Johor e Penang avançam à frente de Kuala Lumpur em um mercado imobiliário dividido na Malásia

Uma divisão no mercado imobiliário ganha forma em 2025

O ciclo imobiliário da Malásia entrou em uma fase desigual. Johor e Penang estão ganhando ritmo, impulsionados pela demanda transfronteiriça, por fábricas e por investimentos em data centers. Kuala Lumpur avança mais lentamente, pressionada pelo excesso de imóveis em edifícios altos acumulado na última década. Os números nacionais confirmam essa divisão. No primeiro semestre de 2025, foram realizadas 196.232 transações imobiliárias, queda de 1,3% em relação ao ano anterior, enquanto o valor total subiu 1,9%, para RM107,68 bilhões. Os preços parecem estáveis, mesmo com a desaceleração das vendas. Os dados oficiais apontam um período de fraqueza, não uma crise, com fortes contrastes regionais.

O ano passado preparou o terreno. Em 2024, o mercado residencial registrou 260.516 transações, com valor de RM106,92 bilhões. O índice nacional de preços de imóveis subiu 1,4%, enquanto a inflação reduziu os ganhos reais. Os preços médios dos imóveis residenciais encerraram 2024 em cerca de RM483.879. As casas geminadas térreas tiveram uma alta modesta, e os preços dos imóveis em edifícios altos avançaram, em média, antes de recuarem no quarto trimestre de 2024 em relação ao trimestre anterior. O saldo dos financiamentos imobiliários continuou crescendo, e a atividade de construção ganhou força. O início de 2025 ampliou a diferença entre os polos industriais em rápido crescimento e os submercados urbanos que ainda têm excesso de imóveis em edifícios altos.

Em todo o país, os compradores continuaram priorizando preços acessíveis e imóveis usados. Cerca de seis em cada dez transações no primeiro semestre de 2025 foram residenciais. As casas geminadas térreas continuam sendo o segmento mais negociado. Imóveis de até RM300.000 responderam por pouco mais da metade das vendas residenciais. O mercado secundário concentrou a maior parte das transações: quase quatro em cada cinco imóveis trocaram de mãos entre proprietários, em vez de serem lançamentos recentes. As incorporadoras reduziram drasticamente os novos lançamentos, o que deve ajudar a escoar o estoque não vendido ao longo do tempo.

Onde o ritmo é mais forte

Johor e Penang atraíram boa parte da nova demanda. Os dois estados estão no centro do mapa de produção e logística da Malásia. Também se beneficiam de melhorias no transporte que reduzem os tempos de viagem e facilitam o deslocamento transfronteiriço.

Johor: polo de atração transfronteiriça impulsionado pela indústria

Johor se tornou o motor de crescimento de 2025. A Zona Econômica Especial Johor-Singapura está atraindo fabricantes, empresas de infraestrutura digital e prestadoras de serviços. As transações e os valores dos imóveis industriais aumentaram, os lançamentos residenciais superaram os de outros estados, e houve entrada de financiamentos para logística e fábricas. Os mercados de escritórios e varejo também melhoraram, partindo de uma base baixa, em corredores importantes nos arredores de Johor Bahru. No primeiro trimestre de 2025, o valor das transações residenciais de Johor saltou cerca de 14%. A demanda abrange casas térreas para quem pretende morar no imóvel e apartamentos próximos a pontos de transporte para inquilinos que se deslocam a Singapura.

Os planos para data centers e para a manufatura avançada reforçam esse impulso. Grupos globais de tecnologia ampliaram sua presença no sul da Malásia, aproveitando a disponibilidade de terrenos, o acesso à energia e a proximidade com Singapura. Monitoramentos do mercado apontam forte interesse de inquilinos por fábricas e armazéns em Johor, bem como em Klang Valley e Penang. A baixa vacância nos imóveis industriais modernos, o aumento dos compromissos prévios de locação e os novos parques industriais planejados perto de rodovias indicam que a atividade deve continuar forte.

Penang: polo de eletrônicos mantém o mercado imobiliário aquecido

O ecossistema de eletrônicos e equipamentos elétricos de Penang continua sustentando uma demanda imobiliária estável, tanto na ilha quanto em Seberang Perai. A base industrial de Batu Kawan atraiu fornecedores multinacionais, impulsionando a demanda por moradias para trabalhadores, espaços logísticos e comércio de apoio. A demanda por imóveis em edifícios altos no estado se manteve relativamente estável, embora 2025 tenha começado com pequenas quedas nas transações e nos valores dos apartamentos. O mercado de escritórios de Penang se manteve firme, e a ocupação do varejo ficou em torno dos 70%. As autoridades locais também lançaram um plano habitacional de longo prazo para ampliar o acesso à moradia, com dezenas de milhares de unidades previstas para a próxima década, usando métodos de construção modular mais rápidos.

