Preços dos apartamentos em Seul sobem pela 90ª semana, enquanto Gangnam cai e Gyeonggi avança

Uma longa alta esconde uma divisão crescente

Os preços dos apartamentos em Seul subiram pela 90ª semana consecutiva na pesquisa da Korea Real Estate Board referente à quarta semana de outubro, mas o aumento de 0,09% na cidade ocultou condições muito diferentes entre as regiões da capital. O distrito de Gangnam caiu 0,38%, enquanto Seongbuk subiu 0,39%. Na vizinha província de Gyeonggi, Gunpo e o distrito de Yeongtong, em Suwon, tiveram alta de 0,58% cada.

A pesquisa, com dados de 26 de outubro e divulgada em 29 de outubro, mostrou que a alta semanal em Seul desacelerou pela segunda semana consecutiva. O avanço recuou de 0,16% na segunda semana de outubro para 0,13% na terceira e, depois, para 0,09% na quarta semana. Em média, os preços continuaram subindo na cidade, mas em ritmo menor.

Os preços dos apartamentos em Gyeonggi subiram 0,20%, ligeiramente abaixo dos 0,21% da semana anterior. Ainda assim, o crescimento semanal da província superou o de Seul pela sexta semana consecutiva, numa sequência iniciada na quarta semana de setembro. A alta mais recente na província foi mais que o dobro da registrada em Seul.

Para quem aluga, o movimento foi diferente. O índice de jeonse para apartamentos em Seul subiu 0,17%, acelerando em relação aos 0,16% da semana anterior e prolongando sua própria sequência de altas para 90 semanas. Jeonse é uma modalidade de aluguel coreana em que o inquilino paga um grande depósito reembolsável em vez do aluguel mensal convencional.

Quanto a alta em Seul desacelerou?

O aumento semanal dos preços em Seul diminuiu 0,04 ponto percentual na pesquisa mais recente, após recuar 0,03 ponto percentual na semana anterior. Em comparação com a alta de 0,16% da segunda semana, o aumento mais recente, de 0,09%, foi cerca de 44% menor.

Um ponto percentual mede a diferença entre duas porcentagens. Neste caso, ajuda a descrever a perda de ritmo: o índice da cidade continuou subindo, embora cada avanço semanal tenha ficado menor.

A sequência de outubro mostra como a desaceleração se desenvolveu:

• Segunda semana de outubro: os preços de venda dos apartamentos em Seul subiram 0,16%.
• Terceira semana de outubro: a alta recuou para 0,13%.
• Quarta semana de outubro, com dados de 26 de outubro: a alta desacelerou para 0,09%.
• 29 de outubro: a Korea Real Estate Board divulgou os resultados da quarta semana.

A entidade descreveu um mercado em que surgiram ofertas de menor preço em algumas áreas e em complexos de apartamentos em processo de reconstrução, enquanto empreendimentos concorridos, com demanda firme, registraram transações a preços mais altos. Esses movimentos opostos resultaram em uma alta menor para Seul como um todo.

Quedas se aprofundam nos três distritos de Gangnam

Gangnam, Seocho e Songpa, três distritos associados a algumas das moradias mais caras de Seul, registraram quedas mais acentuadas. Gangnam recuou 0,38%, ante 0,31% na semana anterior. A queda em Seocho aumentou de 0,32% para 0,35%, enquanto a de Songpa passou de 0,13% para 0,22%.

A fraqueza de Gangnam se concentrou em grandes complexos de apartamentos em Yeoksam e Apgujeong. Em Seocho, as quedas se concentraram nos bairros de Banpo e Seocho. Em Songpa, os recuos se concentraram em Jamsil e Sincheon.

A queda acumulada de Gangnam no ano chegou a 1,64%. A preocupação com possíveis aumentos nos impostos caso as regras tributárias mudem foi citada como um fator de pressão sobre os imóveis mais caros. As possíveis mudanças tributárias não foram especificadas.

O conjunto mais amplo de distritos ao sul também mostrou fraqueza. Nos 11 distritos de Seul ao sul do rio Han, os preços dos apartamentos caíram 0,02%, enquanto os 14 distritos ao norte do rio tiveram alta de 0,22%. Esse grupo mais amplo ao sul inclui mais distritos do que apenas Gangnam, Seocho e Songpa.

