Primeira desistência põe à prova programa de compartilhamento de terrenos de Hong Kong

Uma rara desistência em um programa criado para acelerar projetos

Pela primeira vez desde que Hong Kong lançou seu Programa-Piloto de Compartilhamento de Terrenos (LSPS, na sigla em inglês), uma incorporadora privada retirou uma solicitação. A Brasilia, subsidiária da Lee On Investment (Holdings), desistiu no início deste ano de uma proposta para uma área de 3,1 hectares em Yuen Long, que previa a construção de mais de 2.000 moradias. A decisão não foi anunciada pelo governo, mas consta em documentos oficiais. Ela ocorre em um momento de baixa confiança no mercado imobiliário e desaceleração do crescimento econômico, e deixa apenas outras seis solicitações em análise no programa-piloto.

O LSPS foi criado para transformar terrenos agrícolas privados subutilizados em áreas residenciais com mais rapidez, alinhando os incentivos das incorporadoras às metas de habitação pública da cidade. Em termos simples, o proprietário de um terreno pode pedir autorização para construir com maior densidade em troca de reservar a maior parte da área construída adicional para unidades habitacionais públicas a preços acessíveis. O governo apoia esse acordo com compromissos de fornecer a infraestrutura necessária e agilizar as aprovações de planejamento e desenvolvimento.

A desistência evidencia uma tensão no cerne do experimento. As incorporadoras precisam se comprometer com uma grande parcela de habitação pública e enfrentar processos complexos de aprovação, em um cenário de mercado fraco e custos de financiamento ainda incertos. Há muito tempo, representantes do setor questionam se os números fecham para as empresas privadas nas condições atuais.

Wendy Hong Wen, integrante do painel de desenvolvimento do Conselho Legislativo, tem criticado abertamente o problema de incentivos enfrentado pelas construtoras no programa-piloto.

As condições do programa nunca foram atraentes, já que as incorporadoras só conseguiam empatar, sem ter lucro, mesmo em um cenário econômico estável.

Essa avaliação mostra por que uma desistência tão cedo é relevante. Ela indica cautela entre proprietários de terrenos que, de outra forma, poderiam disponibilizar áreas por meio do programa-piloto. Também coloca em evidência uma questão para a administração: se o equilíbrio entre obrigações e benefícios está calibrado para atrair capital privado a projetos que entreguem uma grande parcela de moradias públicas em prazo reduzido.

Como funciona o modelo de compartilhamento de terrenos

O LSPS tem como alvo terrenos agrícolas privados ou outras áreas de baixa densidade onde seria viável construir moradias mais intensamente com novas vias, sistemas de drenagem e equipamentos comunitários. O proponente apresenta um pacote para aumentar o índice de aproveitamento do terreno, que corresponde à proporção entre a área bruta construída e a área do lote. Pelo menos 70 por cento da área construída adicional deve ser reservada para habitação do setor público, como moradias públicas para aluguel ou apartamentos subsidiados à venda. O restante compõe a parcela privada, que a incorporadora pode vender no mercado aberto.

Em contrapartida, o governo concorda em fornecer a infraestrutura que viabiliza a maior densidade e coordenar as aprovações entre os departamentos. Isso inclui uma interlocução mais antecipada e previsível com o Conselho de Planejamento Urbano, o Departamento de Terras e as concessionárias de serviços públicos. Em outras palavras, o programa-piloto pretende trocar infraestrutura pública e agilidade por um grande conjunto de moradias públicas e uma parcela menor de unidades privadas no mesmo terreno.

O modelo não elimina os principais riscos dos projetos. Os proprietários ainda precisam resolver questões de planejamento urbanístico, pagar o prêmio fundiário para converter terras agrícolas em áreas residenciais, cumprir exigências técnicas de transporte e drenagem e administrar os riscos da construção. Mesmo com um processo mais rápido, o prazo entre a solicitação e a entrega das primeiras chaves pode ser longo em terrenos nos Novos Territórios, um fator importante quando as taxas de juros estão elevadas e as vendas são lentas.

Por que as incorporadoras estão cautelosas agora

Diversas forças transformaram a economia do setor imobiliário na cidade. Os preços de venda recuaram em muitos distritos, os custos dos empréstimos estão acima dos níveis da última era de juros baixos e os insumos da construção ficaram mais caros. Projetos que prendem capital por anos, sem perspectivas claras de lucro, têm dificuldade para atingir as taxas mínimas de retorno internas ou satisfazer os credores. Nesse contexto, é difícil vender a ideia de um programa que reserva uma grande parcela da área construída adicional para moradias públicas, a menos que outros fatores favoreçam decisivamente uma execução mais rápida e de menor risco.