A realidade de duas velocidades de Kuala Lumpur

A capital conta uma história diferente. A atividade residencial desacelerou no início de 2025, e a cidade ainda enfrenta um grande excesso de unidades concluídas. O número de imóveis concluídos e não vendidos subiu para cerca de 26.911 unidades em todo o país no primeiro semestre, mais da metade delas em condomínios e apartamentos. Em Kuala Lumpur, o excesso de oferta de imóveis em edifícios altos continua sendo o principal entrave à absorção. Os preços dos imóveis residenciais na cidade subiram pouco mais de 3% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025, mas as transações caíram quase 9%, sinal de que os compradores estão seletivos e os incentivos fazem diferença.

O mercado imobiliário comercial está em melhor situação. A locação de escritórios ganhou força à medida que empresas migraram para torres mais novas e sustentáveis. Em Kuala Lumpur, a absorção líquida ficou positiva em todos os submercados no segundo trimestre de 2025, ajudando a reduzir a taxa de vacância da cidade de cerca de 24% um ano antes para aproximadamente 19%. Novas entregas em áreas nobres acrescentaram espaços de alta qualidade, enquanto vários grandes projetos anteciparam para 2026 a conclusão prevista.

A JLL Malaysia, que acompanha as locações de escritórios em toda a cidade, descreveu o segundo trimestre como um ponto de virada.

O mercado de escritórios de Kuala Lumpur mostrou resiliência, com absorção positiva em todos os submercados.

O varejo registrou avanços moderados. A vacância caiu em relação a meados de 2024, marcas de alimentos e moda continuaram a se expandir, e empresas de entretenimento e espaços de coworking ajudaram a ocupar áreas deixadas por alguns fechamentos de grande repercussão. Dois shoppings de destaque, incluindo o 118 Mall e um novo projeto perto do KLCC, têm inauguração prevista para o próximo ano. Os imóveis residenciais de alto padrão tiveram melhor absorção, favorecidos por um corte na taxa de juros no início de 2025 e pelo interesse constante de compradores do Oriente Médio, da Ásia-Pacífico e da Europa.

Preços e acessibilidade em foco

O índice de preços de imóveis residenciais da Malásia subiu ligeiramente no início de 2025. O índice nacional ficou em torno de 227 pontos, e o preço médio permaneceu próximo de RM490.376 no primeiro semestre, alta de cerca de 0,7% em relação ao ano anterior. Os aumentos de preços foram desiguais. As casas geminadas térreas tiveram altas modestas. Os valores dos imóveis em edifícios altos caíram em vários estados com oferta abundante. Perlis e Johor registraram os maiores aumentos recentes entre os mercados menores.

A acessibilidade continua determinando o ritmo das vendas. Imóveis de até RM300.000 responderam por cerca de 53% das transações residenciais no primeiro semestre. Os compradores preferiram bairros já estabelecidos, com acesso a transporte, escolas e empregos. Essa preferência levou o mercado secundário a concentrar quase 80% dos negócios residenciais. As incorporadoras reagiram lançando menos projetos. Os novos lançamentos residenciais caíram cerca de metade em relação ao ano anterior, para 23.380 unidades nos primeiros seis meses de 2025.

Mercados com forte demanda por aluguel estão atraindo investidores de volta, especialmente onde os rendimentos superam os custos de financiamento. O rendimento bruto médio dos apartamentos chegou a cerca de 5,1% no início de 2025, enquanto o dos apartamentos de Kuala Lumpur ficou em aproximadamente 4,6%. Áreas próximas a universidades, linhas ferroviárias e polos de emprego continuam apresentando o crescimento dos aluguéis mais estável.

Foo Gee Jen, ex-presidente da Associação de Avaliadores, Administradores de Imóveis, Corretores Imobiliários e Consultores Imobiliários do Setor Privado da Malásia e consultor da CBRE WTW, afirmou em uma cúpula do setor que um crescimento moderado dos preços é mais saudável para o mercado do que os saltos de uma década atrás.

