Japão vai subsidiar reformas de imóveis vazios para ajudar famílias e cidades envelhecidas

Por que esse plano é importante agora

O Japão está preparando um novo projeto-piloto para evitar que casas fiquem vazias justamente quando um número crescente de idosos passa a morar com parentes ou se muda para instituições de cuidados. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo planeja lançar o projeto no próximo ano fiscal, em parceria com governos locais, para transformar imóveis vazios ou prestes a ficar desocupados em moradias para famílias e espaços de uso comunitário, como creches e espaços de trabalho compartilhados. O plano busca aliviar a pressão sobre famílias com filhos, que enfrentam altos custos de construção de novas moradias, e também lidar com o crescente estoque de casas abandonadas.

O desafio se tornou urgente. Dados do governo mostram que havia um recorde de 3,85 milhões de casas vazias abandonadas em 2023, uma parcela de um conjunto muito maior de imóveis desocupados no país. Estimativas mais abrangentes apontam cerca de nove milhões de moradias vazias, aproximadamente 14% de todas as residências. Essa proporção vem aumentando à medida que a população diminui e envelhece. Casas vazias não são um problema exclusivamente rural. Elas estão cada vez mais visíveis nas regiões metropolitanas, onde podem deteriorar bairros, dificultar a resposta a desastres e representar riscos à segurança se ficarem em estado de abandono.

Os dados demográficos indicam que o aumento será ainda mais acentuado nos próximos anos. Uma pesquisa do Ministério da Terra projeta que o número de residências ocupadas exclusivamente por pessoas com 85 anos ou mais passará de cerca de 340 mil em 2023 para aproximadamente 940 mil até 2033 em Tóquio e nas três províncias vizinhas. Na região de Kansai, que abrange Osaka, Kyoto e províncias adjacentes, a expectativa é que o número salte de cerca de 210 mil para aproximadamente 580 mil no mesmo período. Muitas dessas casas podem ficar vazias em breve, à medida que os moradores se mudem ou morram.

Reformar moradias existentes pode ser um caminho mais rápido e acessível para a casa própria do que construir do zero. Os custos de materiais e mão de obra aumentaram nos últimos anos, e financiar uma construção nova se tornou mais difícil para famílias com filhos. O governo aposta que direcionar recursos modestos para reformas ajudará tanto a conter a deterioração urbana quanto a ampliar a oferta de moradias adequadas para famílias.

Como funcionará o novo subsídio

O projeto-piloto terá como alvo bairros dentro e ao redor de grandes cidades, construídos durante as décadas de forte crescimento, entre os anos 1950 e 1970. A expectativa é que muitas dessas áreas registrem aumento de casas vazias à medida que moradores idosos reduzam o tamanho da moradia ou se mudem para instituições de cuidados. O ministério, em conjunto com os governos locais participantes, selecionará zonas específicas onde os subsídios possam ter maior impacto.

O dinheiro público será destinado a reformas, não a novas construções. O governo central planeja subsidiar melhorias internas e externas, reparos hidráulicos e outros serviços necessários para devolver imóveis abandonados ao uso. O programa foi concebido para atender tanto proprietários atuais que estão prestes a deixar suas casas quanto compradores que adquirirem imóveis vazios nas áreas contempladas.

Principais critérios e usos

• Quem pode se inscrever: Proprietários atuais de casas vazias e idosos cujas residências provavelmente ficarão desocupadas depois que eles se mudarem para a casa de parentes ou para uma instituição de cuidados. Também poderão participar pessoas que comprarem casas vazias nas áreas designadas e as reformarem.
• O que o subsídio pode cobrir: Reformas internas e externas, reparos hidráulicos e outros serviços necessários para devolver o imóvel a condições seguras e habitáveis.
• Onde se aplica: Zonas residenciais selecionadas dentro e ao redor de grandes cidades, principalmente em bairros construídos durante o período de forte crescimento, entre os anos 1950 e 1970.
• Usos finais previstos: Moradias para famílias com trabalhadores e filhos, creches, centros comunitários, instalações de apoio à criação de filhos e espaços de trabalho.
• Formato do programa: Projeto-piloto plurianual, com o objetivo declarado de se expandir para outras regiões que enfrentam desafios semelhantes caso os resultados sejam positivos.

