Reduções nos preços dos imóveis no Vietnã não diminuem déficit de acessibilidade, enquanto planos de aluguel avançam

Imóveis mais baratos ainda ficam fora do alcance dos compradores

O Vietnã espera concluir 87.601 unidades de habitação social em 2026, apenas 90% da meta anual, enquanto os cortes de preços no mercado comercial não têm sido suficientes para tornar muitas moradias acessíveis. Na Cidade de Ho Chi Minh, a escassez é particularmente acentuada: uma avaliação do governo municipal citada pela Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) não registrou oferta de novas moradias acessíveis nos primeiros nove meses de 2026.

A HoREA afirma que incorporadoras reduziram os preços no mercado primário em cerca de 5%, enquanto alguns investidores que revendem imóveis ofereceram descontos de 20% a 30% e, mesmo assim, tiveram dificuldade para encontrar compradores. O mercado primário abrange imóveis vendidos por incorporadoras; o secundário, imóveis revendidos por seus proprietários.

Hanói também mostra como a queda dos preços pode coexistir com uma demanda fraca. A Savills Vietnam registrou uma redução trimestral de 26% nas vendas de apartamentos no terceiro trimestre de 2026, com queda de 48% em relação ao mesmo período do ano anterior. Os preços médios anunciados de apartamentos vendidos por incorporadoras permaneceram em cerca de VND 107 milhões por metro quadrado.

O problema central é a combinação de imóveis caros, crédito oneroso e poucas propriedades projetadas para caber no orçamento de famílias comuns. Há planos para ampliar as construções, especialmente fora do núcleo urbano, mas a localização, o preço e a adequação dessas moradias determinarão se compradores e inquilinos terão opções realmente úteis.

O presidente da HoREA, Le Hoang Chau, defende uma resposta mais ampla: moradias comerciais acessíveis ao lado da habitação social, mais imóveis para aluguel a preços razoáveis, regras de construção mais claras e crédito mais barato. Em conjunto, essas propostas contemplam tanto pessoas que se qualificam para receber apoio habitacional público quanto aquelas cuja renda supera os limites de elegibilidade, mas ainda não é suficiente para comprar imóveis no mercado comercial.

Por que os descontos não recuperaram a demanda

A Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã (VARS) estimou os preços médios de venda de apartamentos no terceiro trimestre de 2026 em VND 79,3 milhões por metro quadrado em Hanói, VND 88,3 milhões na Cidade de Ho Chi Minh e VND 68,9 milhões em Da Nang. As três médias não mudaram em relação ao trimestre anterior.

Esses valores vieram após aumentos expressivos. Em comparação com o primeiro trimestre de 2019, a VARS registrou altas de 97% em Hanói, 69,8% na Cidade de Ho Chi Minh e 76,2% em Da Nang. Portanto, os compradores entram em um mercado cuja recente estabilidade vem depois de anos de alta nos preços.

A DKRA Consulting registrou 13.215 apartamentos disponíveis por incorporadoras em 108 projetos na Cidade de Ho Chi Minh e áreas vizinhas durante o terceiro trimestre. As vendas somaram 3.471 unidades, queda de 66% em relação ao trimestre anterior, o equivalente a cerca de 26% da oferta.

Os preços de apartamentos no mercado secundário da região sul caíram, em geral, de 4% a 7% no trimestre. Os descontos maiores, de 20% a 30%, citados pela HoREA dizem respeito a alguns investidores individuais, enquanto os dados da DKRA mostram os ajustes mais comuns nos projetos que acompanhou.

Os custos de financiamento acrescentam outra barreira. As taxas anuais dos empréstimos imobiliários foram estimadas em cerca de 14% a 16% em 2026. Com essas taxas, um empréstimo de VND 1 bilhão geraria juros anuais de VND 140 milhões a VND 160 milhões, caso o saldo devedor permanecesse inalterado, sem incluir o pagamento do principal. As prestações efetivas dependem do contrato e do cronograma de amortização.

