Varejistas de Singapura miram expansão em Johor Bahru: oportunidades e obstáculos

Varejistas de Singapura miram Johor Bahru: uma nova fronteira em meio à alta dos custos

O setor varejista de Singapura está em uma encruzilhada. Diante dos altos custos operacionais, da concorrência acirrada e da valorização do dólar de Singapura, muitos varejistas agora olham para além da Causeway, em direção a Johor Bahru (JB), na Malásia, para expandir seus negócios. O lançamento da Zona Econômica Especial Johor-Singapura (JS-SEZ) e a futura ligação do Sistema de Trânsito Rápido (RTS) intensificaram ainda mais esse interesse, com a promessa de custos menores, um mercado maior e melhor conectividade. Ainda assim, o caminho está longe de ser simples. Os varejistas precisam lidar com um cenário complexo, marcado pela escassez de mão de obra, entraves burocráticos e incertezas sobre a infraestrutura. Este artigo explora as motivações, os desafios e as implicações mais amplas do avanço dos varejistas de Singapura em Johor Bahru, com base em análises do setor, declarações oficiais e nos acontecimentos mais recentes relacionados à JS-SEZ.

Por que os varejistas de Singapura estão se expandindo para Johor Bahru?

O principal motivo do interesse dos varejistas de Singapura em Johor Bahru é a grande diferença nos custos operacionais. Os gastos com aluguel e mão de obra em Singapura dispararam, comprimindo as margens de lucro e dificultando o crescimento das empresas. Em contrapartida, Johor Bahru oferece aluguéis mais baixos, mão de obra mais barata e uma demanda crescente por experiências de varejo de maior qualidade. A valorização do dólar de Singapura amplia ainda mais essas vantagens, tornando a expansão transfronteiriça financeiramente atraente.

Ernie Koh, presidente da Associação de Varejo de Singapura (SRA), explica:

Há uma saída de empresas do varejo de Singapura por causa dos custos mais altos de operação e da valorização do dólar de Singapura em relação a muitas moedas da região. Por isso, muitas estão abrindo lojas voltadas ao consumidor na Malásia, na Tailândia e no Japão. Mais empresas estão montando operações em Johor Bahru e, sim, isso pode ser desafiador por diferentes motivos. Mas, no geral, faz sentido, porque a confiabilidade das marcas de Singapura é valorizada na Malásia.

Os varejistas também se sentem atraídos pela possibilidade de atender a dois mercados: os moradores de Johor e o grande número de singapurianos que cruzam a fronteira para fazer compras e usar serviços. De acordo com estimativas do setor, até 30% dos consumidores nos principais shoppings de JB são de Singapura, especialmente nos fins de semana.

Zona Econômica Especial Johor-Singapura: promessa e potencial

Lançada oficialmente no início de 2024, a JS-SEZ é uma iniciativa histórica voltada a estreitar os laços econômicos entre Singapura e a Malásia. Com mais de 3.500 quilômetros quadrados e abrangendo nove zonas estratégicas, a zona econômica especial tem como foco 11 setores, entre eles varejo, indústria, logística, economia digital e turismo. A expectativa é que gere 20 mil empregos qualificados e atraia 50 novas empresas nos primeiros cinco anos, com a meta de dobrar esses números em uma década.

O primeiro-ministro de Singapura, Lawrence Wong, descreveu a zona econômica especial como uma “grande vantagem” para empresas que buscam aproveitar os pontos fortes de Singapura em pesquisa e desenvolvimento e as terras abundantes e os custos mais baixos de Johor. A zona foi concebida para facilitar a circulação de bens, pessoas e dados, tornando mais simples para as empresas operar sem interrupções dos dois lados da fronteira.

Entre os principais incentivos para empresas na zona econômica especial estão:

• Alíquotas corporativas especiais (de até 5% por até 15 anos para setores avançados)
• Imposto de renda de 15% por 10 anos para profissionais do conhecimento
• Reduções de impostos sobre entretenimento para impulsionar os setores de turismo e lazer
• Procedimentos aduaneiros e migratórios simplificados, incluindo liberação com código QR sem passaporte

Esses incentivos são voltados principalmente a setores de alto valor agregado, como inteligência artificial, aeroespacial e energia renovável, mas cresce a pressão para que benefícios semelhantes sejam estendidos ao varejo e aos serviços.

