Como a reconstrução de Hannam 3, em Seul, transformou casas em semissubsolos em investimentos de bilhões de wons

Um pequeno semissubsolo, uma grande aposta no futuro de Seul

Uma casa de 26 metros quadrados em um semissubsolo no distrito de reconstrução de Hannam 3, em Seul, mudou de mãos nove vezes entre o primeiro registro, em 2003, e 2019. Seu preço subiu de 275 milhões de wons em 2006 para 850 milhões de wons em 2019. Os compradores vieram de diferentes partes da Coreia do Sul, incluindo Gongju, Yeongju e Chungju, enquanto a pequena moradia continuava em um bairro à espera de demolição.

Em 1.671 apartamentos e unidades de vilas analisados em registros imobiliários, as casas em semissubsolos mudaram de proprietário, em média, 2,6 vezes ao longo de duas décadas, ante 2,1 vezes para imóveis acima do nível da rua. Isso representa uma rotatividade cerca de 24% maior. No período iniciado em agosto de 2020, o preço mediano de transação de uma casa em semissubsolo chegou a 1,3 bilhão de wons.

O atrativo era um futuro apartamento. Um proprietário que atendesse aos requisitos e tivesse um modesto imóvel em semissubsolo poderia obter, por meio da associação de reconstrução, o direito a uma unidade, assim como alguém que possuísse uma casa maior acima do nível da rua. Os investidores compravam um caminho para entrar em um novo complexo entre o rio Han e o monte Namsan, e não apenas um lugar para morar.

Para os inquilinos, o mesmo processo significava troca de proprietários, incerteza sobre os depósitos de aluguel e eventual mudança. Em julho de 2022, apenas 9,5% dos proprietários de imóveis em semissubsolos tinham endereço registrado em Hannam 3.

O aviso de aprovação de junho de 2023 do distrito de Yongsan mostra o que estava por trás dessas compras: uma área de reconstrução de 386.395,5 metros quadrados e um plano aprovado para 5.816 apartamentos, incluindo 876 unidades para aluguel. O projeto ilustra como a substituição de moradias antigas pode criar ativos valiosos, enquanto deixa os moradores que alugavam os imóveis antigos à procura de outro lugar para viver.

Por que o imóvel mais barato podia ser o investimento preferido

Hannam 3 abrange partes dos bairros de Hannam-dong e Bogwang-dong, no distrito de Yongsan. Entre os edifícios mais antigos havia pequenas vilas, casas divididas entre várias famílias e imóveis em semissubsolos, conhecidos em coreano como banjiha. Essas moradias ficam parcialmente abaixo do nível da rua e muitas vezes oferecem acomodação relativamente barata.

A reconstrução muda a forma como esses imóveis são avaliados. Em princípio, um integrante da associação que atendesse aos requisitos e tivesse aderido antes da aprovação do plano de gestão e destinação, em junho de 2023, poderia receber o direito a um novo apartamento, fosse o imóvel existente um semissubsolo ou uma casa acima do nível da rua.

O plano de gestão e destinação define como serão distribuídos os novos imóveis do projeto e as obrigações financeiras. Os integrantes pagam uma contribuição adicional calculada pela diferença entre o preço do apartamento que lhes foi destinado e o valor avaliado de seu imóvel atual.

O valor de avaliação mais baixo de um semissubsolo pode significar uma contribuição maior mais adiante. Seu preço de compra mais baixo, porém, reduz o dinheiro necessário no início. Assim, compradores dispostos a esperar pela reconstrução podiam entrar com menos recursos e pagar a contribuição adicional conforme o projeto avançasse.

Agentes imobiliários locais disseram que investidores compravam vilas em semissubsolos relativamente baratas e as vendiam quando os preços subiam. As transações eram intensas entre vilas com preços de 500 milhões a 900 milhões de wons. Segundo relatos, alguns compradores fecharam negócio sem visitar o imóvel.

Imóveis pequenos custavam mais por metro quadrado

Em geral, os semissubsolos nos registros tinham cerca de 10 metros quadrados a menos que as moradias acima do nível da rua. O preço total de compra podia ser menor mesmo quando os compradores pagavam mais por metro quadrado.

De agosto de 2020 a 2023, as transações de imóveis em semissubsolos tiveram média de 43,84 milhões de wons por metro quadrado, ante 34,86 milhões de wons para imóveis acima do nível da rua. O prêmio dos semissubsolos foi de cerca de 26%, calculado a partir desses dois valores.

