Malásia se aproxima de regras nacionais para aluguel de curta temporada enquanto Penang prepara mudanças para janeiro

Verificação de licenças e regras dos edifícios são a base do plano nacional

A Malásia está finalizando diretrizes nacionais que exigiriam o registro das acomodações oferecidas para estadias curtas e o cumprimento das condições de licenciamento das autoridades locais antes de poderem operar legalmente. As plataformas digitais de reservas teriam de remover imóveis sem licença, enquanto apartamentos e outros imóveis em regime de propriedade horizontal continuariam sujeitos às regras próprias de gestão dos edifícios.

A vice-ministra da Habitação e do Governo Local, Datuk Aiman Athirah Sabu, apresentou o modelo na Dewan Rakyat em 26 de outubro de 2026. As diretrizes estavam em revisão final com o Ministério do Turismo, das Artes e da Cultura antes de serem submetidas à apreciação do Gabinete, seguida de acordo no Conselho Nacional para o Governo Local e adoção pelas autoridades estaduais e locais.

A proposta surge enquanto Penang prepara mudanças nas próprias regras a partir de 1º de janeiro de 2027, incluindo taxas menores para operações de menor porte e o aumento de cinco para 10 no número máximo permitido de quartos. Em conjunto, as iniciativas mostram como a Malásia tenta acomodar empresas do setor turístico e, ao mesmo tempo, responder às reclamações de moradores vizinhos de imóveis alugados.

Aiman Athirah respondia a Syerleena Abdul Rashid, deputada do Pakatan Harapan por Bukit Bendera, que manifestou preocupação com barulho, segurança, uso indevido de áreas compartilhadas e a entrada de visitantes desconhecidos em edifícios residenciais.

Acomodação para aluguel de curta temporada, chamada pelo governo de STRA, refere-se a imóveis residenciais alugados para visitas breves, normalmente por meio de plataformas de reservas on-line. O marco nacional trataria de registro, segurança, limpeza, gestão operacional e responsabilidades dos operadores perante as comunidades vizinhas.

Como funcionaria o processo de aprovação

O Ministério da Habitação e do Governo Local, por meio da PLANMalaysia, está elaborando as diretrizes com o ministério do turismo, os governos estaduais e as autoridades locais. O objetivo é estabelecer uma referência regulatória comum em todo o país, mantendo o licenciamento e a fiscalização sob responsabilidade das autoridades competentes em cada localidade.

Aiman Athirah disse que aguardava contribuições do ministério do turismo antes de o documento ser novamente submetido ao Gabinete. Em seguida, o Conselho Nacional para o Governo Local, presidido pelo primeiro-ministro e com a participação dos chefes de governo estaduais, analisaria o texto para chegar a um acordo coletivo.

A vice-ministra explicou a sequência durante sua resposta no Parlamento:

O documento será apresentado ao Conselho Nacional para o Governo Local para aprovação conjunta antes de ser adotado pelas autoridades estaduais e locais em todo o país.

Não foi anunciada uma data para a entrada em vigor nacional nem uma decisão final sobre o limite anual proposto de 180 noites de aluguel. Portanto, os operadores enfrentam um marco regulatório ainda em processo de aprovação, além das regras locais já em vigor em lugares como Penang.

A relação entre o licenciamento local e o registro no setor de turismo também havia sido abordada em uma resposta parlamentar anterior pelo vice-ministro do Turismo, das Artes e da Cultura, Khairul Firdaus Akbar Khan. Ele afirmou que os dois ministérios concordaram que os imóveis STRA só poderiam ser registrados como acomodações turísticas depois de obter uma licença de funcionamento comercial da autoridade local competente.

Órgãos de gestão dos apartamentos mantêm seus poderes

Os proprietários de apartamentos teriam de considerar tanto as exigências públicas de licenciamento quanto as regras que regem o edifício. Pelo marco proposto, os imóveis em regime de propriedade horizontal continuariam sujeitos às decisões e aos regulamentos do Órgão de Gestão Conjunta ou da Corporação de Gestão, nos termos da Lei de Gestão de Propriedades Horizontais de 2013.

