Compradores de Seul recorrem a apartamentos menores à medida que imóveis padrão ficam mais difíceis de pagar

Apartamentos menores concentram quase 80% das inscrições em Seul

Apartamentos de até 60 metros quadrados em Seul atraíram 116.305 das 145.736 inscrições para moradia na cidade entre janeiro e setembro de 2026, o equivalente a 79,8% do total. O tradicional apartamento de 84 metros quadrados, frequentemente chamado de imóvel padrão da Coreia do Sul, pertence a uma categoria cuja participação caiu para apenas 11,5%.

A mudança ocorreu enquanto os preços médios de pré-venda de apartamentos em Seul, na província de Gyeonggi e em Incheon subiram 22,2% em relação ao mesmo período de 2025, passando de 21,71 milhões de won para 26,54 milhões de won por 3,3 metros quadrados. Em Seul, os preços de apartamentos com mais de 60 e até 85 metros quadrados avançaram 23,9%, enquanto os de unidades menores praticamente não mudaram.

No entanto, a concentração destacada em imóveis pequenos não significa que tenham recebido mais inscrições. O número de inscrições para apartamentos pequenos em Seul caiu de 167.686 para 116.305. A participação aumentou porque as inscrições na categoria de tamanho intermediário recuaram muito mais, de 98.088 para 16.799.

Na outra ponta do mercado, apartamentos com mais de 85 metros quadrados atraíram mais inscrições, apesar de um aumento de 74,2% no preço médio por unidade de área. O resultado é um mercado dividido entre famílias que buscam um preço total de compra administrável e compradores dispostos a pagar por espaço, localização e escassez.

Ham Young-jin, chefe do laboratório de pesquisa imobiliária do Woori Bank, apresentou a análise em 14 de outubro, usando dados de inscrições para moradia do Korea Real Estate Board para comparar os primeiros nove meses de 2025 e 2026. Os números descrevem inscrições para apartamentos recém-ofertados, e não compras concluídas nem a quantidade de famílias que compraram imóveis.

O que os números de inscrições medem

A inscrição para moradia é o processo pelo qual potenciais compradores concorrem à alocação de um apartamento recém-ofertado. Uma inscrição registra o interesse em determinada oferta; não comprova que o candidato conseguiu uma unidade, assinou um contrato ou concluiu a compra.

O serviço de dados de inscrições do Korea Real Estate Board fornece contagens de inscrições, taxas de concorrência e informações sobre inscrições para oferta especial da plataforma Cheongyak Home. A cobertura vai além dos apartamentos comuns e inclui categorias como inscrições antecipadas privadas, moradias New Hope Town, officetels, moradias urbanas e imóveis privados para aluguel. A análise de Ham trata do mercado de apartamentos.

O serviço oficial também alerta que as contagens de inscrições podem mudar devido ao processamento computacional dos bancos e diferir dos números finais exibidos no Cheongyak Home. Isso torna os dados úteis para acompanhar a direção das inscrições, mas contagens provisórias não devem ser confundidas com resultados finais de alocação.

A comparação abrange várias datas distintas:

• Janeiro a setembro de 2025: período de referência para preços e inscrições para moradia.
• Janeiro a setembro de 2026: período de comparação que mostra a mudança em direção a apartamentos menores em Seul e Gyeonggi.
• 14 de outubro de 2026: divulgação da análise de Ham sobre os dois períodos.

Por que o valor total importa mais do que o preço por área

Os apartamentos menores de Seul não eram mais baratos por unidade de área. O preço médio de pré-venda foi de 58,18 milhões de won por 3,3 metros quadrados em 2026, ante 57,61 milhões de won para unidades com mais de 60 e até 85 metros quadrados. Portanto, a categoria menor tinha um preço por área cerca de 1% mais alto.

A diferença está na quantidade de espaço que os compradores precisam adquirir. Um apartamento menor pode exigir menos recursos no total, mesmo quando cada unidade de área custa mais. Para uma família limitada pela poupança ou pela capacidade de endividamento, o preço integral do contrato e os recursos necessários antes da mudança podem importar mais do que o preço por 3,3 metros quadrados.

