Coreia do Sul estabelece recuperação mínima de um terço para vítimas elegíveis de fraude em contratos jeonse

Uma rede de proteção financeira para inquilinos que ficaram com pouco ou nada

A Coreia do Sul implementará, em 13 de novembro, uma garantia mínima para vítimas elegíveis de fraude em contratos jeonse, com pagamentos em dinheiro quando o valor recuperado ficar abaixo de um terço do depósito do aluguel. As pré-inscrições online começam em 10 de novembro, pelo portal Cheongyak Plus da Korea Land and Housing Corporation.

O cálculo é simples: um inquilino que pagou um depósito de 100 milhões de won e recuperou 10 milhões de won em um leilão poderá receber outros 23,33 milhões de won, supondo que não haja outras recuperações contabilizadas. Alguém com o mesmo depósito que não recuperou nada poderá receber 33,33 milhões de won.

O Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes anunciou a implementação em 9 de novembro. A medida preenche uma lacuna na assistência existente: algumas vítimas não receberam nenhum valor na distribuição do leilão e não puderam se beneficiar do apoio vinculado à compra do imóvel pela LH.

Jeonse é uma modalidade de aluguel em que o inquilino paga ao proprietário um grande depósito reembolsável, geralmente em vez de pagar o aluguel mensal convencional. Quando esse depósito não é devolvido, a família pode perder o dinheiro necessário para conseguir outra moradia. O novo sistema estabelece um valor mínimo de recuperação para as vítimas que atendem aos critérios, mas ainda deixa sem recuperação uma parte considerável do depósito original.

Como o pagamento é calculado

O pagamento mínimo de apoio corresponde à diferença entre um terço do depósito do contrato e o valor já recuperado pelos meios contabilizados pelo programa. Quem já tiver recuperado um valor igual ou superior a esse limite não terá diferença a receber por meio desse pagamento.

Um segundo exemplo mostra como a mesma regra se aplica a um depósito maior. Para um inquilino que pagou 150 milhões de won e recuperou 30 milhões de won, o limite é de 50 milhões de won. Portanto, o pagamento mínimo adicional seria de 20 milhões de won.

Os dois exemplos também mostram por que o pagamento varia entre as vítimas. O inquilino com depósito de 100 milhões de won e recuperação de 10 milhões receberá um pagamento em dinheiro maior do que aquele com depósito de 150 milhões e recuperação de 30 milhões, porque a primeira família está mais distante do limite mínimo aplicável ao seu caso.

Para uma família que não recuperou nada, chegar a um terço ainda significa deixar cerca de dois terços do depósito sem receber. O programa estabelece um piso para as perdas, mas não substitui o valor total devido pelo proprietário.

Quem tem direito e quem fica de fora?

Podem receber o benefício os inquilinos formalmente reconhecidos como vítimas de fraude em contratos jeonse nos termos da lei especial, além de certos inquilinos abrangidos pelo Artigo 2, Parágrafo 4(c). Essa última categoria estende a assistência a inquilinos específicos que enfrentam dificuldades para recuperar seus depósitos em leilões ou vendas públicas.

Os critérios descritos para essa categoria incluem depósito de até 500 milhões de won, indícios da intenção do proprietário de não devolver o valor, registro concluído da mudança do inquilino para o imóvel e uma data oficialmente registrada no contrato de aluguel. Essa data ajuda a determinar a posição do inquilino na ordem de reembolso quando o imóvel é vendido.

A explicação de 9 de novembro também descreve o Artigo 2, Parágrafo 4(c) como aplicável a alguns casos em que não foi comprovada uma intenção clara de fraude. Os solicitantes dessa categoria precisarão pedir à LH que verifique seu reconhecimento como vítimas e as condições aplicáveis, incluindo as provas relacionadas ao reembolso.

Depósitos acima de 500 milhões de won não são elegíveis. Também ficam de fora as vítimas que compraram o próprio imóvel afetado e pessoas que não são cidadãs sul-coreanas. Vítimas cujos leilões ou vendas públicas foram concluídos antes do início do sistema também podem se qualificar, desde que atendam às condições do programa.

Quais valores recuperados reduzem o apoio?

A LH contabilizará mais do que o dinheiro recebido pelo inquilino em leilão. As recuperações incluem valores recebidos em leilões judiciais ou vendas públicas, dinheiro devolvido pelo proprietário ou por um agente imobiliário licenciado, apoio proveniente de ganhos em leilão relacionados à compra do imóvel pela LH e assistência financeira para aluguel que se enquadre nos critérios.