Oportunidades: custos menores, showrooms maiores e novos mercados

Para muitos varejistas de Singapura, Johor Bahru representa uma oportunidade de escapar das limitações de um mercado saturado e caro. Empresas como a QB House, rede japonesa de salões de cabeleireiro com 30 unidades em Singapura, já abriram sua primeira filial em JB e planejam inaugurar outras. A Epitex, empresa de artigos de cama com 24 lojas em Singapura, também está se expandindo para Johor, com foco tanto nos visitantes de Singapura quanto nos malaios que trabalham em Singapura, mas moram em JB.

Os varejistas apontam várias vantagens:

• Custos de aluguel mais baixos: permitem showrooms maiores e uma variedade mais ampla de produtos a preços mais competitivos.
• Acesso a uma classe média em crescimento: a melhora do padrão de vida em Johor aumenta as expectativas em relação à qualidade e ao atendimento, em sintonia com a reputação das marcas de Singapura.
• Proximidade de Singapura: a futura ligação do RTS, prevista para entrar em operação até 2027, tornará as viagens entre os dois lados da fronteira mais rápidas e práticas, aumentando o fluxo de consumidores de Singapura.

Joshua Koh, presidente do Conselho das Indústrias Moveleiras de Singapura, observa:

Por causa dos altos custos de aluguel, os varejistas de Singapura precisam administrar ativamente sua oferta para maximizar o retorno do aluguel. Em Johor, a situação é diferente: os aluguéis mais baixos permitem que os varejistas tenham showrooms muito maiores e uma variedade mais ampla de produtos a preços significativamente menores.

Desafios: escassez de mão de obra, burocracia e lacunas de infraestrutura

Apesar das oportunidades, os varejistas de Singapura enfrentam obstáculos importantes em Johor Bahru. O desafio mais urgente é a falta de mão de obra qualificada. Muitos profissionais talentosos de Johor preferem trabalhar em Singapura, onde os salários são mais altos. Isso provoca uma “fuga de cérebros” que dificulta a contratação de funcionários qualificados para as lojas em JB.

Osamu Matsumoto, diretor de operações da empresa controladora da QB House, descreve a situação:

Tem sido bastante desafiador porque os cabeleireiros talentosos preferem ir para Singapura. Já estamos tentando contratar há dois meses. Temos alguns candidatos, mas esperamos que, com esta primeira loja, mais pessoas daqui nos conheçam e se candidatem.

Para atrair e reter talentos, as empresas oferecem salários competitivos, às vezes acima dos valores praticados no mercado local. Isso, porém, reduz parte da vantagem de custo de operar em Johor.

Outros desafios incluem:

• Entraves burocráticos: a obtenção de alvarás, licenças e aprovações pode ser lenta e complicada, devido à sobreposição de normas das autoridades federais e estaduais.
• Cotas para trabalhadores estrangeiros: a Malásia impõe limites rigorosos ao número de trabalhadores estrangeiros no setor de serviços, o que dificulta o preenchimento de vagas no varejo.
• Incertezas sobre a infraestrutura: alguns shoppings de Johor Bahru fracassaram por causa do baixo fluxo de consumidores, deixando os varejistas receosos de investir em locais que talvez não atraiam clientes suficientes. Shoppings bem administrados, como o Mid Valley Southkey e o JB City Square, são os preferidos, mas a disputa por espaço é acirrada.

Ernie Koh, da SRA, faz um alerta:

Há shoppings bem administrados e outros nem tanto. Precisamos ter cuidado para não escolher apenas pelo preço.

O papel da zona econômica especial: incentivos, infraestrutura e lacunas nas políticas

Embora a JS-SEZ ofereça uma estrutura para a colaboração transfronteiriça, muitos varejistas consideram que os incentivos atuais favorecem a indústria, a tecnologia e os investimentos de grande porte. O investimento de capital mínimo exigido para ter acesso a alguns benefícios fiscais (RM500 milhões) está fora do alcance da maioria dos pequenos e médios varejistas.

Lideranças do setor defendem:

• Limites mais baixos para os incentivos destinados ao varejo e aos serviços
• Subsídios especiais ou financiamento de consultoria para ajudar pequenas e médias empresas na transição
• Processos simplificados e transparentes para a obtenção de alvarás e aprovações
• Melhorias na infraestrutura, incluindo fornecimento confiável de energia e água e conectividade digital

Também há preocupação com o modelo de “construir à medida que se investe” adotado para a infraestrutura da zona econômica especial, no qual as instalações são desenvolvidas junto com os investimentos confirmados, e não de antemão. Embora isso reduza o risco de construir em excesso, pode gerar atrasos e incerteza para empresas que aguardam a conclusão de serviços essenciais.

