Projeto de Lei de Renovação Urbana da Malásia: a regra dos 80%, moradias na proporção de uma por uma e um debate de alto risco

Por que o projeto de lei se tornou urgente

O tecido urbano da Malásia está envelhecendo rapidamente. Milhares de prédios baixos sem elevador e conjuntos habitacionais de meados do século XX, construídos nas décadas de 1960 e 1970, enfrentam problemas de desgaste estrutural, instalações elétricas obsoletas, elevadores com defeito e espaços apertados. Os conselhos locais recebem cada vez mais reclamações, mas dispõem de recursos limitados. Pelas regras atuais, um único proprietário contrário pode impedir a reurbanização, mesmo quando a grande maioria quer que ela avance. O Projeto de Lei de Renovação Urbana, agora no centro de um acalorado debate nacional, é a resposta do governo a esse impasse.

O ministro da Habitação e do Governo Local, Nga Kor Ming, apresentou a legislação como uma questão de segurança e dignidade para os moradores de prédios deteriorados. Ele cita conjuntos habitacionais negligenciados por muito tempo e projetos paralisados como prova de que a abordagem atual não funciona: alguns locais estão abandonados há anos enquanto os proprietários discutem entre si. Os estados já identificaram áreas candidatas à renovação. Ao todo, 534 áreas foram oficialmente designadas pelos governos estaduais na última década, incluindo 139 em Kuala Lumpur e dezenas em Kedah, Perak e Selangor, entre outros estados. A dinâmica política complica a situação: alguns estados que aprovaram áreas de renovação anteriormente agora se opõem ao projeto de lei federal que estabeleceria um marco nacional para administrá-las.

Em reuniões informativas recentes, Nga descreveu a renovação urbana como uma combinação de reforma, regeneração e reurbanização. Segundo ele, não se trata simplesmente de demolir e reconstruir, mas de um conjunto de medidas para modernizar edifícios, melhorar espaços públicos, acrescentar comodidades e, quando necessário, reconstruir prédios inseguros. Ele argumenta que, sem uma lei para organizar essas etapas, os conjuntos habitacionais continuarão se deteriorando, e os moradores, especialmente as famílias de baixa renda, permanecerão presos a condições inadequadas.

Ao apresentar o plano, o ministro enfatizou que o objetivo da política é melhorar a vida das pessoas, não deslocá-las.

O ministro da Habitação e do Governo Local, Nga Kor Ming, afirmou: “A renovação urbana significa dar a essas comunidades uma nova oportunidade de florescer. Trata-se de melhorar a qualidade de vida, garantir que as moradias sejam seguras e criar comunidades sustentáveis.”

A dimensão do problema

Segundo autoridades, o acúmulo de problemas é grande. Prédios como os conjuntos habitacionais de Desa Bakti, em Selayang, com apenas três décadas de existência, já apresentam graves sinais de deterioração. Alguns locais, como a área de Desa Kuda Lari, em Kuala Lumpur, estão abandonados há oito anos porque um proprietário se recusou a concordar. Pela legislação atual, muitas vezes é necessário o consentimento de 100% dos proprietários, o que, na prática, pode ser impossível quando não se consegue localizar alguns deles ou quando as disputas se arrastam. Os defensores do projeto acreditam que uma regra de consentimento clara e justa tiraria muitos desses projetos do limbo.

Como funcionaria a lei proposta

A proposta estabelece um processo nacional para identificar áreas de renovação, obter o consentimento dos proprietários, nomear incorporadoras qualificadas e acompanhar a execução dos projetos. Ela cria comitês executivos estaduais e um Comitê Executivo Federal para supervisionar os projetos, certificar incorporadoras, definir incentivos e proteger os direitos dos proprietários. A renovação poderá ser iniciada por órgãos estaduais ou federais, ou por resolução unânime dos proprietários. Depois que uma área for formalmente declarada zona de renovação, as obras deverão começar em até 24 meses, prazo que poderá ser prorrogado por mais 24 meses, se necessário.

Onde se aplica e o que fica de fora

A lei se aplicaria à Malásia Peninsular e aos Territórios Federais de Kuala Lumpur, Putrajaya e Labuan. As áreas de conservação previstas na Lei do Patrimônio Nacional de 2005 não estão incluídas. O governo também afirma que terras de reserva malaia, terras consuetudinárias e sítios históricos não farão parte dos programas de renovação previstos no projeto.

Tipos de renovação

São previstas três abordagens. A revitalização urbana abrange melhorias em prédios e áreas ao redor, como elevadores, pintura, telhados, paisagismo e instalações comunitárias. A regeneração urbana trata de prédios e áreas comuns negligenciados ou mal administrados, com o objetivo de restaurar sua funcionalidade e segurança. A reurbanização, a opção mais drástica, envolve reconstruir blocos inteiros quando já não for seguro ou financeiramente viável repará-los.

