Japão autoriza governos locais a proibir hospedagens privadas em meio a aumento de reclamações de moradores

Agência nacional muda de posição sobre proibições de hospedagens privadas

A Agência de Turismo do Japão está se preparando para reverter anos de política ao informar às prefeituras que elas podem, na prática, proibir serviços de hospedagem privada conhecidos como minpaku em bairros onde o fluxo de turistas tenha prejudicado a vida cotidiana. Segundo fontes familiarizadas com o assunto, a agência emitirá um comunicado ainda neste mês esclarecendo que decretos locais podem estabelecer limites anuais de funcionamento de zero dia em áreas designadas, uma medida que contradiz diretamente sua posição anterior de que essas proibições contrariavam o propósito da lei.

A mudança ocorre enquanto o Japão tenta equilibrar metas ambiciosas para o turismo com a realidade do turismo excessivo em áreas residenciais. Desde que a Lei de Negócios de Hospedagem Privada entrou em vigor, em junho de 2018, proprietários podem registrar casas e apartamentos como aluguéis de curta duração por até 180 dias por ano, sem precisar de uma licença hoteleira tradicional. O sistema foi criado para acomodar o aumento de visitantes estrangeiros, disponibilizando imóveis desocupados, e os registros cresceram continuamente, chegando a aproximadamente 40.700 propriedades em todo o país até maio. As baixas barreiras de entrada tornaram o minpaku uma opção atraente tanto para investidores imobiliários quanto para proprietários, impulsionando uma rápida expansão nos centros urbanos e cidades turísticas.

Esse crescimento, porém, gerou atritos. O comunicado previsto dirá que as prefeituras podem impor limites de zero dia quando as hospedagens privadas ameaçarem prejudicar o ambiente de vida perto de residências ou instituições de ensino. Também confirmará que operações existentes podem ser restringidas onde já tenham surgido problemas e que os operadores podem ser obrigados a instalar medidores de nível de ruído e câmeras de vigilância para monitorar o cumprimento das regras.

Além de ampliar os poderes dos decretos locais, o governo central planeja lançar, durante o atual ano fiscal, um serviço telefônico experimental para receber reclamações noturnas sobre ruído e outros transtornos. A medida indica que Tóquio agora reconhece falhas na fiscalização que têm frustrado moradores e sobrecarregado autoridades municipais com o volume de infrações.

Por que os moradores estão reagindo

As reclamações que impulsionam essa mudança de política não são novas nem isoladas. Em bairros de Tóquio e grandes destinos turísticos, como Kyoto e Osaka, moradores relataram uma série de problemas relacionados a hóspedes de curta duração que muitas vezes chegam sem conhecer os costumes locais.

No bairro de Kita, em Tóquio, onde o número de unidades de minpaku registradas quase triplicou em três anos, chegando a 522 em setembro de 2024, lideranças comunitárias relataram um aumento de nove vezes nas reclamações oficiais, que somaram 53 apenas no ano fiscal de 2024. Um homem de 77 anos que preside uma associação comunitária local manifestou sentimentos contraditórios sobre as mudanças em seu bairro.

Embora eu fique feliz com a chegada de turistas ao bairro de Kita, quero que eles respeitem as regras.

Ele lamentou que os locais de coleta de lixo tenham virado depósitos de resíduos sem separação, incluindo garrafas com rótulos em idiomas estrangeiros, desde que um prédio próximo começou a receber turistas. Segundo ele, as infrações às regras locais de descarte de lixo têm sido muito frequentes. Em alguns casos, hóspedes deixaram lixo fora do horário de coleta, atraindo pragas e criando uma poluição visual para moradores antigos, que se orgulham de manter as ruas impecáveis.

O barulho tarde da noite continua sendo outro foco de tensão. No bairro de Shinjuku, que em dezembro emitiu as primeiras ordens de fechamento de Tóquio para 11 estabelecimentos operados por quatro agentes, após repetidas falhas no cumprimento de requisitos obrigatórios, dados municipais mostraram que a maioria das 561 reclamações no ano fiscal de 2025 envolvia ruído e descarte inadequado de lixo. Moradores do bairro de Toshima, onde há mais de 1.800 unidades de minpaku registradas perto da estação de Ikebukuro, manifestaram frustrações semelhantes. Em uma reunião local, em outubro de 2025, o presidente de uma associação de bairro chamou os operadores de minpaku, sem rodeios, de vilões, refletindo a intensidade da indignação em comunidades que sentem que seus bairros foram transformados em zonas hoteleiras informais sem seu consentimento. Entre as reclamações estão o barulho de malas com rodinhas nas ruas depois da meia-noite e festas em unidades sem gerentes no local.