Teh Kee Sin, assessor da Associação de Pequenas e Médias Empresas do Sul de Johor, destaca o dilema:

Investidores estrangeiros viriam se vissem que não há garantia de infraestrutura básica, como Wi-Fi ou eletricidade? Tudo isso é essencial, e qualquer investidor só vai entrar se tiver a garantia de que esses serviços já estão disponíveis.

Conectividade: a ligação do RTS e o que vem depois

A futura ligação do Sistema de Trânsito Rápido (RTS) entre Johor Bahru e Singapura é amplamente vista como um divisor de águas. Com início das operações previsto para 2027, o RTS conectará a estação Woodlands North, em Singapura, à estação Bukit Chagar, em Johor, com capacidade para transportar 10 mil passageiros por hora em cada sentido. A expectativa é que a ligação reduza os congestionamentos na Causeway, diminua o tempo de viagem para apenas 20 minutos e torne mais atraentes as compras e os deslocamentos entre os dois lados da fronteira.

No entanto, especialistas alertam que o RTS, por si só, não resolverá todos os problemas de conectividade. O transporte local em Johor Bahru ainda é pouco desenvolvido, e há pedidos por infraestrutura adicional, como metrô leve, redes de ônibus melhores e até novas travessias por balsa ou teleférico, para distribuir o fluxo de passageiros e apoiar o crescimento da zona econômica especial.

Goh Bok Yen, especialista em planejamento urbano e de transportes, observa:

O sistema de transporte do ponto de chegada deles [em Johor Bahru] até o destino final [mais para o interior] é algo que ainda não foi resolvido.

Estão em andamento medidas para melhorar os procedimentos aduaneiros e migratórios, incluindo a adoção de liberação por código QR e faixas especiais para empresas, mas a implementação completa levará tempo.

Concorrência e o cenário econômico mais amplo

A JS-SEZ não é a única zona econômica especial da região. Malásia, Indonésia e Tailândia estão desenvolvendo iniciativas semelhantes para atrair investimentos estrangeiros. Isso aumenta a pressão para que Johor e Singapura diferenciem sua zona econômica especial por meio de infraestrutura superior, governança eficiente e uma proposta de valor atraente para as empresas.

Também é preciso encontrar um equilíbrio delicado entre atrair marcas internacionais e apoiar os varejistas locais. Alguns temem que a entrada de muitas empresas estrangeiras faça os aluguéis subirem e tire espaço dos pequenos negócios locais, prejudicando a diversidade e a capacidade de resistência do setor varejista.

Teh Kee Sin faz um alerta:

Há uma preocupação de que, se muitas dessas marcas internacionais entrarem no mercado, os aluguéis dos espaços comerciais subam e muitos varejistas locais não consigam mais pagar. As pequenas empresas locais também são importantes para o setor.

Apesar disso, a maioria das lideranças do setor continua otimista e acredita que o crescimento da economia criará oportunidades tanto para varejistas locais quanto estrangeiros, desde que as políticas sejam responsivas e inclusivas.

Em resumo

• Varejistas de Singapura estão se expandindo para Johor Bahru para escapar dos custos elevados e acessar um mercado maior e mais diversificado.
• A Zona Econômica Especial Johor-Singapura (JS-SEZ) oferece incentivos, melhor conectividade e uma estrutura para a colaboração transfronteiriça, mas os benefícios atuais favorecem setores de alta tecnologia e investimentos de grande porte.
• Entre os principais desafios estão a escassez de mão de obra, os entraves burocráticos, as lacunas de infraestrutura e o risco de investir em shoppings com desempenho fraco.
• A futura ligação do RTS e a melhoria dos procedimentos aduaneiros devem impulsionar o varejo transfronteiriço, mas o transporte local e a infraestrutura em Johor ainda precisam ser desenvolvidos.
• Lideranças do setor defendem incentivos mais inclusivos, processos simplificados e políticas equilibradas para garantir que varejistas internacionais e locais possam prosperar na era da zona econômica especial.
• O sucesso dos varejistas de Singapura em Johor Bahru dependerá de sua capacidade de se adaptar às condições locais, atrair e reter talentos e acompanhar um cenário econômico em rápida transformação.