Aluguel mensal chega a 51% dos contratos de apartamentos em Seul com forte queda do jeonse

Seul ultrapassa um marco no mercado de aluguel

O aluguel mensal respondeu por 51% dos contratos de locação de apartamentos em Seul de janeiro a setembro de 2026, à medida que uma forte queda nos contratos de jeonse colocou em segundo plano o sistema tradicional de depósito. A mudança alcançou 13 dos 25 distritos da capital, ante apenas quatro um ano antes, enquanto o aluguel mensal médio de apartamentos subiu para 1.661.000 won.

Os dados da Seoul Real Estate Information Plaza para esses nove meses registraram 87.740 contratos de aluguel mensal e 84.287 contratos de jeonse. Os aluguéis mensais superaram o jeonse em 3.453 contratos, de um total de 172.027 transações. A participação subiu dos 43,7% registrados no mesmo período de 2025, um aumento de 7,3 pontos percentuais.

No jeonse, o inquilino paga um grande depósito reembolsável em vez de pagar aluguel mensal. Os contratos de aluguel mensal geralmente combinam um depósito menor com pagamentos regulares. Para as famílias que precisam escolher entre os dois modelos, a decisão envolve tanto o dinheiro que conseguem levantar de início quanto o valor que podem pagar a cada mês.

A mudança em Seul foi impulsionada principalmente pela queda nas transações de jeonse, e não por um aumento nos contratos de aluguel mensal. Os contratos de aluguel mensal caíram cerca de 2,8% em relação ao ano anterior, enquanto os de jeonse recuaram cerca de 27,5%.

Os dados de transações de apartamentos da cidade são compilados a partir de registros de transações imobiliárias, de acordo com a data do contrato. Seul os descreve como dados de referência, e não como estatísticas oficiais; exclui contratos cancelados e alerta que os totais podem mudar à medida que registros e cancelamentos são processados.

A pressão financeira sobre os inquilinos aumenta junto com essa mudança. O aluguel médio de setembro ficou 218.000 won acima do registrado um ano antes, e a mediana, o valor central quando os aluguéis são ordenados, subiu de 1,2 milhão para 1,4 milhão de won.

Menos contratos de jeonse alteram o equilíbrio

Seul registrou 90.310 contratos de aluguel mensal e 116.272 contratos de jeonse entre janeiro e setembro de 2025. Um ano depois, o total de aluguéis mensais estava apenas um pouco menor, mas o total de contratos de jeonse havia perdido quase 32.000 transações.

Esses números explicam como o aluguel mensal pode ganhar participação no mercado mesmo quando o número de suas próprias transações cai. Imagine duas filas diminuindo em ritmos diferentes: a fila que encolhe mais devagar ainda pode se tornar a maior das duas. Em Seul, os contratos de jeonse caíram aproximadamente dez vezes mais rápido em termos percentuais.

O mercado de locação como um todo também encolheu. Com base nos totais publicados, as transações de aluguel de apartamentos caíram de 206.582 nos primeiros nove meses de 2025 para 172.027 no mesmo período de 2026, uma redução de cerca de um sexto.

Para quem procura moradia, os números apontam para um mercado com menos contratos de locação concluídos e maior probabilidade de que o próximo contrato exija pagamentos mensais. Inquilinos que buscam renovar o contrato e famílias à procura de um novo endereço enfrentam escolhas diferentes, sobretudo quando o proprietário pretende ocupar o imóvel.

Como a mudança se desenvolveu

Os dados mensais de Seul mostram o equilíbrio mudando ao longo do ano. O jeonse ainda liderou em janeiro e fevereiro de 2026, mas os contratos de aluguel mensal superaram os de jeonse em todos os meses de março a setembro.

• 2025: O aluguel mensal respondeu por 44,5% das transações de locação de apartamentos ao longo do ano, então a maior participação anual da série iniciada em 2011.
• Dezembro de 2025: Os contratos de aluguel mensal ficaram ligeiramente à frente no mês, com 12.872, contra 12.866 contratos de jeonse.
• Janeiro e fevereiro de 2026: Os contratos de jeonse continuaram mais numerosos, com 22.592 transações no total, contra 20.941 contratos de aluguel mensal.
• Junho de 2026: Os contratos de aluguel mensal chegaram a 10.920, ante 8.662 contratos de jeonse.
• Setembro de 2026: Foram registrados 7.920 contratos de aluguel mensal e 6.553 de jeonse, o que deu ao aluguel mensal cerca de 54,7% das transações do mês.

O resultado do ano completo ainda está indefinido. Se o equilíbrio observado até setembro se mantiver, 2026 será o primeiro ano da série da cidade em que os contratos de aluguel mensal de apartamentos superarão os de jeonse.

Aluguel mensal se espalha pelos distritos

De janeiro a setembro de 2026, Jongno teve a maior participação de aluguel mensal entre os distritos de Seul, com 65,6%, seguido por Jungnang, com 64,9%, e Guro, com 63,1%. Nesses patamares, quase dois em cada três contratos de locação de apartamentos envolviam pagamentos mensais.

