Hong Kong planeja restringir acesso a registros de imóveis, com novas exigências para buscas de interesse público

Buscas em registros de imóveis exigiriam declaração de finalidade

Hong Kong planeja exigir que as pessoas que consultam registros de imóveis atendam a uma de nove finalidades especificadas. Quem se basear no interesse público terá de explicar por que precisa dos registros e como pretende usá-los. Fazer, de forma consciente ou imprudente, uma declaração materialmente falsa ou enganosa pode resultar em pena máxima de seis meses de prisão e multa de HK$ 10.000.

O Departamento de Desenvolvimento apresentou oito instrumentos legislativos complementares relacionados ao novo sistema de registro de títulos de propriedade. O pacote alteraria o acesso aos registros previsto na atual Lei de Registro de Imóveis, além das regras para imóveis que futuramente passarem a integrar o novo sistema. A implementação das novas regras de consulta está prevista, provisoriamente, para o primeiro semestre de 2027.

Jornalistas que investiguem obras de construção não autorizadas de grande porte ou imóveis sem proprietário identificável poderiam solicitar acesso com base no interesse público, segundo exemplos apresentados em um documento do departamento ao Conselho Legislativo. O Registrador de Imóveis avaliaria cada pedido individualmente, ponderando os benefícios da divulgação em relação à privacidade dos proprietários e de outras pessoas afetadas.

A proposta recebeu críticas da advogada e ex-deputada Eunice Yung Hoi-yan e gerou preocupação no deputado eleito pelo Comitê Eleitoral Andrew Lam Siu-lo. As preocupações se concentram no acesso necessário a investigações legítimas, no tratamento dos pedidos da imprensa e na possibilidade de que as novas verificações atrasem as consultas.

O que muda em relação ao sistema atual?

A Regulamentação 21 das atuais Regras de Registro de Imóveis determina que o Registrador de Imóveis forneça os registros assim que possível após receber um pedido de consulta e o pagamento da taxa correspondente. Essa regra não impõe restrições adicionais específicas como as propostas agora.

O cartório já tornou mais rigorosos os requisitos de identificação. Desde 2021, quem consulta os registros precisa se cadastrar com o nome verdadeiro e confirmar que seu uso das informações estará de acordo com a Lei de Dados Pessoais (Privacidade).

A próxima mudança acrescenta uma verificação de finalidade. O solicitante teria de enquadrar a consulta em uma categoria autorizada, incluindo uma finalidade de interesse público aceita. Assim, quem buscar informações sobre propriedade para uma investigação enfrentará exigências além de se identificar e pagar pela consulta.

Os registros de imóveis são importantes porque vinculam imóveis a proprietários registrados e a transações documentadas. Para um jornalista que acompanhe uma disputa imobiliária ou uma suspeita de irregularidade, essa ligação pode ajudar a identificar quem é dono de um prédio ou terreno. Yung argumenta que o acesso também contribui para prevenir crimes e fraudes.

Como funcionaria a avaliação de interesse público

O Departamento de Desenvolvimento afirma que os solicitantes que pedirem acesso com base no interesse público terão de apresentar uma declaração. Eles precisarão informar que os registros são necessários para a finalidade declarada, comprometer-se a usá-los apenas para esse fim e explicar como as informações ajudariam a alcançá-lo.

O Registrador de Imóveis analisaria as circunstâncias específicas de cada pedido. O departamento aponta quatro critérios:

• A finalidade para a qual o solicitante deseja os registros.
• Se o benefício público da divulgação supera os direitos à privacidade do proprietário e de qualquer outra pessoa afetada.
• Como o solicitante usaria os registros para atender ao interesse público declarado.
• Se os registros seriam usados somente para a finalidade declarada, sem uso indevido ou abuso.

Na prática, o solicitante precisaria explicar tanto a investigação quanto o uso pretendido das informações sobre a propriedade. A declaração de que a consulta atende ao interesse público teria de ser acompanhada de justificativas que relacionassem os registros solicitados a essa finalidade.