O valor distribuído em um leilão é o dinheiro pago aos credores após a venda de um imóvel. Os inquilinos podem receber apenas parte do depósito porque outras dívidas têm prioridade de reembolso ou porque o valor obtido na venda não é suficiente para cobrir os débitos.

A assistência para aluguel é relevante porque os valores já concedidos por um canal de apoio contabilizado reduzem a diferença restante. Assim, um inquilino que recuperou 10 milhões de won em leilão e também recebeu assistência para aluguel elegível receberá menos do que os 23,33 milhões de won do exemplo básico com depósito de 100 milhões.

O tratamento da assistência local exige atenção especial. A descrição do decreto de 6 de outubro incluía o apoio para aluguel concedido por autoridades locais entre os valores deduzidos, enquanto os detalhes da implementação excluem subsídios de governos locais e apoio financeiro do cálculo das recuperações contabilizadas. Quem recebe assistência local deve perguntar à LH como o pagamento específico será classificado antes de estimar o valor a que terá direito.

Adiantamentos para contratos de aluguel não autorizados

Vítimas de fraude fiduciária e de outros contratos assinados por alguém sem autoridade legal para alugar o imóvel têm uma opção à parte: receber primeiro e acertar as contas depois. Elas podem solicitar um adiantamento antes da conclusão do leilão ou da venda pública do imóvel.

Nesses casos, alguém pode ter recebido o depósito do inquilino sem ter poder legal para firmar o contrato de aluguel. Isso pode dificultar a recuperação do dinheiro por meio da venda do imóvel e fazer com que o inquilino tenha de esperar por uma possível compra pela LH para receber mais assistência.

O adiantamento parte de um terço do depósito, com deduções dos valores já recuperados e da assistência financeira para aluguel que se enquadre nos critérios. A intenção é antecipar o apoio a essas vítimas, sem obrigá-las a esperar o fim do processo de venda do imóvel.

As recuperações posteriores serão consideradas no acerto final. Se uma compra pela LH gerar ganhos que deem direito a mais apoio, poderá haver um pagamento adicional. Os beneficiários também devem devolver qualquer valor excedente de apoio resultante de recuperações posteriores; deixar de devolver o que é devido pode acarretar multa administrativa de até 30 milhões de won.

As datas que definem quando solicitar

O sistema decorre de uma emenda à Lei Especial de Apoio às Vítimas de Fraude em Contratos Jeonse e de Estabilidade Residencial, revisada e promulgada em 12 de maio. O Conselho de Estado aprovou o decreto de execução revisado em 6 de outubro, estabelecendo as regras para a implementação em novembro.

• 12 de maio: A emenda que estabelece o novo sistema de apoio foi revisada e promulgada.
• 6 de outubro: O Conselho de Estado aprovou o decreto de execução revisado.
• 9 de novembro: O ministério anunciou os detalhes da implementação.
• 10 de novembro: A LH começa a receber pré-inscrições online pelo Cheongyak Plus.
• 13 de novembro: A garantia mínima entra em vigor; também serão aceitos pedidos nos escritórios regionais da LH ou pelo correio.
• 13 de novembro de 2029: Prazo para solicitar o benefício para pessoas reconhecidas como vítimas antes do início do sistema.

A abertura das inscrições não significa que todas as vítimas poderão solicitar imediatamente o pagamento mínimo convencional. Quando a LH compra o imóvel, o inquilino precisa esperar até que o cálculo do ganho relevante do leilão seja concluído. Nos demais casos, as solicitações são feitas depois do encerramento do leilão ou da venda pública.

Quem solicita o adiantamento pode se inscrever antes do fim desses procedimentos. A diferença é prática: o apoio convencional cobre uma lacuna calculada após o processo de recuperação pertinente, enquanto a modalidade de adiantamento oferece assistência antecipada em casos específicos de contratos de aluguel não autorizados.

Os prazos gerais para solicitar o benefício são de três anos a partir do reconhecimento da condição de vítima ou de um ano após o encerramento do leilão ou da venda pública, dependendo das circunstâncias aplicáveis. Para quem foi reconhecido como vítima antes da implementação, o prazo de transição estabelecido termina em 13 de novembro de 2029.