No programa-piloto, a parcela privada é a principal fonte de receita da incorporadora. A parcela pública normalmente gera pouco ou nenhum lucro. Isso aumenta o peso de duas variáveis que as incorporadoras não controlam por completo: o prêmio fundiário a pagar para converter terrenos agrícolas em áreas residenciais e o tempo necessário para obter a reclassificação do uso do solo, preparar o terreno e ampliar os serviços públicos. Atrasos corroem o valor do projeto devido aos custos de manutenção. A incerteza sobre o prêmio e as aprovações enfraquece a justificativa para o investimento.

O cronograma do fluxo de caixa também é importante. Muitas construtoras dependem das vendas antecipadas para financiar a construção. A autorização para venda de unidades na planta é obrigatória em Hong Kong, e as solicitações só podem ser aprovadas depois que determinadas condições essenciais forem cumpridas. Mesmo quando o governo promete acelerar a tramitação, novos empreendimentos em terrenos não urbanizados nos Novos Territórios muitas vezes enfrentam entraves técnicos que podem atrasar as primeiras etapas. Com isso, a receita das vendas demora mais a entrar, aumentando a necessidade de financiamento.

As incorporadoras responderam priorizando a solidez dos balanços e dosando novos compromissos. Alguns grandes grupos destacaram a gestão de capital, incluindo recompra de ações e participação seletiva em licitações de terrenos, sinalizando a preferência por preservar caixa em vez de lançar projetos com retornos incertos. Um programa-piloto que depende da participação privada precisa competir com esses outros usos do capital.

Detalhes da proposta de Yuen Long

A solicitação retirada abrangia cerca de 3,1 hectares nos arredores de Yuen Long, nos Novos Territórios. Documentos relacionados à proposta indicavam mais de 2.000 unidades quando o projeto estivesse totalmente concluído, uma escala que exigiria edifícios de médio a alto porte e melhorias no transporte e nos serviços públicos. A região é um mosaico de vilarejos, atividades em terrenos industriais abandonados e áreas agrícolas. Planejar essas conversões exige uma implantação cuidadosa para administrar o trânsito, a drenagem e os equipamentos comunitários.

Segundo o programa-piloto, o governo seria responsável pelas obras necessárias para viabilizar a maior densidade. Isso normalmente significa novas vias de acesso, ampliação da capacidade de drenagem e equipamentos públicos capazes de atender a uma população maior. Diante da regra dos 70 por cento para habitação do setor público, o projeto poderia ter contribuído de forma significativa para a oferta de moradias acessíveis da cidade, se as contas fossem viáveis para o proponente privado.

O que isso significa para a oferta de moradias

Uma desistência não define uma política. Ainda assim, a participação no LSPS tem sido modesta desde o lançamento, e a primeira retirada sugere que a combinação atual de obrigações e benefícios talvez não seja suficiente para muitos proprietários de terrenos. Se as solicitações continuarem escassas, o programa-piloto terá dificuldade para liberar volumes significativos de moradias públicas em terrenos privados no curto prazo.

A cidade ainda precisa de um fluxo constante de unidades acessíveis. A produção habitacional pública em novas áreas de desenvolvimento lideradas pelo governo, projetos de renovação de conjuntos residenciais e outros instrumentos de reunião de terrenos continua sendo a base da oferta. Esses caminhos podem avançar sem parceiros privados, embora exijam obras públicas substanciais e prazos mais longos. O programa-piloto foi pensado para complementar esse esforço, mobilizando terrenos sob controle privado. A novidade pode levar a uma revisão da melhor forma de combinar as duas frentes para atingir as metas habitacionais.

Dinheiro e aprovações: o custo da equação

A viabilidade depende de uma sequência de etapas regulatórias e financeiras que pode ser difícil para projetos em terrenos não urbanizados. Converter terras agrícolas em áreas residenciais exige o pagamento do prêmio fundiário, uma negociação que pode ser demorada e ter impacto significativo no retorno do projeto. As incorporadoras também enfrentam tarifas, taxas e imposto de selo sobre instrumentos ligados a transações de terrenos e imóveis. O Departamento da Receita Interna explica em seu site o alcance do imposto de selo, as isenções e os procedimentos para documentos imobiliários e de locação. Para mais informações, os leitores podem consultar a página do IRD sobre os procedimentos do imposto de selo em ird.gov.hk.

