Taxa de juros dos financiamentos imobiliários prefixados da Coreia do Sul supera 5% enquanto mutuários enfrentam parcelas mais altas

Taxas de juros dos financiamentos imobiliários de setembro atingem o nível mais alto desde 2012

A taxa média dos financiamentos imobiliários prefixados da Coreia do Sul chegou a 5,11% em setembro de 2026, superando 5% pela primeira vez desde que o Banco da Coreia começou a registrar separadamente as taxas prefixadas e variáveis, em janeiro de 2013. O aumento encarece a previsibilidade das parcelas justamente quando muitas famílias enfrentam reajustes em empréstimos existentes.

Os dados de setembro sobre as taxas médias ponderadas de juros do Banco da Coreia, divulgados em 29 de outubro, indicaram que a taxa média dos novos financiamentos imobiliários foi de 4,88%, ante 4,66% em agosto. Foi o nível mais alto desde abril de 2012, quando a taxa ficou em 4,94%, e marcou o quinto mês consecutivo de alta nos juros dos financiamentos imobiliários.

As taxas dos financiamentos imobiliários variáveis também subiram, de 4,53% para 4,76%. As taxas prefixadas aumentaram os mesmos 0,23 ponto percentual, passando de 4,88% para 5,11%, e a diferença entre as duas categorias ficou em 0,35 ponto percentual.

Os dados abrangem os empréstimos concedidos em setembro. As mudanças para quem já tem um financiamento dependem do contrato, inclusive da data de reajuste da taxa variável ou do fim do período inicial com taxa prefixada. Nos bancos do país, há 165 trilhões de wons em financiamentos imobiliários programados para reajuste de juros no quarto trimestre.

Outubro trouxe um cenário mais complexo. Os rendimentos dos títulos bancários, que ajudam a determinar o custo das taxas prefixadas dos financiamentos imobiliários, caíram, enquanto o COFIX, índice de captação usado em muitos financiamentos variáveis, subiu. Assim, os mutuários enfrentam duas forças diferentes: algumas ofertas de novos financiamentos prefixados ficaram mais baratas, mas os empréstimos variáveis existentes ainda podem encarecer.

Como os aumentos ocorreram

Os dados mais recentes vêm após aumentos consecutivos da taxa básica do Banco da Coreia em julho e agosto. Cada alta foi de 0,25 ponto percentual. Em 22 de outubro, o banco central manteve a taxa básica em 3,00%, com o apoio dos sete integrantes do Comitê de Política Monetária.

• Outubro de 2025: Começou a sequência de 12 altas mensais consecutivas nas taxas prefixadas dos financiamentos imobiliários.
• Julho e agosto de 2026: O Banco da Coreia elevou a taxa básica em reuniões consecutivas.
• Setembro: A taxa média dos financiamentos imobiliários prefixados chegou a 5,11%, enquanto a média geral dos financiamentos imobiliários foi de 4,88%.
• 15 de outubro: A Federação Coreana de Bancos anunciou que o COFIX de setembro ficou em 3,43%, ante 3,18%.
• 22 de outubro: O Banco da Coreia manteve a taxa básica em 3,00%.
• 29 de outubro: Os dados bancários de setembro mostraram custos mais altos de crédito em financiamentos imobiliários, empréstimos pessoais e empresariais.

As altas de julho e agosto foram os primeiros aumentos consecutivos da taxa básica desde janeiro de 2023, quando terminou uma sequência de sete altas em reuniões sucessivas iniciada em abril de 2022.

Por que uma pausa na taxa básica não impediu a alta dos juros dos empréstimos

A taxa básica do Banco da Coreia influencia o custo do dinheiro em todo o sistema financeiro, mas os bancos comerciais também definem os juros dos empréstimos com base nos próprios custos de captação e nas taxas de mercado. Esses custos podem continuar subindo mesmo depois que o banco central mantém sua taxa inalterada.

Em setembro, o rendimento dos títulos bancários com classificação de crédito AAA e vencimento em cinco anos subiu de 4,35% para 4,53%. Esses títulos são uma referência importante para a definição dos juros prefixados dos financiamentos imobiliários. O COFIX aumentou 0,25 ponto percentual, chegando a 3,43%, seu nível mais alto desde junho de 2024 e a maior alta mensal desde novembro de 2022.