Como funcionarão as proibições locais

O próximo comunicado da Agência de Turismo fornecerá a clareza jurídica que muitos governos municipais vêm buscando. Pela Lei de Negócios de Hospedagem Privada, os governos locais têm autoridade para limitar as áreas e os dias de funcionamento, mas as diretrizes do governo central até agora os desencorajavam a reduzir a zero o limite anual de 180 dias.

A nova posição aprova explicitamente o chamado limite de zero dia como instrumento legítimo para proteger áreas residenciais. As prefeituras serão informadas de que podem proibir unidades novas e existentes de minpaku em zonas específicas se houver previsão de aumento da concentração de imóveis para aluguel perto de escolas ou residências, ou se os impactos negativos já tiverem se manifestado.

Além das proibições por área, o comunicado apoiará a exigência de equipamentos. Decretos locais poderão obrigar os operadores a instalar câmeras de vigilância e medidores de nível de ruído, criando um registro de evidências quando surgirem disputas sobre barulho de festas ou comportamento desordeiro. Isso representa um aumento significativo da fiscalização, que passa do simples registro ao monitoramento ativo de residências privadas usadas como hospedagem comercial.

A lei de 2018 foi originalmente elaborada para reduzir os obstáculos legais a proprietários que quisessem alugar quartos vagos a viajantes. Ao contrário dos hotéis tradicionais, que precisam de licenças e funcionários na recepção pela Lei de Negócios Hoteleiros, as operações de minpaku precisam apenas de registro. Essa abordagem simplificada ajudou o mercado a crescer rapidamente, mas também fez com que a responsabilidade pela fiscalização recaísse fortemente sobre os escritórios locais, que têm equipes reduzidas.

Cidades já estão definindo seus próprios caminhos

Vários governos locais anteciparam a reversão da política e endureceram suas próprias regras. Kyoto, que já aplica algumas das restrições mais rígidas ao minpaku no Japão, agora considera ampliar os distritos onde esses aluguéis são efetivamente proibidos. Em janeiro, o prefeito Koji Matsui afirmou que as operações de minpaku estavam afetando, em certa medida, a manutenção das comunidades locais. Ele demonstrou interesse em fortalecer as regras por meio de revisões dos decretos e disse que não descartaria a possibilidade de impor um limite de zero dia.

Em Karuizawa, uma elegante cidade turística nas montanhas da província de Nagano, o prefeito Michio Tsuchiya declarou em outubro que o objetivo final é proibir as operações de minpaku em toda a cidade. O município vinha pressionando o governo central para obter autorização para adaptar as restrições às realidades locais, em vez de aceitar uma abordagem uniforme definida por Tóquio.

Os bairros da capital também correm para responder. O bairro de Sumida avalia um decreto que restringiria o minpaku aos fins de semana, a menos que haja um gerente residente no local. Kita considera proibir novas instalações em áreas residenciais sem supervisores no local. Toshima, após inicialmente propor um limite anual de 84 dias, condenado pelos operadores como economicamente inviável, revisou a proposta para 120 dias, com um período de carência de um ano antes de sua implementação, prevista para começar em dezembro.

Osaka tomou algumas das medidas mais rigorosas. Em setembro, a cidade decidiu suspender novos pedidos para o Tokku Minpaku, categoria de hospedagem privada que funciona sob a Lei das Zonas Estratégicas Especiais Nacionais. O prefeito Hideyuki Yokoyama reconheceu que, embora o sistema contribua para a estratégia nacional de turismo, é necessário fortalecer as regras. Ele acrescentou que a cidade quer pausar novos pedidos para reorganizar o sistema.

Lacunas nas regras das zonas especiais e temor de despejos

Embora a lei de 2018 ganhe destaque, um sistema paralelo provocou ainda mais controvérsia. Pela Lei das Zonas Estratégicas Especiais Nacionais, o chamado Tokku Minpaku funciona com menos restrições do que as hospedagens privadas comuns. Não há limite anual de dias, embora os hóspedes devam ficar pelo menos duas noites e três dias, e algumas exigências da Lei de Negócios Hoteleiros, como manter uma recepção, não se aplicam.

