uma família que procura imóvel em Seongbuk ou Gangseo, mais anúncios podem significar maior variedade de edifícios, localizações e preços pedidos. Se essa escolha resulta em uma compra mais barata depende dos valores aceitos pelos vendedores e do dinheiro que os compradores conseguem levantar. Um imóvel permanece anunciado até que o negócio seja concluído ou o proprietário retire a oferta.

Preços caem em Gangnam, enquanto seguem subindo no restante de Seul

A alta semanal dos preços dos apartamentos em Seul desacelerou de 0,16% em 12 de outubro para 0,13% em 19 de outubro, 0,09% em 26 de outubro e 0,07% em 2 de novembro. Ainda assim, a cidade registrou a 91ª semana consecutiva de aumentos.

A pesquisa de 2 de novembro mostrou alta de 0,31% em Seodaemun, aumento de 0,30% em Seongbuk e Geumcheon, avanço de 0,28% em Jungnang, 0,26% em Gangbuk e 0,25% em Mapo. Essas altas ocorreram enquanto Gangnam, Seocho e Songpa registravam quedas.

Desde o início de 2026 até essa pesquisa, os preços dos apartamentos em Seul haviam subido 8,80%, ante 7,08% no período correspondente de 2025. A alta acumulada chegou a 16,90% em Seongbuk, enquanto Gangnam registrou queda de 2,02% e Seocho, de 0,23%.

O presidente Lee Jae-myung comentou o aumento dos anúncios, a queda das transações e os preços efetivos de venda mais baixos em áreas importantes durante uma reunião de gabinete em 3 de novembro. Em 4 de novembro, esclareceu que suas observações sobre a queda dos preços se referiam a Gangnam, Seocho e Songpa.

O comentarista imobiliário Yoon Ji-hae disse que uma queda mais ampla exigiria recuos de preços também em outras partes do mercado. Para os compradores, o cenário imediato é local: a direção dos preços em um distrito pode ser bem diferente da média da cidade.

O que aconteceu antes do prazo tributário de 2021?

A comparação mais próxima no debate atual é a mudança tributária anunciada pelo governo do presidente Moon Jae-in em 10 de julho de 2020. As medidas elevaram de 3,2% para 6% a alíquota máxima do imposto global sobre imóveis para proprietários de vários imóveis e aumentaram os adicionais do imposto sobre ganhos de capital.

As alíquotas mais altas do imposto global sobre imóveis passaram a valer a partir do ano fiscal de 2021. Os adicionais mais elevados do imposto sobre ganhos de capital entraram em vigor em 1º de junho de 2021, dando aos proprietários tempo para vender antes dessa data. O imposto global sobre imóveis é cobrado anualmente sobre propriedades que atendem aos critérios, e é separado do imposto incidente sobre o lucro obtido com uma venda.

Os dados da Asil mostram como a atividade de venda mudou rapidamente com a aproximação do prazo:

• 1º de março de 2021: Seul tinha 40.653 anúncios de apartamentos à venda.
• 1º de maio: os anúncios chegaram a 48.152, um aumento de 18,4% em dois meses.
• 9 de maio: os anúncios caíram para 47.410, recuo de 1,5% em relação a 1º de maio.
• 1º de junho: entraram em vigor os adicionais mais elevados do imposto sobre ganhos de capital, junto com a data anual de apuração da propriedade.
• 25 de agosto: havia 39.084 anúncios, queda de 18,8% em relação a 1º de maio.

Alguns proprietários retiraram os imóveis do mercado quando o tempo restante para organizar uma venda e receber o pagamento final se tornou curto demais. Quem decidiu manter seus imóveis reduziu a quantidade de propriedades disponíveis para os compradores.

A alta mensal dos preços dos apartamentos em Seul havia desacelerado de 0,67% em fevereiro de 2021 para 0,49% em março e 0,43% em abril. Depois, subiu para 0,48% em maio e 0,98% em junho. A preocupação com o precedente é concreta: a onda anterior de anúncios foi temporária, e a alta dos preços se fortaleceu quando os imóveis foram retirados do mercado.

Por que o início de 2027 importa para os vendedores

1º de junho é a data anual usada para apurar a propriedade de imóveis para fins do imposto global sobre imóveis. O período de pagamento vai de 1º a 15 de dezembro. Portanto, quem pretende alterar sua situação tributária por meio de uma venda precisa se planejar em torno da data de apuração, meses antes do vencimento do imposto.

Park Hap-soo, professor adjunto da Escola de Pós-Graduação em Imóveis da Universidade Konkuk, espera que alguns proprietários considerem vender entre janeiro e março de 2027, caso a reforma tributária seja finalizada. Ter mais clareza sobre a cobrança pode ajudar os proprietários a decidir se vendem ou mantêm um imóvel.