Os exemplos do departamento apontam dois tipos de jornalismo que poderiam justificar um pedido: investigações sobre obras de construção não autorizadas de grande porte e investigações envolvendo imóveis sem proprietário. Esses exemplos dão aos jornalistas alguma indicação dos casos considerados pelas autoridades, mas as decisões individuais continuariam a cargo do registrador.

Detalhes importantes serão definidos em orientações

Os quatro critérios descritos pelo Departamento de Desenvolvimento não estão expressamente previstos na proposta de Regulamento sobre Títulos de Propriedade. Eles aparecem na explicação sobre como os pedidos seriam tratados, e espera-se que o Cartório de Registro de Imóveis publique posteriormente orientações sobre as declarações.

Com isso, uma parte importante do processo ficará a cargo de orientações administrativas. O regulamento definiria as finalidades permitidas, enquanto as orientações detalhariam o que os solicitantes devem apresentar para justificar um pedido com base no interesse público.

O documento não especifica se o processo de consulta será alterado, quanto tempo levará a decisão sobre pedidos de interesse público nem quais serão os requisitos detalhados das declarações. Esses pontos são importantes para jornalistas que trabalham com prazos de publicação e para outros solicitantes que precisam obter informações sobre a propriedade rapidamente.

Lam pediu às autoridades que conciliem o rigor das verificações em consultas da imprensa com a eficiência. Sua preocupação é que o sistema permita a continuidade do acesso necessário e razoável sem que o processo de aprovação se torne um obstáculo.

Alteração na redação coloca cobertura imobiliária em foco

A descrição governamental de uma finalidade permitida mudou desde julho. A redação anterior mencionava a realização de pesquisas de mercado ou a cobertura do mercado imobiliário. A versão publicada mais recentemente no diário oficial, por sua vez, descreve pesquisas ou análises gerais para fins acadêmicos ou para a cobertura do mercado imobiliário.

O texto em chinês deixou de usar o termo anteriormente empregado para se referir à cobertura jornalística e passou a usar uma expressão que significa fazer reportagens. O texto em inglês mantém a palavra "reporting".

Para os jornalistas, a questão prática é definir onde termina a cobertura do mercado imobiliário e começa uma investigação que exige aprovação por interesse público. Uma análise ampla de preços e transações tem um foco diferente de uma apuração sobre a propriedade de um imóvel específico ligado a uma suspeita de irregularidade.

Yung questionou por que pesquisas de mercado poderiam obter informações enquanto jornalistas enfrentariam restrições maiores de acesso. Ela afirmou que as limitações dificultariam o trabalho e argumentou que o direito do público à informação também deve ser protegido.

Privacidade e fiscalização pública apontam em direções diferentes

A avaliação proposta pelo Departamento de Desenvolvimento considera tanto a privacidade dos proprietários quanto o benefício público da divulgação. Os registros de imóveis contêm informações sobre pessoas identificáveis, e caberia ao registrador levar em conta os interesses de todos os afetados pela divulgação.

Yung contestou a justificativa para restringir o acesso. Ela afirmou que as consultas a registros de imóveis são realizadas há muitos anos sem serem amplamente consideradas um problema de privacidade e argumentou que a mudança dificultaria reportagens e investigações.

Lam reconheceu que as alterações poderiam parecer um retrocesso para o público. Ele relacionou a reforma mais ampla ao princípio de que o registro deve ser a fonte oficial dos títulos de propriedade, sugerindo que, teoricamente, quem verificar a titularidade precisaria de menos informações adicionais.

As duas preocupações dizem respeito a usos diferentes dos mesmos registros. Um comprador pode precisar confirmar a titularidade legal. Um jornalista que investigue uma suspeita de fraude ou irregularidade pode precisar rastrear vínculos e transações anteriores. A verificação de finalidade proposta exigiria que os solicitantes explicassem por que seu uso específico se enquadra nas regras.