A propriedade horizontal geralmente combina a propriedade individual de uma unidade com a responsabilidade compartilhada por espaços como corredores, elevadores e áreas de lazer. Os Órgãos de Gestão Conjunta e as Corporações de Gestão administram esses interesses comuns, o que torna seu papel especialmente relevante quando hóspedes pagantes usam edifícios residenciais.

Aiman Athirah disse que a lei de 2013 já prevê mecanismos para esses órgãos administrarem e fazerem cumprir seus regulamentos. Assim, quem quiser operar legalmente terá de atender às exigências do edifício, além das exigências da autoridade local.

As preocupações de Syerleena explicam por que os dois níveis são importantes. O licenciamento trata do imóvel como atividade comercial, enquanto as regras do edifício determinam como visitantes e moradores usam as mesmas entradas, instalações e áreas comuns.

Plataformas de reservas passariam a integrar a fiscalização

As plataformas digitais são fundamentais para o sistema de conformidade proposto, pois conectam operadores e hóspedes. O governo está incentivando a cooperação com empresas de plataformas para verificar automaticamente a situação da licença antes de um imóvel ser anunciado.

Aiman Athirah também disse que as plataformas devem assumir a responsabilidade de remover imóveis sem licença ou que violem as condições das autoridades locais e as leis em vigor. Isso vincularia a autorização para operar à manutenção do acesso às reservas on-line.

A vice-ministra descreveu a verificação proposta antes da publicação do anúncio:

Para garantir o cumprimento integral das regras, o governo também está incentivando a cooperação estratégica com empresas de plataformas digitais para implementar um mecanismo automático de verificação da situação da licença antes do anúncio dos imóveis.

As autoridades locais e os órgãos de fiscalização também têm poderes previstos na Lei de Planejamento Urbano e Rural de 1976, na Lei de Ruas, Drenagem e Edificações de 1974 e nos regulamentos locais pertinentes. Aiman Athirah disse que esses poderes permitem agir contra operadores que continuem descumprindo as exigências e podem ser usados para garantir o bloqueio de anúncios de acomodações ilegais.

O marco regulatório, portanto, combina verificações antes da publicação, remoção de anúncios após infrações e medidas legais contra os operadores. Os órgãos de gestão dos edifícios continuariam a fazer cumprir as regras aplicáveis sob sua responsabilidade, em paralelo a essas medidas.

O que envolveria o limite proposto de 180 noites

Um teto anual proposto de 180 noites restringiria o período em que um imóvel poderia operar como STRA ao longo do ano. Esse limite afetaria diretamente o número de noites que o proprietário poderia oferecer para aluguel, tornando-se um dos aspectos mais importantes da discussão para as empresas do setor.

Aiman Athirah disse que uma avaliação de impacto regulatório foi concluída durante a preparação do marco inicial. Trata-se de uma análise estruturada dos efeitos que uma regra proposta teria sobre empresas, consumidores, governo e comunidades.

A avaliação abrangeu os custos de conformidade para proprietários e operadores, a renda potencial com aluguéis, os efeitos sobre hotéis e o turismo, os preços das acomodações, as opções dos consumidores e a receita do governo. Também examinou a segurança pública e o bem-estar das comunidades.

Aiman Athirah disse que a decisão precisava equilibrar as oportunidades de renda e a demanda turística com a segurança e a ordem públicas e o bem-estar dos moradores. O registro e a verificação de licenças tratam do cumprimento das exigências por uma operação; um limite de noites também controlaria a escala de sua atividade anual.

Para os proprietários, as questões práticas incluem o custo de atender às exigências e a renda possível dentro de qualquer limite operacional. Para os vizinhos, as preocupações levantadas no Parlamento dizem respeito ao uso cotidiano dos espaços residenciais, incluindo barulho, acesso de visitantes e instalações compartilhadas.

