Uma disparidade recorde no valor dos imóveis que as famílias possuem e ocupam
O quinto mais rico das famílias sul-coreanas tinha, em média, 693,41 milhões de won em imóveis próprios nos quais morava em 2025, contra apenas 2,39 milhões de won entre o quinto mais pobre. A diferença de 290,1 vezes foi a maior desde o início da série estatística atual, em 2017.
Conteúdo
- Uma disparidade recorde no valor dos imóveis que as famílias possuem e ocupam
- Por que a média do grupo mais pobre é tão baixa
- Como a disparidade aumentou em oito anos
- O total de ativos também ficou mais desigual
- Apartamentos caros de Seul abriram ainda mais distância
- Por que a redução das diferenças de renda não eliminou a desigualdade de riqueza
- Ativos financeiros acrescentam outra dimensão à desigualdade
- Propostas para a habitação priorizam localização e disponibilidade
- Impostos sobre imóveis e apoio à moradia entram no debate
- Principais pontos
Os números, extraídos da Pesquisa sobre Finanças das Famílias e Condições de Vida e publicados pelo Serviço de Informação Estatística da Coreia, refletem duas mudanças em direções opostas. A média do grupo mais rico subiu 7,7% em relação ao ano anterior, enquanto a do grupo mais pobre caiu 9,1%, para o menor nível já registrado.
A propriedade do imóvel explica boa parte da enorme diferença. Apenas 6,6% das famílias do grupo mais pobre eram donas da residência onde moravam, contra 82,5% no grupo mais rico. Nesta medida, as famílias que não eram donas do imóvel que ocupavam receberam valor imobiliário igual a zero.
A disparidade também se estendeu para além dos imóveis. O total médio de ativos do grupo mais rico chegou a 68,6 vezes o do grupo mais pobre, outro recorde, embora a diferença na renda anual tenha diminuído em relação a anos anteriores.
Por que a média do grupo mais pobre é tão baixa
A pesquisa divide as famílias em cinco grupos de mesmo tamanho, de acordo com seus ativos. Cada grupo reúne 20% das famílias. A medida de imóveis residenciais considera apenas os imóveis que a família possui e ocupa.
Uma família que aluga a própria moradia contribui com zero para esse cálculo. O mesmo vale para uma família que possui um imóvel em outro lugar, mas aluga a casa onde vive atualmente. No caso de uma família com vários imóveis, apenas a residência em que mora é contabilizada.
A média de 2,39 milhões de won, portanto, combina um pequeno número de imóveis com um número muito maior de registros iguais a zero. Entre as famílias do grupo mais pobre que eram donas da própria residência, o valor mediano do imóvel era de 38 milhões de won. A mediana é o valor central quando os imóveis são ordenados do mais barato ao mais caro.
Entre as famílias do grupo mais rico que eram donas da própria residência, a mediana era de 720 milhões de won, alta de 2,9% em relação ao ano anterior. A diferença entre as duas medianas era de cerca de 18,9 vezes, o que mostra a disparidade de preços entre as famílias proprietárias, além da diferença muito maior nas taxas de propriedade.
A taxa de propriedade no grupo mais pobre caiu 0,8 ponto percentual, para 6,6%, um recorde de baixa. A do grupo mais rico também recuou, 1,2 ponto percentual, para 82,5%, mas a valorização dos imóveis ainda elevou a riqueza imobiliária média desse grupo.
Como a disparidade aumentou em oito anos
A proporção entre a riqueza imobiliária dos grupos quase dobrou desde 2017, quando a média do grupo mais rico era 145,5 vezes a do grupo mais pobre. O aumento mais recente, de 244,9 para 290,1, foi de cerca de 18,5%.
A série mostra uma redução temporária da disparidade em 2023, seguida por dois anos de novo aumento:
- 2017: A proporção entre a riqueza imobiliária dos grupos era de 145,5 vezes.
- 2018: A proporção permaneceu em torno de 146 vezes.
- 2022: A diferença chegou a 245,5 vezes, enquanto o valor médio dos imóveis do grupo mais rico atingiu o pico de 746,35 milhões de won.
- 2023: A proporção diminuiu para 215,1 vezes em meio à queda dos preços dos imóveis.
- 2024: A diferença voltou a aumentar, para 244,9 vezes.
- 2025: A proporção chegou ao recorde de 290,1 vezes.
O valor médio dos imóveis do grupo mais rico em 2025 ainda ficou abaixo do pico de 2022 e foi o segundo maior da série. A disparidade recorde surgiu porque a média do grupo mais pobre caiu ainda mais, enquanto os imóveis do grupo mais rico recuperaram valor.
O total de ativos também ficou mais desigual
O quinto mais rico detinha ativos totais médios de 1,77615 bilhão de won em 2025, alta de 7,5%. O quinto mais pobre tinha 25,88 milhões de won, queda de 2,9%, segundo os números da pesquisa citados na cobertura estatística. O valor do grupo mais pobre também foi divulgado como 25,58 milhões de won; o número de 25,88 milhões é compatível com a proporção informada de 68,6 vezes.
