Imposto sobre apartamentos em Seul supera 3 trilhões de won, e diferença entre distritos aumenta

Três distritos respondem por quase metade do total

Os proprietários de apartamentos em Seul receberam em 2026 uma cobrança recorde de 3,2723 trilhões de won em imposto predial. Gangnam, Seocho e Songpa responderam por quase metade do total, embora representem menos de um quarto dos contribuintes da cidade que possuem apartamentos.

Os números vêm dos registros da Prefeitura Metropolitana de Seul sobre as cobranças de imposto predial residencial de pessoas físicas, analisados por Choi Eun-seok, deputado do Partido do Poder Popular. O total aumentou 478,1 bilhões de won, ou 17,1%, em relação aos 2,7942 trilhões de won do ano anterior. É a primeira vez que o valor anual supera 3 trilhões de won.

O número de pessoas cobradas cresceu bem mais lentamente, com alta de 3,0%, para 1.985.669. Com isso, a cobrança média chegou a cerca de 1,65 milhão de won por contribuinte, quase 200 mil won a mais que no ano anterior.

A disparidade mais acentuada está entre os caros distritos do sudeste e três distritos do norte: Nowon, Dobong e Gangbuk. O imposto predial médio sobre apartamentos em Gangnam, Seocho e Songpa chegou a 3,337 milhões de won, ante 499 mil won no grupo do norte. A diferença aumentou de cerca de seis para 6,7 vezes em um ano.

O imposto predial é um custo recorrente para quem possui um imóvel. Esses números se referem aos valores cobrados de proprietários individuais de apartamentos e, por isso, mostram diretamente como os custos de propriedade estão mudando na capital. A pressão financeira cresce mais rapidamente nas áreas onde os valores dos apartamentos mais subiram, enquanto os aumentos em vários distritos periféricos continuam bem menores.

Cobranças avançam mais que o número de contribuintes

O total do imposto predial sobre apartamentos em Seul chegou a cerca de 2,7 vezes o valor de 1,2172 trilhão de won registrado em 2016. No mesmo período, o número de contribuintes aumentou de 1.533.239 para 1.985.669, alta de cerca de 30%, enquanto o valor cobrado cresceu aproximadamente 169%.

A cobrança média mais que dobrou em relação aos 793 mil won de 2016. Ela superou 1 milhão de won pela primeira vez em 2019, quando chegou a 1,113 milhão de won, e ficou em cerca de 1,449 milhão de won em 2025.

Os totais anuais mostram uma interrupção significativa antes do recorde mais recente:

• 2016: As cobranças de imposto predial sobre apartamentos somaram 1,2172 trilhão de won.
• 2017 a 2019: O total subiu para 1,361 trilhão de won, depois 1,5558 trilhão de won e 1,8312 trilhão de won.
• 2020 a 2022: As cobranças chegaram a 2,2614 trilhões de won, 2,7087 trilhões de won e 2,8734 trilhões de won.
• 2023: O total caiu para 2,3344 trilhões de won.
• 2024 e 2025: As cobranças se recuperaram, chegando a 2,489 trilhões de won e, depois, 2,7942 trilhões de won.
• 2026: O total alcançou um novo recorde, de 3,2723 trilhões de won.

A queda de 2023 foi de cerca de 18,8% em relação ao ano anterior. Em 2026, o total já estava aproximadamente 40,2% acima daquele patamar mais baixo. O histórico mais longo mostra, portanto, tanto uma forte alta nos custos de propriedade quanto um período em que a tendência se inverteu.

Gangnam responde pela maior parte do aumento anual

Gangnam, Seocho e Songpa, conhecidos em conjunto como os três distritos de Gangnam, tiveram cobranças de imposto predial sobre apartamentos de 1,5552 trilhão de won, ante 1,2786 trilhão de won. O aumento de 276,6 bilhões de won representou cerca de 58% da alta anual de 478,1 bilhões de won em toda a cidade.