As taxas de mercado de prazos mais curtos também subiram. A taxa dos certificados de depósito com vencimento em 91 dias passou de 2,97% para 3,17%. Os rendimentos dos títulos bancários AAA com vencimento em três meses subiram de 3,07% para 3,32%, enquanto os dos títulos com vencimento em seis meses avançaram 0,29 ponto percentual.

Kim Sung-jun, chefe da equipe de estatísticas financeiras do Banco da Coreia, atribuiu a alta dos juros dos empréstimos ao aumento da taxa básica em agosto e à elevação das taxas de referência durante setembro. Ele também apontou mudanças nas tarifas adicionais dos bancos e um controle mais rigoroso do crédito como possíveis fatores.

Em geral, os juros de um financiamento imobiliário combinam uma taxa de referência com uma tarifa adicional definida pelo banco, descontados eventuais abatimentos oferecidos ao cliente. Por isso, a queda de uma taxa de referência pode demorar a chegar aos mutuários, e as decisões de precificação dos bancos podem afetar quanto dessa redução se aplica a cada empréstimo.

O que os juros mais altos representam em wons

Uma pessoa que deve 500 milhões de wons pagaria 35 milhões de wons de juros anuais a uma taxa de 7%, o equivalente a cerca de 2,92 milhões de wons por mês, supondo que o saldo devedor não mude. A 5%, o mesmo saldo geraria 25 milhões de wons de juros anuais, ou cerca de 2,08 milhões de wons por mês.

A diferença é de 10 milhões de wons por ano, ou aproximadamente 833 mil wons por mês. Esses cálculos consideram apenas os juros. Um financiamento imobiliário com amortização regular do valor emprestado também inclui o principal, e o valor da parcela depende do prazo restante e do cronograma de pagamentos.

Mesmo uma variação menor faz diferença. Um aumento de 0,25 ponto percentual acrescenta 1,25 milhão de wons aos juros anuais de um saldo devedor inalterado de 500 milhões de wons, o equivalente a cerca de 104 mil wons por mês.

A diferença entre as taxas médias dos financiamentos imobiliários prefixados e variáveis em setembro, 5,11% contra 4,76%, representa 1,75 milhão de wons por ano sobre esse mesmo saldo. Isso equivale a cerca de 146 mil wons mensais em juros, considerando as taxas iniciais. As mudanças futuras na taxa variável determinarão como essa comparação evoluirá ao longo do empréstimo.

Uma rodada expressiva de reajustes aguarda quem já tem financiamento

Segundo dados da Autoridade de Supervisão Financeira enviados ao deputado Han Chang-min, do Partido Social-Democrata, há 165 trilhões de wons em financiamentos imobiliários programados para reajuste de juros no quarto trimestre. Mutuários que contrataram taxas na faixa de 2% a 3% em 2021 podem enfrentar um aumento expressivo quando terminar o prazo inicial.

O montante sujeito a reajuste é 21,1 trilhões de wons superior aos 143,9 trilhões programados no trimestre anterior, uma alta de cerca de 14,7%. Assim, um volume maior de financiamentos imobiliários está chegando ao momento em que as condições atuais de crédito podem afetar o orçamento das famílias.

A pressão já era visível após os aumentos das taxas dos financiamentos imobiliários em outubro. Para quem contratou um financiamento de 500 milhões de wons em outubro de 2021, a taxa passou de 3,6% para 5,6% neste mês. A parcela mensal subiu de 2,27 milhões para 2,79 milhões de wons, acrescentando 520 mil wons às despesas da família.

Os financiamentos imobiliários variáveis são reajustados nos intervalos especificados no contrato, por isso a alta do COFIX em setembro chega aos mutuários em momentos diferentes. Uma família prestes a passar pelo próximo reajuste pode enfrentar uma taxa mais alta mesmo em um mês no qual o banco central mantém a política monetária inalterada.