As autoridades esperam que muitos projetos terminem com a venda das casas reformadas no mercado aberto ou com sua locação para famílias. Parte dos imóveis será adaptada para instalações comunitárias onde houver demanda, ajudando a garantir que a infraestrutura social, de creches a espaços de reunião, corresponda às necessidades de bairros em transformação.

Por que o Japão tem tantas casas vazias

As casas vazias do Japão, frequentemente chamadas de akiya, refletem uma longa mudança demográfica e nas preferências habitacionais. Há décadas, as gerações mais jovens deixam cidades menores e municípios rurais em busca de emprego nas regiões metropolitanas. As taxas de natalidade caíram, a população envelheceu e muitas casas são herdadas por pessoas que não pretendem morar nelas. Esses imóveis podem ficar desocupados por anos.

A política tributária também teve influência. Os proprietários costumam pagar impostos anuais mais altos se demolirem uma casa e mantiverem o terreno vazio, o que pode desestimular a remoção de estruturas que não têm mais condições de recuperação. Em alguns casos, registros deficientes e processos complexos de herança deixam a propriedade sem definição clara. Quando um imóvel é dividido entre herdeiros espalhados pelo país, obter autorização para reformá-lo ou vendê-lo pode levar anos.

A dinâmica do mercado acrescenta outra complicação. Os compradores japoneses tendem a preferir imóveis novos, e os existentes são frequentemente avaliados pelo terreno, não pela construção. Muitas casas construídas durante as décadas de crescimento acelerado foram feitas com materiais e padrões que não correspondem às expectativas atuais de eficiência energética e segurança sísmica. É difícil vender casas rurais abandonadas, distantes de transporte, escolas e serviços de saúde, mesmo por preços baixos. Casas vazias também atrapalham o planejamento para desastres. Em zonas sujeitas a terremotos e inundações, prédios abandonados podem bloquear rotas de evacuação ou criar riscos durante a limpeza.

O que as akiya representam para a segurança e a resposta a desastres

Em um país propenso a desastres, estruturas abandonadas ampliam os riscos. Terrenos tomados pelo mato podem esconder telhados desabados e paredes instáveis. Bombeiros e equipes de emergência podem sofrer atrasos quando imóveis vazios bloqueiam o acesso ou quando não se sabe quem é o proprietário e as autoridades não conseguem agir rapidamente. Reduzir o número de casas abandonadas melhora a segurança e ajuda as cidades a planejar evacuações e a manutenção da infraestrutura com mais previsibilidade.

O que muda desta vez

O novo projeto-piloto aposta na prevenção e na localização. Ele se concentra em casas prestes a ficar vazias nas regiões metropolitanas, onde a demanda das famílias é maior e os serviços comunitários podem se manter. Essa abordagem contrasta com iniciativas anteriores, que dependiam de encontrar inquilinos para imóveis já desocupados, muitas vezes em locais com pouca demanda.

Um sistema revisado de rede de segurança habitacional, lançado em 2017, buscou cadastrar casas vazias para aluguel a preços acessíveis destinado a pessoas de baixa renda e idosos que moram sozinhos. Os resultados ficaram aquém das metas. Em 2020, os cadastros representavam apenas uma fração do que as autoridades esperavam, e muitos proprietários continuavam receosos com a inadimplência do aluguel ou com situações relacionadas ao fim da vida dos inquilinos dentro dos imóveis. Mais tarde, as autoridades simplificaram o cadastro, reduziram as taxas, flexibilizaram as exigências de fiadores e conectaram proprietários a grupos de apoio social que acompanham os inquilinos. Essas medidas ajudaram, mas não liberaram o estoque mais amplo de imóveis.

Lições de políticas anteriores

Duas conclusões se destacam. Primeiro, incentivos podem não convencer os proprietários se o custo financeiro e o trabalho envolvido não forem baixos. Segundo, priorizar locais com maior demanda aumenta as chances de os imóveis reformados serem ocupados rapidamente e receberem manutenção. O novo projeto-piloto contempla os dois pontos ao financiar reformas em zonas urbanas designadas e direcionar parte dos imóveis para creches e usos comunitários onde as necessidades são mais claras.