A diferença de preço entre as duas categorias também diminuiu acentuadamente. Em 2025, as unidades menores de Seul custavam, em média, 58,39 milhões de won por 3,3 metros quadrados, ante 46,48 milhões de won na categoria intermediária. Em 2026, esta última subiu para 57,61 milhões de won, enquanto a média dos apartamentos pequenos recuou 0,4%, para 58,18 milhões de won.

Uma análise separada da Realhouse calculou em aproximadamente 2 bilhões de won o preço médio de pré-venda de um apartamento em Seul com 84 metros quadrados de área privativa no mês anterior à publicação do relatório. Essa é uma medida diferente do preço médio por unidade de área apresentado por Ham e não deve ser tratada como conversão direta de seus números.

Os valores em won também esclarecem uma discrepância em alguns relatos, que apresentam quantias dez vezes menores. Por exemplo, 2.654 unidades de 10 mil won equivalem a 26,54 milhões de won, e não a 2,654 milhões de won. Os preços usados aqui seguem os valores coreanos e os relatos correspondentes em inglês.

A categoria dos apartamentos padrão perde inscrições mais rapidamente

A categoria que inclui o conhecido apartamento de 84 metros quadrados sofreu o recuo mais acentuado em Seul. As inscrições para imóveis com mais de 60 e até 85 metros quadrados diminuíram em 81.289, ou aproximadamente 82,9%, entre os dois períodos comparados.

As inscrições para apartamentos pequenos caíram cerca de 30,6%. Foi uma redução considerável, mas muito menos grave do que a contração na categoria intermediária. Com isso, a participação dos imóveis pequenos subiu de 60,6% para 79,8%, um ganho de 19,2 pontos percentuais.

A participação da categoria intermediária caiu de 35,5% para 11,5%. Relatos descrevem esse recuo como 23,9 ou 24,0 pontos percentuais; a subtração das participações arredondadas exibidas resulta em 24,0 pontos. Alguns relatos também arredondam o aumento de preço da categoria para 24,0%, enquanto a maioria informa 23,9%.

O total de inscrições em Seul caiu de 276.559 para 145.736, uma redução de cerca de 47,3%. Na região metropolitana, as inscrições passaram de 394.242 para 234.371, recuo de aproximadamente 40,6%. Esses totais mostram por que é essencial distinguir o aumento da participação do aumento do volume de inscrições: os apartamentos pequenos ganharam destaque em um mercado de inscrições em retração.

Os números não mostram quantos apartamentos foram ofertados em cada categoria de tamanho. Sem esses totais de oferta, as participações nas inscrições, por si só, não permitem determinar se os compradores passaram a preferir imóveis menores, se as incorporadoras ofereceram uma composição diferente de unidades ou se as duas coisas aconteceram.

Gyeonggi também reflete a pressão sobre o orçamento

A província de Gyeonggi acompanhou a tendência de Seul em direção a apartamentos menores, embora seus preços médios de pré-venda fossem bem mais baixos. A média da província para apartamentos de todos os tamanhos subiu 14,1%, de 20,14 milhões de won para 22,98 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

Para unidades de até 60 metros quadrados, os preços aumentaram 20,6%, de 21,21 milhões de won para 25,59 milhões de won por 3,3 metros quadrados. Apesar desse avanço, a participação da categoria nas inscrições subiu de 21,0% para 33,6%, um ganho de 12,6 pontos percentuais.

Também nesse caso, o aumento da participação ocultou a queda no número de inscrições. As inscrições para apartamentos pequenos diminuíram de 21.206 para 15.883, cerca de 25,1%. As inscrições na categoria intermediária caíram de 75.032 para 26.780, aproximadamente 64,3%, enquanto sua participação recuou de 74,3% para 56,6%.

Relatos indicam queda de 17,6 pontos percentuais na participação da categoria intermediária, embora os valores arredondados indiquem 17,7 pontos. O preço médio de pré-venda dessa categoria subiu 11,1%, de 19,84 milhões de won para 22,05 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

O total de inscrições em Gyeonggi caiu de 101.037 para 47.283. O aumento da participação da categoria menor, mesmo com a alta dos próprios preços, reforça a ideia de que os compradores estavam considerando o valor total necessário para financiar a compra, em vez de simplesmente escolher a categoria com menor crescimento de preços.