A nova proporção superou o recorde anterior de 64 vezes, registrado em 2022. Em valores absolutos, os ativos médios dos dois grupos diferiam em cerca de 1,75 bilhão de won.
Os imóveis têm um peso particularmente grande nos balanços patrimoniais das famílias sul-coreanas. Lee Sun-hwa, pesquisadora sênior do Instituto para o Futuro da Assembleia Nacional, afirmou que cerca de 70% dos ativos das famílias estavam concentrados em imóveis. Essa concentração faz com que as diferenças na propriedade e nos preços locais tenham um impacto especialmente forte na desigualdade de riqueza.
Imóveis para investimento e casas alugadas a outras pessoas não entram na medida específica de imóveis residenciais que resultou na proporção de 290,1. A inclusão dessas propriedades poderia ampliar a disparidade imobiliária, embora não tenha sido divulgada uma proporção correspondente.
Apartamentos caros de Seul abriram ainda mais distância
Dados do Conselho de Imóveis da Coreia mostram como os preços de imóveis em extremos opostos do mercado de apartamentos de Seul se valorizaram de maneira diferente. O preço médio do quinto mais caro dos apartamentos da cidade subiu de 1,1 bilhão de won, em março de 2017, para 2,52 bilhões de won, em março de 2025.
O quinto mais barato passou de 250 milhões de won para 390 milhões de won no mesmo período. Isso representa uma alta de 56%, contra cerca de 129% no grupo mais caro.
Em valores absolutos, os apartamentos mais caros ganharam, em média, 1,42 bilhão de won, enquanto os mais baratos tiveram alta de 140 milhões de won. A proporção entre os preços dos dois grupos passou de 4,4 para cerca de 6,5 vezes. Esses números dizem respeito aos apartamentos de Seul, enquanto a pesquisa domiciliar abrange famílias de todo o país.
Yoo Seon-jong, professor de mercado imobiliário da Universidade Konkuk, atribuiu parte da disparidade nacional às diferenças entre Seul e os mercados das províncias. Segundo ele, os imóveis caros estão concentrados na capital, enquanto os imóveis mais baratos pertencentes a famílias com menos ativos tendem a ficar fora dela.
Yoo afirmou também que vendedores nas províncias enfrentavam demanda mais fraca e estoques crescentes de imóveis não vendidos. Em Seul, a concentração da demanda e os proprietários que mantêm seus imóveis ajudaram a limitar a quantidade disponível para compra. Essas condições distintas fazem com que um aumento da oferta nacional de moradias possa ter efeitos muito diferentes de uma região para outra.
Por que a redução das diferenças de renda não eliminou a desigualdade de riqueza
Entre as famílias classificadas por renda, a disparidade era menor do que entre aquelas classificadas por ativos. Na pesquisa de 2025, a renda corrente do quinto mais rico era 11,2 vezes a do quinto mais pobre, e sua renda disponível era 9,8 vezes maior.
A renda corrente inclui ganhos recorrentes, como rendimentos do trabalho, da atividade empresarial e de imóveis, além de transferências. A renda disponível é o valor que resta depois dos impostos e de outros pagamentos obrigatórios. Os dados de renda da pesquisa se referem ao ano anterior; assim, a pesquisa de 2025 mede a renda recebida em 2024.
A proporção entre as rendas correntes havia diminuído em relação a cerca de 12 a 13 vezes, observadas entre 2017 e 2019. A proporção da renda disponível também tinha caído em relação a níveis anteriores de cerca de 11 a 12 vezes.
Renda é o dinheiro recebido ao longo de um período; ativos são o valor acumulado do que uma família possui. Um imóvel pode se valorizar sem que seu proprietário receba um salário maior. Uma família que aluga a moradia pode ganhar mais do que antes e, ainda assim, não ter um ativo que se beneficie do mesmo aumento de preço.
Os grupos de famílias também mudam quando a classificação passa de ativos para renda. Um proprietário aposentado, por exemplo, pode ter um patrimônio imobiliário considerável, mas uma renda anual relativamente baixa. As duas proporções descrevem aspectos diferentes das finanças das famílias.
Ativos financeiros acrescentam outra dimensão à desigualdade
Dados do Banco da Coreia citados junto às informações sobre imóveis indicam que os ativos financeiros médios eram de 314,33 milhões de won entre as famílias do quinto mais rico por renda e de 38,74 milhões de won entre as do quinto mais pobre. Ativos financeiros incluem aplicações como poupanças e investimentos.
Esses valores correspondem a uma proporção de cerca de 8,1 vezes, embora a descrição que acompanha os dados indique uma diferença de aproximadamente nove vezes. A comparação para 2020 era de oito vezes, o que indica uma mudança bem menor do que o forte aumento da proporção relativa aos imóveis residenciais.