Limites de consentimento e supervisão

As primeiras versões da proposta previam diferentes limites de consentimento, de acordo com a idade e o estado dos prédios, chegando a apenas 51% para estruturas inseguras ou abandonadas. Após fortes manifestações de parlamentares e organizações da sociedade civil, o governo prometeu adotar uma única regra, mais rigorosa: consentimento de 80% em todos os projetos. Também planeja alterar uma cláusula para exigir que dados demográficos sejam considerados durante o planejamento, com o objetivo de evitar mudanças repentinas na composição da comunidade. O governo afirma que esse equilíbrio é necessário para respeitar os proprietários minoritários e, ao mesmo tempo, impedir que uma única pessoa contrária bloqueie indefinidamente o avanço dos projetos.

O processo inclui relatórios, consultas às partes interessadas e, se aprovado, a publicação oficial das áreas de renovação pelo governo estadual. Os comitês executivos federal e estaduais fiscalizariam o cumprimento das regras. As incorporadoras teriam de atender a requisitos de capital e comprovar experiência. Empresas controladoras poderão ser responsabilizadas pelas falhas de suas subsidiárias se controlarem sua gestão. Em alguns casos de obras de modernização, as autoridades locais poderão emitir notificações e recuperar os custos se os proprietários não tomarem providências. A proposta também prevê mediação para ajudar a resolver disputas.

O que o projeto promete aos moradores

Órgãos governamentais apresentaram uma série de garantias para tranquilizar os proprietários que temem ser deslocados ou receber condições injustas. O compromisso central é permitir que os moradores originais permaneçam no local, caso queiram voltar, além de uma política frequentemente chamada de substituição “um por um”. Aos moradores que consentirem, promete-se uma nova unidade em troca da antiga, sem necessidade de pagamento, mesmo que a unidade substituta seja maior e mais valiosa. Durante as obras, os moradores receberiam moradia temporária ou auxílio-aluguel. Os projetos seriam entregues por etapas, em vez de desocupar todas as áreas de uma só vez, para reduzir os transtornos.

As autoridades destacaram os padrões mínimos para as unidades substitutas em conjuntos habitacionais públicos. Por exemplo, um apartamento de 500 pés quadrados, com um quarto e um banheiro, seria substituído por uma moradia de pelo menos 750 pés quadrados, com três quartos e dois banheiros. A prorrogação de arrendamentos de terrenos permanece a critério das autoridades estaduais. Terrenos de propriedade plena continuarão nessa condição. O projeto de lei não se sobrepõe aos poderes estaduais ou locais, e o papel do ministro é apresentado como de governança e coordenação, não de controle direto.

A PLANMalaysia, o departamento federal de planejamento, ressaltou o princípio de compensação que está no centro da proposta.

O diretor-geral da PLANMalaysia, Datuk Dr. Alias Rameli, afirmou que os moradores “receberão uma casa nova em troca, sem necessidade de pagamento, mesmo que o valor do novo imóvel seja muito superior ao do original”.

O projeto também estabelece que os proprietários ou ocupantes participantes devem receber benefícios não menos favoráveis do que os que têm atualmente, que os proprietários podem optar por permanecer no mesmo local e que têm direito a informações sobre o andamento do projeto. Os executivos estaduais são apresentados como mediadores, para que pequenos proprietários não precisem negociar sozinhos com grandes incorporadoras.

As críticas mais contundentes: consentimento, direitos e quem tem voz

Entidades jurídicas e organizações da sociedade civil veem riscos sérios no texto atual e na forma como os poderes seriam exercidos. A Ordem dos Advogados da Malásia reconhece que a renovação é um objetivo nacional legítimo, mas argumenta que os limites e procedimentos previstos, mesmo com a regra dos 80%, podem desgastar os direitos de propriedade das minorias e reduzir a confiança pública no sistema. A entidade defende limites de consentimento mais altos para prédios habitáveis, verificação independente do consentimento e controles mais rigorosos sobre o uso de mecanismos de desapropriação compulsória.

Em uma declaração recente, a Ordem dos Advogados levantou preocupações sobre como o consentimento seria obtido e fiscalizado, além do equilíbrio de poder entre incorporadoras e o Estado.

A Ordem dos Advogados da Malásia alertou que “a renovação urbana é um objetivo nacional legítimo, mas não pode ocorrer à custa de direitos fundamentais, da segurança da posse e da confiança pública no Estado de Direito”.

O G25, grupo de altos funcionários públicos aposentados, adotou uma posição ainda mais firme, defendendo que o limite seja elevado para níveis próximos da unanimidade, como 95% em prédios habitados que não estejam em perigo. O grupo argumenta que a propriedade está no cerne da Constituição e não deveria ser suplantada apenas por uma maioria qualificada.