Apartamentos grandes de Seul seguem na direção oposta

Os apartamentos de Seul com mais de 85 metros quadrados tiveram um aumento de preço muito mais acentuado do que o das duas categorias menores. O preço médio de pré-venda subiu de 39,87 milhões de won para 69,46 milhões de won por 3,3 metros quadrados, alta de 74,2%.

Mesmo assim, as inscrições aumentaram de 10.785 para 12.632, um avanço de aproximadamente 17,1%. A participação desses imóveis nas inscrições em Seul mais do que dobrou, de 3,9% para 8,7%. Ao contrário da categoria dos apartamentos pequenos, esse segmento ganhou tanto em número de inscrições quanto em participação de mercado.

Ham relacionou a força dos apartamentos grandes à oferta escassa em áreas valorizadas de Seul, sobretudo regiões onde a reconstrução e a reurbanização respondem por grande parte dos imóveis ofertados. Segundo ele, as expectativas de valorização futura e a escassez de imóveis nessas localizações podem manter a concorrência elevada, apesar dos altos preços de entrada.

Ham, chefe do laboratório de pesquisa imobiliária do Woori Bank, explicou por que esses compradores continuaram se inscrevendo:

Mesmo com preços de pré-venda elevados, imóveis amplos em localizações centrais, com fortes expectativas de valorização ou escassez acentuada, mantiveram altas taxas de concorrência ao superar a resistência aos preços,

A diferença está nas restrições financeiras de cada grupo. Famílias que procuram um imóvel dentro de um orçamento fixo podem optar por uma categoria menor, enquanto compradores com mais recursos podem priorizar um apartamento raro em uma localização desejada. Os dados de inscrições não comprovam que essas expectativas de valorização futura vão se concretizar.

Incheon registra crescimento em todas as categorias

Incheon se diferenciou de Seul e Gyeonggi porque o total de inscrições aumentou, de 16.646 para 41.352, ou aproximadamente 148,4%. O preço médio de pré-venda de apartamentos subiu 22,8%, de 19,14 milhões de won para 23,50 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

O maior aumento no número de inscrições foi registrado entre imóveis com mais de 85 metros quadrados. A contagem passou de 2.422 para 11.810, quase 4,9 vezes o número anterior, enquanto a participação subiu de 14,6% para 28,6%. Os preços nessa categoria avançaram 88,3%, de 17,74 milhões de won para 33,40 milhões de won por 3,3 metros quadrados.

As inscrições para apartamentos pequenos também aumentaram, de 3.448 para 7.039, mas sua participação caiu de 20,7% para 17,0%. As inscrições para imóveis com mais de 60 e até 85 metros quadrados subiram de 10.776 para 22.503, enquanto sua participação recuou de 64,7% para 54,4%.

Ham atribuiu o interesse pelos apartamentos grandes de Incheon ao prêmio associado a empreendimentos de destaque e à ampliação da alocação por sorteio, que atraiu candidatos que aguardavam uma oportunidade. O sorteio oferece uma forma de conseguir uma unidade por meio de uma seleção aleatória, em vez de depender inteiramente de outros critérios de classificação dos candidatos.

A categoria dos apartamentos grandes de Gyeonggi oferece outro contraste. As inscrições caíram de 4.799 para 4.620, mas sua participação subiu de 4,7% para 9,8% porque o mercado total da província encolheu. Assim, nas três regiões, movimentos semelhantes na participação podem representar mudanças muito diferentes no número efetivo de inscrições.

Financiamento e tamanho das famílias influenciam as escolhas

Ham apontou o aumento dos custos de construção e de materiais, a elevação das taxas básicas de juros e as restrições ao crédito como pressões sobre os candidatos a apartamentos. Segundo sua explicação, a alta dos preços totais e o acesso mais restrito a recursos estavam afastando as famílias do tamanho padrão de apartamento.