Entre 2010 e 2022, o preço por metro quadrado subiu para 4,5 vezes o patamar anterior nos semissubsolos e para 4,1 vezes nas moradias acima do nível da rua. O preço mediano de transação dos semissubsolos passou de 320 milhões de wons entre 2011 e 2014 para 1,3 bilhão de wons no período iniciado em agosto de 2020, cerca de quatro vezes mais.

O padrão também apareceu em edifícios individuais. Entre 181 edifícios com semissubsolos e moradias acima do nível da rua, os semissubsolos foram negociados com mais frequência em 112, ou cerca de 62%. Os compradores buscavam repetidamente os imóveis menores que davam acesso ao mesmo processo de reconstrução.

As transações aceleraram quando as restrições foram afrouxadas

As transações de semissubsolos foram particularmente frequentes no início do planejamento de New Town, em 2003, quando as restrições a transações de terrenos abrangiam uma área limitada. A propriedade mudou de mãos 32,9 vezes a cada 100 unidades em semissubsolos, ante 21,5 vezes a cada 100 unidades acima do nível da rua.

No fim de 2008, o governo do presidente Lee Myung-bak suspendeu as restrições aplicadas às zonas de controle da especulação em grande parte da região metropolitana de Seul, com exceção de Gangnam, Seocho e Songpa. Em 2009, suspendeu temporariamente o imposto adicional sobre ganhos de capital para proprietários de vários imóveis e flexibilizou as exigências de autorização para a compra de pequenos terrenos em áreas de reconstrução.

Naquele ano, os semissubsolos registraram 15,1 mudanças de propriedade a cada 100 unidades, contra 11,4 nos imóveis acima do nível da rua. Em 2014, quando o imposto adicional sobre ganhos de capital para proprietários de vários imóveis foi abolido e os impostos sobre revendas rápidas foram reduzidos, os números correspondentes foram 12,7 e 9,5.

Em períodos de restrições mais severas, a diferença nas transações entre os dois tipos de moradia era menor. Os registros mostram que a opção mais barata de acesso à reconstrução atraiu mais transações em períodos nos quais comprar e revender se tornou mais fácil.

A propriedade se afastou do bairro

Em Hannam 3, o número equivalente de propriedades pertencentes a donos com endereço registrado dentro do distrito caiu de 2.189 em 2002 para 738 em 2022, uma redução de cerca de 66%. A participação deles na área de terreno do projeto caiu de mais de 55% para cerca de 19%.

No mesmo período, o número equivalente de propriedades pertencentes a donos registrados em Gangnam, Seocho, Songpa e Bundang subiu de 163 para 799. Em 2022, esse grupo já era maior que o dos proprietários registrados em Hannam 3. Donos de fora do distrito detinham cerca de 62% dos terrenos da área do projeto.

A análise dos registros contabilizou proporcionalmente as frações de propriedade. Duas pessoas que possuíam, cada uma, metade de um imóvel foram contabilizadas como meia unidade de propriedade para cada uma. A definição de proprietário local dependia do endereço registrado em cada momento, e não de residência contínua desde antes da reconstrução.

Os imóveis também passaram de uma geração a outra. Entre 323 pessoas que receberam doações de terrenos de 2018 a 2021, 93 tinham vinte e poucos anos, 75 estavam na faixa dos trinta e 22 eram menores de idade. Ao todo, 190 beneficiários tinham menos de 40 anos, cerca de 59% do total.

As mudanças mais amplas nos preços foram expressivas. O preço médio oficial de referência dos terrenos analisados em Hannam-dong e Bogwang-dong subiu mais de 1.100% depois de 2003. Essa valorização criou oportunidades tanto para revender quanto para transferir imóveis a familiares mais jovens.

Inquilinos enfrentaram incertezas antes da mudança

Um antigo inquilino de um semissubsolo em Hannam 3 soube por um vizinho que o proprietário havia vendido o imóvel. Sem os dados de contato do novo dono, o inquilino ficou preocupado com a recuperação do depósito do aluguel.

O sistema sul-coreano de jeonse torna essa preocupação especialmente séria. Em vez de pagar um aluguel mensal comum, o inquilino deposita uma quantia elevada, que o proprietário deve devolver no fim da locação. Quando um imóvel muda de mãos, é importante saber quem tem essa obrigação.

