Investidores globais apostam no mercado de aluguel residencial da Coreia em meio ao boom de domicílios unipessoais e às mudanças do setor

A revolução do aluguel residencial na Coreia do Sul: por que investidores globais estão apostando alto

O mercado de aluguel residencial da Coreia do Sul passa por uma transformação profunda, atraindo alguns dos maiores investidores imobiliários do mundo. No centro dessa mudança estão o forte aumento dos domicílios unipessoais, as mudanças no estilo de vida e um governo interessado em atrair capital institucional para enfrentar a escassez de moradias e modernizar o setor. Com gigantes globais como Greystar, The Living Company e o CPPIB, do Canadá, despejando bilhões no mercado de aluguel residencial coreano, o cenário imobiliário do país está sendo remodelado, com possíveis consequências duradouras para moradores, investidores e formuladores de políticas públicas.

O que impulsiona essa expansão? O boom dos domicílios unipessoais e as mudanças demográficas

A população da Coreia do Sul está envelhecendo e se concentrando nas cidades, mas talvez a tendência mais marcante seja o crescimento explosivo dos domicílios unipessoais. Segundo dados do governo e do setor, eles representavam 41,5% do total de domicílios do país no fim de 2024, ante apenas 29,5% em 2015. Em Seul, a proporção é ainda maior: quase quatro em cada dez domicílios são agora ocupados por uma só pessoa. Essa mudança demográfica não está apenas alterando as normas sociais, mas também impulsionando a demanda por novos tipos de moradia: unidades menores, mais flexíveis e administradas profissionalmente para aluguel.

Jovens profissionais, estudantes e até idosos procuram cada vez mais apartamentos compactos em áreas centrais, muitas vezes com comodidades como cozinhas compartilhadas, academias e espaços de coworking. O aumento dos domicílios de uma ou duas pessoas transformou o mercado de aluguel coreano em um polo de atração para o capital imobiliário global, sobretudo porque a compra da casa própria tradicional está cada vez mais fora do alcance de muitos.

Do jeonse ao aluguel mensal: o declínio de um sistema coreano singular

Historicamente, o mercado de aluguel da Coreia era dominado pelo sistema jeonse, um modelo singular em que os inquilinos pagam um grande depósito à vista (muitas vezes equivalente a 50% a 80% do valor do imóvel) em vez de pagar aluguel mensal. Ao fim do contrato, o depósito é devolvido. Embora o jeonse já tenha sido visto como vantajoso para ambas as partes, tornou-se menos atraente diante da alta dos preços dos imóveis, da estagnação dos salários e de golpes de aluguel recentes e de grande repercussão, que deixaram alguns proprietários sem condições de devolver os depósitos.

Como resultado, os contratos de aluguel mensal estão substituindo rapidamente o jeonse, especialmente entre jovens e estrangeiros, que talvez não tenham acesso a grandes quantias em dinheiro ou a empréstimos bancários. Essa mudança abriu espaço para a entrada de investidores institucionais e operadores profissionais, com novos modelos de aluguel, incluindo espaços de moradia compartilhada e apartamentos com serviços.

O capital global entra em cena: quem está investindo e por quê?

Investidores institucionais estrangeiros acompanham o setor de aluguel residencial da Coreia há vários anos, mas mudanças recentes nas políticas e tendências do mercado aceleraram sua entrada. Entre os principais participantes estão:

• The Living Company (Austrália): abriu seu escritório na Coreia em 2025, tornando o país seu primeiro polo no exterior e sinalizando um compromisso de longo prazo com o mercado.
• Greystar Real Estate Partners (EUA): maior investidora mundial em imóveis para aluguel, iniciou operações na Coreia em julho de 2025 e planeja incluir o país em seu fundo de US$ 2,6 bilhões para a Ásia-Pacífico.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): criou uma joint venture de 500 bilhões de won (US$ 344 milhões) com a incorporadora coreana MGRV para construir imóveis residenciais para aluguel, em seu primeiro investimento direto no setor residencial coreano.
• Morgan Stanley: firmou parceria com a incorporadora local SK D&D para investir em imóveis residenciais, seguindo movimentos semelhantes de KKR, ICG, Hines e outras empresas.

Esses investidores apostam que o mercado de aluguel coreano seguirá o caminho dos Estados Unidos e da Europa, onde os imóveis construídos para locação (BTR, na sigla em inglês) e administrados profissionalmente se tornaram uma importante classe de ativos. As estratégias costumam começar por moradias estudantis e apartamentos compactos nas cidades para jovens adultos, com planos de expansão para residências para idosos à medida que a população envelhece.