As moradias que faltam no segmento intermediário

A avaliação da Cidade de Ho Chi Minh para os primeiros nove meses de 2026 mostrou que os apartamentos representavam 73,6% das unidades habitacionais que permitiam às incorporadoras captar recursos. O segmento intermediário correspondia a apenas 7,1% da oferta, enquanto as novas moradias continuavam concentradas nas categorias mais caras.

Chau propõe incentivar moradias comerciais acessíveis, com preços ajustados às condições locais: de VND 25 milhões a VND 30 milhões por metro quadrado em províncias remotas e de VND 60 milhões a VND 70 milhões nas grandes cidades.

Considerando, apenas como exemplo, um apartamento de 60 metros quadrados, a faixa proposta para áreas urbanas corresponderia a um preço de compra de VND 3,6 bilhões a VND 4,2 bilhões, sem contar cobranças adicionais. Ainda é uma quantia elevada, o que torna a habitação para aluguel e a habitação social partes necessárias da mesma resposta.

Tran Xuan Luong, diretor do Instituto de Economia Imobiliária do Vietnã, defende que a habitação comercial acessível complemente a habitação social. Mais imóveis no segmento intermediário dariam às famílias que realmente precisam de moradia alternativas aos projetos caros e reduziriam a pressão provocada pela percepção de escassez.

Anúncios de venda de habitação social mostram uma faixa de preços muito mais ampla. Um comunicado de 30 de outubro informou que milhares de unidades estavam sendo oferecidas por pouco mais de VND 12 milhões por metro quadrado. O vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, citou preços médios de VND 15 milhões a VND 25 milhões por metro quadrado para habitação social, enquanto alguns projetos mencionados por representantes do setor custam de VND 30 milhões a VND 40 milhões. Portanto, localização, custos do projeto e critérios de elegibilidade também importam, além do preço anunciado.

Milhões de pessoas já dependem do aluguel

A Cidade de Ho Chi Minh tem cerca de 4,2 milhões de inquilinos. A HoREA afirma que a maioria dos trabalhadores, incluindo os migrantes, aluga quartos por cerca de VND 2 milhões ao mês, enquanto apartamentos com infraestrutura e comodidades adequadas continuam escassos.

Uma pesquisa preliminar da Federação do Trabalho da Cidade de Ho Chi Minh identificou 3.181 casos de pessoas que precisam de moradia para alugar e outros 30.339 que precisam de habitação social, seja por meio de aluguel, seja de compra. Muitos trabalhadores vivem atualmente em pequenas áreas de alojamentos construídas por particulares, com espaço limitado, infraestrutura precária e poucos recursos de segurança contra incêndio.

Vu Dang Khue, vice-presidente da Associação de Pequenas e Médias Empresas da Cidade de Ho Chi Minh, afirma que a oferta formal de imóveis para aluguel não acompanhou a urbanização e o crescimento populacional. Ele defende projetos planejados e conectados a escolas, serviços de saúde, comércio e outros serviços essenciais.

Pham Van Nam, diretor-executivo da GH Land, aponta uma necessidade relacionada: contratos de aluguel padronizados e informações transparentes sobre aluguéis, situação legal, qualidade dos edifícios e gestão dos imóveis. Os inquilinos precisam saber pelo que estão pagando e quais proteções seus contratos oferecem. Os investidores precisam de regras previsíveis para administrar edifícios por muitos anos.

Para famílias que não conseguem juntar o valor da entrada nem arcar com um financiamento imobiliário elevado, um imóvel confiável para alugar é um caminho diferente para ter moradia estável. Sua utilidade depende do valor do aluguel, da localização e das condições de moradia, especialmente para trabalhadores que precisam ter acesso a empregos.