O grupo de defesa dos direitos dos inquilinos Minsnail Union apontou a falta de uma obrigação legal de avisar os moradores sobre a mudança de proprietário como uma fonte de problemas. Outro inquilino relatou que o fornecimento de água estava interrompido e que havia vazamentos que o proprietário não consertava.

Ativistas relacionaram a falta de manutenção à economia da reconstrução: quando a expectativa de um novo apartamento impulsiona o preço de compra, consertar a moradia existente se torna menos atraente para um proprietário interessado na revenda.

A mudança também cria dificuldades para idosos que dependem de amigos próximos, serviços de assistência social e pessoas que conhecem suas necessidades médicas. Lee Kang-hoon, advogado que dirige a organização de apoio a inquilinos Tenants 114, descreveu essas relações locais como parte do suporte prático que os moradores perdem quando se mudam para um lugar desconhecido.

Um relato publicado em outubro de 2024 descreveu a compensação e a assistência para mudança como limitadas aos inquilinos que moravam nos imóveis antes de 2009. Também mencionou moradores com dificuldades para reunir a documentação necessária para obter apoio.

Mais apartamentos não significavam mais espaço para todos

Em junho de 2023, o distrito de Yongsan aprovou 5.816 apartamentos em 197 edifícios, sendo 4.940 para venda e 876 para aluguel. Descrições posteriores indicaram um total de 5.970 unidades, enquanto um relato sobre um leilão mencionou 5.988 apartamentos em 127 edifícios. Mais tarde, o distrito reabriu a consulta sobre um plano revisado; os avisos citados aqui não informam o total final atualizado de apartamentos.

A destinação aprovada para aluguel correspondia a cerca de 15% do total de 2023. Dos 4.940 apartamentos para venda, 4.069 foram destinados aos proprietários dos imóveis existentes, 831 à venda geral e 40 ficaram em reserva.

Uma contagem posterior das mudanças registrou 7.182 domicílios de inquilinos e nove domicílios locais que optaram por receber indenização em dinheiro, totalizando 7.191 unidades que deixariam a área. Uma estimativa de financiamento anterior previa a mudança de cerca de 8.300 domicílios, incluindo aproximadamente 6.300 domicílios de inquilinos.

Em comparação com o número posterior de 5.970 apartamentos previstos, os 7.191 domicílios que deixariam a área registrados superavam as novas moradias em 1.221. A estimativa anterior de 8.300 mudanças e os 5.816 apartamentos aprovados representavam uma diferença de cerca de 2.500 unidades.

Essas comparações ajudam a explicar a pressão sobre os inquilinos. Edifícios com muitas moradias pequenas e baratas estão sendo substituídos por um número menor de apartamentos maiores, a maioria destinada à propriedade. Durante a demolição e a construção, os domicílios que deixam a área precisam encontrar moradia em outro lugar, aumentando a demanda nos mercados de aluguel ao redor.

Trilhões de wons financiaram a mudança

A associação de reconstrução obteve 2,1 trilhões de wons em empréstimos para mudança de um consórcio de quatro grandes bancos comerciais e, depois, mais 400 bilhões de wons por meio de financiamento organizado pela KB Securities. Juntos, os pacotes somaram 2,5 trilhões de wons.

No segundo pacote, uma sociedade de propósito específico emitiu títulos para investidores e emprestou os recursos à associação. A Hyundai Engineering & Construction, construtora do projeto, ofereceu uma garantia conjunta, enquanto a KB Securities forneceu um compromisso de compra que deu suporte ao financiamento.

As taxas de juros dos dois pacotes de empréstimo ficaram na faixa baixa dos 6%. O pagamento do principal e dos juros estava previsto para novembro de 2028. O plano de financiamento previa novos empréstimos de vários trilhões de wons para bancar a construção.

O projeto também inclui infraestrutura pública. A aprovação de 2023 prevê 51.849,3 metros quadrados de vias, 27.263,6 metros quadrados de parques, um terreno de 10.755,4 metros quadrados para uma escola de ensino fundamental, instalações de assistência social e repartições públicas.

Em resposta por e-mail, a associação defendeu a reconstrução e afirmou que seus integrantes buscaram legalmente e com transparência melhores condições de moradia, após duas décadas de dificuldades. A entidade argumentou que os atrasos aumentam os encargos financeiros dos integrantes e que aprovações mais rápidas ajudam a oferecer moradias melhores mais cedo.