Por que a Coreia? Fundamentos do mercado e mudanças nas políticas

Vários fatores tornam a Coreia especialmente atraente para investidores globais:

• Demanda forte: O rápido crescimento dos domicílios unipessoais e a persistente escassez de moradias, especialmente em Seul, sustentam uma demanda robusta por imóveis para aluguel.
• Reformas regulatórias: Em agosto de 2024, o governo anunciou um amplo Plano de Oferta de Moradias para Aluguel, flexibilizando as regras para investimentos institucionais e oferecendo incentivos fiscais para imóveis de aluguel de longo prazo. O plano prevê disponibilizar mais de 1 milhão de moradias multifamiliares para locação de longo prazo até 2035.
• Preços relativamente acessíveis: Apesar das altas recentes, os aluguéis mensais em Seul continuam abaixo dos praticados em Tóquio, Hong Kong ou Nova York, deixando espaço para valorização e oferecendo rendimentos atraentes aos investidores.

Como o mercado está mudando: da construção para venda à construção para aluguel

Tradicionalmente, as incorporadoras coreanas construíam apartamentos para vendê-los a compradores individuais, recorrendo ao financiamento de projetos e saindo rapidamente do negócio. A nova onda de investimentos está deslocando o foco para modelos de construção para aluguel (BTR, na sigla em inglês), nos quais os operadores mantêm a propriedade dos imóveis e obtêm renda de longo prazo com os inquilinos. Essa abordagem exige grandes volumes de capital, experiência operacional e disposição para lidar com o complexo ambiente regulatório da Coreia.

Operadores profissionais estão introduzindo boas práticas internacionais na gestão de imóveis, nos serviços aos inquilinos e na criação de comunidades. Os espaços de moradia compartilhada, por exemplo, nos quais os moradores têm quartos privativos, mas dividem cozinhas, salas de convivência e espaços de trabalho, estão ganhando popularidade entre jovens profissionais e estudantes. Esses modelos oferecem flexibilidade, conveniência e senso de comunidade, atendendo às necessidades de uma população urbana e móvel.

A expansão da moradia compartilhada: uma nova alternativa residencial

A moradia compartilhada está se consolidando como uma tendência residencial nas principais cidades da Coreia. Segundo pesquisas da JLL e outras fontes do setor, esses empreendimentos atendem a jovens que moram sozinhos, estudantes e residentes internacionais que valorizam a convivência comunitária e contratos flexíveis. As unidades costumam ser compactas (com área mediana de cerca de 23 metros quadrados em Seul), mas oferecem comodidades compartilhadas, como academias, espaços de coworking e bibliotecas.

Os aluguéis das unidades de moradia compartilhada são mais altos que os dos officetels tradicionais (apartamentos tipo estúdio), refletindo o valor adicional dos serviços e da convivência comunitária. Em Seul, o aluguel mensal mediano de uma unidade com menos de 40 metros quadrados é de cerca de 1,13 milhão de won, enquanto em áreas nobres como Gangnam pode chegar a 1,7 milhão de won. O setor atrai investidores nacionais e estrangeiros; entre os negócios de destaque estão a conversão de officetels e hotéis não vendidos em espaços de moradia compartilhada.

Os investimentos institucionais também estão sendo direcionados por meio de fundos de investimento imobiliário (REITs), com o IGIS Residence REITs na liderança e outros planejando novas carteiras de imóveis de moradia compartilhada. A expectativa é que o apoio governamental aos REITs e aos imóveis de aluguel de longo prazo impulsione ainda mais o setor.

Obstáculos regulatórios e debates sobre políticas: o crescimento pode continuar?

Apesar do otimismo, o mercado de aluguel residencial da Coreia enfrenta desafios regulatórios e sociais importantes. As leis de locação do país, especialmente a lei de proteção do jeonse, limitam a 5% os reajustes de aluguel na renovação de contratos a cada dois anos. Embora essas regras protejam os inquilinos, elas reduzem a flexibilidade dos operadores e podem afastar alguns investidores.

Mudanças recentes nas políticas flexibilizaram algumas restrições, sobretudo para imóveis privados de aluguel de longo prazo. O Plano de Oferta de Moradias para Aluguel de 2024 classifica os modelos de negócio em moradias com apoio, semiautônomas e autônomas, cada uma com diferentes níveis de regulação e incentivos fiscais. Proprietários de imóveis privados para aluguel podem se beneficiar de isenções de impostos sobre a aquisição e a propriedade, desde que se comprometam com contratos de 20 anos e cumpram as regras de reajuste dos aluguéis.