Kwak Beop-jun, chefe da equipe de análise macroeconômica do Departamento de Pesquisa do Banco da Coreia, apontou a propriedade de imóveis, as diferenças regionais de preços e o momento das compras como fatores por trás do aumento das disparidades de riqueza. Segundo ele, a diferença de patrimônio líquido entre proprietários e pessoas sem imóveis se ampliou de forma semelhante à alta dos preços das moradias.
O momento da compra importa tanto para as gerações quanto para as regiões. As famílias que compraram antes de uma grande alta nos preços acumularam ganhos, enquanto os compradores posteriores enfrentaram custos de entrada maiores. Kwak afirmou que as diferenças no momento em que as pessoas compraram imóveis acentuaram a desigualdade entre gerações.
Propostas para a habitação priorizam localização e disponibilidade
Kim Hyun-soo, professor de engenharia arquitetônica da Universidade Dankook, defendeu que se dê mais atenção a moradias prontas para ocupação rápida, paralelamente à meta do governo de iniciar a construção de 1,35 milhão de moradias na região metropolitana de Seul até 2030.
Kim apresentou sua prioridade em termos concretos:
"Mais importante do que a meta de 1,35 milhão de moradias é garantir 100 mil imóveis para os quais as pessoas possam se mudar já no próximo ano", disse Kim.
Kim também propôs a oferta de moradias para jovens a até 30 minutos de deslocamento dos principais centros de emprego. Ele sugeriu áreas próximas a estações de integração ferroviária, incluindo as conectadas às linhas GTX, Shinbundang e Sinansan. Para ele, a construção deveria ser acompanhada pela transferência de algumas atividades econômicas e urbanas para fora da capital.
Yoo, da Universidade Konkuk, afirmou que as restrições a hipotecas também influenciavam a busca por imóveis. Ele citou um limite de 600 milhões de won para hipotecas de imóveis avaliados em até 1,5 bilhão de won e disse que as regras estavam direcionando a demanda para distritos relativamente acessíveis de Seul, como Nowon e Dobong.
Kim Kwang-seok, chefe de pesquisa econômica do Instituto Coreano de Pesquisa Econômica e Industrial, defendeu a ampliação da oferta de imóveis para aluguel e de apartamentos fornecidos pelo poder público para jovens e casais recém-casados. Sua proposta se concentrou em garantir moradia segura para famílias vulneráveis, em vez de depender apenas de mudanças nos preços de venda.
Impostos sobre imóveis e apoio à moradia entram no debate
Lee, do Instituto para o Futuro da Assembleia Nacional, analisou a questão em um relatório sobre desigualdade de ativos e reforma dos impostos sobre a propriedade no médio e longo prazo. Ela apontou a crescente disparidade entre famílias que têm e que não têm imóveis como uma das principais fontes de desigualdade patrimonial na Coreia do Sul.
Lee propôs avançar para um sistema de tributação baseado no valor dos ativos imobiliários. Também defendeu uma gestão estável da proporção entre os valores oficiais de avaliação dos imóveis e seus valores de mercado. Essa proporção é importante porque os valores avaliados ajudam a determinar quanto o proprietário paga de imposto.
As recomendações também abrangem condições financeiras, escolhas de investimento das famílias, bem-estar habitacional e oferta de moradias. As propostas tratam de diferentes aspectos da mesma disparidade: o valor acumulado pelos proprietários, as oportunidades disponíveis para compradores e a segurança oferecida aos inquilinos.
Os dados e as propostas apontam um desafio prático para os formuladores de políticas públicas. Os imóveis caros de Seul se valorizaram muito mais do que os baratos, os mercados das províncias enfrentam estoques de imóveis não vendidos e a maioria das famílias do grupo mais pobre por ativos não é dona da própria residência. Políticas voltadas a uma dessas condições alcançarão famílias diferentes daquelas contempladas por medidas direcionadas a outra.
Principais pontos
- Em 2025, o quinto mais rico das famílias sul-coreanas tinha uma riqueza imobiliária residencial média 290,1 vezes maior que a do quinto mais pobre, um recorde.
- Apenas 6,6% do grupo mais pobre era dono da residência onde morava, contra 82,5% no grupo mais rico.
- A medida imobiliária atribui valor zero às famílias que não são donas da moradia que ocupam.
- Os ativos totais médios chegaram a 1,77615 bilhão de won no grupo mais rico e a 25,88 milhões de won no mais pobre, uma proporção de 68,6 vezes.
- Entre março de 2017 e março de 2025, os apartamentos do quinto mais caro de Seul se valorizaram cerca de 129%, contra 56% no quinto mais barato.
- As diferenças de renda diminuíram em relação a anos anteriores. Entre as respostas propostas estão moradias acessíveis, apoio ao aluguel e mudanças na tributação de imóveis.