Ele também mencionou restrições a empréstimos para jeonse vinculadas à transferência de propriedade. Jeonse é um sistema de aluguel coreano baseado em um grande depósito, em vez do pagamento convencional de aluguel mensal. Limitações a essa modalidade de financiamento podem afetar as opções de recursos para a compra de um imóvel, embora a análise não quantifique sua contribuição para a mudança no tamanho dos apartamentos.

O preço não é o único fator apontado por Ham. Plantas mais eficientes e melhor aproveitamento do espaço, inclusive com a ampliação de varandas, podem tornar um apartamento pequeno mais funcional. O aumento do número de famílias com uma ou duas pessoas também pode tornar imóveis compactos mais atraentes.

Essas explicações ajudam a relacionar os números de preços e inscrições, mas não são medições independentes das causas. A análise não calcula quanto da mudança decorreu das regras de crédito, da composição das famílias, das plantas dos imóveis ou da combinação de apartamentos ofertados.

Imóveis menores usados também estão ficando mais caros

Uma série separada da KB Real Estate mostra que apartamentos menores também podem ficar mais caros no mercado geral de compra e venda, mesmo quando seus preços de pré-venda permanecem estáveis. Essas médias de preços de venda medem um mercado diferente dos apartamentos recém-ofertados analisados por Ham.

Na comparação da KB de janeiro a setembro, os apartamentos de até 60 metros quadrados em Seul subiram 12,9%, passando de uma média de 956,13 milhões de won para 1,07942 bilhão de won. Os imóveis com mais de 60 e até 85 metros quadrados tiveram alta de 7,3%, de 1,4765 bilhão de won para 1,58455 bilhão de won.

As categorias maiores registraram aumentos menores: 3,1% para apartamentos com mais de 85 e até 102 metros quadrados, 4,6% para os com mais de 102 e até 135 metros quadrados, e 1,3% para imóveis acima de 135 metros quadrados. O relato dessa série não identifica explicitamente o ano civil, por isso não se deve presumir que ela abranja exatamente o mesmo período da análise de Ham para 2026.

Kim Deok-rye, diretora do Housing Industry Research Institute, atribuiu a pressão sobre os imóveis menores às regras de crédito e impostos e à instabilidade do mercado de aluguel. Ela descreveu diretamente a relação com os aluguéis:

Em particular, a instabilidade do mercado de aluguel está elevando os preços dos apartamentos menores e mais baratos.

Em conjunto, as duas medidas descrevem uma difícil escolha em termos de acessibilidade. Apartamentos menores podem ter um preço total de entrada mais baixo, mas não são necessariamente baratos, e seus preços no mercado geral de compra e venda podem subir mais rapidamente do que os dos imóveis maiores.

Ham prevê que, por enquanto, continuará a divisão entre candidatos atentos ao orçamento que buscam imóveis pequenos e compradores ricos que procuram apartamentos grandes e escassos. Não foi especificada uma data para nova divulgação ou revisão, e o alerta sobre os dados oficiais deixa aberta a possibilidade de mudança nas contagens de inscrições. Seriam necessários dados sobre a oferta por tamanho, contratos finais e compras concluídas para avaliar até que ponto o padrão de inscrições se traduz em propriedade efetiva.

Principais pontos

• Apartamentos pequenos responderam por 79,8% das inscrições para moradia em Seul entre janeiro e setembro de 2026, ante 60,6% um ano antes.
• As inscrições na categoria intermediária de Seul caíram de 98.088 para 16.799, reduzindo sua participação de 35,5% para 11,5%.
• As inscrições para apartamentos pequenos também caíram em Seul e Gyeonggi, apesar do aumento de sua participação.
• Os preços de pré-venda de apartamentos na região metropolitana subiram 22,2%, para 26,54 milhões de won por 3,3 metros quadrados.
• As inscrições para apartamentos grandes aumentaram em Seul e Incheon, apesar de altas de preços de 74,2% e 88,3%, respectivamente.
• Os números de inscrições medem o interesse em ofertas de imóveis, não compras concluídas, e podem ser revisados.