Em resposta à decisão do governo de padronizar o consentimento em 80%, o G25 afirmou que a mudança ainda deixa os proprietários minoritários em risco.

O G25 argumentou que “80% é pouco” e alertou para o “perigoso precedente de a propriedade privada poder ser efetivamente tomada por meio de um consentimento fabricado”.

Outros especialistas questionam se o projeto favorece demais as incorporadoras. Acadêmicos de urbanismo e grupos comunitários alertam que, mesmo quando a compensação parece justa no papel, na prática pode haver gentrificação se as taxas de manutenção e os impostos sobre a propriedade subirem além do que os moradores originais podem pagar. Eles querem garantias do direito de retorno prioritário, ajuda com os custos de mudança e alternativas para proprietários que enfrentem despesas mais altas após a renovação.

Desapropriação compulsória, verificação e o papel do Estado

Os críticos se concentram no que acontece depois que o consentimento é obtido. Pela Lei de Aquisição de Terras de 1960, o Estado pode adquirir terras para fins públicos. A proposta de renovação recorre a esses mecanismos quando uma área é declarada e o limite de consentimento é alcançado. A Ordem dos Advogados da Malásia argumenta que a desapropriação compulsória deveria se limitar a situações técnicas específicas, como casos de proprietários não localizáveis ou espólios de pessoas falecidas, e não ser usada contra proprietários que simplesmente discordam. A entidade também quer que todos os proprietários, inclusive os que não participarem, recebam uma oferta de benefícios no âmbito da renovação, e não apenas os que consentirem.

Outro ponto de discórdia é quem obtém e valida o consentimento. A Ordem afirma que a versão revisada do texto parece atribuir a responsabilidade de obter o consentimento a uma incorporadora aprovada, com participação direta limitada do Comitê Executivo Estadual. As autoridades indicaram que as regras previstas na lei poderão detalhar esse processo, embora o poder de regulamentação caiba ao ministro. Grupos da sociedade civil querem que o Estado participe diretamente da confirmação do consentimento e nomeie um órgão independente de mediação, com poderes para analisar disputas e falhas processuais.

Detalhes processuais das primeiras versões também preocupam os moradores. Para obras de revitalização, como a substituição urgente de elevadores ou reparos de segurança, as autoridades locais poderiam emitir notificações e, em alguns casos, considerar o silêncio como consentimento após determinado prazo. Os custos poderiam ser cobrados posteriormente. Grupos comunitários temem que, se forem amplas demais, essas disposições contornem uma participação efetiva. O governo responde que o objetivo é eliminar riscos urgentes e manter as pessoas seguras, não ignorar os direitos dos proprietários.

Riscos de gentrificação, custos e acessibilidade a longo prazo

Além do processo jurídico, a maior preocupação do público é quem poderá pagar para viver nos bairros modernizados. Uma análise do Instituto de Pesquisa Khazanah alerta que, sem salvaguardas firmes, a renovação pode levar ao excesso de construções. Prédios simples e acessíveis podem ser substituídos por condomínios de alto padrão, elevando as taxas de manutenção e os impostos sobre a propriedade. Mesmo recebendo uma nova unidade sem pagar por ela, moradores antigos podem ter dificuldade para arcar com os custos mensais mais altos.

Grupos de pesquisa também questionam a referência fixa de 30 anos para a demolição. Muitos prédios podem continuar em condições de uso por muito mais tempo se receberem manutenção adequada. Um prazo curto pode incentivar incorporadoras a construir para uma vida útil menor, enquanto os proprietários continuam comprometidos com hipotecas. O KRI defende uma política que priorize a manutenção sempre que possível, com avaliações transparentes para garantir que a demolição só seja usada quando os reparos deixarem de ser viáveis. O instituto também destaca que enfrentar projetos abandonados exige reformas na execução de políticas habitacionais e na responsabilização das incorporadoras, já que os problemas muitas vezes decorrem de salvaguardas frágeis no modelo de vender primeiro e construir depois.

Os defensores do projeto dizem que essas preocupações podem ser tratadas por meio de regras de planejamento urbano, zoneamento e metas claras de acessibilidade. Eles apontam que a reurbanização por etapas, melhores instalações públicas, acessibilidade aprimorada e planejamento inclusivo podem ajudar a preservar as comunidades. Os críticos respondem que essas proteções precisam estar previstas em lei, contar com supervisão independente e ser acompanhadas de compromissos vinculantes de acessibilidade e de prioridade no direito de retorno.

Política, protestos e mudanças feitas

O debate público reformulou partes da proposta. Uma mudança importante foi a adoção de uma regra uniforme de consentimento de 80%, em substituição à abordagem anterior, que previa diferentes limites. O governo também afirma que exigirá a consideração de dados demográficos durante o planejamento para evitar mudanças repentinas na composição das comunidades locais. A Comissão Parlamentar Seleta de Infraestrutura, Transportes e Comunicações defendeu as duas alterações, e o ministro atribuiu as mudanças às manifestações das partes interessadas.