Financiamentos imobiliários prefixados e variáveis seguem direções diferentes

As ofertas de financiamento imobiliário em outubro mostraram por que as médias de setembro retratam apenas parte do cenário para quem busca um novo empréstimo. No KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori e NH NongHyup, as taxas divulgadas em 27 de outubro variavam de 4,61% a 6,65% para financiamentos com período inicial de taxa prefixada de cinco anos. As taxas dos financiamentos reajustados a cada seis meses variavam de 4,42% a 6,48%.

Na faixa inferior, a diferença era de cerca de 0,20 ponto percentual, abaixo dos 0,55 ponto no fim de setembro. Na faixa superior, a diferença em 27 de outubro era de 0,17 ponto. Desde o fim de setembro, as taxas prefixadas anunciadas pelos cinco bancos tinham caído 0,30 ponto percentual na faixa inferior e 0,25 ponto na superior.

Os rendimentos dos títulos bancários ajudam a explicar a mudança. O rendimento dos títulos com vencimento em cinco anos caiu de cerca de 4,53% em 30 de setembro para 4,28% em 23 de outubro. No mesmo período, o aumento recém-anunciado do COFIX começou a influenciar os juros dos financiamentos imobiliários variáveis.

Outro levantamento, feito em 23 de outubro, apontou taxas de financiamentos imobiliários variáveis entre 4,42% e 6,795%, em comparação com a faixa de 4,42% a 6,48% registrada em 27 de outubro para os produtos reajustados a cada seis meses. A taxa aplicável a cada mutuário depende do banco, do produto, do intervalo de reajuste e dos descontos disponíveis.

Um financiamento imobiliário com período prefixado de cinco anos oferece previsibilidade durante esse intervalo, seguido pelas condições de reajuste previstas no contrato. Ao comparar o custo do crédito, a duração dessa proteção é tão importante quanto a taxa inicial.

Famílias enfrentam custos mais altos além da compra de imóveis

A taxa média de todos os novos empréstimos para famílias chegou a 4,96%, o maior nível desde novembro de 2023, quando ficou em 5,04%. Os dados detalhados apontam alta mensal de 0,20 ponto percentual; a mesma média de 4,96% também apareceu em outro levantamento publicado, com uma alta menor, de 0,14 ponto.

Os empréstimos pessoais sem garantia, que não exigem um bem dado em garantia, como um imóvel, tiveram taxa média de 6,49%, ante 6,33% em agosto. Foi o nível mais alto desde dezembro de 2023, quando a média ficou em 6,58%. As taxas subiram por quatro meses consecutivos; em junho, estavam em 5,72%.

Também ficou mais caro financiar os depósitos de jeonse, que subiram de 4,35% para 4,57%. No sistema de aluguel jeonse da Coreia do Sul, os inquilinos pagam um grande depósito em vez de arcar com todo o custo da moradia por meio de aluguéis mensais. Taxas mais altas nos empréstimos para pagar esse depósito encarecem a locação para as famílias que recorrem a esse tipo de crédito.

A parcela dos novos empréstimos familiares com taxas prefixadas aumentou de 23,5% para 24,0%, a segunda alta mensal consecutiva. No caso dos financiamentos imobiliários, porém, a participação dos prefixados caiu de 35,3% para 34,2%. Em setembro, os financiamentos imobiliários prefixados continuaram mais caros do que os variáveis, deixando os mutuários diante da escolha entre um custo inicial menor e a previsibilidade das parcelas.

Empresas pagam mais enquanto sobem as taxas dos depósitos

A taxa média de todos os novos empréstimos nos bancos depositários subiu de 4,40% para 4,57%. Os juros dos empréstimos empresariais aumentaram de 4,30% para 4,49%, com uma alta maior para as pequenas empresas.

As grandes empresas pagaram uma taxa média de 4,37%, alta de 0,16 ponto percentual. Para as pequenas e médias empresas, a taxa foi de 4,63%, alta de 0,25 ponto. O Banco da Coreia associou o aumento dos custos de crédito empresarial à elevação das taxas de mercado de curto prazo, incluindo as dos certificados de depósito com vencimento em 91 dias. Alguns bancos concederam mais empréstimos a grandes empresas a taxas menores, limitando a alta nessa categoria.