Penang passa das regras atuais às revisões de janeiro

Penang oferece um exemplo concreto de regras já em vigor e em processo de revisão. Aiman Athirah citou as Diretrizes para a Operação de Acomodações Privadas em Empreendimentos de Propriedade Horizontal, em vigor desde 1º de abril de 2023, e os regulamentos locais de hospedagem, que entraram em vigor em 1º de agosto de 2026.

O conselho executivo estadual aprovou as alterações em 19 de outubro, e H'ng Mooi Lye, presidente do Comitê Estadual de Governo Local e Planejamento Urbano e Rural, anunciou as mudanças em 23 de outubro. As alterações estavam em processo de publicação oficial, com implementação prevista para 1º de janeiro de 2027.

Os principais marcos mostram como os processos estaduais e nacionais avançaram:

• Janeiro a agosto de 2023: a PLANMalaysia realizou mais de 10 sessões de consulta com partes interessadas sobre a minuta do marco nacional.
• 1º de abril de 2023: entraram em vigor as diretrizes de Penang para acomodações privadas em empreendimentos de propriedade horizontal.
• Setembro de 2023: a PLANMalaysia concluiu sua Consulta Pública Unificada sobre a minuta das diretrizes nacionais.
• 1º de agosto de 2026: entraram em vigor os regulamentos locais de hospedagem de Penang, com prazo inicial de dois meses para os operadores se registrarem.
• 19 de outubro de 2026: o conselho executivo de Penang aprovou alterações às regras.
• 26 de outubro de 2026: Aiman Athirah apresentou ao Parlamento a etapa final de revisão das diretrizes nacionais.
• 1º de janeiro de 2027: está prevista a entrada em vigor das disposições alteradas de Penang.

O Conselho Municipal da Ilha de Penang e o Conselho Municipal de Seberang Perai devem aprimorar suas diretrizes e procedimentos operacionais antes da implementação. As alterações também esclarecem a definição de acomodação privada com base em sua natureza, uso efetivo e forma de operação, mantendo as atividades hoteleiras sujeitas às exigências de licenciamento para hotéis.

Taxas menores vêm acompanhadas de exigências de segurança e planejamento

As revisões anunciadas por Penang reduzem de RM1.000 para RM500 a taxa anual de licença de uma unidade de hospedagem privada com até três quartos, uma redução pela metade. H'ng também mencionou um adicional anual de RM200 por cada quarto extra, limitado a dois quartos adicionais nesse modelo.

Os anúncios também estabeleceram separadamente uma tabela anual de acordo com o número de quartos: RM400 para um quarto, RM600 para dois, RM800 para três, RM1.000 para quatro e RM1.800 para cinco a 10. Os operadores precisarão consultar as tabelas detalhadas de taxas dos conselhos para calcular como esses valores se aplicam aos seus imóveis.

O número máximo de quartos dobra, passando de cinco para 10, sujeito às condições das autoridades locais. H'ng disse que os operadores ainda teriam de cumprir as exigências de segurança, incluindo a contratação de seguro de responsabilidade civil. Esse seguro oferece proteção contra determinados pedidos de indenização decorrentes de ferimentos ou danos envolvendo outras pessoas.

Também poderá ser exigida a concordância dos imóveis vizinhos, dependendo das condições estabelecidas pela autoridade local competente. Os operadores de acomodações em áreas residenciais de casas térreas sob a jurisdição do Conselho Municipal da Ilha de Penang terão três anos para atender às exigências de planejamento relativas à mudança de uso residencial para comercial.

H'ng disse que as medidas de fiscalização podem incluir multas de até RM1.000, processos judiciais e apreensões, quando permitidas por lei. A multa é uma penalidade financeira oferecida para resolver uma infração sem que ela passe por um processo judicial completo. As mudanças de janeiro pretendem integrar os operadores a um sistema regulado e, ao mesmo tempo, proteger as comunidades vizinhas.