Do lado das vendas, as vendas antecipadas são essenciais para gerar caixa. Hong Kong exige autorização para venda na planta antes que unidades ainda não concluídas possam ser comercializadas. O Departamento de Terras publica atualizações mensais e trimestrais sobre autorizações concedidas, pendentes e retiradas, que permitem acompanhar o ritmo do mercado e das aprovações. Os relatórios do departamento estão disponíveis em landsd.gov.hk.

Além das aprovações e dos impostos, os trâmites jurídicos e administrativos envolvem o Registro de Terras e diversos departamentos. Verificações de titularidade, cessões, hipotecas e liberações são procedimentos comuns que acrescentam tempo e custo. O LSPS foi concebido para encurtar os prazos por meio da coordenação entre órgãos e da realização paralela de obras públicas. Mesmo assim, áreas complexas nos Novos Territórios costumam exigir soluções integradas de transporte, drenagem e equipamentos comunitários antes que seja possível construir moradias com maior densidade.

Que mudanças nas políticas poderiam reacender o interesse

Os responsáveis por formular políticas podem abordar os pontos específicos de atrito que reduzem os retornos ou prolongam os prazos. Uma avaliação mais rápida e transparente do prêmio fundiário reduziria uma das maiores incertezas. Procedimentos padronizados para obras externas ao terreno, marcos claros e prazos garantidos para etapas legais reduziriam os custos de manutenção. Investimentos antecipados em vias importantes e ligações de drenagem também podem fazer uma diferença decisiva nos terrenos candidatos.

É possível ajustar os incentivos sem deixar de lado a missão pública. Permitir uma parcela privada um pouco maior em terrenos com conexões mais limitadas, autorizar a entrega escalonada das unidades públicas ou testar fundos compartilhados de infraestrutura poderia melhorar o fluxo de caixa durante a construção. Instrumentos de financiamento específicos, como empréstimos a baixo custo vinculados a marcos do projeto ou títulos de infraestrutura garantidos pelo governo para terrenos do LSPS, ajudariam as incorporadoras a atingir suas taxas mínimas de retorno sem reduzir a parcela de habitação pública.

A escolha dos terrenos e a implantação por etapas são importantes. Propostas próximas a ferrovias e redes de serviços públicos existentes têm mais chances de funcionar segundo as regras atuais. Solicitações em áreas que exigem grandes obras iniciais podem precisar de acordos específicos ou ser mais bem executadas por meio de reunião de terrenos e desapropriação conduzidas pelo governo.

Lições de outros programas habitacionais

Programas habitacionais em todo o mundo enfrentam pressões semelhantes. Quando o setor público depende de parceiros privados para construir moradias acessíveis, as contas precisam ser viáveis e os prazos, previsíveis. Se as aprovações atrasam ou os custos disparam, a participação cai. Fiscalização eficaz, regras claras e informações transparentes sobre o andamento dos projetos ajudam a manter o apoio de investidores e da população.

Para Hong Kong, o caminho prático é manter a participação privada onde ela funciona melhor e recorrer à execução pública quando os incentivos de mercado são insuficientes. Uma abordagem combinada, com o programa-piloto aplicado a terrenos prontos para ativação no curto prazo e obras lideradas pelo governo voltadas a áreas mais complexas, ainda pode ampliar a oferta enquanto o mercado se ajusta.

Principais pontos

• A Brasilia, incorporadora privada subsidiária da Lee On Investment, retirou uma solicitação ao Programa-Piloto de Compartilhamento de Terrenos, na primeira desistência desde o início do programa.
• A solicitação abrangia 3,1 hectares em Yuen Long e previa mais de 2.000 moradias.
• Pelo programa-piloto, pelo menos 70 por cento da área construída adicional deve ser destinada à habitação do setor público em troca de maior densidade e aprovações mais rápidas.
• A legisladora Wendy Hong Wen afirmou que as condições não são atraentes e que as incorporadoras muitas vezes só conseguem empatar, mesmo em uma economia estável.
• A desistência evidencia o baixo interesse das incorporadoras em meio a vendas fracas, custos de financiamento mais altos e longos prazos de aprovação.
• Entre os principais fatores de custo estão as negociações do prêmio fundiário, o imposto de selo e as taxas, além do momento da autorização para venda na planta, que afeta o fluxo de caixa.
• Entre as opções de política estão uma avaliação mais rápida e clara do prêmio fundiário, procedimentos padronizados para infraestrutura, financiamento baseado em marcos do projeto e parcelas privadas ajustadas para terrenos mais desafiadores.
• A reunião de terrenos e as novas áreas de desenvolvimento lideradas pelo governo continuam sendo fundamentais para a oferta de habitação pública, e o programa-piloto foi concebido para complementar esse esforço.