Apartamentos encalhados em Seul se aproximam de 1.000, enquanto preços altos e limites para hipotecas apertam o cerco aos compradores

Estoque de imóveis encalhados em Seul cresce enquanto o total nacional cai

Seul tinha 996 imóveis encalhados no fim de setembro de 2026, 98 a mais que em agosto, enquanto o estoque não vendido diminuía em toda a Coreia do Sul. Mais de dois terços dos imóveis encalhados da capital, 683 unidades, já estavam concluídos, deixando incorporadoras à espera de compradores depois do fim das obras.

As estatísticas habitacionais de setembro do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes mostram um mercado seguindo em direções diferentes. O estoque de imóveis encalhados em Seul aumentou 10,9% em um mês, enquanto o total nacional caiu 4,6%, para 65.941. Na região metropolitana mais ampla, que inclui Seul, a província de Gyeonggi e Incheon, o total recuou 5,6%, para 18.057.

Os preços elevados de apartamentos novos e as restrições ao crédito estão reduzindo o número de compradores capazes ou dispostos a assinar contratos. Em alguns empreendimentos, os preços pedidos superam os de transações recentes em apartamentos próximos, diminuindo a vantagem financeira de comprar antes do fim das obras.

A desaceleração das vendas em Seul vai além dos novos empreendimentos. As compras de apartamentos caíram para 3.915 em setembro, recuo de 14,7% em relação a agosto e de 42,4% na comparação com o ano anterior. As incorporadoras enfrentam um estoque crescente enquanto as famílias lidam com preços altos e limites para o valor que podem tomar emprestado.

Imóveis concluídos representam a maior parte do estoque encalhado em Seul

O estoque de imóveis concluídos, mas não vendidos, em Seul aumentou em nove unidades, ou 1,3%, chegando a 683 em setembro. Essas unidades correspondiam a cerca de 68,6% dos 996 imóveis encalhados da cidade. No país, imóveis concluídos representavam aproximadamente 41,8% do estoque não vendido: eram 27.549 unidades concluídas, de um total de 65.941.

Um imóvel à espera de comprador durante a construção ainda tem tempo para ser vendido antes da data prevista para a mudança dos moradores. Já um imóvel concluído chegou a esse prazo sem gerar a receita esperada com a venda. Para uma incorporadora que precisa pagar dívidas contraídas para a obra, isso cria uma pressão financeira mais imediata.

O estoque total de imóveis encalhados em Seul também superava os 939 registrados no fim de 2025. O número de setembro era 57 unidades maior, uma alta de cerca de 6,1%. O total de 898 em agosto mostra que a trajetória mensal oscilou, embora setembro tenha terminado acima do nível do início do ano.

Gyeonggi e Incheon também registraram aumento no estoque de imóveis concluídos. Gyeonggi tinha 2.377 imóveis concluídos, mas não vendidos, alta de 3,6% em relação a agosto, enquanto Incheon tinha 1.422, aumento de 1,5%. Na região metropolitana, o estoque de imóveis concluídos cresceu 2,6%, para 4.482, apesar da queda no total de moradias encalhadas.

Novos apartamentos perdem a vantagem de preço

Os custos de construção estão mudando os cálculos de quem considera comprar um apartamento novo. O aumento dos custos de materiais e mão de obra elevou os preços, às vezes acima dos valores pagos por imóveis comparáveis nas proximidades.

Comprar antes da conclusão das obras, prática comumente chamada de compra na planta, significa se comprometer a adquirir um imóvel enquanto ele ainda está sendo construído. Quando limites de preço mantinham os apartamentos novos bem mais baratos que os imóveis ao redor, os compradores podiam ver uma vantagem financeira clara. Um preço pedido mais alto elimina esse atrativo e dá aos compradores motivos para comparar com mais atenção os imóveis já existentes.

No The H Firstier Shinbanpo Estera, um complexo de reconstrução no distrito de Seocho, em Seul, um apartamento de 84 metros quadrados teria sido anunciado por cerca de 4 bilhões de won. O valor era aproximadamente 700 milhões de won superior ao preço de transação, em julho, de um imóvel do mesmo tamanho no Maple Xi, nas proximidades, onde os moradores começaram a se mudar em 2025.