Benefícios potenciais para famílias e comunidades

Para famílias com trabalhadores, o projeto-piloto pode abrir caminho para a casa própria ou para uma moradia mais espaçosa sem o choque dos preços de uma construção nova. As reformas podem ser feitas por etapas, e os compradores talvez possam priorizar primeiro cozinhas, banheiros e isolamento, deixando os interiores para depois, conforme o orçamento permitir. Transformar uma casa abandonada em um lar confortável também devolve valor à rua e sinaliza que o bairro está vivo e bem cuidado.

As autoridades também esperam preencher lacunas nos serviços. Transformar alguns imóveis em creches, centros de apoio à criação de filhos e pequenos espaços comunitários pode aliviar a pressão sobre as listas de espera e reduzir o tempo de deslocamento dos pais. Espaços de trabalho compartilhados podem diminuir o tempo de viagem de trabalhadores remotos e híbridos, mantendo os gastos no bairro.

Um representante do ministério destacou o foco nas famílias e o desafio da acessibilidade financeira. Segundo ele, a inflação nos preços da construção tornou as casas novas menos acessíveis para famílias com filhos. O representante acrescentou:

Com este projeto de revitalização, buscamos conter o aumento do número de casas vazias e criar um ambiente de vida confortável para famílias com crianças.

Também há ganhos ambientais. A reutilização de estruturas existentes evita resíduos de demolição e preserva o carbono incorporado em fundações e estruturas. Modernizar casas antigas com melhor isolamento, janelas eficientes e sistemas modernos de aquecimento e refrigeração pode reduzir as contas de energia e aumentar o conforto durante os verões quentes e os invernos frios.

Onde e quando o projeto-piloto começa

O projeto-modelo começará em bairros selecionados dentro e ao redor de grandes cidades, com foco inicial nos subúrbios e nas novas cidades construídas entre os anos 1950 e 1970. São lugares onde muitos dos pioneiros do crescimento do pós-guerra compraram casas, criaram suas famílias e agora envelhecem sem sair de casa. O ministério trabalhará com os governos locais para identificar áreas-alvo onde um conjunto de imóveis possa voltar a ter uso produtivo.

A previsão é que o projeto-piloto comece no próximo ano fiscal, que no Japão tem início em abril. Ele durará vários anos para avaliar a adesão e os resultados, com o objetivo declarado de se expandir para outras regiões que enfrentam pressões demográficas e habitacionais semelhantes. O ministério solicitou várias centenas de milhões de ienes no próximo orçamento para financiar a primeira rodada de subsídios. Esse valor indica uma escala prática de projeto-piloto, que permitirá testar o que funciona melhor antes de uma implementação mais ampla.

Na prática, o processo para um imóvel pode levar meses, em vez de anos. Depois que um proprietário ou comprador de uma zona selecionada comprovar que atende aos critérios, definir o escopo da obra e contratar profissionais, muitas melhorias poderão ser concluídas rapidamente. Essa agilidade é importante para as famílias, especialmente para as que conciliam trabalho e cuidados com os filhos.

Desafios e riscos

Muitas casas antigas precisarão de mais do que uma renovação estética. Algumas construídas durante as décadas de crescimento acelerado podem exigir reforço estrutural, telhados novos ou substituição da instalação elétrica para atender aos padrões modernos de segurança. Ruas estreitas e terrenos em encostas em alguns subúrbios podem dificultar o acesso das equipes de obra. Em muitos casos, é essencial reforçar a resistência a terremotos, o que aumenta os custos e exige mão de obra especializada.

As pressões sobre os custos são reais. As construtoras enfrentam preços mais altos de materiais e mão de obra. O Japão também tem escassez de trabalhadores nos setores de construção, transporte e cuidados. Tomoya Suzuki, do Instituto de Pesquisa NLI, chamou atenção para o problema mais amplo da força de trabalho e para a necessidade de abertura a novos profissionais. Suzuki afirmou:

Há uma grave escassez de mão de obra, principalmente nos setores de transporte e de cuidados de enfermagem. Para manter a sociedade e a economia do Japão, precisamos considerar como trabalhadores japoneses e estrangeiros podem conviver em harmonia.