Jung veio em seguida, com 59,6%, Geumcheon, com 58,7%, Yongsan, com 56,9%, e Dongdaemun, com 56,7%. O aluguel mensal também liderou em Gwanak, com 56,1%; Mapo, com 54,1%; Gangnam, com 54,0%; Gangbuk, com 53,0%; Gwangjin, com 52,6%; e Yeongdeungpo, com 50,2%.

Geumcheon, Jongno, Jung e Guro eram os únicos distritos em que os contratos de aluguel mensal superavam os de jeonse no mesmo período de 2025. A inclusão de outros nove distritos significa que a mudança agora se estende por áreas muito diferentes da capital, incluindo Gangnam, bairros universitários e distritos residenciais no norte e no leste.

Yangcheon continuou na outra ponta, com o aluguel mensal representando 42,1% das locações de apartamentos. O jeonse também seguiu mais comum em Seongbuk e Dobong, onde o aluguel mensal teve participação de 44,7% em cada um, além de Gangseo, com 45,6%, e Dongjak, com 46,0%.

Jungnang mostra um tipo diferente de mudança

Jungnang registrou o maior aumento na participação de aluguéis mensais entre os distritos de Seul, com alta de 20,3 pontos percentuais: de 44,6% entre janeiro e setembro de 2025 para 64,9% no mesmo período de 2026. Ao contrário do padrão observado na cidade como um todo, a mudança envolveu um aumento expressivo nas transações de aluguel mensal.

Os contratos de aluguel mensal no distrito subiram de 2.166 para 4.151, um aumento de 91,6%. Os contratos de jeonse caíram de 2.687 para 2.244, uma redução de 16,5%. Assim, o aluguel mensal avançou tanto pelo aumento de seus contratos quanto pela queda dos contratos de jeonse.

Gangnam ultrapassou a metade com uma mudança menor na participação, que passou de 48,6% para 54,0%. Suas 8.406 transações de aluguel mensal superaram em 1.236 os 7.170 contratos de jeonse.

Os números por distrito ajudam a explicar por que os inquilinos podem vivenciar de maneiras diferentes a mesma mudança observada na cidade. Jungnang registrou uma rápida expansão dos contratos de aluguel mensal, enquanto, em Seul como um todo, a principal força foi o recuo dos contratos de jeonse. As opções disponíveis para cada família dependem muito do lugar onde ela precisa morar.

O impacto do aluguel mais alto para as famílias

A Pesquisa Nacional de Tendências dos Preços de Moradia do Korea Real Estate Board apontou que o aluguel mensal médio de apartamentos em Seul chegou a 1.661.000 won em setembro de 2026, ante 1.443.000 won um ano antes. Isso representa um aumento de cerca de 15,1%.

Com base na média de setembro, 12 pagamentos mensais somariam 19.932.000 won. O aumento de 218.000 won por mês acrescentaria 2.616.000 won aos gastos anuais de uma família se ela pagasse esse valor durante um ano inteiro. Depósitos, taxas de manutenção e outras despesas de moradia seriam cobrados à parte.

O aluguel mediano subiu 200.000 won por mês, ou 16,7%, de 1,2 milhão para 1,4 milhão de won. A média soma todos os aluguéis e divide o resultado pelo número de imóveis pesquisados; a mediana identifica o aluguel central. Ambos os indicadores apontam para uma alta expressiva nos custos recorrentes de moradia.

Transações individuais dão uma ideia dos valores envolvidos. Um apartamento com 84 metros quadrados de área privativa no e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex, em Gwanak, foi alugado em julho com depósito de 100 milhões de won e aluguel mensal de 3 milhões de won. Em novembro de 2025, um contrato para a mesma unidade previa o mesmo depósito e aluguel mensal de 2,5 milhões de won, um aumento de 20% em oito meses.

Transações de 3 milhões de won mensais ou mais também estão aparecendo em distritos do norte. Uma unidade no Hanwha Foret Mia, em Gangbuk, foi alugada com depósito de 50 milhões de won e aluguel mensal de 3,15 milhões de won, enquanto uma unidade no Nowon Lotte Castle Signature tinha depósito de 150 milhões de won e aluguel mensal de 3 milhões de won.

Por que proprietários e inquilinos estão mudando de escolha

Políticas governamentais que incentivam os proprietários a morar em seus imóveis, restrições que afetam os empréstimos para jeonse e expectativas de impostos mais altos sobre a propriedade e a locação de imóveis foram apontadas como motivos para a mudança. Cada um desses fatores pode influenciar se uma moradia será oferecida no modelo jeonse, para aluguel mensal ou ocupada pelo próprio proprietário.

As regras de autorização para transações de terrenos são centrais no debate. Pelas exigências de residência descritas para as zonas de autorização de Seul, em geral os compradores precisam morar nos apartamentos que adquirem. Quando alguém compra um imóvel e passa a morar nele, esse imóvel deixa de estar disponível para locação.