Partidos de oposição e grupos de base continuam desconfiados. A ala jovem do PAS manifestou planos de realizar protestos, refletindo uma preocupação mais ampla de que o projeto possa favorecer as incorporadoras e enfraquecer os direitos das minorias. As contradições políticas são muitas. Alguns estados governados pela oposição, que haviam designado oficialmente dezenas de áreas para renovação, agora criticam o projeto no Parlamento, argumentando que a estrutura federal dá margem excessiva de decisão aos comitês e às incorporadoras nomeadas. Nga rebate que o projeto não se trata de impor um controle centralizado. Segundo ele, os projetos serão mediados pelos executivos estaduais e federal, e não impostos por agentes privados, e os moradores poderão permanecer onde estão se assim desejarem.

As reuniões informativas recentes enfatizaram que o projeto não se sobrepõe aos poderes estaduais e complementa as leis locais de planejamento. Se a Câmara dos Representantes aprovar o texto revisado em sua próxima sessão e o Senado também der aval, as autoridades afirmam que a lei poderá ser oficialmente publicada já no início de 2026. Na prática, cada projeto ainda dependerá da aprovação estadual, e a lei estabelecerá prazos para evitar que áreas designadas para renovação fiquem paradas por anos.

Proteções que ainda precisam ser esclarecidas

O debate agora se concentra na força das salvaguardas. Grupos da sociedade civil e a Ordem dos Advogados da Malásia defendem a verificação independente do consentimento, um direito de retorno mais sólido, a cobertura dos custos de mudança e dos transtornos e audiências públicas transparentes. Eles querem que inquilinos e ocupantes informais sejam reconhecidos como partes interessadas, com voz nas consultas, e não apenas os proprietários registrados. Também defendem a criação de um tribunal ou órgão independente de mediação com poderes que vão além de facilitar negociações, além de assistência jurídica para as comunidades afetadas.

Declarações do governo apontam para várias salvaguardas já previstas na proposta, incluindo a obrigação de oferecer benefícios não menos favoráveis do que os existentes, comitês de mediação que incluam planejadores urbanos, advogados, sociólogos e gestores de projetos, além de um fundo de Renovação Urbana para apoiar o financiamento. Os executivos estaduais, presididos por ministros-chefes ou menteris besar, conduziriam as negociações, enquanto o executivo federal ofereceria supervisão e incentivos. A intenção é colocar as autoridades públicas entre proprietários e incorporadoras, para que os moradores não precisem negociar sozinhos.

A principal divergência diz respeito ao alcance prático dessas proteções. O ministro afirma que a lei consagra o respeito à propriedade ao exigir um limite alto de consentimento e manter os moradores no local, a menos que optem por sair. A Ordem dos Advogados e grupos aliados afirmam que, sem limites mais altos, restrições mais rigorosas à desapropriação compulsória e supervisão independente, proprietários minoritários e inquilinos vulneráveis ainda poderão ser postos de lado. Resolver essa divergência será decisivo para conquistar a confiança do público no programa de renovação.

Em resumo

• O governo propõe uma estrutura nacional para administrar a renovação urbana por meio de revitalização, regeneração e reurbanização, sob a supervisão de comitês executivos estaduais e federal.
• Após receber manifestações, o governo planeja adotar uma única regra de consentimento de 80% para todos os projetos, em substituição aos limites escalonados anteriores. Os dados demográficos seriam considerados no planejamento para evitar mudanças repentinas na composição das comunidades.
• As autoridades prometem moradias substitutas na proporção de “uma por uma” para os moradores que consentirem, unidades maiores e melhores, moradia temporária ou auxílio-aluguel e execução por etapas para reduzir os transtornos.
• Os estados designaram oficialmente 534 áreas nos últimos anos como candidatas à renovação, incluindo 139 em Kuala Lumpur e dezenas em outros estados.
• Entidades jurídicas defendem limites de consentimento mais altos, verificação independente, restrições mais rigorosas à desapropriação compulsória prevista na Lei de Aquisição de Terras de 1960 e reconhecimento legal de inquilinos e ocupantes informais.
• Analistas alertam para riscos de gentrificação, aumento dos custos de manutenção e dos impostos, e defendem que se priorize a manutenção sempre que possível para evitar demolições desnecessárias.
• O projeto se aplica à Malásia Peninsular e aos Territórios Federais, exclui áreas de conservação previstas na Lei do Patrimônio Nacional e não abrange terras de reserva malaia, terras consuetudinárias nem sítios históricos.
• O debate deverá ser retomado na próxima sessão parlamentar, e a lei poderá entrar em vigor no início de 2026 se for aprovada pelas duas casas.