Preços sobem no norte de Seul, embora algumas áreas percam força

Seongbuk registrou a maior alta semanal de Seul, de 0,39%, impulsionada por grandes complexos em Donam e Gireum. Seodaemun subiu 0,36%, com apartamentos pequenos e médios em Hongeun e Hongje contribuindo para o avanço. Jongno teve alta de 0,35%, apoiada por grandes empreendimentos em Changsin e Muak.

Gangbuk e Dobong subiram 0,32% cada. Em conjunto, esses números mostram a continuidade da pressão sobre os preços em vários distritos do norte, mesmo com as quedas nas áreas mais caras do sul.

Outros distritos do norte e do leste perderam força. A alta de Nowon caiu de 0,26% para 0,12%, a segunda desaceleração semanal consecutiva. Gwangjin desacelerou de 0,16% para 0,05%, enquanto Seongdong recuou de 0,21% para 0,08%.

Os números acumulados mostram o quanto os preços já haviam subido antes da semana mais recente. Seongbuk acumulava alta de 16,56% no ano, Seodaemun, de 14,07%, Gangseo, de 13,14%, e Guro, de 13,03%. Dongdaemun e Nowon registravam avanços de 12,78% e 12,71%, respectivamente.

Para quem pretende comprar, a combinação é exigente: uma alta semanal menor pode vir após meses de aumentos expressivos. O avanço mais recente de Nowon foi menos da metade do registrado na semana anterior, mas a alta acumulada ainda permanecia na casa dos dois dígitos.

As maiores altas em Gyeonggi se deslocam entre cidades

Gunpo e o distrito de Yeongtong, em Suwon, lideraram os mercados destacados de Gyeonggi, com altas semanais de 0,58%. Em Gunpo, o avanço acelerou em relação aos 0,53%, com ganhos concentrados em grandes complexos em Sanbon e Geumjeong. Em Yeongtong, a alta acelerou de 0,52%, apoiada por grandes empreendimentos nos bairros de Maetan e Yeongtong.

O distrito de Giheung, em Yongin, subiu 0,54%, ante 0,30% na semana anterior, com destaque para Jung e Dongbaek. Outros avanços expressivos foram registrados em Uiwang, com 0,47%; no distrito de Byeongjeom, em Hwaseong, com 0,44%; no distrito de Gwonseon, em Suwon, com 0,42%; e no distrito de Dongtan, em Hwaseong, com 0,41%. Byeongjeom e Dongtan ainda registravam alta, mas em ritmo menor que na semana anterior.

Algumas áreas que haviam liderado antes perderam força de forma mais acentuada. O distrito de Bundang, em Seongnam, subiu 0,20%, ante 0,79% duas semanas antes. O distrito de Dongan, em Anyang, desacelerou de 0,56% para 0,38%. Icheon seguiu na direção oposta à média da província e caiu 0,20%, na sexta semana consecutiva de recuo.

O padrão regional indica que a força está se deslocando entre localidades, em vez de todas as cidades acelerarem ao mesmo tempo. A alta dos preços perto de centros de emprego da indústria de semicondutores em Suwon e Yongin foi apontada como um fator que leva compradores a considerar localidades próximas relativamente mais baratas, como Gunpo e Uiwang.

Nam Hyuk-woo, pesquisador imobiliário do Woori Bank, avaliou que a força dos preços em Seul está se espalhando de forma mais ampla para Gyeonggi. Ele afirmou esperar que a força na província continue por algum tempo, independentemente de cada área estar ou não sujeita a restrições no mercado imobiliário.

Transações em Yeongtong mostram os valores envolvidos

Um apartamento de 101 metros quadrados no Salgugol Donga, no bairro de Yeongtong, foi vendido por 1,07 bilhão de won em 27 de outubro, estabelecendo um recorde para unidades desse tamanho no complexo. Uma transação de um apartamento com a mesma área em 23 de outubro foi fechada por 947 milhões de won.

A diferença entre essas duas transações foi de 123 milhões de won, ou cerca de 13% do preço anterior, em quatro dias. Quem compara imóveis dentro de um mesmo complexo também precisa levar em conta características como andar, estado de conservação e vista, que não foram detalhadas nessas transações.

Outras vendas em Yeongtong também atingiram valores recordes. Um apartamento de 59 metros quadrados no Cheongmyeong Maeul Jugong foi vendido por 718 milhões de won em 28 de outubro. Um apartamento de 84 metros quadrados no Sinnamusil Poonglim foi vendido por 1,05 bilhão de won em 23 de outubro.