A participação dos três distritos no total de Seul passou de 45,8% para 47,5%. Eles concentravam 23,5% dos contribuintes, o que significa que menos de uma em cada quatro pessoas cobradas respondeu por quase metade do total.

Descontadas as cobranças desses distritos do total da cidade, restam 1,7171 trilhão de won para os outros 22 distritos de Seul somados. Assim, o valor cobrado nos três distritos de Gangnam ficou próximo do montante registrado no restante da capital.

O imposto predial médio nos três distritos aumentou de 2,867 milhões de won para 3,337 milhões de won, acréscimo de 470 mil won por contribuinte. Em Nowon, Dobong e Gangbuk, a média subiu 21 mil won, de 478 mil para 499 mil won.

A diferença em valores absolutos entre essas médias aumentou de 2,389 milhões de won para 2,838 milhões de won. Para um proprietário cuja cobrança esteja próxima da média regional, o aumento anual nos três distritos de Gangnam foi quase tão alto quanto a cobrança média total no grupo do norte.

Distritos às margens do rio Han ampliam vantagem

Mapo, Yongsan e Seongdong, grupo frequentemente chamado de Mayongseong na Coreia do Sul, também ultrapassaram uma nova marca. As cobranças de imposto predial sobre apartamentos nesses distritos chegaram a 414,3 bilhões de won, superando 400 bilhões de won pela primeira vez.

O total aumentou 16,7%, ante 355 bilhões de won. Yongsan respondeu por 146,4 bilhões de won, Seongdong por 146 bilhões de won e Mapo por 121,9 bilhões de won. Juntos, tiveram cobranças cerca de 3,2 vezes maiores que os 128,8 bilhões de won registrados em Nowon, Dobong e Gangbuk.

O total dos distritos do norte subiu de 122,2 bilhões de won, ou cerca de 5,3%. Nowon respondeu por aproximadamente 79,4 bilhões de won, Dobong por 32,3 bilhões de won e Gangbuk por 17,1 bilhões de won.

As cobranças médias também se distanciaram. Em Mapo, Yongsan e Seongdong, o valor por contribuinte subiu de 1,789 milhão de won para 2,04 milhões de won, alta de 14,0%. No grupo do norte, a média aumentou cerca de 4,3%. A proporção entre os valores passou de 3,7 para 4,1 vezes.

Somando os três distritos de Gangnam a Mapo, Yongsan e Seongdong, chega-se a um total de 1,9695 trilhão de won. Isso equivale a cerca de 60,2% das cobranças de imposto predial sobre apartamentos em Seul, concentradas em seis de seus 25 distritos.

Dongdaemun registra o crescimento mais rápido

Dongdaemun teve o maior aumento percentual no total de cobranças de imposto predial sobre apartamentos, de 27,4%. Seocho veio em seguida, com 25,7%, Songpa, com 24,6%, Seongdong, com 22,4%, e Gangnam, com 17,2%.

A posição de Dongdaemun e Seongdong inclui empreendimentos residenciais mais novos no cenário, ao lado dos distritos caros já estabelecidos. Ambos tiveram novos apartamentos ocupados e alta nos preços de mercado, o que ajuda a explicar por que o crescimento acelerado se estende para além dos três distritos de Gangnam.

Geumcheon registrou o menor aumento, de 3,8%. Em seguida vieram Dobong, com 4,5%, Gangbuk, com 5,5%, Nowon, com 5,6%, e Guro, com 7,0%. A diferença entre Dongdaemun e Geumcheon foi de 23,6 pontos percentuais, e a taxa de crescimento de Dongdaemun foi cerca de sete vezes maior.

O total cobrado em um distrito reflete tanto as pessoas e os imóveis incluídos nos registros fiscais quanto os valores cobrados. As cobranças médias mostram outra parte da mudança: quanto de imposto é cobrado por contribuinte. Em Seul, a alta dessa média explica por que as cobranças cresceram muito mais que o número de contribuintes.