Uma taxa de crescimento de 4% talvez não empolgue os investidores, mas é saudável e está alinhada às taxas de juros bancárias.

Essa avaliação reflete uma mudança em direção a preços sustentáveis. O aumento dos custos de construção provavelmente será repassado aos preços de venda em determinados locais. O foco na acessibilidade real também aponta para subsídios mais direcionados e dados melhores para ajustar a oferta, em vez de incentivos generalizados.

Indústria e data centers impulsionam investimentos

O segmento industrial é o grande destaque de 2025. As transações subiram cerca de 8,5%, ultrapassando 4.100 negócios no primeiro semestre, e o valor total chegou a aproximadamente RM14,25 bilhões. Johor, Penang e Selangor lideraram a atividade, à medida que empresas de logística, do setor automotivo e de eletrônicos e equipamentos elétricos ampliaram suas operações. Só em Klang Valley, cerca de 2 milhões de pés quadrados de novos armazéns de classe A entraram no mercado no segundo trimestre, mas a vacância caiu acentuadamente, para perto de 2%, com a ocupação dos espaços.

Os valores de capital de galpões modernos aumentaram quase 4% em relação ao ano anterior. Os inquilinos buscaram edifícios energeticamente eficientes e locais com acesso rápido a rodovias. Alguns investidores adiaram compras diante da incerteza sobre tarifas e das mudanças nas cadeias globais de suprimentos, mas a demanda por parte dos ocupantes se manteve firme nos principais corredores.

A Malásia também se consolidou como um grande mercado regional de data centers. A capacidade instalada já supera 600 MW, com cerca de 1.300 MW em construção e um conjunto de projetos futuros superior a 3.400 MW. O setor está amadurecendo. Os custos e as exigências para aprovação estão aumentando, e incorporadoras estão formando parcerias para entregar terrenos com acesso à energia garantido. Essa mudança prioriza qualidade, acesso a energia renovável e resiliência da rede elétrica no longo prazo.

A Knight Frank Malaysia, em sua análise semestral de diversos setores, resumiu otimismo e cautela em uma única frase.

O mercado continua demonstrando resiliência, apesar dos ventos contrários globais e da crescente complexidade das políticas públicas.

Infraestrutura e zonas especiais mudam a demanda

Projetos de transporte e zonas de incentivo estão redesenhando os mapas da demanda imobiliária. A construção da Ferrovia da Costa Leste ultrapassou 80% de conclusão, com as obras se aproximando da fase final. A Rodovia Pan-Borneo continua melhorando o acesso a Sabah e Sarawak. No sul, a Zona Econômica Especial Johor-Singapura está acelerando as aprovações de investimentos e o desenvolvimento das cadeias de suprimentos, enquanto a ligação ferroviária transfronteiriça RTS Link entre Johor Bahru e Woodlands está em construção. Esses investimentos encurtam distâncias, impulsionam o turismo e o comércio e alimentam a demanda por armazéns, hotéis e moradias.

Atualizações de políticas públicas também destacam o papel de Johor na atração de investimentos. Em meados de 2025, as autoridades ligadas à zona especial haviam aprovado projetos de mais de RM37 bilhões, com novos compromissos em negociação. O foco também se estende à aviação, com planos para um parque aeronáutico em Selangor e um novo acesso rodoviário para viabilizar terrenos em Negeri Sembilan. O efeito geral é uma demanda maior por parques industriais próximos a novos pontos de transporte e melhores perspectivas para os bairros planejados nas proximidades.

Mudanças nas políticas e compras por estrangeiros

A Malásia restabeleceu, em meados de 2024, um programa escalonado Malaysia My Second Home, ampliando as opções para residentes de longa permanência. Os critérios de elegibilidade estão vinculados a depósitos a prazo e valores mínimos de compra de imóveis, e os requisitos variam conforme a categoria. Os estados continuam definindo preços mínimos para compradores estrangeiros, que variam de acordo com a localização e as condições do mercado.

As propostas orçamentárias para 2026 apontam para custos de transação mais altos para alguns compradores estrangeiros. O governo apresentou um plano para elevar de 4% para até 8% o imposto de selo sobre transferências de imóveis feitas por não cidadãos e empresas estrangeiras. No curto prazo, o impacto sobre o volume de negócios provavelmente será modesto, já que compradores estrangeiros responderam por cerca de 0,6% das transações residenciais em 2024. Medidas de apoio aos compradores locais compensam parte dessa mudança. A isenção total do imposto de selo para a compra do primeiro imóvel de até RM500.000 foi prorrogada até o fim de 2027.