A disponibilidade de profissionais é importante porque casas reformadas resolvem apenas parte do problema. Creches e instituições de cuidados para idosos precisam de trabalhadores qualificados. A ampliação da capacidade desses serviços dependerá de contratações locais e, em alguns casos, de um recrutamento mais amplo.

A participação dos proprietários é outra limitação. Algumas famílias relutam em se desfazer de uma casa cheia de lembranças, mesmo que já não morem nela. Outras enfrentam disputas complexas de herança ou dados imprecisos no registro, o que pode atrasar ou impedir as reformas. A política tributária pode levar os proprietários a manter estruturas deterioradas em vez de demoli-las, reduzindo as opções quando um prédio não tem mais condições de recuperação.

O financiamento também tem influência. Os bancos costumam atribuir mais valor ao terreno do que a construções antigas, e alguns compradores podem ter mais dificuldade para obter empréstimos para reformas do que para novas construções. O projeto-piloto busca compensar parte dessa diferença com recursos públicos, mas o equilíbrio ainda dependerá dos valores do mercado local e das práticas dos credores.

Reutilização adaptativa e impulso local

O Japão vem testando maneiras de conectar casas vazias a pessoas interessadas em morar nelas. Bancos municipais de akiya anunciam imóveis e aproximam compradores e proprietários. Algumas cidades foram além e oferecem subsídios, ajuda financeira para mudança ou até casas gratuitas em troca do compromisso de se estabelecer no local e investir trabalho próprio na reforma. Esses programas locais restauraram casas e as transformaram em cafés, pousadas, ateliês e moradias para famílias.

Pesquisas acadêmicas sobre reutilização adaptativa apontam alguns padrões. Em áreas urbanas densas, casas vazias frequentemente ganham uma segunda vida como negócios de alimentação e hospedagem, onde a demanda é constante. Em áreas mistas com edifícios históricos, a reutilização pode combinar preservação com operações modernas que beneficiam moradores e visitantes. Em regiões rurais pitorescas, casas tradicionais atraem turistas em busca de hospedagens autênticas, mesmo quando a população ao redor é pequena. Em todos os contextos, um planejamento cuidadoso que leve em conta a demografia local, o acesso ao transporte e a idade dos edifícios costuma produzir resultados melhores.

O interesse estrangeiro cresceu com a desvalorização do iene e a visibilidade proporcionada pelas redes sociais, que tornam as casas tradicionais atraentes. Na prática, a maioria das compras exige paciência, conhecimento do idioma e apoio local para lidar com licenças e empreiteiros. O novo projeto-piloto é voltado principalmente a famílias japonesas e serviços comunitários em áreas urbanas, mas o impulso mais amplo em favor da reutilização pode ampliar as habilidades e o conhecimento em todo o mercado.

Principais pontos

• O Japão lançará no próximo ano fiscal um projeto-piloto plurianual para subsidiar reformas de casas vazias ou prestes a ficar desocupadas em bairros urbanos e suburbanos selecionados.
• O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo trabalhará com governos locais para designar zonas e apoiar melhorias internas e externas e reparos hidráulicos.
• Entre os candidatos elegíveis estão proprietários atuais cujas casas estão prestes a ficar desocupadas e compradores que adquirirem e reformarem imóveis vazios nas áreas contempladas.
• Os usos finais incluem moradias para famílias, creches, espaços comunitários, centros de apoio à criação de filhos e espaços de trabalho compartilhados.
• Dados do governo mostram que havia 3,85 milhões de casas vazias abandonadas em 2023, em um total de cerca de nove milhões de moradias vazias no país, ou aproximadamente 14% do estoque habitacional.
• As projeções indicam um forte aumento, até 2033, no número de casas ocupadas exclusivamente por pessoas com 85 anos ou mais nas regiões de Tóquio e Kansai, o que pode ampliar a quantidade de imóveis vazios.
• Programas anteriores que dependiam do cadastro de casas vazias para aluguel a preços acessíveis não atingiram as metas, refletindo as preocupações dos proprietários e a fraca demanda em algumas áreas.
• O projeto-piloto enfatiza prevenção, localização e reutilização. Seu objetivo é tornar a casa própria mais acessível para famílias, reduzir a deterioração urbana e ampliar os serviços comunitários, além de testar abordagens para uma expansão mais ampla.