O renascimento hoteleiro de Seul: uma nova era de luxo e investimentos
Seul, antes considerada uma cidade com escassez de hotéis de luxo de verdade, está agora no centro de um renascimento da hotelaria. A capital sul-coreana presencia uma entrada sem precedentes de marcas globais de hotéis de luxo e um aumento dos investimentos estrangeiros, que transformam seu horizonte urbano e redefinem seu status como destino de destaque para viajantes internacionais e moradores de alto poder aquisitivo. Essa reviravolta dramática ocorre poucos anos depois de a pandemia de COVID-19 ter obrigado muitos hotéis a fechar ou dar outros usos a seus imóveis, com alguns deles até convertidos em escritórios. Hoje, o setor hoteleiro da cidade não está apenas se recuperando, mas prosperando, impulsionado por uma forte retomada do turismo e por uma onda de negócios imobiliários de grande repercussão.
Conteúdo
- O renascimento hoteleiro de Seul: uma nova era de luxo e investimentos
- O turismo se recupera e a demanda dispara
- Marcas de luxo entram no mercado
- Investimento estrangeiro: do luxo à categoria intermediária
- Empreendimentos emblemáticos transformam o horizonte urbano de Seul
- Combinação da cultura local com o luxo global
- Tendências globais que moldam o setor hoteleiro de Seul
- Infraestrutura e o ecossistema de luxo mais amplo
- Desafios e oportunidades à frente
- Liderança e toque humano
- Em resumo
O turismo se recupera e a demanda dispara
O fator que impulsiona essa transformação é a notável recuperação do turismo receptivo. Segundo a Organização de Turismo da Coreia, 8,83 milhões de visitantes estrangeiros chegaram à Coreia entre janeiro e junho de 2025, 1,12 milhão a mais do que no mesmo período do ano anterior. Esse número representa uma recuperação de 104% em relação aos níveis pré-pandemia de 2019, sinalizando que Seul recuperou seu apelo no cenário global. A atratividade da cidade não se limita aos turistas internacionais; uma população local de maior poder aquisitivo, cada vez maior, também impulsiona a demanda por experiências de hospedagem de alto padrão.
Marcas de luxo entram no mercado
Em resposta a esse aumento da demanda, uma série de marcas hoteleiras prestigiadas está avançando com força no mercado de hotelaria de Seul. Entre as inaugurações mais aguardadas estão:
- Rosewood Seoul será inaugurado no The Parkside Seoul, empreendimento em uma antiga área do Comando das Nações Unidas, no centro de Seul, em 2027.
- Capella Hotels & Resorts, conhecida por seu posicionamento de ultraluxo, apresentará o Capella Residences Seoul, no sul de Seul, no mesmo ano.
- Aman Group está entrando na Coreia com sua marca de estilo de vida contemporâneo, Janu, e planeja empreendimentos em Seul e na ilha de Jeju para 2027. Embora o plano original para o Janu Seoul, perto da estação de Seul, não tenha avançado, agora é provável que o empreendimento fique no sofisticado bairro de Cheongdam.
- Mandarin Oriental abrirá seu primeiro hotel na Coreia no empreendimento da estação de Seul até 2029.
- The Ritz-Carlton voltará a Seul como âncora da revitalização do antigo complexo do Millennium Hilton Seoul, com um novo hotel emblemático previsto para abrir em 2031.
A chegada dessas marcas globais não está apenas remodelando o cenário hoteleiro da cidade, mas também elevando o padrão de serviço, design e experiência dos hóspedes.
Investimento estrangeiro: do luxo à categoria intermediária
Enquanto os hotéis de luxo ganham as manchetes, investidores estrangeiros estão mirando cada vez mais os hotéis de categoria intermediária e quatro estrelas de Seul. A melhora da rentabilidade nesse segmento é um dos principais fatores por trás dessa tendência. Segundo um relatório recente da empresa global de imóveis comerciais JLL, a receita por quarto disponível (RevPAR) dos hotéis de categoria intermediária e econômica de Seul subiu 23,4% no ano passado, superando o crescimento de 14,4% registrado pelos hotéis de luxo. Essa tendência atrai uma gama mais ampla de investidores, de gigantes do private equity a fundos soberanos.
“Investidores estrangeiros estão fazendo fila para obter informações sobre investimentos em hotéis locais”, disse um banqueiro especializado em investimentos internacionais.
Tradicionalmente, os investidores estrangeiros se concentravam em hotéis de alto padrão, considerando o volume de seus investimentos, mas agora também estão ampliando seu interesse para propriedades menores, de categoria intermediária.