As autoridades também introduziram uma dedução fiscal para despesas relacionadas à conversão de edifícios comerciais em moradias. O objetivo é revitalizar áreas urbanas antigas e aumentar a oferta em locais onde a demanda por moradias é persistente. Os bancos continuam ampliando a carteira de financiamentos habitacionais, e as garantias de crédito do governo ajudam compradores de primeiro imóvel e trabalhadores autônomos que têm renda suficiente, mas documentação limitada.

Riscos que exigem atenção

O descompasso entre oferta e demanda continua sendo o principal risco no setor habitacional. O número de imóveis concluídos e não vendidos chegou a quase 27.000 unidades em todo o país no primeiro semestre de 2025, concentradas em condomínios e apartamentos com serviços. Incluindo as unidades em fases anteriores da construção, o estoque não vendido em todo o pipeline superava 43.000 unidades no início de 2025, com uma parcela expressiva do valor concentrada em projetos suburbanos sem acesso a transporte e serviços. As incorporadoras reagiram com menos lançamentos, unidades mais adequadas à demanda e projetos compatíveis com a renda efetiva da população local.

A proporção de imóveis para aluguel continua baixa em comparação com padrões internacionais, o que limita as opções para trabalhadores que precisam se deslocar. As pressões sobre a acessibilidade, causadas pelo custo de vida e pela diferença entre o aumento dos salários e das despesas, continuam pesando sobre quem compra o primeiro imóvel. Formuladores de políticas e líderes do setor defenderam um apoio mais direcionado à habitação social e uma plataforma de dados comum para alinhar a oferta à demanda em cada bairro.

O mercado imobiliário industrial também enfrenta desafios próprios. O planejamento do fornecimento de energia, o custo da eletricidade e a escassez de profissionais são questões urgentes para data centers e para a manufatura avançada. Alguns analistas alertam que o pipeline de data centers é muito grande e que a demanda e as melhorias na rede elétrica precisam acompanhar esse crescimento para manter os rendimentos. Ainda assim, a demanda industrial subjacente nos principais corredores é diversificada e está menos exposta a choques em um único setor.

Principais pontos

• A Malásia registrou 196.232 transações imobiliárias no primeiro semestre de 2025, queda de 1,3%, enquanto o valor subiu 1,9%, para RM107,68 bilhões.
• Johor e Penang lideraram a atividade, impulsionadas pelo crescimento industrial, pela logística e pela demanda transfronteiriça ligada a Singapura e às cadeias globais de suprimentos.
• O mercado residencial de Kuala Lumpur desacelerou e enfrenta um grande excesso de imóveis em edifícios altos. Os preços residenciais da cidade subiram 3,2% em relação ao ano anterior no primeiro trimestre de 2025, mas as transações caíram 8,7%.
• As locações de escritórios em Kuala Lumpur melhoraram. A vacância caiu para cerca de 19% no segundo trimestre de 2025, ante aproximadamente 24% um ano antes, com absorção positiva em todos os submercados.
• O mercado imobiliário industrial teve desempenho superior. As transações industriais no primeiro semestre subiram cerca de 8,5%, ultrapassando 4.100, e os armazéns de classe A registraram baixa vacância.
• O mercado de data centers da Malásia já supera 600 MW de capacidade em operação, com cerca de 1.300 MW em construção e um pipeline futuro ainda maior.
• A acessibilidade impulsiona as vendas. Cerca de 53% das transações residenciais foram de imóveis de até RM300.000, e quase 80% dos negócios ocorreram no mercado secundário.
• Os novos lançamentos residenciais caíram cerca de 50% em relação ao ano anterior, para 23.380 unidades no primeiro semestre, medida que deve ajudar a escoar o estoque não vendido.
• As mudanças de política incluem o programa escalonado Malaysia My Second Home e uma proposta para elevar o imposto de selo sobre compras de estrangeiros, enquanto as isenções para o primeiro imóvel foram prorrogadas até o fim de 2027.
• Projetos importantes, como a Ferrovia da Costa Leste, o RTS Link e a Zona Econômica Especial Johor-Singapura, estão redirecionando a demanda para logística, manufatura e o crescimento de novos bairros planejados.
• Os principais riscos são o excesso de imóveis em edifícios altos, as limitações de energia e de mão de obra qualificada para a indústria e a necessidade de alinhar melhor a nova oferta à renda efetiva da população local.