Vietnã avalia restringir a venda de imóveis inacabados e reforçar a proteção do dinheiro dos compradores

Proposta de mudança nas vendas coloca o dinheiro dos compradores no centro do debate

Parlamentares vietnamitas avaliam restrições à venda de imóveis inacabados, incluindo a proibição da revenda de contratos de compra e uma transição gradual para a venda de imóveis apenas após a conclusão das obras. Junto com essas propostas, querem controles mais rigorosos sobre os depósitos, as garantias bancárias e o dinheiro pago pelos compradores antes de receberem os documentos de propriedade.

No debate da Assembleia Nacional em 30 de outubro de 2026, o deputado Le Thanh Hoan, de Thanh Hoa, propôs proibir a transferência de contratos de imóveis ainda em construção. O deputado Nguyen Ngoc Son, de Hai Phong, apresentou outra abordagem: permitir as transferências, mas registrar cada transação em um sistema de informações imobiliárias conectado à identificação eletrônica e a dados jurídicos verificados.

Para as famílias que esperam por um imóvel, o debate envolve tanto suas economias quanto a possibilidade de desistir de uma compra que não avança. Compradores afetados pelos atrasos no Roxana Plaza, na Cidade de Ho Chi Minh, e por entregas adiadas em Da Nang e Hanói pagaram por imóveis enquanto continuam arcando com dívidas de empréstimos.

As propostas continuam em discussão. O ministro da Construção, Tran Hong Minh, afirmou que as emendas ao projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários seriam analisadas e aperfeiçoadas; não foi anunciada uma votação final nem uma data para a implementação.

Estão sendo consideradas duas restrições diferentes. Proibir a transferência de contratos impediria que um comprador repassasse o contrato de compra a outra pessoa. Vender apenas imóveis concluídos mudaria o momento em que as incorporadoras poderiam vender um imóvel pela primeira vez e receber dinheiro dos clientes. Qualquer uma das medidas mudaria a forma de financiamento da construção de moradias, mas afetaria os compradores em etapas distintas.

Por que os parlamentares querem impedir revendas sucessivas de contratos

Hoan argumentou que as transferências sucessivas podem transformar um contrato de moradia em instrumento de especulação. Antes de o imóvel ficar pronto e ser entregue, o comprador que transfere o contrato repassa direitos contratuais e obrigações de pagamento, em vez de entregar um imóvel concluído.

Um comprador inicial pode pagar um depósito ou uma pequena parcela e, depois, transferir o contrato quando os preços sobem. Hoan afirmou que o retorno sobre esse valor inicial pode chegar a 50% ou 100%, enquanto as transferências sucessivas e as taxas de corretagem podem elevar o preço final do imóvel a até o dobro do preço original.

O retorno sobre o dinheiro pago inicialmente é diferente da valorização do preço total do imóvel. Como o primeiro comprador pagou apenas parte do preço de compra, um aumento relativamente pequeno no valor do imóvel pode gerar um ganho percentual muito maior sobre o dinheiro investido por esse comprador.

A resposta proposta por Hoan vai além de restringir especuladores individuais. Ele defendeu estudar uma transição para a venda de imóveis após a conclusão das obras, reduzindo o período em que os contratos de compra poderiam circular antes de o imóvel ficar pronto.

Son reconheceu que as transferências podem atender a necessidades legítimas e ajudar a manter as transações dentro do sistema legal. Sua proposta, em vez disso, exigiria o registro de cada transferência, facilitando o rastreamento da cadeia de compradores e dos preços efetivamente praticados. Ele também pediu uma implementação viável, para que bancos de dados incompletos não interrompam transações legais.

Por que os compradores podem precisar de uma saída

Huynh Thanh Dien, economista da Universidade Nguyen Tat Thanh, afirmou que a proibição de transferências poderia reduzir a especulação, mas deixar compradores legítimos sem saída quando sua situação financeira mudasse. Ele citou projetos com duração de um a três anos, período durante o qual um comprador poderia perder o emprego, ter prejuízos nos negócios ou enfrentar uma emergência familiar.

