Crise de excesso de imóveis em Pattaya e na Grande Bangkok: causas, consequências e caminho para a recuperação

Excesso de imóveis na Tailândia: um desafio iminente para Pattaya e a Grande Bangkok

O setor imobiliário da Tailândia, há muito considerado um pilar da economia do país, enfrenta um desafio significativo: o crescente excesso de imóveis em áreas importantes da Grande Bangkok e na popular cidade litorânea de Pattaya. Especialistas do setor alertam que esse estoque de casas e condomínios não vendidos pode levar de três a quatro anos — ou até mais — para ser absorvido, com consequências abrangentes para incorporadoras, investidores e compradores.

No centro do problema estão 15 zonas residenciais nos arredores de Bangkok e em corredores próximos a Pattaya, onde milhares de unidades continuam sem compradores. O quadro é agravado por dificuldades econômicas mais amplas, mudanças nas preferências dos compradores e políticas governamentais em evolução. Este artigo explora as causas, consequências e possíveis soluções para o excesso de imóveis na Tailândia, com base em análises de especialistas, dados de mercado e nos acontecimentos mais recentes do setor imobiliário.

Onde o excesso de imóveis é mais grave?

O excesso está concentrado em distritos e corredores específicos, tanto dentro quanto nos arredores de Bangkok, estendendo-se em direção a Pattaya. Segundo o Centro Tailandês de Pesquisa e Avaliação Imobiliária da Agency for Real Estate Affairs (AREA), as áreas mais afetadas incluem:

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

Nessas zonas, a maior parte dos imóveis não vendidos é composta por casas em banda e condomínios com preços abaixo de 3 milhões de baht (cerca de US$ 80 mil), muitas vezes localizados longe dos centros urbanos. Esses imóveis não correspondem ao poder aquisitivo nem às preferências dos moradores locais, o que resulta em vendas lentas e no aumento do estoque de unidades disponíveis.

Pattaya em foco: dois mercados distintos

Pattaya, cidade associada ao turismo e à vida à beira-mar, apresenta um cenário complexo. Por um lado, houve um aumento expressivo no lançamento de novos condomínios: quase 7 mil unidades apenas no primeiro semestre de 2024, segundo a Colliers International Thailand. Esse é o maior número em três anos e supera em muito o ritmo histórico de absorção do mercado. Por outro lado, o segmento de luxo, especialmente os condomínios de alto padrão à beira-mar, continua atraindo forte demanda de compradores tailandeses e estrangeiros, sobretudo da China e da Rússia.

Phattarachai Taweewong, diretor de pesquisa da Colliers, observa que, embora áreas como Jomtien e Wong Amat continuem populares, o grande volume de novos imóveis pode levar o mercado a um excesso prolongado. “O mercado não deveria receber mais de 4 mil novas unidades por ano, mas 6.997 já foram lançadas no primeiro semestre deste ano”, alerta.

Enquanto isso, a taxa média de absorção dos condomínios em Pattaya é de 76%, chegando a 87% em algumas áreas, como Pattaya City. No entanto, o ritmo acelerado de novos lançamentos ameaça superar a demanda, especialmente nos segmentos intermediário e econômico.

O que está provocando o excesso de imóveis?

Vários fatores interligados alimentam a crise de excesso de imóveis em Pattaya e na Grande Bangkok:

• Desaceleração econômica e alto endividamento das famílias: A economia tailandesa tem crescido lentamente, e a dívida das famílias já supera 90% do PIB, ante 60% antes da crise financeira asiática de 1997. Esse elevado endividamento limita a capacidade dos compradores de obter financiamento imobiliário, sobretudo para imóveis com preços abaixo de 3 milhões de baht.
• Acesso limitado ao crédito: Os bancos endureceram os critérios para concessão de crédito, especialmente para compradores de renda média e baixa. Em algumas áreas, a taxa de rejeição de pedidos de financiamento para imóveis acessíveis chega a 50%, segundo o Khaosod English.
• Descompasso entre oferta e demanda: As incorporadoras continuaram lançando novos projetos em áreas periféricas, muitas vezes sem avaliar adequadamente a demanda local ou as preferências dos compradores. Muitas unidades novas ficam longe do transporte de massa ou dos polos de emprego, o que reduz seu atrativo para possíveis moradores.
• Mudanças demográficas e de preferências: Compradores mais jovens e profissionais urbanos preferem cada vez mais condomínios com comodidades modernas e boas conexões de transporte, enquanto aposentados e expatriados buscam imóveis à beira-mar ou no estilo de resort. A maior parte dos imóveis não vendidos não acompanha essas tendências.
• Dependência do turismo: O mercado imobiliário de Pattaya está estreitamente ligado ao setor turístico. Embora a volta dos visitantes internacionais tenha impulsionado a demanda por condomínios de luxo, os segmentos intermediário e econômico continuam vulneráveis às oscilações no número de turistas e às condições econômicas globais.

O que dizem os especialistas sobre a crise

O Sr. Sophon Pornchokchai, presidente da AREA, ressalta a necessidade de cautela:

As incorporadoras devem evitar lançar novos projetos nessas zonas saturadas, a menos que ofereçam projetos melhores ou maior valor para atrair compradores, pois as vendas lentas e o risco de fracasso dos empreendimentos são preocupações reais.

Analistas da KKP Research e do SCB Economic Intelligence Centre alertam que, sem reformas para aumentar a renda e atrair investimentos estrangeiros, a Tailândia pode enfrentar uma “década perdida”, com valores imobiliários estagnados, como ocorreu no Japão nos anos 1990.

Como incorporadoras e investidores estão reagindo?