Documentos, decisões e recursos

Os solicitantes devem preparar o aviso de reconhecimento como vítima, o contrato de aluguel, o extrato do registro de residência, um documento de identificação e uma cópia autenticada do registro do imóvel. A LH também poderá exigir o registro fiduciário, o demonstrativo de distribuição do leilão ou comprovantes de valores já reembolsados.

Esses documentos adicionais ajudam a determinar quem tinha autoridade sobre o imóvel, quanto o inquilino recebeu com a venda e se outros reembolsos reduzem o apoio devido. Ter um quadro completo das recuperações é fundamental para calcular o pagamento em dinheiro.

A expectativa é que a LH comunique sua decisão aos solicitantes em até 90 dias após receber o pedido. O prazo pode ser prorrogado por até 30 dias quando forem necessários documentos complementares. Quem discordar da decisão poderá apresentar recurso no prazo de 30 dias após receber a notificação.

O Cheongyak Plus também oferece uma ferramenta para verificar a elegibilidade. Os solicitantes podem obter mais informações pelo atendimento telefônico da LH, no número 1600-1004. Como a análise leva tempo, os inquilinos devem considerar o prazo de avaliação, em vez de esperar receber o pagamento assim que fizerem o pedido.

Por que os resultados dos leilões têm sido tão importantes

A assistência existente depende muito do dinheiro que sobra depois da venda do imóvel e da possibilidade de a LH comprá-lo. Por isso, duas famílias com depósitos semelhantes podem acabar recuperando valores muito diferentes, conforme as dívidas dos proprietários, a ordem de prioridade dos credores e os preços obtidos na venda dos imóveis.

A garantia mínima reduz essa diferença ao elevar a recuperação das famílias elegíveis até a mesma proporção de seus respectivos depósitos. Seu efeito mais direto recai sobre inquilinos que não receberam nada no leilão ou cujos imóveis não puderam ser comprados pela LH.

Baek Seung-rok, diretor da Divisão de Coordenação do Apoio às Vítimas do ministério, descreveu o benefício esperado para as vítimas que ficaram de fora dos mecanismos de recuperação existentes:

Esperamos que essas medidas ofereçam ajuda concreta para a estabilidade residencial das vítimas que ficaram desamparadas

A modalidade de adiantamento enfrenta um problema relacionado: a demora. Para as vítimas elegíveis de contratos de aluguel não autorizados, a assistência financeira pode chegar antes da conclusão do processo de venda do imóvel, e o saldo final é acertado depois que novas recuperações forem conhecidas.

Mais de 41 mil vítimas e pressão por um piso maior

O total acumulado de vítimas reconhecidas de fraude em contratos jeonse chegou a 41.559, após a aprovação de mais 623 casos. Os jovens representam 76% do total, o que torna a recuperação dos depósitos especialmente urgente para as famílias mais jovens que tentam manter a moradia ou se mudar para outro lugar.

Grupos de defesa das vítimas querem que a garantia suba para metade do depósito, e já foi sinalizada a possibilidade de novos debates na Assembleia Nacional. Em um depósito de 100 milhões de won, isso significaria um piso de recuperação de 50 milhões de won, em vez de aproximadamente 33,33 milhões, uma diferença de cerca de 16,67 milhões de won.

Os detalhes da implementação não informam o orçamento total nem uma data para a análise parlamentar de uma garantia maior. Para quem pretende solicitar o benefício, as prioridades imediatas são comprovar a elegibilidade, documentar todas as recuperações contabilizadas e fazer o pedido dentro do prazo aplicável.

Pontos principais

• A garantia mínima entra em vigor em 13 de novembro, e as pré-inscrições online começam em 10 de novembro.
• As vítimas elegíveis recebem a diferença entre um terço do depósito e os valores recuperados contabilizados.
• Um depósito de 100 milhões de won com 10 milhões já recuperados pode dar direito a outros 23,33 milhões de won.
• Vítimas específicas de contratos de aluguel não autorizados podem solicitar um adiantamento antes do fim do processo de venda do imóvel.
• Ficam de fora depósitos acima de 500 milhões de won, vítimas que compraram o imóvel afetado e pessoas que não são cidadãs sul-coreanas.
• Em geral, a LH tem 90 dias para decidir, com possibilidade de prorrogação por 30 dias; os recursos devem ser apresentados em até 30 dias após a notificação.
• Quem foi reconhecido como vítima antes da implementação tem até 13 de novembro de 2029 para solicitar o benefício.