As datas das transações ficam dos dois lados da data de referência da pesquisa, 26 de outubro. As vendas de 27 e 28 de outubro, portanto, oferecem um retrato posterior da atividade em um distrito que já registrava uma das maiores altas semanais de Gyeonggi.

Grandes altas acumuladas coincidem com planos para novas áreas de oferta

Os preços dos apartamentos em Gwangmyeong haviam subido 17,62% no ano. Entre as áreas de Gyeonggi destacadas, vinham em seguida Yeongtong, com 17,47%; Dongan, com 16,90%; Bundang, com 16,86%; e o distrito de Suji, em Yongin, com 16,32%.

Dongtan registrou alta de 21,32% após uma reorganização administrativa em fevereiro. O período de medição começa com essa mudança, enquanto os demais números acumulados descrevem os avanços registrados ao longo do ano.

Vários locais incluídos em planos de novas áreas públicas de habitação, anunciados recentemente, também continuavam registrando altas. Em 29 de outubro, o governo anunciou planos para locais próximos a Seul, incluindo áreas em que a pesquisa mais recente apontou continuidade do crescimento dos preços.

Hanam subiu 0,33% na semana e Guri, 0,31%. As altas acumuladas chegaram a 13,97% e 13,46%, respectivamente. Uijeongbu avançou 0,11%, Gimpo, 0,04%, e Goyang, 0,03%.

O momento é importante para as famílias que consideram essas localidades: a pesquisa mediu os preços em 26 de outubro, três dias antes do anúncio. Os números descrevem as condições do mercado antes do anúncio sobre a oferta. Esses dados não vieram acompanhados de um cronograma de construção ou conclusão.

Pressão sobre os aluguéis persiste enquanto o mercado em geral desacelera

A alta do índice de jeonse em Seul acelerou para 0,17%, com avanço de 0,34% em Dobong e de 0,32% em Dongdaemun. A Korea Real Estate Board descreveu aumentos nos aluguéis de empreendimentos procurados, incluindo grandes complexos e aqueles próximos a estações ferroviárias, além de algumas transações a preços ajustados.

O índice de jeonse de Gyeonggi subiu 0,18%, sem alteração em relação à semana anterior, enquanto o índice nacional aumentou 0,10%. Para uma família que renova um contrato de jeonse ou se muda para outro apartamento, o aumento do depósito exigido pode elevar o montante de dinheiro ou de crédito necessário para conseguir um imóvel.

A escassez de imóveis disponíveis para aluguel e a entrada de alguns inquilinos no mercado de compra foram citadas como fatores que sustentam os preços de venda em Gyeonggi. Isso conecta os dois mercados na prática: famílias que comparam um depósito maior para alugar com o custo de comprar podem reavaliar qual opção cabe no orçamento.

Em toda a Coreia do Sul, os preços de venda dos apartamentos subiram 0,07%. A região metropolitana da capital, que inclui Seul, Gyeonggi e Incheon, avançou 0,14%, ante 0,16%. Incheon passou de uma alta de 0,02% para uma queda de 0,01%, enquanto as áreas fora da região metropolitana da capital subiram 0,01%.

A alta semanal de Ulsan aumentou de 0,02% para 0,04%, enquanto Daegu passou da estabilidade para uma queda de 0,01%. O avanço nacional, portanto, reuniu fortes altas em localidades específicas de Gyeonggi, crescimento mais lento em Seul e variações muito menores em outras áreas.

Principais pontos

• Os preços de venda dos apartamentos em Seul subiram 0,09% na quarta semana de outubro, prolongando a sequência de altas para 90 semanas consecutivas.
• O ritmo desacelerou pela segunda semana, enquanto as quedas se aprofundaram em Gangnam, Seocho e Songpa.
• Seongbuk liderou as altas semanais em Seul, com 0,39%; a alta acumulada no ano chegou a 16,56%.
• Gyeonggi subiu 0,20%, superando o avanço semanal de Seul pela sexta semana consecutiva.
• Gunpo e Yeongtong subiram 0,58% cada, enquanto Giheung avançou 0,54%.
• O índice de jeonse em Seul subiu 0,17%, acelerando mesmo com a desaceleração da alta dos preços de venda.
• Os preços de venda dos apartamentos em todo o país aumentaram 0,07%, com diferenças expressivas entre as localidades.