Construção de habitação social cresce, mas entregas ficam para trás

O vice-ministro da Construção Le Hong Vinh afirmou, em uma coletiva de imprensa regular do governo em 4 de novembro, que 293 projetos de habitação social, com 363.065 unidades, estavam em desenvolvimento em todo o país. Desses, 128 projetos haviam iniciado obras recentemente, totalizando 183.293 moradias: 140.492 à venda e 42.801 para aluguel.

O ministério registrou 114 projetos de habitação social em andamento, com 63.970 unidades para aluguel. Desde junho, outros 29 projetos haviam começado, somando 85.594 moradias, incluindo 33.886 para aluguel. Essas unidades para aluguel fazem parte dos totais dos projetos.

O número de moradias concluídas segue bem abaixo das metas do ano. Até a coletiva, 170 projetos concluídos haviam entregado 46.962 moradias, ante uma meta anual de 97.271 unidades de habitação social. O ministério prevê que 87.601 moradias sejam concluídas até o fim de 2026.

As entregas de unidades para aluguel também se concentram na parte final do ano. Foram concluídas 8.314 unidades, ante uma meta de 17.176; a previsão é que o total anual chegue a 18.049, cerca de 5% acima da meta. Assim, as moradias para aluguel corresponderiam a aproximadamente um quinto das 87.601 unidades de habitação social cuja conclusão está prevista.

Em um fórum realizado em 25 de dezembro com perspectivas para 2026, o vice-ministro Sinh havia descrito um programa cumulativo mais amplo, com 698 projetos e mais de 657 mil moradias, das quais quase 170 mil já estavam concluídas. Esse total abrange projetos em uma etapa diferente de desenvolvimento dos 293 descritos como atualmente em andamento na coletiva de novembro. Sinh também manifestou a expectativa de que a meta nacional de 1 milhão de unidades de habitação social seja alcançada por volta de 2028.

O que as próximas etapas envolvem

As metas da Cidade de Ho Chi Minh vão além do atual ciclo de construção. A Resolução nº 303/NQ-CP, datada de 30 de setembro de 2026, atribui à cidade a meta de construir 181.257 moradias sociais e para aluguel entre 2026 e 2030. Espera-se que cerca de 57.657 sejam entregues em 2027, quase 32% do total previsto para o período.

As principais datas e metas de entrega são:

• Junho de 2026: após um impulso do governo à habitação para aluguel, foi anunciada a construção de 29 projetos com 33.886 unidades para aluguel.
• 30 de setembro de 2026: a Resolução nº 303/NQ-CP definiu a meta da Cidade de Ho Chi Minh para habitação social e para aluguel até 2030.
• 30 de outubro de 2026: as medidas propostas para tornar a moradia mais acessível incluíam políticas habitacionais locais e critérios para os aluguéis; a cidade também avaliava 147 terrenos para um programa-piloto de habitação comercial.
• 4 de novembro de 2026: o Ministério da Construção detalhou a carteira nacional de projetos de habitação social e as previsões anuais de conclusão.
• Fim de 2027: a Knight Frank prevê 42.593 apartamentos adicionais na Cidade de Ho Chi Minh ampliada.

O ministério preparou uma proposta de emendas à Lei da Habitação para apresentação à 16ª Assembleia Nacional. Nenhuma data de aprovação foi informada. Incorporadoras e famílias ainda precisam de regras definitivas sobre elegibilidade, financiamento, destinação de terrenos e preços.

Novas moradias avançam para além do núcleo urbano

A Knight Frank prevê que 22.187 dos 42.593 apartamentos esperados até o fim de 2027 fiquem na área da antiga Cidade de Ho Chi Minh. Os 20.406 restantes, quase 48%, estariam em outras áreas da cidade ampliada, incluindo as antigas províncias de Binh Duong e Ba Ria-Vung Tau.

