Central Pattana construirá megashopping de US$ 640 milhões no norte de Bangkok

Um novo polo de varejo surge no norte de Bangkok

A Central Pattana investirá 21 bilhões de baht (cerca de 640 milhões de dólares) na construção de um megashopping no corredor norte de Bangkok, que cresce rapidamente. A empresa aposta em moradores de alta renda e na retomada do turismo para sustentar um novo destino. O local fica em uma área com ampla oferta de transportes, conectada a um aeroporto internacional e à rede ferroviária da cidade, o que posiciona o complexo para atrair tanto o público local quanto viajantes. O projeto dá continuidade à estratégia da empresa de criar shoppings-destino que funcionam como centros de convivência e lazer, além de espaços de varejo.

O projeto, chamado pela empresa de The Central nos documentos de planejamento, está previsto para a região de Phahonyothin. O terreno tem cerca de 49 rai, ou aproximadamente 78.400 metros quadrados. A Central Pattana planeja uma primeira fase com um shopping de grande porte e investimento de cerca de 20 bilhões de baht. A inauguração está prevista para o quarto trimestre de 2026, sujeita à obtenção de licenças e ao cumprimento das etapas da obra.

Os executivos querem que o complexo seja uma porta de entrada para o varejo no norte de Bangkok, com um papel semelhante ao do CentralWorld, na região central da cidade. Materiais da empresa descrevem um destino capaz de receber lojas-conceito de marcas globais e tailandesas, uma seleção gastronômica curada, atrações para famílias e uma programação cultural regular. Quando estiver totalmente concluído, o projeto poderá ter até cerca de 460.000 metros quadrados, com o shopping como âncora.

O que o The Central pretende oferecer

O centro do projeto é um shopping-destino pensado para visitas de meio período ou de um dia inteiro. Os shoppings de nova geração na Tailândia dão ênfase à experiência, à conveniência e à sensação de ocasião especial. Isso significa combinar moda de luxo e acessível, lojas-âncora de grande porte, ruas temáticas dentro do shopping, praças abertas para eventos e uma ampla oferta de alimentos e bebidas.

A Central Pattana posiciona seus shoppings como centros comunitários, além de espaços de varejo. Na prática, isso costuma incluir áreas de coworking, atrações educativas e de entretenimento para famílias, clínicas de bem-estar, escolas de idiomas, centros de provas e postos de atendimento. O objetivo é manter a relevância no dia a dia dos moradores locais e, ao mesmo tempo, oferecer atrações para visitantes.

Prazo e escala

O cronograma da obra aponta para a inauguração da primeira fase no fim de 2026. As obras de adaptação dos espaços internos pelos lojistas-âncora costumam começar vários meses antes da abertura. O terreno de cerca de 49 rai permite futuras fases, como escritórios, um hotel ou residências, caso as condições do mercado favoreçam esses empreendimentos. A Central Pattana costuma construir por etapas, permitindo que os componentes futuros sejam programados de acordo com a demanda.

Público-alvo e perfil das lojas

A área de influência abrange os bairros densamente povoados ao longo dos corredores de Phahonyothin e Vibhavadi, as comunidades universitárias nos arredores da Universidade Kasetsart e o fluxo de passageiros ligado ao aeroporto de Don Mueang. A previsão é que o mix de lojas se concentre em lojas-conceito de moda, setores de estilo de vida e esportes, supermercados premium, um complexo de cinemas e restaurantes-destino. A empresa quer elevar o padrão da oferta no norte da cidade.

Por que o norte é importante para o varejo de Bangkok

O norte de Bangkok combina distritos consolidados com rápido desenvolvimento de novas áreas. Várias linhas ferroviárias melhoraram a conectividade na última década. A Linha Verde do BTS atende o corredor de Phahonyothin até Khu Khot, e a Linha Vermelha da State Railway of Thailand liga o centro de Bangkok a Don Mueang e Rangsit. Grandes vias expressas e avenidas garantem bons acessos de leste a oeste e de norte a sul. O resultado é uma ampla área de moradores, estudantes e trabalhadores de escritório que já frequentam centros comerciais consolidados e provavelmente conhecerão uma nova oferta com mais marcas-conceito e opções de entretenimento.

A região já conta com shoppings de grande porte, como Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana e Future Park Rangsit. Um novo marco em Phahonyothin daria à Central Pattana a oportunidade de concentrar os gastos dos consumidores mais perto dos principais bairros do norte e também aproveitar o fluxo de passageiros do aeroporto. Para os viajantes, ter acesso por trem ou fazer uma curta viagem de carro até um shopping completo antes ou depois do voo costuma ser atraente, sobretudo para famílias e visitantes da região que incluem compras em seus roteiros.