Valores oficiais dos imóveis ajudam a explicar a pressão geográfica

A divulgação, em 17 de março, pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes dos valores oficiais propostos para apartamentos em 2026 mostrou uma distribuição geográfica semelhante. Os valores oficiais em Seul subiram 18,67%, a maior alta desde os 19,91% registrados em 2021 e a terceira maior desde o início do sistema de divulgação, em 2005.

Os valores oficiais são avaliações do governo usadas no cálculo dos impostos prediais. O preço de mercado é quanto um comprador poderia pagar por um imóvel; o valor oficial é aquele usado no cálculo do imposto. O ministério manteve em 69% a proporção entre o valor oficial e o valor de mercado para 2026. Assim, o aumento refletiu mudanças nos preços de mercado, e não uma elevação dessa proporção.

Os valores oficiais subiram em média 24,7% nos três distritos de Gangnam: 26,05% em Gangnam, 25,49% em Songpa e 22,07% em Seocho. Oito distritos às margens do rio Han, entre eles Mapo, Yongsan e Seongdong, registraram alta média de 23,13%.

Em todo o país, os valores oficiais dos apartamentos aumentaram 9,16%, abrangendo cerca de 15,85 milhões de imóveis. Fora de Seul, a alta média foi de 3,37%. O aumento de 18,67% em Seul foi, portanto, aproximadamente o dobro da taxa nacional e mais de cinco vezes superior à registrada fora da capital.

As avaliações divulgadas em março ajudam a explicar por que os distritos mais caros enfrentaram uma pressão particular em 2026. Elas também influenciam um segundo imposto sobre a propriedade, aplicável quando o valor tributável dos imóveis de um proprietário supera a dedução prevista.

Mais imóveis ultrapassam o limite do imposto adicional

Em 2026, 487.362 apartamentos em todo o país tiveram valores oficiais propostos acima de 1,2 bilhão de won, alta de 53,3% em relação aos 317.998 do ano anterior. Eles representavam 3,07% dos cerca de 15,85 milhões de apartamentos incluídos nos dados.

Para um proprietário elegível de um único imóvel residencial, 1,2 bilhão de won é a dedução básica usada no imposto abrangente sobre a posse de imóveis. Trata-se de uma cobrança adicional sobre o valor tributável dos imóveis que excede a dedução. O imposto anual sobre a propriedade combina essa cobrança com o imposto predial comum; o cálculo depende das circunstâncias de propriedade e dos benefícios fiscais aplicáveis.

Seul concentrava 414.896 apartamentos acima desse valor, ou 14,9% dos seus 2.782.147 apartamentos. Isso significa que cerca de 85% do total nacional estava na capital. Gangnam tinha 99.372 apartamentos nessa faixa, seguido por Songpa, com 75.902, e Seocho, com 69.773.

Yangcheon tinha 28.919 e Seongdong, 25.839. O número cresceu especialmente rápido em vários distritos às margens do rio Han: 516% em Gangdong, 296% em Dongjak, 164% em Gwangjin, 147% em Seongdong e 140% em Mapo.

Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon e Gwanak não tinham apartamentos acima do limite nos dados de março. Fora de Seul, o número quase dobrou, de 37.633 para 72.466. Isso mostra que a expansão foi além da capital, embora Seul continuasse concentrando a maior parte dos imóveis.

Imóveis selecionados enfrentam aumentos muito maiores nas cobranças combinadas

Cálculos divulgados junto com as reportagens sobre as avaliações de março ilustraram como os dois impostos podem subir em ritmos diferentes. Para um apartamento de 84 metros quadrados no Raemian One Bailey, no bairro de Banpo, em Seocho, o imposto total projetado sobre a propriedade aumentou de 18,29 milhões de won para 28,55 milhões de won: alta de 10,26 milhões de won, ou 56,1%.