Um leilão ofereceu outro caminho para obter o direito a um apartamento

Um imóvel oferecido em leilão iniciado por um credor era composto por um terreno de 105 metros quadrados e um edifício de 99 metros quadrados, com avaliação de 3,43 bilhões de wons. A demolição estava em andamento, de modo que a maior parte do valor avaliado correspondia ao terreno.

Um integrante da associação de Hannam 3 descreveu os direitos vinculados ao imóvel na época da aprovação de 2023:

Na época da aprovação do plano de gestão e destinação, em 2023, o imóvel dava direito a um reembolso de cerca de 100 milhões de wons, além do direito de ocupação de uma unidade com área privativa de 84㎡.

Compras comuns após a aprovação estão sujeitas a restrições à transferência da condição de integrante da associação em zonas designadas de controle da especulação, com algumas exceções. A descrição do leilão apresentou a venda iniciada por um credor como outro caminho pelo qual um arrematante poderia obter a condição de integrante, sem autorização para transação de terrenos nem plano de financiamento. O leilão foi marcado para o terceiro dia do mês seguinte, sem indicação de um mês específico no calendário.

O atrativo é semelhante ao das transações de semissubsolos: o imóvel dá direito a um futuro apartamento. Na outra ponta do mercado, uma casa independente com um terreno de 126 metros quadrados em Bogwang-dong teria sido vendida por 4,5 bilhões de wons.

Hyun Bang Shin, professor de geografia e estudos urbanos da London School of Economics, descreveu o atrativo financeiro de ser proprietário de um apartamento:

A valorização dos imóveis no setor de condomínios ao longo dos anos acabou criando a convicção de que esse é o tipo de moradia mais desejável para proteger o patrimônio que muitas famílias tentavam acumular.

Marcos oficiais e mudanças no cronograma

O aviso de aprovação do distrito de Yongsan registra um processo de planejamento que durou duas décadas antes da aprovação do plano de destinação. O aviso de consulta de janeiro de 2025 registra novas revisões depois que uma comissão municipal analisou a proposta.

• 18 de novembro de 2003: Hannam foi designado distrito de New Town.
• 1º de outubro de 2009: Seul aprovou alterações no distrito de reconstrução e no plano de implementação.
• 4 de setembro de 2012: A associação de reconstrução recebeu autorização para se constituir.
• 29 de março de 2019: O distrito de Yongsan aprovou o plano de execução do projeto.
• 23 de junho de 2023: O distrito aprovou o plano de gestão e destinação com base no artigo 78 da Lei de Melhoria das Áreas Urbanas e dos Ambientes Residenciais.
• 23 de dezembro de 2024: A comissão de reconstrução urbana de Seul aprovou, com alterações, uma proposta revisada.
• De 31 de janeiro a 14 de fevereiro de 2025: O distrito de Yongsan reabriu a proposta revisada para consulta pública e recebimento de comentários.

O cronograma da construção mudou. O plano de financiamento previa o início das obras em 2025 e a conclusão em 2028; descrições posteriores indicaram obras em 2026 e ocupação em 2029. Novembro de 2028 continuava sendo a data prevista para o pagamento dos empréstimos para mudança.

As conclusões sobre a propriedade se baseiam em 5.021 registros públicos que abrangem 3.244 terrenos, identificam 12.616 proprietários e registram 9.459 mudanças de propriedade entre 2002 e 2022. Alguns registros podem não estar disponíveis porque haviam sido encerrados. As conclusões mostram uma longa transferência de interesses imobiliários enquanto o bairro aguardava a reconstrução.

Principais pontos

• Os semissubsolos de Hannam 3 mudaram de proprietário cerca de 24% mais vezes que as moradias acima do nível da rua no período analisado.
• De agosto de 2020 a 2023, os semissubsolos foram vendidos por cerca de 26% a mais por metro quadrado que as moradias acima do nível da rua.
• Em julho de 2022, apenas 9,5% dos proprietários de semissubsolos tinham endereço registrado dentro do distrito.
• A aprovação de junho de 2023 previa 5.816 apartamentos, incluindo 876 unidades para aluguel; descrições posteriores do projeto indicaram totais maiores.
• Uma contagem posterior registrou 7.191 domicílios que deixariam a área, número superior aos 5.970 apartamentos mencionados naquele relato.
• A associação obteve 2,5 trilhões de wons em financiamento para mudança, com pagamento previsto para novembro de 2028.
• Descrições posteriores do projeto previam a conclusão das obras ou a ocupação em 2029.