A estratégia mais ampla da Central Pattana

O megashopping do norte faz parte de um plano de investimentos mais amplo, com duração de cinco anos. A Central Pattana reservou cerca de 120 bilhões de baht para novos projetos e modernizações no período de 2025 a 2029. Entre os projetos de varejo previstos para 2025 estão o shopping comunitário Market Place Theprak, o Central Park e o Central Park Offices, além do Central Krabi. Até o fim do ano, a empresa espera administrar cerca de 135 projetos em diferentes setores, com uma parcela significativa das futuras unidades desenvolvida como empreendimentos de uso misto.

Em 2026, a empresa planeja inaugurar três novos projetos: The Central, na região de Phahonyothin, em Bangkok; Central Northville, em Nonthaburi; e Central Khonkaen Campus, em Khon Kaen. O Central Northville deverá ser o maior empreendimento de uso misto de Nonthaburi, no antigo terreno do Central Rattanathibet, com uma área de varejo planejada de cerca de 210.000 metros quadrados. O campus de Khon Kaen fica perto da Universidade de Khon Kaen e do Hospital Srinagarind. O projeto prevê cerca de 67.000 metros quadrados de área de varejo e um hotel no local. As reformas continuam em paralelo. A reabertura do Central Pinklao está prevista para o terceiro trimestre de 2025; a do Central Chaengwattana, para o quarto trimestre de 2025; e a do Central Bangna, para o terceiro trimestre de 2026. O programa de modernização busca atrair consumidores de alta renda com uma oferta mais forte de moda, gastronomia e opções para famílias.

A amplitude desse conjunto de projetos sinaliza confiança na recuperação do consumo e na retomada do turismo na Tailândia. Também reflete a avaliação de que o mercado ainda recompensa formatos de destino que oferecem experiências e serviços impossíveis de reproduzir apenas por canais online. Como parte do Central Group, a Central Pattana também pode recorrer às relações do grupo com marcas e aos programas de fidelidade para acelerar a contratação de lojistas e a conquista de clientes.

Lições de megashoppings anteriores

Nas últimas duas décadas, Bangkok recebeu uma série de grandes empreendimentos de varejo. O Iconsiam, inaugurado em 2018 a um custo estimado em cerca de 1,6 bilhão de dólares, estabeleceu um novo patamar de tamanho e grandiosidade. O projeto mostrou que os consumidores estavam dispostos a atravessar a cidade por um shopping que combina cultura, vistas para o rio e lojas-conceito globais. Grandes empreendimentos podem ter sucesso quando oferecem experiências únicas, embora muitas vezes precisem de um longo período para alcançar uma ocupação estável e bom desempenho de vendas.

Comparações de tamanho podem confundir os consumidores porque os incorporadores usam critérios diferentes. A área bruta construída inclui tudo o que foi construído, como estacionamentos e áreas de serviço. Já a área bruta locável considera o espaço ocupado pelos lojistas. Por exemplo, o Central WestGate, em Nonthaburi, está entre os maiores shoppings do país, com área bruta locável superior a 550.000 metros quadrados em listas publicadas, enquanto o Iconsiam costuma ser citado com cerca de 525.000 metros quadrados pelo mesmo critério. O CentralWorld, na região central, é consideravelmente menor em área locável, embora sua área total construída seja enorme. O The Central, em Phahonyothin, não precisa ser o maior em nenhuma dessas medidas para atrair clientes, desde que tenha o mix de lojas e os acessos adequados.

Aeroportos e varejo: o que funciona

A proximidade de um aeroporto ajuda um shopping, mas raramente é o único atrativo. Empreendimentos construídos perto de Suvarnabhumi durante os anos da pandemia abriram quando as viagens internacionais estavam em baixa. Eles aprenderam a depender dos moradores da região, dos visitantes de um dia e dos turistas domésticos até a reabertura das fronteiras. Um outlet ou shopping bem planejado pode, com o tempo, atrair viajantes em busca de compras de última hora e lembranças, mas sua base de clientes costuma vir dos bairros e parques empresariais próximos.

Don Mueang, o aeroporto mais próximo do corredor norte, recebe um grande volume de voos domésticos e também opera rotas regionais. Um novo shopping com acesso fácil a linhas ferroviárias e vias expressas pode se beneficiar das famílias que passam pela região nos fins de semana, dos visitantes das províncias que seguem de ônibus até o aeroporto e dos moradores da cidade que buscam uma alternativa ao movimento do centro. A sinalização para orientar os visitantes, as conexões de transporte até as estações de trem e as áreas de embarque e desembarque rápido serão tão importantes para essa localização quanto a lista de lojas.