Um comprador que não consegue continuar pagando talvez precise transferir o contrato para recuperar o dinheiro já comprometido. Sem essa opção, as alternativas restantes poderiam incluir cancelar o contrato ou encerrá-lo unilateralmente, o que poderia gerar disputas sobre multas, indenizações e reembolsos.

Le Trung Phat, diretor do escritório de advocacia Le Trung Phat e integrante da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, se opôs a uma proibição geral. Ele argumentou que os direitos decorrentes de um contrato de moradia legal são direitos de propriedade protegidos pelo Artigo 32 da Constituição de 2013. Esse é o argumento jurídico dele contra a proposta, não uma decisão judicial sobre o tema.

Phat defendeu a regulamentação por meio de tributação e verificações legais. Ele alertou que uma proibição poderia empurrar as transações para acordos informais, como procurações amplas, contratos particulares por escrito e promessas de compra ou venda. Isso poderia reduzir as informações disponíveis às autoridades, diminuir a arrecadação de impostos e aumentar as disputas ou fraudes.

Depósitos teriam controles além do limite de 5%

O projeto limita os depósitos para imóveis inacabados a 5% do preço de venda ou de compra com arrendamento, e permite a cobrança apenas quando o imóvel cumprir as condições para ser comercializado. A deputada To Ai Vang, de Can Tho, propôs que esse dinheiro fosse depositado em uma conta bloqueada no banco que garante o projeto.

Uma conta bloqueada impediria que a incorporadora retirasse o depósito livremente. De acordo com a proposta de Vang, o acesso ao dinheiro dependeria de o imóvel cumprir as condições exigidas e de comprador e incorporadora assinarem o contrato formal de compra.

O deputado Duong Khac Mai, de Lam Dong, alertou que incorporadoras ou distribuidores poderiam cobrar dinheiro usando outros nomes, como pagamentos de reserva, registros de interesse ou taxas de prioridade. A deputada Luong Thi Hoa, de Thanh Hoa, também pediu que a lei avalie o pagamento por sua finalidade, e não pelo nome que recebe.

O teste prático seria verificar se o dinheiro garante um acordo futuro ou antecipa parte do preço de compra. Chamá-lo de taxa de prioridade não mudaria sua função. O deputado Tran Anh Tuan, da Cidade de Ho Chi Minh, também defendeu que a responsabilidade seja atribuída tanto à incorporadora quanto a quem recebe diretamente o dinheiro, inclusive intermediários, e que reembolsos e indenizações sejam tratados conforme o Código Civil.

Um projeto na Rodovia Nacional 13, na antiga região de Binh Duong, ilustra a prática sob análise. Os compradores foram solicitados a pagar 100 milhões de dong para reservar um apartamento, com a previsão de assinatura do contrato de compra cerca de um mês depois e oferta de reembolso caso decidissem não assinar.

Quanto as incorporadoras poderiam cobrar antes da entrega?

Son descreveu limites previstos no projeto: 30% para o primeiro pagamento e 70% para o total pago antes da entrega, além do limite de 5% para o depósito. A preocupação dele era que os compradores ainda adiantariam um valor elevado sem poder fiscalizar como a incorporadora o utilizaria.

Hoan propôs limitar a 70% o total cobrado antes da entrega, deixando os 30% restantes para pagamento somente quando o comprador receber o imóvel e obtiver o certificado de propriedade. Vincular o pagamento final a esses dois eventos daria aos compradores proteção financeira para além da conclusão física do edifício.

Os percentuais concorrentes revelam uma escolha importante de política pública. Um saldo de 30% vinculado à entrega e à certificação é seis vezes maior do que o saldo final de 5% discutido em outra parte do projeto. As duas abordagens deixariam valores muito diferentes fora do controle imediato da incorporadora.

Son também propôs monitorar os pagamentos de acordo com o andamento efetivo das obras, sobretudo quando o comprador prosseguir sem garantia bancária. Na prática, a liberação do dinheiro acompanharia as etapas de trabalho verificadas, em vez de depender apenas das datas de pagamento previstas no contrato.