Essas áreas periféricas têm uma proporção maior de apartamentos acessíveis e do segmento intermediário. Os dados de 2025 da CBRE ilustram a diferença de preços: a média dos preços primários dos apartamentos era de cerca de VND 47 milhões por metro quadrado na antiga Binh Duong, ante VND 92 milhões na área da antiga Cidade de Ho Chi Minh, uma diferença de aproximadamente 49%.

A antiga Binh Duong registrou 17.300 lançamentos de novos apartamentos em 2025. Na cidade ampliada, a oferta de apartamentos deveria se aproximar de 34 mil unidades em 2026, mais da metade na antiga Binh Duong. A previsão de curto prazo da DKRA apontava lançamentos de 7 mil a 10 mil apartamentos no quarto trimestre, concentrados nas regiões leste e sul e na antiga Binh Duong.

Projetos caros continuam influenciando os preços na região central. Mais da metade da nova oferta de apartamentos na área da antiga cidade em 2025 estava nas categorias de alto padrão e luxo. Uma estimativa posterior do mercado situou os preços médios anunciados no mercado primário em US$ 4.210 por metro quadrado, o equivalente a mais de VND 100 milhões, alta de 3% no trimestre.

Vo Huynh Tuan Kiet, responsável pelo marketing de projetos residenciais da CBRE Vietnam, afirma que os compradores consideram cada vez mais a qualidade da construção, a gestão, as comodidades e as condições de moradia. Ele também aponta as conexões de transporte e o desenvolvimento de vários centros urbanos como fatores que moldam o mercado. Preços mais baixos fora do centro são mais úteis quando os moradores conseguem chegar ao trabalho e aos serviços com confiabilidade.

Por que incorporadoras de imóveis para aluguel querem apoio por décadas

Le Huu Nghia, diretor-geral da Le Thanh Company, afirma que investir em imóveis para aluguel exige pagar por terrenos, construção e juros muito antes de recuperar os custos do projeto. O empreendimento Le Thanh Tan Kien 2, proposto por sua empresa, teria cerca de 2 mil moradias para aluguel, mas a classificação do terreno como área de uso misto, comercial e de serviços, tem dificultado o acesso a financiamento bancário.

A HoREA estima que projetos de aluguel normalmente precisam de pelo menos 20 anos para recuperar o capital investido. Uma incorporadora que vende apartamentos recebe valores elevados à medida que os imóveis são vendidos; uma empresa de aluguel recebe quantias menores ao longo de um período muito maior, enquanto continua pagando pela gestão e manutenção.

Chau propõe isenções de taxas de uso do solo e de arrendamento de terrenos, incentivos fiscais, empréstimos preferenciais por períodos mais longos e procedimentos de investimento mais rápidos. A HoREA reservaria os incentivos a projetos comprometidos a alugar moradias por pelo menos 20 anos.

A HoREA também quer que as autoridades provinciais definam critérios para os aluguéis de habitações acessíveis financiadas fora do orçamento estatal. Os Conselhos Populares provinciais teriam autoridade para adotar políticas locais de habitação comercial acessível por meio de emendas à Lei da Habitação e à Lei Fundiária.

Essas propostas buscam facilitar o cálculo dos custos e da receita esperada antes do início das obras. O apelo de Nam por dados transparentes sobre aluguéis e contratos padronizados trata do lado operacional do mesmo problema: os edifícios precisam de receitas sustentáveis, enquanto os inquilinos precisam de condições previsíveis e moradias adequadas.

Quem recebe os benefícios de construir a custos menores?

As emendas propostas à Lei da Habitação, descritas pelo Ministério da Construção, preveem regras mais claras sobre renda e elegibilidade, prioridade de acesso a grupos em situação de vulnerabilidade, empréstimos preferenciais e fundos habitacionais sem fins lucrativos. Também abrangem terrenos para habitação social, imóveis para aluguel e alojamentos para trabalhadores industriais.