Entre os negócios recentes de grande repercussão estão:
- Goldman Sachs adquiriu em conjunto o Mercure Ambassador Hotel Hongdae, um hotel quatro estrelas no vibrante bairro de Hongdae, por 262 bilhões de won (US$ 187 milhões), em parceria com a JB Asset Management. Este é o primeiro investimento hoteleiro do Goldman Sachs na Coreia.
- O fundo soberano de Singapura GIC foi escolhido como licitante preferencial para adquirir três propriedades operadas pela Glad Hotel & Resort — Glad Yeouido, Glad Gangnam Coex Center e Maison Glad Jeju — em um negócio estimado em 600 bilhões de won (US$ 437 milhões).
- Hanwha Hotels & Resorts está em negociações para adquirir o Paraspara Seoul, um hotel e resort cinco estrelas, por cerca de 200 bilhões de won (US$ 144 milhões), ampliando ainda mais seu portfólio de luxo.
Essas transações demonstram a crescente confiança dos investidores globais no mercado hoteleiro de Seul e no potencial de crescimento de longo prazo da cidade.
Empreendimentos emblemáticos transformam o horizonte urbano de Seul
Grandes projetos de revitalização estão no centro do boom hoteleiro de Seul, combinando hotelaria de luxo e renovação urbana. O exemplo mais importante é o projeto Iota Seoul, um empreendimento de uso misto na área do antigo Millennium Hilton Seoul, liderado pela IGIS Asset Management. O Ritz-Carlton será a âncora do projeto, marcando seu retorno à Coreia após 15 anos de ausência. O novo hotel ocupará 58.400 metros quadrados em uma torre de 39 andares, projetada pelo renomado escritório Foster + Partners. O projeto mais amplo busca transformar a área entre a estação de Seul e o monte Namsan, acrescentando áreas verdes, lojas de luxo e escritórios de alto padrão e reafirmando a posição de Seul como uma das principais cidades do mercado de hotelaria de luxo da Ásia-Pacífico.
Outros empreendimentos de destaque incluem o Capella Residences Seoul e o Le El Upper House, no bairro de Heonin Village, em Naegok-dong. Esses condomínios residenciais com serviços de resort, desenvolvidos em parceria com o Capella Group, devem se tornar alguns dos complexos residenciais mais luxuosos da Ásia. Segundo Bill Barnett, especialista de destaque em residências com serviços de resort,
Heonin Village estabelecerá um novo padrão de vida de luxo na Ásia e liderará a tendência de complexos residenciais com serviços de resort na Coreia, impulsionado pela sofisticação dos consumidores e pelas rápidas mudanças no estilo de vida.
Combinação da cultura local com o luxo global
Os novos hotéis de luxo de Seul não se resumem à opulência; eles incorporam cada vez mais a cultura e o design locais. Por exemplo, os interiores de muitos empreendimentos novos combinam elementos tradicionais coreanos com uma estética contemporânea, criando experiências únicas que atraem tanto hóspedes internacionais quanto locais. O Capella Residences, por exemplo, preserva florestas naturais e oferece moradias em estilo de resort, com mais de 70% de áreas verdes, priorizando privacidade e exclusividade.
Tendências globais que moldam o setor hoteleiro de Seul
O boom hoteleiro de Seul faz parte de uma tendência global mais ampla na hotelaria de luxo. Segundo o Relatório de Luxo 2024 da Bain & Company, o mercado global de luxo está avaliado em € 1,48 trilhão, e a hotelaria de luxo representa uma parcela significativa desse total. Embora o segmento de bens pessoais de luxo tenha registrado uma leve contração, as experiências de luxo — incluindo hotéis de alto padrão — continuam crescendo, à medida que os consumidores priorizam viagens e experiências únicas em vez de bens materiais.
Entre as principais tendências que influenciam o setor estão:
- Personalização e exclusividade: Pessoas de alto patrimônio buscam serviços sob medida, vilas privativas e experiências culturais cuidadosamente selecionadas. Os hotéis estão redefinindo o luxo com autenticidade, discrição e momentos únicos.
- Sustentabilidade: Muitos hotéis novos estão adotando energia renovável, programas de desperdício zero e materiais sustentáveis, com o objetivo de gerar impactos positivos no meio ambiente e nas comunidades locais.
- Tecnologia e IA: A transformação digital está aprimorando a experiência dos hóspedes, com recursos que vão de sistemas de comunicação em tempo real a programas de fidelidade personalizados. No entanto, os hotéis precisam equilibrar a inovação tecnológica com o toque humano que define a hotelaria de luxo.