Infraestrutura urbana e um megaprojeto

As autoridades e empresas de serviços públicos de Bangkok sofrem pressão para coordenar obras viárias e serviços de manutenção. Vereadores criticaram a condução de obras em tubulações de água que deixam as ruas esburacadas e empoeiradas, com sinalização confusa e reparos demorados. Embora a Metropolitan Waterworks Authority esteja subordinada a outro ministério, a cidade ainda controla o estado das vias e as licenças para as obras. Essa divisão costuma complicar os cronogramas e o planejamento do trânsito.

Para um projeto do porte do The Central, é fundamental uma coordenação estreita com os órgãos públicos para manter o acesso fluido durante as obras e depois da inauguração. Os incorporadores costumam interditar faixas por etapas, implantar rotas de pedestres bem sinalizadas, programar entregas de grande porte fora dos horários de pico e organizar linhas circulares de transporte até estações ferroviárias próximas. Um bom planejamento do tráfego pode fazer a diferença entre um destino querido pelos moradores e um lugar que eles evitam nos horários de pico.

O que diz a Central Pattana

A direção da Central Pattana costuma explicar sua estratégia de criar destinos citando o desempenho dos grandes shoppings que opera na Tailândia e no exterior. Em comunicado da empresa divulgado em maio de 2024, por ocasião do quinto aniversário do Central i City, na Malásia, a presidente e CEO Wallaya Chirathivat afirmou:

O Central i-City, primeiro shopping tailandês no exterior desenvolvido pela Central Pattana, é mais um marco importante que ressalta nosso sucesso e nossa determinação como principal incorporadora imobiliária da Tailândia, com crescimento nos âmbitos regional e global. Temos o compromisso de ajudar nossos parceiros comerciais a crescerem juntos, levando com orgulho a identidade tailandesa à comunidade internacional.

Outro executivo, Wuttikiat Techamongklapiwat, chefe de Gestão de Propriedades e Negócios Internacionais, destacou o avanço desse shopping como exemplo de como o grupo pretende continuar ampliando o fluxo de visitantes e as vendas. Ele disse:

Nossos indicadores de desempenho falam por si: o fluxo de visitantes cresceu mais de 20% em relação ao ano anterior, e as vendas dos lojistas se recuperaram com força, especialmente nos três primeiros meses de 2024.

Embora se refiram à Malásia, essas declarações refletem uma estratégia consistente. A Central Pattana busca construir espaços que combinem varejo, cultura e lazer e, em seguida, impulsiona a atividade com eventos, parcerias e uma renovação constante das marcas. Espera-se que a mesma abordagem seja adotada no novo shopping do norte de Bangkok.

Riscos e pontos a observar

A concorrência no varejo de Bangkok continua intensa. A cidade conta com grandes polos administrados por grupos concorrentes e uma onda de modernizações que eleva continuamente o padrão. O risco de excesso de oferta é real quando vários grandes projetos são inaugurados em um curto período. O The Central competirá com espaços consolidados no norte e com lojas-conceito na região central que continuam inovando. A Central Pattana precisará garantir uma forte lista de lojistas-âncora, atrair novas marcas para o mercado e promover eventos durante todo o ano para transformar as visitas em hábito.

A situação financeira dos consumidores é outro fator. As famílias tailandesas têm altos níveis de endividamento, e os gastos não essenciais podem desacelerar quando os custos dos empréstimos aumentam. A chegada de turistas dá fôlego ao setor, embora os shoppings perto de aeroportos ainda dependam sobretudo dos clientes locais. Um plano realista de crescimento, com metas de ocupação que avancem trimestre a trimestre, ajuda a controlar o risco nas locações. Entre os indicadores de sucesso a acompanhar estão a ocupação das lojas, o crescimento das vendas por metro quadrado após o primeiro ano, o fluxo constante de visitantes nos fins de semana e sinais de que o mix de lojas atrai diferentes faixas etárias.

Principais pontos

• A Central Pattana investirá 21 bilhões de baht, cerca de 640 milhões de dólares, para construir um megashopping no norte de Bangkok.
• O projeto, chamado de The Central nos planos da empresa, fica na região de Phahonyothin, em um terreno de cerca de 49 rai.
• A primeira fase será o shopping, com investimento de cerca de 20 bilhões de baht e inauguração prevista para o fim de 2026.
• O projeto completo prevê até cerca de 460.000 metros quadrados de área quando estiver concluído.
• O local fica a uma distância acessível do aeroporto de Don Mueang e de várias linhas ferroviárias, com o objetivo de atrair moradores e viajantes.
• O shopping faz parte de um plano de cinco anos de cerca de 120 bilhões de baht, que inclui projetos em Bangkok, Nonthaburi e Khon Kaen, além da modernização de shoppings existentes.
• A concorrência no varejo de Bangkok é intensa. Por isso, lojas-âncora, marcas novas no mercado e uma boa gestão dos acessos serão fundamentais para o desempenho.