A crise de excesso de imóveis está obrigando as incorporadoras a repensar suas estratégias. Algumas, como a SC Asset Corporation, estão diversificando suas atividades para além do setor imobiliário, investindo em áreas como hotéis, parques industriais e até aluguel de apartamentos no exterior. Outras estão priorizando negócios com receitas recorrentes e reduzindo os novos lançamentos residenciais.

Para os investidores, o cenário é misto. Embora as localizações privilegiadas de Bangkok e Pattaya ainda ofereçam rendimentos atraentes com aluguéis e potencial de valorização no longo prazo, as áreas com excesso de oferta apresentam riscos significativos. Compradores estrangeiros, especialmente da China e da Rússia, continuam impulsionando a demanda por condomínios de luxo, mas os segmentos intermediário e econômico enfrentam taxas de vacância mais altas e ganhos de capital mais lentos.

Mercado de aluguel: um ponto positivo?

Apesar da queda nas vendas, o mercado de aluguel de Bangkok tem demonstrado resiliência. Os aluguéis de imóveis residenciais aumentaram 3% em relação ao ano anterior, com alta ainda maior em áreas próximas ao transporte de massa e a polos comerciais. Os condomínios representam a grande maioria dos imóveis disponíveis para locação, oferecendo renda constante a proprietários e investidores. Ainda assim, o mercado de aluguel, sozinho, dificilmente absorverá todo o excesso de imóveis, especialmente nas áreas periféricas.

Políticas governamentais e o caminho para a recuperação

O governo tailandês adotou diversas medidas para estimular o mercado imobiliário, incluindo ajustes nos limites da relação entre empréstimo e valor do imóvel e a redução de taxas de transferência e de financiamento imobiliário. No entanto, essas políticas beneficiaram principalmente compradores e investidores de alto padrão, oferecendo pouco alívio ao mercado em geral.

Especialistas defendem medidas mais direcionadas, como:

• Ampliar o acesso ao crédito para compradores de renda média
• Reduzir impostos sobre terrenos e imóveis destinados à moradia acessível
• Estimular o investimento estrangeiro por meio da liberalização gradual das regras de propriedade
• Investir em infraestrutura e transporte de massa para tornar as áreas periféricas mais atraentes

Os acontecimentos políticos também têm influência. A volta da família Shinawatra ao poder reacendeu as esperanças de novos investimentos em infraestrutura e de políticas populistas capazes de estimular a demanda por moradias. Ainda assim, persistem preocupações com a estabilidade política, a dívida pública e a eficácia das intervenções governamentais.

Segmentação do mercado: quem ganha e quem perde

A crise de excesso de imóveis não afeta todos os segmentos do mercado da mesma forma. Enquanto condomínios econômicos e de padrão intermediário nas áreas periféricas enfrentam alta vacância e vendas lentas, imóveis de luxo à beira-mar em Pattaya e condomínios em áreas privilegiadas do centro de Bangkok continuam atraindo forte demanda e alcançando preços elevados.

Por exemplo, o PTY Residence Sai 1, condomínio de luxo à beira-mar em Pattaya da Sansiri, vendeu toda a cota destinada a estrangeiros poucas horas após o lançamento, gerando vendas de 1,85 bilhão de baht. O caso ressalta a atratividade duradoura de imóveis de alta qualidade e bem localizados, mesmo diante dos desafios mais amplos do mercado.

Orientação a investidores: cautela

Especialistas do setor recomendam que os investidores priorizem qualidade e localização, e não volume. Imóveis em bairros consolidados, com boas conexões de transporte, comodidades e forte demanda por aluguel, tendem a ter desempenho melhor do que os situados em áreas com excesso de oferta. A análise criteriosa é essencial, sobretudo na compra de imóveis na planta ou de incorporadoras menores.

Impactos mais amplos na economia tailandesa

O setor imobiliário é um dos principais motores da economia tailandesa, sustentando milhões de empregos e contribuindo significativamente para o PIB. Uma desaceleração prolongada pode repercutir nos setores de construção, finanças e em atividades relacionadas. Ainda assim, o mercado já demonstrou resiliência, recuperando-se de crises como o colapso financeiro asiático de 1997 e a pandemia de COVID-19.

Daqui para a frente, a recuperação dependerá de uma combinação de ajustes impulsionados pelo mercado, políticas governamentais e tendências econômicas mais amplas. As incorporadoras que se adaptarem às mudanças nas preferências dos compradores, priorizarem qualidade e administrarem a oferta com prudência estarão mais bem preparadas para atravessar o período difícil.

Em resumo

• A Tailândia enfrenta um excesso significativo de imóveis em áreas importantes da Grande Bangkok e de Pattaya, com milhares de unidades não vendidas concentradas em zonas periféricas.
• O excesso é impulsionado pela desaceleração econômica, pelo alto endividamento das famílias, pelo acesso limitado ao crédito e pelo descompasso entre oferta e demanda.
• O segmento de condomínios de luxo em Pattaya continua forte, mas os imóveis de padrão intermediário e econômico correm o risco de enfrentar vacância prolongada e estagnação dos preços.
• As incorporadoras estão diversificando suas atividades e reduzindo novos lançamentos, enquanto os investidores são aconselhados a priorizar qualidade e localização.
• Até agora, as medidas governamentais tiveram impacto limitado; são necessárias políticas mais direcionadas para estimular a demanda e absorver o excesso de oferta.
• A recuperação do setor imobiliário dependerá de reformas econômicas, investimentos em infraestrutura e da capacidade das incorporadoras de se adaptar às mudanças do mercado.