- Hotelaria baseada em experiências: Experiências imersivas ligadas à cultura local, como a arquitetura regional e aventuras gastronômicas, estão cada vez mais populares.
Os hotéis de luxo de Seul estão adotando essas tendências, com instalações de bem-estar, interiores inspirados na região e parcerias com chefs renomados para criar experiências gastronômicas memoráveis. O Conrad Seoul, por exemplo, tem quartos com vista para o rio Han e interiores inspirados nos ginkgos locais, além de preparar novas parcerias com chefs da região para criar cardápios.
Infraestrutura e o ecossistema de luxo mais amplo
O boom da hotelaria de luxo em Seul é amparado por melhorias mais amplas na infraestrutura da cidade. A Korean Air, por exemplo, inaugurou salas VIP reformadas no Aeroporto Internacional de Incheon, projetadas para elevar a experiência pré-embarque de passageiros premium. As novas salas têm saguões no estilo de hotéis, estações de preparo de comida ao vivo, áreas de bem-estar e interiores que combinam o design coreano sofisticado com o luxo moderno. Essas melhorias refletem o compromisso de toda a cidade em oferecer experiências de padrão internacional aos visitantes desde o momento em que chegam.
Além disso, a expansão das residências de marca — apartamentos e casas de luxo administrados por marcas hoteleiras — demonstra a combinação entre moradia de alto padrão e serviços de hotel. Essa tendência é particularmente forte em Seul, onde projetos como Heonin Village oferecem moradias em estilo de resort no coração da cidade, atraindo os super-ricos do mundo e estabelecendo novos padrões para o luxo urbano.
Desafios e oportunidades à frente
Apesar do otimismo, o setor hoteleiro de Seul enfrenta vários desafios. O mercado global de luxo teve uma leve contração em 2024, com a incerteza econômica e o aumento dos custos afetando a rentabilidade. A base de clientes de luxo também encolheu: os principais clientes representam uma parcela maior das compras, mas se sentem menos mimados. Recomenda-se que as marcas voltem a se concentrar na criatividade, no trabalho artesanal e em experiências personalizadas para garantir o crescimento futuro.
No campo dos investimentos, o setor hoteleiro global está em um ponto de inflexão. A JLL projeta um crescimento de 15% a 25% no volume global de investimentos em hotéis em 2025, impulsionado por fatores como vencimentos de empréstimos, investimentos de capital adiados e o fim dos prazos de duração de fundos de private equity. No entanto, o desempenho continuará desigual entre as regiões, e espera-se que mercados da Ásia-Pacífico, como Seul, registrem o maior crescimento, graças à retomada das viagens de chineses e à recuperação dos mercados urbanos.
O mercado hoteleiro de Seul também enfrenta complexidades regulatórias, incluindo novos impostos relacionados ao turismo e mudanças nas leis trabalhistas. Sustentabilidade e transformação digital trazem oportunidades e riscos, exigindo investimentos cuidadosos em tecnologia, treinamento de funcionários e estruturas de governança.
Liderança e toque humano
Em meio à rápida expansão e às mudanças tecnológicas, a importância da liderança e das relações humanas continua fundamental. Samuel Peter, novo gerente-geral do Conrad Seoul, ressalta o valor das pessoas na hotelaria.
“O mais importante na hotelaria são as pessoas — tanto os hóspedes quanto os funcionários. Lembrar dos clientes que voltam e construir relacionamentos é o que nos diferencia”,disse. Essa filosofia também está presente nos hotéis de luxo de Seul, onde equipes com longa trajetória e o atendimento personalizado são essenciais para proporcionar experiências memoráveis.
Em resumo
- O setor hoteleiro de Seul vive um boom, impulsionado pelo aumento do turismo e dos investimentos estrangeiros.
- Marcas globais de luxo como Rosewood, Capella, Aman (Janu), Mandarin Oriental e Ritz-Carlton estão entrando no mercado com projetos emblemáticos.
- Investidores estrangeiros estão ampliando seu foco, antes concentrado em hotéis de luxo, para incluir propriedades rentáveis de categoria intermediária e quatro estrelas.
- Grandes projetos de revitalização estão transformando o horizonte urbano e a paisagem de Seul.
- Tendências como personalização, sustentabilidade e hotelaria baseada em experiências estão moldando a oferta de hotéis de luxo da cidade.
- Melhorias mais amplas na infraestrutura, incluindo salas VIP em aeroportos e residências de marca, reforçam a posição de Seul como destino global de luxo.
- Persistem desafios como a incerteza econômica, as mudanças regulatórias e a necessidade de excelência operacional e conexão humana.