Park disse que o tempo necessário entre a assinatura do contrato e o recebimento do pagamento final pode mudar as decisões dos proprietários à medida que junho se aproxima. Ele descreveu uma possível mudança em abril:

Em abril, os imóveis poderiam ser retirados do mercado ou os preços poderiam subir.

Os detalhes finais e o cronograma de implementação da proposta de 3 de agosto ainda não foram definidos. A carga tributária de cada pessoa também depende de fatores como o valor venal do imóvel, a estrutura de propriedade, a localização e a forma como o imóvel foi adquirido.

Kim Hyo-sun, principal especialista em imóveis do KB Kookmin Bank, espera que a queda das transações e o aumento dos anúncios continuem por algum tempo. Ela disse que imóveis mais caros podem chegar ao mercado à medida que as políticas tributárias se tornem mais específicas. A avaliação dela e a de Park apontam para diferentes etapas da mesma decisão: os proprietários podem primeiro tentar vender e depois reconsiderar quando o prazo para concluir o negócio se estreitar.

Inquilinos enfrentam depósitos maiores enquanto o mercado de vendas desacelera

Os preços do jeonse de apartamentos em Seul subiram 0,17% na semana abrangida pela pesquisa de 2 de novembro. A alta acumulada em 2026 chegou a 9,10%, ante 2,47% no período correspondente de 2025.

No jeonse, o inquilino geralmente paga um grande depósito reembolsável em vez do aluguel mensal convencional. Quando o preço do jeonse sobe, a família precisa de mais dinheiro para esse depósito ao firmar um novo contrato ou renovar o aluguel por um valor maior.

Os dados oficiais de setembro também mostraram alta de 0,42% nos preços do jeonse de apartamentos em todo o país. A pressão sobre os aluguéis é, portanto, outro elemento do cenário habitacional, além do aumento dos anúncios de imóveis à venda.

Kim disse que o aumento dos depósitos do jeonse e dos aluguéis mensais estava levando algumas famílias ao mercado de compra, embora as restrições de crédito limitassem o crescimento da demanda. Ela também afirmou que alguns imóveis já alugados estavam sendo colocados à venda devido à carga tributária dos proprietários.

Para os inquilinos, a transferência de um imóvel do mercado de aluguel para o de venda pode significar menos opções na busca por uma casa para alugar. Para as famílias que consideram comprar, a decisão envolve duas pressões: o custo de um novo contrato de aluguel e o valor que conseguem tomar emprestado para a compra.

A oferta de moradias é outro teste de confiança

O debate sobre políticas públicas vai além da possibilidade de os atuais proprietários venderem antes de junho. Participantes do mercado pediram a divulgação regular do andamento de projetos habitacionais públicos, incluindo indenizações por terrenos, início das obras e planos de venda antes da conclusão.

Essas etapas mostram aos potenciais compradores quanto um projeto avançou. As indenizações por terrenos permitem reunir a área, o início das obras indica que a construção está em andamento, e os cronogramas de venda dão às famílias uma data para se planejar.

A divulgação dos locais e cronogramas poderia ajudar as famílias a decidir se compram agora um apartamento já existente ou se esperam para se candidatar a um imóvel novo. A questão prática é se as moradias prometidas estarão disponíveis em um local e em um momento que atendam às suas necessidades.

O teste imediato para Seul é saber se os anúncios adicionais resultarão em vendas concluídas a preços mais baixos em mais distritos. A próxima data de apuração tributária é 1º de junho de 2027; Park aponta janeiro a março como um possível período de vendas e abril como um possível momento em que os proprietários começarão a retirar imóveis do mercado.

Principais pontos

• Os anúncios de apartamentos à venda em Seul chegaram a 80.528 em 7 de novembro de 2026, alta de 33,3% em relação a 3 de agosto.
• As transações de setembro totalizaram 3.915, queda de 42,4% em relação ao ano anterior e de 56,2% em relação a maio.
• Os preços em Gangnam, Seocho e Songpa caíram na pesquisa semanal de 2 de novembro, enquanto todos os demais distritos de Seul registraram alta.
• Dados oficiais de setembro mostraram que os preços dos apartamentos em Seul subiram 0,74%, ante 0,35% em todo o país.
• Em 2021, os anúncios aumentaram antes de um prazo tributário e depois diminuíram, enquanto a alta mensal dos preços acelerou.
• As decisões de venda no início de 2027 dependerão, em parte, dos detalhes tributários e do tempo necessário para concluir as vendas antes de 1º de junho.
• Os preços do jeonse em Seul continuam subindo, aumentando a pressão sobre os inquilinos mesmo com a desaceleração das vendas de apartamentos.