A comparação coloca o preço da transação no imóvel próximo em cerca de 3,3 bilhões de won, tornando o apartamento novo aproximadamente 21% mais caro. Os compradores que escolhem entre esses imóveis enfrentam uma diferença substancial de preço, além de diferenças na data de conclusão, nas características do edifício e nos atributos de cada apartamento.

Para as incorporadoras, o problema prático é simples: um endereço prestigiado em Seul pode atrair atenção, mas o comprador ainda precisa ter um motivo para pagar mais do que custaria uma alternativa próxima.

Limites para hipotecas fazem do dinheiro disponível o fator decisivo

As restrições ao crédito na Coreia do Sul acrescentam outro obstáculo. O índice de serviço da dívida com estresse, introduzido em 2024, avalia se o tomador de empréstimo conseguiria continuar pagando suas dívidas caso os juros fossem mais altos. Assim, a renda da família e os pagamentos de dívidas já existentes afetam o valor que ela pode tomar emprestado.

Os limites de empréstimo para imóveis caros estabelecem um teto separado para o financiamento imobiliário, independentemente da relação entre o empréstimo e o valor do imóvel. Essa relação corresponde à parcela do valor do imóvel que o credor pode financiar. Pelos limites descritos para essas compras, os tetos são:

• 600 milhões de won para imóveis que custem até 1,5 bilhão de won.
• 400 milhões de won para imóveis que custem mais de 1,5 bilhão de won e até 2,5 bilhões de won.
• 200 milhões de won para imóveis que custem mais de 2,5 bilhões de won.

Um comprador que considere um imóvel de 4 bilhões de won enfrentaria, portanto, um limite de financiamento equivalente a apenas 5% do preço de compra. Pelo menos 3,8 bilhões de won teriam de vir de outras fontes, antes de impostos e custos da transação. A avaliação da renda e outras condições de crédito podem restringir ainda mais o valor emprestado.

Consequentemente, famílias com rendimentos elevados, mas poucas economias acumuladas, podem ter dificuldade para entrar no mercado. Um representante não identificado do setor imobiliário descreveu as restrições ao financiamento como um obstáculo para compradores com pouco capital e previu mais cancelamentos de contratos em empreendimentos caros que perderam a vantagem de preço.

Menos transações aprofundam a desaceleração

Seul registrou 674 compras de apartamentos a menos em setembro do que em agosto, quando houve 4.589 transações. Na comparação com as 6.796 compras em setembro do ano anterior, a queda foi de 2.881 transações.

As vendas de apartamentos na capital caíram mais acentuadamente do que no país, onde recuaram 23,7% em relação ao ano anterior. Considerando todos os tipos de moradia, Seul registrou 7.318 compras, queda de 7,2% em relação a agosto e de 33,4% na comparação com setembro do ano anterior.

A Coreia do Sul registrou 48.997 compras de imóveis em todo o país, aumento mensal de 1,3%, mas queda anual de 22,7%. As compras nas províncias subiram 4,8% em relação a agosto, para 23.695, enquanto as compras na região metropolitana caíram 1,7%, para 25.302.

Para as famílias que esperam vender um imóvel atual antes de comprar um apartamento novo, a queda nas transações pode complicar a mudança. Para as incorporadoras, a combinação de unidades caras, crédito restrito e negociações mais lentas reduz o número de compradores capazes de concluir uma compra rapidamente.

Por que a queda no estoque das províncias traz pouco alívio

O estoque de moradias encalhadas nas províncias caiu 4,2% em setembro, para 47.884 unidades. O total em Busan recuou 8,8%, para 6.928; o da província de Chungcheong do Sul caiu 3,9%, para 9.209; e o de Gyeongsang do Sul diminuiu 8,0%, para 5.819.