Alertas anteriores destacavam o acesso de jornalistas

A preocupação com o acesso da imprensa antecede as regras mais recentes. Em outubro de 2025, após a aprovação do projeto de reforma, o deputado Tik Chi-yuen pediu que profissionais da imprensa fossem incluídos entre as pessoas autorizadas e que fossem previstas exceções para investigações de interesse público.

A crítica de Tik se concentrou nas categorias de acesso que abrangem advogados, contadores, agrimensores e ex-proprietários de imóveis, mas deixam jornalistas de fora desses grupos. Ele destacou a importância das consultas aos registros de imóveis em investigações sobre escândalos fundiários e irregularidades cometidas por autoridades.

Tik, membro do Conselho Legislativo, alertou que as restrições teriam consequências para o jornalismo e a fiscalização pública:

minariam gravemente a liberdade de imprensa e o direito do público à fiscalização.

A proposta atual prevê expressamente uma via de acesso por interesse público e apresenta exemplos envolvendo investigações jornalísticas. Assim, a preocupação prática já não se limita a saber se jornalistas pertencem a um grupo profissional autorizado: os repórteres também precisarão saber quando podem recorrer a uma finalidade especificada e quando devem pedir uma decisão individual com base no interesse público.

Penas criminais e tramitação legislativa

A Lei de Alterações Diversas sobre Títulos de Propriedade e Registro de Imóveis de 2025 estabelece a pena criminal para pedidos de consulta com informações materialmente falsas ou enganosas. A infração abrange declarações ou informações fornecidas de forma consciente ou imprudente. A condenação pode resultar em até seis meses de prisão e multa de HK$ 10.000.

Para os solicitantes, a declaração terá consequências jurídicas. Eles precisarão descrever corretamente sua finalidade e explicar com cuidado como pretendem usar os registros.

Os oito instrumentos legislativos complementares estão sendo apresentados pelo procedimento comumente chamado de escrutínio negativo. Ele permite que regras detalhadas sejam promulgadas primeiro e, depois, analisadas pelo Conselho Legislativo, que pode alterá-las durante o prazo legal de análise.

As principais etapas das mudanças são:

• 2021: O Cartório de Registro de Imóveis introduziu o cadastro com nome verdadeiro para quem consulta os registros e passou a exigir confirmação de conformidade com a legislação de privacidade.
• 2025: O Legislativo aprovou as principais alterações que regem as novas regras, incluindo a infração relacionada a pedidos com informações falsas ou enganosas.
• Julho de 2026: O governo apresentou finalidades especificadas que incluíam pesquisas de mercado ou cobertura do mercado imobiliário.
• Outubro de 2026: Os instrumentos legislativos complementares estabeleceram uma redação revisada, enquanto o departamento descreveu as declarações e a avaliação individual de consultas por interesse público.
• Primeiro semestre de 2027: A entrada em vigor das novas regras de consulta está prevista, provisoriamente, para esse período.

A próxima etapa legislativa é a análise dos instrumentos complementares. Para quem depende de consultas aos registros, as orientações posteriores serão especialmente importantes: elas definirão como os pedidos deverão ser justificados antes da entrada em vigor das novas regras.

Principais pontos

• Hong Kong planeja limitar as consultas aos registros de imóveis a nove finalidades especificadas, incluindo pedidos aceitos com base no interesse público.
• Quem solicitar acesso por interesse público terá de explicar por que precisa dos registros e como pretende usá-los.
• O Registrador de Imóveis ponderará os benefícios da divulgação em relação à privacidade e avaliará o risco de uso indevido.
• Os quatro critérios de avaliação do departamento não estão expressamente incluídos no regulamento proposto; as orientações sobre as declarações serão publicadas posteriormente.
• Investigações jornalísticas sobre obras de construção não autorizadas de grande porte ou imóveis sem proprietário estão entre os exemplos de possíveis pedidos de acesso por interesse público.
• Fornecer conscientemente ou de forma imprudente informações materialmente falsas ou enganosas pode resultar em seis meses de prisão e multa de HK$ 10.000.
• A entrada em vigor das novas regras de consulta está prevista, provisoriamente, para o primeiro semestre de 2027.