A cidade de Osaka se tornou o epicentro dessa expansão, concentrando cerca de 90% das instalações de Tokku Minpaku do país, ou aproximadamente 6.696 unidades em julho. Diante de 399 reclamações no último ano fiscal, incluindo infrações à regra de estadia mínima e descarte inadequado de lixo, a cidade acelerou a revisão do programa. Vinte e sete dos 34 municípios da província de Osaka manifestaram apoio à suspensão dos pedidos, enquanto outros disseram que restringiriam as áreas permitidas.

O custo humano desse crescimento veio à tona no relato surpreendente de um morador de Osaka que se mudou para um apartamento novo no bairro de Higashinari na primavera de 2025, mas recebeu uma notificação de despejo seis meses depois. O proprietário, supostamente apoiado por investimentos estrangeiros, planejava converter o prédio em unidades de minpaku de zona especial. Em uma reunião de moradores, o repórter e os vizinhos ouviram de um representante da empresa que, se você fizer o pedido, ele será aprovado. Especialistas em direito argumentaram que usar a conversão para minpaku como justificativa para rescindir contratos de aluguel não tem legitimidade. Takashi Masuda, integrante da Associação da Ordem dos Advogados de Osaka e conhecedor do minpaku de zona especial, comentou que as autoridades administrativas estão ignorando essa situação, que poderia ser considerada ilegal.

Alertas de que regras mais rígidas podem sair pela culatra

Nem todos apoiam a repressão. Operadores de minpaku e analistas do setor alertam que restrições excessivas podem simplesmente empurrar o mercado para a clandestinidade, criando um número maior de aluguéis ilegais e sem monitoramento, mais difíceis de rastrear pelas autoridades.

Quando o bairro de Toshima propôs inicialmente reduzir o limite de funcionamento para 84 dias, os operadores argumentaram que o teto era baixo demais para manter a rentabilidade, sobretudo para quem havia investido na reforma de apartamentos especificamente para alugá-los por períodos curtos. Eles afirmaram que, quando os negócios legais saíssem do mercado, operadores clandestinos assumiriam esses imóveis e continuariam recebendo hóspedes sem fiscalização. O bairro recuou parcialmente e elevou o limite para 120 dias.

O prefeito do bairro de Shinjuku, Kenichi Yoshizumi, atribuiu parte da responsabilidade ao governo central, observando que a estrutura do minpaku foi criada para estender o tapete vermelho aos turistas estrangeiros, sem apresentar medidas eficazes para lidar com o lixo e o barulho que vieram em seguida. Com apenas alguns funcionários da área de saneamento para fiscalizar centenas de reclamações, os escritórios dos bairros admitem que não têm pessoal suficiente para acompanhar o ritmo. Masaki Yamashita, pesquisador do JTB Tourism Research and Consulting, refletiu essa tensão ao afirmar que, embora o minpaku seja essencial para o desenvolvimento econômico do Japão, dado o valor do turismo receptivo, a situação mudou desde a aprovação da lei, há sete anos. Ele observou que entramos em uma fase em que precisamos considerar sistemas jurídicos mais flexíveis e mais adequados às realidades regionais.

O governo nacional mantém a meta de aumentar o número de turistas estrangeiros de 36,87 milhões em 2024 para 60 milhões em 2030. Um funcionário da Agência de Turismo do Japão afirmou que as condições do minpaku variam pelo país e que é difícil impor regras uniformes, acrescentando que a agência quer que os governos locais respondam por meio de decretos próprios. Essa filosofia descentralizada agora sustenta a controversa decisão de permitir que cada município defina seus próprios limites para as hospedagens privadas.

Principais pontos

• A Agência de Turismo do Japão informará aos governos locais que eles podem, na prática, proibir hospedagens privadas de minpaku por meio de decretos, revertendo sua oposição anterior a limites de funcionamento de zero dia.
• A mudança de política responde ao aumento das reclamações de moradores sobre ruído, lixo e transtornos nos bairros, em áreas residenciais e perto de escolas.
• As prefeituras poderão exigir que os operadores instalem câmeras de vigilância e medidores de nível de ruído, enquanto o governo central testará um serviço telefônico noturno para receber reclamações.
• Cidades como Kyoto, Karuizawa e Osaka já começaram a endurecer as restrições; Osaka suspendeu novos pedidos para o minpaku de zona especial.
• Entidades do setor alertam que regras rígidas demais podem levar os operadores a recorrer a aluguéis ilegais e não registrados, totalmente fora do alcance da fiscalização.