Os poupadores também receberam taxas maiores. A taxa média dos novos depósitos de poupança aceitos e de produtos de captação relacionados subiu 0,24 ponto percentual, chegando a 3,45%. Os depósitos de poupança tradicionais tiveram média de 3,39%, enquanto os produtos de captação de mercado, incluindo certificados de depósito e títulos financeiros, ficaram em 3,69%.

Em setembro, as taxas dos depósitos subiram mais rapidamente do que as dos empréstimos, reduzindo a diferença entre as taxas médias dos novos empréstimos e dos depósitos de 1,19 para 1,12 ponto percentual. Considerando os saldos existentes, a taxa média dos depósitos subiu para 2,27% e a dos empréstimos, para 4,48%.

Taxas maiores nos depósitos beneficiam os poupadores, mas também elevam o custo de captação dos bancos. Quando esses custos são incorporados ao COFIX, podem pressionar ainda mais as taxas dos financiamentos imobiliários variáveis.

O que pode mudar depois da pausa de outubro?

Em 22 de outubro, o Banco da Coreia manteve as taxas enquanto avaliava os efeitos dos aumentos anteriores. A decisão refletiu o forte crescimento interno e a persistente pressão inflacionária, além das incertezas ligadas à prolongada tensão no Oriente Médio e às políticas monetária e fiscal das principais economias.

O banco central esperava que o crescimento em 2026 e 2027 superasse suas projeções de agosto, de 3,3% e 2,9%, respectivamente. Também esperava que a inflação subjacente em 2027, indicador que exclui os preços voláteis de alimentos e energia, ultrapassasse sua previsão anterior de 2,5%. As próximas decisões sobre juros dependerão dos indicadores econômicos que forem divulgados.

Park Jun-woo, estrategista de títulos da Hana Securities, manteve a previsão de novos aumentos em novembro de 2026 e fevereiro de 2027. Kim Sung-soo, estrategista de títulos da Hanwha Investment & Securities, também previu duas altas de 0,25 ponto percentual, levando a taxa básica a 3,50%, patamar que, segundo ele, seria mantido até o fim de 2027. Essas são projeções de corretoras; o banco central não decidiu por esses aumentos.

As empresas divergiram quanto ao mercado de títulos. A Hana esperava maior volatilidade, enquanto a Hanwha projetava um piso de 3,80% para os rendimentos dos títulos públicos com vencimento em três anos até a reunião de política monetária de novembro.

Para os financiamentos imobiliários prefixados, a queda dos rendimentos dos títulos bancários em outubro pode trazer algum alívio. As taxas dos financiamentos imobiliários Bogeumjari também permaneciam inalteradas desde agosto, após cinco aumentos que somaram 1,25 ponto percentual até julho. Kim Sung-jun afirmou que as taxas dos financiamentos imobiliários poderiam cair em outubro se acompanhassem os rendimentos dos títulos, mas observou que as tarifas adicionais dos bancos e a evolução do mercado até o fim do mês também seriam importantes.

Principais pontos

• A taxa média dos financiamentos imobiliários prefixados chegou a 5,11% em setembro, a primeira leitura acima de 5% desde o início dos registros separados, em janeiro de 2013.
• A média geral dos financiamentos imobiliários subiu para 4,88%, o nível mais alto desde abril de 2012. A média dos financiamentos variáveis foi de 4,76%.
• Há 165 trilhões de wons em financiamentos imobiliários programados para reajuste de juros no quarto trimestre, cerca de 14,7% a mais do que no trimestre anterior.
• Uma alta de 5% para 7% acrescenta 10 milhões de wons aos juros anuais de um saldo devedor inalterado de 500 milhões de wons.
• Em outubro, os rendimentos dos títulos bancários caíram enquanto o COFIX subiu, criando pressões de precificação diferentes para os financiamentos imobiliários prefixados e variáveis.
• Em 22 de outubro, o Banco da Coreia manteve a taxa básica em 3,00%. Novas altas continuam sendo uma possibilidade, e algumas corretoras preveem aumentos em novembro e fevereiro.