A aprovação bancária do projeto não é a carta de garantia do comprador

Tuan se concentrou nas etapas necessárias para oferecer proteção bancária a cada comprador. A concordância de um banco em conceder garantias à incorporadora é uma etapa; a emissão de uma carta de garantia para um cliente específico é outra. A carta do cliente identifica a proteção vinculada àquela transação.

Para os compradores que optarem por uma garantia, Tuan propôs permitir que as incorporadoras aceitem pagamentos do contrato somente depois que os clientes receberem suas cartas individuais. Ele também pediu regras claras sobre prazos de emissão, procedimentos e taxas, para que os compradores saibam quando a proteção começa e quanto custa.

O projeto permite que os compradores escolham se querem uma garantia bancária. Son propôs que a proteção seja a opção padrão, permitindo que o comprador a recuse somente por meio de uma confirmação escrita separada, após receber uma explicação completa.

A preocupação de Son era que, caso contrário, a recusa pudesse se tornar uma cláusula padrão apresentada como parte do contrato de compra. Sua abordagem exigiria uma escolha mais deliberada, além de prever o monitoramento dos pagamentos quando não houvesse garantia. Essas propostas tratam do período em que os compradores já pagaram, mas ainda aguardam que a incorporadora cumpra suas obrigações.

Os 5% finais levantam questões sobre controle e reembolsos

O projeto também trata dos 5% finais do valor do contrato enquanto o comprador aguarda o certificado de propriedade. Esse pagamento é diferente do depósito inicial, embora ambos correspondam a 5%.

Mai pediu regras que identifiquem quem controla a conta, quais documentos permitem a liberação do dinheiro, quem recebe eventuais juros e o que acontece se a incorporadora deixar de conseguir pagar suas dívidas. Ele defendeu que o dinheiro seja administrado separadamente e liberado com base em critérios jurídicos claros.

Vang propôs uma alternativa para os casos em que a certificação atrase devido a problemas objetivos envolvendo órgãos públicos, como a avaliação de terrenos ainda não concluída ou a aprovação de mudanças no planejamento urbano. Nessas situações, a incorporadora poderia substituir os 5% bloqueados por uma garantia bancária incondicional de igual valor, liberando o dinheiro sem abrir mão da proteção financeira.

Os parlamentares também pediram clareza sobre a titularidade da conta, o momento dos pagamentos e as taxas. Quando os próprios compradores se encarregarem de solicitar o certificado, a transferência do dinheiro retido para a incorporadora deverá ser voluntária, e a incorporadora continuará responsável por fornecer os documentos necessários.

O deputado Vu Van Tien, de Hai Phong, citou famílias de alguns projetos da Muong Thanh que esperaram anos pelos certificados. A experiência delas coloca a documentação da propriedade ao lado do andamento das obras como elemento central do debate: receber as chaves pode ser seguido por uma espera muito mais longa pelos documentos formais.

Quem fiscaliza o projeto e quem assume a responsabilidade?

Tien pediu que as autoridades comparem os apartamentos oferecidos à venda com os projetos e desenhos aprovados antes da realização das transações. Ele também defendeu que as incorporadoras sejam obrigadas a indenizar os compradores e a reparar as consequências de infrações, inclusive nos casos em que a construção precise ser demolida.

O deputado Dao Chi Nghia, de Can Tho, argumentou que plataformas de negociação e corretores devem ter obrigações compatíveis com as verificações que conseguem fazer. Eles podem examinar documentos e comparar dados acessíveis, afirmou, mas não podem substituir os órgãos públicos na certificação da situação jurídica completa de um imóvel.

Nghia propôs exigir que os intermediários verifiquem se os registros fornecidos estão completos e são coerentes, divulguem as informações que não puderem confirmar e assumam a responsabilidade quando permitirem conscientemente transações baseadas em informações falsas. O deputado Nguyen Van Huy, de Hung Yen, pediu que registros ausentes ou incoerentes sejam esclarecidos e que os serviços sejam recusados enquanto os problemas persistirem.