Nesse cálculo, o imposto predial comum subiu de 7,46 milhões de won para 9,47 milhões de won. A cobrança abrangente aumentou de 10,83 milhões de won para 19,08 milhões de won, respondendo pela maior parte do aumento projetado. O valor oficial do imóvel passou de 3,436 bilhões de won para 4,569 bilhões de won.

Para um imóvel de 111 metros quadrados no Shin Hyundai 9th, no bairro de Apgujeong, em Gangnam, a cobrança total projetada chegou a 29,19 milhões de won, alta de 10,61 milhões de won, ou 57,1%. O valor oficial passou de 3,476 bilhões de won para 4,726 bilhões de won.

No Jamsil Els, em Songpa, o imposto projetado sobre um apartamento de 84 metros quadrados subiu de 5,82 milhões de won para 8,59 milhões de won. O aumento foi de 2,77 milhões de won, ou 47,6%, enquanto o valor oficial passou de 1,865 bilhão de won para 2,335 bilhões de won.

Essas estimativas dizem respeito ao total combinado dos impostos sobre a propriedade de imóveis específicos. O total de 3,2723 trilhões de won em toda a cidade refere-se às cobranças do imposto predial comum sobre apartamentos de pessoas físicas. Manter os dois valores separados ajuda os proprietários a identificar qual parte da cobrança está aumentando.

Revisão das avaliações e pedidos de medidas locais

O anúncio de março estabeleceu 6 de abril como prazo para comentários sobre os valores propostos, 30 de abril para a publicação final, 29 de maio para recursos e 26 de junho para a divulgação dos ajustes aprovados. Os resultados finais desse processo de revisão não são informados aqui.

Na entrevista coletiva de março, o ministério responsável pelo setor fundiário afirmou não ter recebido orientações dos ministérios competentes ou das autoridades fiscais sobre o aumento das proporções usadas para converter os valores oficiais em valores tributáveis. Os cálculos citados usaram proporções de 60% para a cobrança abrangente e 45% para o imposto predial comum de proprietários de um único imóvel. Essas proporções têm uma finalidade diferente da medida de 69% que relaciona os valores oficiais aos preços de mercado.

Choi Eun-seok, deputado do Partido do Poder Popular que analisou os registros de cobranças de Seul, relacionou o aumento dos valores cobrados aos preços dos imóveis. Ele afirmou, em tradução:

A alta dos preços dos apartamentos em Seul está levando ao aumento da carga do imposto predial, e as diferenças regionais também estão se aprofundando.

Choi pediu medidas governamentais eficazes que levem em conta a oferta e a demanda em cada região, em vez de se limitarem a anúncios de planos para ampliar a oferta de moradias.

Os custos de propriedade se somam a uma mudança nas preferências de compra. Nos primeiros nove meses de 2026, apartamentos de até 60 metros quadrados atraíram 79,8% das inscrições para moradias em Seul, uma preferência por apartamentos menores, à medida que imóveis de tamanho padrão se tornaram mais difíceis de pagar. Os preços de compra e os impostos anuais agora representam duas pressões financeiras distintas para as famílias que decidem onde e o que comprar.

Principais pontos

• As cobranças de imposto predial sobre apartamentos em Seul chegaram ao recorde de 3,2723 trilhões de won em 2026, alta de 17,1%.
• O número de contribuintes aumentou 3,0%, enquanto a cobrança média chegou a cerca de 1,65 milhão de won.
• Gangnam, Seocho e Songpa responderam por 47,5% das cobranças e cerca de 58% do aumento anual.
• A cobrança média nesses distritos foi 6,7 vezes maior que a média de Nowon, Dobong e Gangbuk.
• Mapo, Yongsan e Seongdong superaram pela primeira vez 400 bilhões de won em cobranças combinadas.
• Os valores oficiais propostos para apartamentos em Seul subiram 18,67%, aumentando a pressão do imposto predial comum e da cobrança abrangente adicional.
• Cerca de 14,9% dos apartamentos de Seul ultrapassaram o limite de 1,2 bilhão de won no valor oficial, usado para calcular a dedução de proprietários de um único imóvel.