No entanto, a implementação exige alterações legislativas, e o cenário político continua incerto. Propostas para regulamentar ainda mais a propriedade estrangeira — incluindo sistemas de autorização, impostos mais altos para quem possui vários imóveis e fiscalização mais rigorosa — geraram debates sobre acesso ao mercado, reciprocidade e o risco de afastar investimentos legítimos.

Propriedade estrangeira: oportunidade ou ameaça?

Estrangeiros já possuem mais de 100 mil unidades residenciais na Coreia, três quartos delas na região metropolitana de Seul. Embora isso represente apenas cerca de 0,5% do estoque habitacional do país, a tendência gerou preocupações com a acessibilidade, as distorções do mercado e brechas regulatórias. Compradores chineses, americanos e canadenses são os mais ativos, e alguns recorrem a financiamento no exterior para contornar as restrições locais a empréstimos.

A maioria dos proprietários estrangeiros possui apenas um imóvel, mas um pequeno número detém várias unidades, alimentando especulações sobre compras motivadas por investimento. Formuladores de políticas estudam novas regras para monitorar e regulamentar transações de estrangeiros, mas ainda há obstáculos jurídicos e constitucionais. Alguns especialistas afirmam que o impacto da propriedade estrangeira é exagerado, dada sua participação relativamente pequena no mercado; outros alertam que uma demanda sem controle pode agravar a escassez de moradias e pressionar os preços para cima.

Tendências mais amplas do mercado: escassez de oferta, diferenças de preços e ventos contrários econômicos

O mercado imobiliário coreano é bastante polarizado: a alta dos preços e dos aluguéis se concentra em Seul e nos arredores, enquanto os mercados regionais ficam para trás. Os preços de apartamentos recém-construídos em Seul são mais que o dobro da média nacional, e a diferença entre cidades grandes e pequenas é a maior entre os países da OCDE. Apesar dos planos do governo de construir milhões de novas unidades, as licenças e o início de novas obras estão estagnados, e o Instituto Coreano de Desenvolvimento estima um déficit acumulado de quase 900 mil unidades desde 2017.

A inflação dos aluguéis se estabilizou, mas a oferta ainda não atende à demanda, especialmente no caso de unidades de alta qualidade e administradas profissionalmente. A mudança do jeonse para o aluguel mensal está atraindo mais capital institucional e estrangeiro, mas também levanta dúvidas sobre a acessibilidade e o acesso dos moradores locais. As taxas de hipoteca permanecem elevadas, e a economia enfrenta obstáculos ligados às tensões do comércio global e à incerteza política interna.

Investidores coreanos olham para o exterior

Curiosamente, enquanto o capital estrangeiro entra no mercado de aluguel coreano, investidores institucionais e pessoas físicas da Coreia buscam cada vez mais oportunidades no exterior, especialmente nos Estados Unidos, no Japão e em outros mercados desenvolvidos. A disparada dos preços dos imóveis e a incerteza regulatória em seu próprio país tornaram o mercado imobiliário estrangeiro uma alternativa atraente, e investidores coreanos buscam retornos estáveis e diversificação. Esse fluxo de capital em duas direções evidencia o caráter global dos investimentos imobiliários e a interconexão entre os mercados habitacionais.

Em resumo

• O mercado de aluguel residencial da Coreia do Sul atrai níveis recordes de investimento global, impulsionado por mudanças demográficas e reformas nas políticas.
• Os domicílios unipessoais já representam mais de 41% do total, impulsionando a demanda por unidades compactas de aluguel administradas profissionalmente.
• Investidores estrangeiros como Greystar, The Living Company e CPPIB lideram o movimento, introduzindo modelos de construção para aluguel e moradia compartilhada.
• O declínio do sistema jeonse e a expansão do aluguel mensal estão transformando o mercado e criando novas oportunidades para o capital institucional.
• As políticas do governo flexibilizam as regras e oferecem incentivos fiscais, mas as leis rigorosas de locação e os debates sobre propriedade estrangeira continuam sendo desafios.
• A moradia compartilhada está se consolidando como uma grande tendência, com aluguéis elevados e forte interesse dos investidores em Seul e em outras grandes cidades.
• Embora a propriedade estrangeira ainda represente uma parcela pequena do mercado, persistem as preocupações com a acessibilidade e as distorções do mercado.
• A escassez de oferta, as diferenças de preços e os obstáculos econômicos continuam moldando as perspectivas do mercado imobiliário coreano.
• Investidores coreanos também buscam cada vez mais oportunidades no exterior, evidenciando a dinâmica global dos investimentos imobiliários.