Tuan também pediu obrigações mais claras quando um projeto muda de mãos. Os documentos da incorporadora que sai do projeto e o dinheiro já arrecadado precisariam ser contabilizados, e os acordos entre incorporadoras deveriam preservar os direitos legais dos clientes.

Vang levantou uma preocupação relacionada à exigência de que todas as obrigações financeiras relativas ao terreno sejam cumpridas antes da transferência de um projeto. Ela argumentou que isso poderia impedir aquisições destinadas a resgatar empreendimentos paralisados, deixando os compradores à mercê da crise financeira da incorporadora original.

Mudar o modelo de financiamento pode alterar a pressão dos pagamentos

Um representante do projeto na Rodovia Nacional 13 defendeu as vendas antecipadas como benéficas para as duas partes. Segundo o representante, os clientes costumam pagar inicialmente entre 20% e 30%, e os recursos dos clientes ajudam as incorporadoras a avaliar a demanda e reduzir a necessidade de empréstimos. A transferência de contratos no projeto tinha uma taxa de processamento de 3 milhões a 5 milhões de dong por processo.

O representante argumentou que vender apenas no momento da entrega exigiria que os compradores pagassem 95% do valor do apartamento nessa etapa. Essa foi a descrição do incorporador sobre a pressão financeira de um modelo assim. A mudança para a venda de imóveis concluídos transferiria o financiamento das obras, hoje feito com pagamentos parcelados dos compradores, para recursos que as incorporadoras precisariam obter antes de vender.

Para os compradores, portanto, a escolha envolve mais do que inspecionar um apartamento pronto. Pagar durante a construção distribui os pagamentos ao longo do tempo, mas expõe o dinheiro a atrasos. Comprar depois da conclusão aproxima o imóvel do uso imediato, mas pode concentrar o valor necessário para a compra.

Os problemas com certificados na Cidade de Ho Chi Minh também mostram por que a duração das restrições é importante. A cidade criou a Força-Tarefa 5013 em 5 de novembro de 2024, posteriormente reorganizada como Força-Tarefa 1645, para resolver obstáculos à certificação. Uma restrição que dure até a emissão do certificado poderia afetar as famílias muito depois de elas já terem se mudado.

Os principais acontecimentos com data definida são:

• 5 de novembro de 2024: a Cidade de Ho Chi Minh criou a Força-Tarefa 5013 para resolver dificuldades na certificação de imóveis.
• 30 de outubro de 2026: deputados da Assembleia Nacional debateram a transferência de contratos, os pagamentos antecipados e as garantias nas emendas à Lei sobre Negócios Imobiliários.
• Ao fim do debate: o ministro da Construção, Tran Hong Minh, se comprometeu a revisar e aperfeiçoar o projeto.

Minh afirmou que o Artigo 5 do projeto proíbe o uso ilegal dos depósitos e pagamentos antecipados dos clientes. As escolhas de política pública ainda em aberto dizem respeito à forma de aplicar essa proteção: quem controla o dinheiro, quando ele pode ser liberado, como as garantias chegam aos compradores individuais e se uma família pode transferir o contrato quando suas circunstâncias mudam.

Principais pontos

• Os parlamentares propuseram proibir a transferência de contratos de compra de imóveis inacabados e estudar a venda apenas após a conclusão das obras.
• Uma alternativa manteria as transferências, mas registraria cada transação com dados de mercado verificados.
• As proteções propostas incluem contas bloqueadas para depósitos, garantias para compradores individuais e pagamentos vinculados ao andamento das obras.
• Os deputados debateram tanto a retenção final de 5% quanto uma proposta de reter 30% até a entrega e a certificação.
• Críticos alertaram que a proibição de transferências poderia prender compradores diante de emergências financeiras e incentivar transações informais.
• As propostas continuam em análise, sem anúncio de votação final ou data para implementação.