Os custos dos empréstimos para jeonse também pesam na decisão. Jung Sung-jin, diretor-executivo da Urban Asset Management, atribuiu o crescente interesse no aluguel mensal com depósito às taxas de juros mais altas dos empréstimos para jeonse e às restrições de crédito. Um inquilino que precise pegar emprestada a maior parte de um depósito elevado pode achar mais fácil viabilizar o aluguel mensal, mesmo tendo de arcar com uma despesa recorrente considerável.

Alguns proprietários têm outro motivo: querem uma renda regular. Kim Jong-woo, corretor de imóveis no distrito de Gangdong, em Seul, descreveu essa preferência entre proprietários mais velhos.

Proprietários de imóveis mais velhos às vezes preferem o aluguel mensal ao jeonse porque isso ajuda a complementar as despesas de subsistência.

Essas decisões pressionam as famílias que tentam continuar no modelo jeonse. Park Sang-min, funcionário de escritório na faixa dos 30 anos, começou a procurar imóvel na província de Gyeonggi depois que um novo proprietário disse que pretendia se mudar para o apartamento dele em Seul. Seu depósito atual era insuficiente para outro imóvel adequado no modelo jeonse na capital.

Park, inquilino no modelo jeonse, descreveu a dificuldade de levantar um depósito muito maior dentro do prazo de um único contrato.

Com os preços do jeonse quase dobrando e sem ter condições de ganhar uma quantia tão alta em dois anos, estou muito preocupado neste momento.

A pressão vai além dos apartamentos

Os dados de moradia do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte apontaram que o aluguel mensal respondeu por 78,1% das transações de locação de imóveis que não são apartamentos em Seul no primeiro semestre de 2026. O índice subiu em relação aos 74,1% de um ano antes e ficou 16 pontos percentuais acima da média de cinco anos, de 62,1%.

Os dados do ministério apontaram uma participação de 52% para os aluguéis mensais de apartamentos no primeiro semestre e de 52,3% entre janeiro e agosto. Esses números vêm da série habitacional do ministério, enquanto o índice de 51% de janeiro a setembro vem dos registros municipais de transações por data do contrato.

Para as famílias que consideram outros tipos de moradia como alternativa a um apartamento, os dados do ministério mostram que os pagamentos mensais já são muito mais comuns fora desse segmento. Mudar para outro tipo de imóvel, portanto, ainda pode deixar o inquilino diante da mesma combinação de depósito e pagamento mensal.

As condições de oferta aumentam a pressão. Seul registrou a ocupação de 2.049 moradias em junho, uma queda de 77,7% em relação ao ano anterior, enquanto as licenças caíram 55,1%, para 1.603 moradias. O início de obras subiu 67,9%, para 3.491 moradias, mas esses projetos levam tempo para se transformar em imóveis disponíveis para ocupação.

Debate sobre políticas se volta à oferta de imóveis para locação

Kwon Dae-jung, professor titular e presidente do Departamento de Economia e Imóveis da Universidade Hansung, defendeu a flexibilização das regras para moradias fora do segmento de apartamentos, a fim de ampliar mais rapidamente a oferta para locação. Sua proposta trata do intervalo entre o início de um projeto de apartamentos e a disponibilização das moradias para os inquilinos.

Outras propostas incluem a retirada seletiva das zonas de autorização para transações de terrenos em áreas periféricas de Seul e ajustes no ritmo de redução dos benefícios fiscais para empresas de locação registradas. Os defensores dessas medidas argumentam que elas poderiam ajudar a manter mais imóveis disponíveis para aluguel enquanto as novas construções avançam.

O governo também anunciou a prorrogação das isenções dos prazos de residência para compradores elegíveis sem imóvel próprio, incluindo contratos de renovação de inquilinos atuais dentro dessas condições. A exigência de morar por dois anos em um imóvel comprado, a partir da mudança, continua fazendo parte das regras.

O desafio imediato de Seul é a combinação de menos contratos de jeonse, maior disseminação dos pagamentos mensais e aluguéis em alta. Para os inquilinos, isso pode significar pegar mais dinheiro emprestado para o depósito, aceitar uma conta mensal maior ou procurar moradia mais longe do bairro atual. Os números anuais de transações determinarão se 2026 será o primeiro ano completo em que o aluguel mensal liderará o mercado de locação de apartamentos da cidade.

Principais pontos

• O aluguel mensal respondeu por 51% dos contratos de locação de apartamentos em Seul de janeiro a setembro de 2026, ante 43,7% um ano antes.
• Os dados da cidade totalizaram 87.740 contratos de aluguel mensal e 84.287 contratos de jeonse. Os dados de referência podem ser revisados.
• As transações de jeonse caíram cerca de 27,5%, ante uma queda de aproximadamente 2,8% nos contratos de aluguel mensal.
• Os contratos de aluguel mensal superaram os de jeonse em 13 dos 25 distritos de Seul, ante quatro anteriormente.
• O aluguel mensal médio de apartamentos chegou a 1.661.000 won em setembro, enquanto a mediana atingiu 1,4 milhão de won.
• As exigências de residência, as condições de crédito, a preferência dos proprietários por renda e as limitações na oferta de imóveis para locação estão no centro do debate sobre essa mudança.