Os investidores receberiam apoio por meio de taxas sobre terrenos, aluguéis, impostos e crédito e poderiam usar atividades comerciais e de serviços dentro dos projetos para compensar custos de construção elegíveis. As regras propostas para a formação de preços calculariam valores de venda, aluguéis e pagamentos de aluguel com opção de compra com base nos custos legítimos e nos lucros regulamentados, excluindo dos preços cobrados dos moradores os incentivos estatais.

As regras para transações limitariam cada beneficiário elegível à compra ou aquisição, por meio de aluguel com opção de compra, de uma unidade de habitação social. As transferências seriam restritas durante os primeiros cinco anos, direcionando as moradias subsidiadas a seus ocupantes previstos.

As incorporadoras também buscam mudanças na remuneração permitida. Bui Nguon Phong, presidente do Le Phong Group, propôs elevar de 10% para 15% dos custos de investimento na construção a margem de lucro permitida para habitação social, citando os custos de materiais, mão de obra e atrasos. Esse pedido se soma ao esforço do ministério para manter os preços dentro do orçamento das famílias elegíveis.

Atrasos nos projetos continuam sendo um grande obstáculo. Sinh identificou cerca de 2.991 projetos imobiliários paralisados, com investimentos próximos de VND 2 quadrilhões, e afirmou que orientações com base na Resolução 110 da Assembleia Nacional haviam solucionado problemas fundiários que afetavam 326 projetos. Retomar as obras poderia ampliar a oferta, enquanto as medidas de acessibilidade determinariam quais moradias as incorporadoras construiriam.

Alívio no crédito precisa chegar a construtoras e famílias

A HoREA quer que empréstimos para habitação destinada a aluguel, habitação comercial acessível e determinados projetos importantes em parques industriais sejam excluídos dos limites de crescimento do crédito dos bancos. Esses limites determinam a velocidade com que os bancos podem ampliar seus empréstimos; uma isenção daria mais espaço às categorias selecionadas para obter financiamento.

Chau também pede que o Banco Estatal do Vietnã pressione os bancos comerciais a reduzir de forma significativa as taxas de juros dos empréstimos. Custos de financiamento mais baixos ajudariam as incorporadoras durante a construção e reduziriam o peso das prestações para os compradores.

A MB Securities apontou condições favoráveis a possíveis reduções das taxas, incluindo crescimento mais lento do crédito e depósitos crescendo mais rapidamente que os empréstimos nos primeiros nove meses. Ainda assim, espera que a pressão sobre os custos de captação dos bancos persista por cerca de três meses, à medida que depósitos contratados anteriormente vencem e são renovados a taxas mais altas.

Luong ressalta que os preços dos imóveis também refletem os custos dos terrenos e os lucros esperados das incorporadoras, por isso os incentivos levam tempo para afetar os preços de venda. O teste prático é saber se as moradias concluídas chegam ao mercado com preços de compra e aluguel que as famílias conseguem pagar. Mais apartamentos, aprovações de projetos mais rápidas e empréstimos mais baratos são úteis em conjunto quando as moradias resultantes atendem ao local de trabalho das pessoas, ao modo como vivem e ao que podem pagar.

Pontos principais

• O Vietnã prevê concluir 87.601 unidades de habitação social em 2026, cerca de 90% da meta anual.
• Os cortes de preços não conseguiram reanimar as vendas, enquanto os custos de financiamento e os preços de compra continuam elevados.
• Segundo uma avaliação municipal citada pela HoREA, a nova oferta da Cidade de Ho Chi Minh nos primeiros nove meses não incluiu moradias acessíveis.
• A previsão é que as entregas de moradias para aluguel no país cheguem a 18.049 unidades, acima da meta anual.
• A nova oferta comercial está avançando para áreas periféricas, onde os preços geralmente são mais baixos.
• As reformas propostas abrangem terrenos, crédito, aluguéis, elegibilidade e controles sobre transações de habitação social.
• A Cidade de Ho Chi Minh tem a meta de construir 181.257 moradias sociais e para aluguel entre 2026 e 2030.