Operadores defendem custos de conformidade acessíveis e diálogo contínuo

Lydia Tan, presidente da Associação de Operadores de Hospedagem Familiar e Aluguel de Curta Temporada da Malásia em Penang, comemorou a revisão das taxas. Ela disse que as preocupações anteriores se concentravam no peso financeiro combinado de uma cobrança anual de RM1.800 por unidade e de uma taxa de licenciamento de RM1.000 ou mais.

Tan descreveu as mudanças como resultado de conversas com o governo estadual:

A revisão é um resultado positivo das conversas com o governo estadual. As regras devem incentivar os operadores a aderir ao marco legal, em vez de tornar a conformidade comercialmente inviável.

Ela também propôs permitir que uma única licença abrangesse vários imóveis administrados pelo mesmo operador registrado. Outra solicitação foi a criação de um comitê de trabalho do setor que reunisse operadores, representantes do governo e autoridades pertinentes para discutir regularmente as regras.

As propostas tratam tanto da parte administrativa da conformidade quanto das taxas. Operadores que administram vários imóveis enfrentariam uma carga de licenciamento diferente daquela de alguém que aluga uma única unidade, enquanto os conselhos ainda precisariam fiscalizar os imóveis abrangidos.

Propostas anteriores do setor mostram prioridades conflitantes

A contribuição do Airbnb para a consulta de 2023 propôs permitir, por padrão, acomodações STRA em todos os edifícios de propriedade horizontal, cabendo aos moradores definir condições ou permissões por meio de uma votação de 75% realizada pelo Órgão de Gestão Conjunta ou pela Corporação de Gestão.

A empresa também propôs um portal nacional de registro on-line para fornecer às autoridades dados sobre a atividade de aluguel, além de um cadastro de exclusão para operadores e hóspedes que violem um Código de Conduta do setor. Essas foram recomendações da empresa; na apresentação mais recente de Aiman Athirah, os imóveis em regime de propriedade horizontal continuam sujeitos às respectivas decisões de gestão e aos regulamentos próprios.

Mich Goh, chefe de políticas públicas regionais do Airbnb, citou uma estimativa da Oxford Economics segundo a qual o Airbnb contribuiu com mais de RM5 bilhões para o produto interno bruto da Malásia e sustentou quase 57 mil empregos em 2022. Os números fizeram parte do argumento da empresa sobre a importância econômica do setor.

O ministério do turismo também está revisando a Lei do Setor de Turismo de 1992. Em uma resposta parlamentar de julho de 2025, Khairul Firdaus disse que 54 sessões de consulta, com quase mil participantes, embasaram propostas sobre licenciamento, seguros, reforço da fiscalização, registro de plataformas digitais e um tribunal de turismo.

Na ocasião, ele indicou o fim de 2025 ou o início de 2026 como período previsto para apresentar a revisão à Dewan Rakyat. A discussão atual sobre STRA se concentra nas diretrizes de planejamento e em seu processo de aprovação, enquanto as propostas anteriores para o setor de turismo mostram o esforço mais amplo para tratar das empresas de reservas digitais e da proteção do consumidor.

Principais pontos

• As diretrizes nacionais da Malásia para STRA estão em revisão final, antes da análise do Gabinete e da adoção posterior pelos governos estaduais e autoridades locais.
• O marco proposto exige registro e cumprimento das condições de licenciamento das autoridades locais.
• Os imóveis em regime de propriedade horizontal continuam sujeitos às decisões e aos regulamentos dos órgãos de gestão dos edifícios.
• As plataformas estão sendo incentivadas a verificar licenças automaticamente e remover anúncios sem licença ou em desacordo com as regras.
• Um limite anual proposto de 180 noites passou por uma avaliação de impacto regulatório, mas a decisão final continua pendente.
• Está prevista para 1º de janeiro de 2027 a entrada em vigor das regras revisadas de Penang, que incluem taxas menores e o limite máximo de 10 quartos, sujeito a condições.