A redução da atividade de construção ajuda a explicar essas quedas. Quando menos empreendimentos chegam à fase de vendas, menos imóveis novos entram no total de unidades encalhadas. O estoque existente pode diminuir gradualmente mesmo quando a demanda dos compradores continua fraca.

Ulsan ilustra o efeito de novos lançamentos. Vários empreendimentos foram colocados à venda na cidade em setembro, e o estoque de imóveis encalhados subiu 45,2%, para 1.728 unidades. Jeolla do Norte também registrou aumento: o estoque cresceu 5,4%, para 1.611.

O estoque de imóveis concluídos acrescenta outra dimensão. No país, o número de imóveis concluídos, mas não vendidos, caiu 531, para 27.549. O estoque de imóveis concluídos nas províncias recuou 2,7%, para 23.067, mas o da província de Chungcheong do Sul aumentou 15,9%, para 2.652. Portanto, uma província pode ter menos imóveis encalhados no total e, ao mesmo tempo, enfrentar um estoque crescente de imóveis prontos.

Construtoras enfrentam redução na carteira de obras

A Coreia do Sul aprovou a construção de 25.938 moradias em setembro, queda de 45,4% em relação ao ano anterior. As obras começaram em 16.046 moradias, recuo de 46,4%. As licenças mostram o que as construtoras estão autorizadas a construir; o início das obras indica quais projetos efetivamente entraram em construção.

As licenças de setembro foram 20% superiores às de agosto, mas o total de janeiro a setembro ainda caiu 13,4% em relação ao ano anterior, para 189.873 moradias. As licenças nas províncias nesse período de nove meses recuaram 29,0%, para 76.197.

As aprovações em Seul seguiram um padrão diferente. As licenças da capital entre janeiro e setembro aumentaram 33,3%, para 44.371 moradias. Ainda assim, o número de imóveis concluídos nesse período caiu 17,6%, para 26.881, mostrando a diferença entre autorizar um projeto e entregar moradias prontas para ocupação.

Em setembro, apenas 14 moradias receberam aprovação para venda em Seul, ante 254 no ano anterior. Nos primeiros nove meses, porém, as aprovações para venda na capital subiram 73,7%. O cronograma de lançamentos das incorporadoras pode gerar grandes oscilações mensais, por isso o período mais longo ajuda a entender a carteira de projetos.

Imóveis encalhados pressionam o financiamento da construção

As incorporadoras costumam recorrer a empréstimos para financiar projetos e pagar essas dívidas com o dinheiro recebido dos compradores. Quando apartamentos concluídos continuam sem vender, a entrada de recursos esperada atrasa, enquanto os juros e outras despesas do projeto continuam.

Um estoque encalhado por muito tempo pode reduzir os recursos disponíveis para pagar dívidas e contas da construção. As incorporadoras podem precisar de financiamento adicional, enfrentar custos de empréstimo mais altos ou adiar novos projetos. Empreiteiras e instituições financeiras expostas a esses projetos também podem sofrer pressão.

Por isso, o aumento do estoque de imóveis concluídos em Seul importa para além dos 996 imóveis do total em destaque. O momento das vendas afeta a capacidade de cada projeto de gerar dinheiro suficiente para cumprir suas obrigações. As estatísticas não informam cronogramas detalhados de dívidas pendentes ou pagamentos de cada projeto.

Enquanto isso, é provável que os compradores façam distinções mais claras entre os empreendimentos. Imóveis com preços competitivos, limites de preço ou acesso conveniente ao metrô podem atrair mais demanda, enquanto propriedades caras sem uma vantagem evidente podem levar mais tempo para encontrar compradores.

Inquilinos enfrentam pagamentos mensais enquanto a oferta futura toma forma

Os aluguéis mensais representaram 68,6% das transações de locação no país entre janeiro e setembro, ante 62,6% um ano antes. Em Seul, a proporção subiu de 64,3% para 70,1%. Considerando apenas os apartamentos da capital, aumentou de 44,4% para 52,7%.

O jeonse, modalidade coreana de aluguel baseada em um grande depósito reembolsável, somou 59.482 transações no país em setembro, queda de 25,7% em relação ao ano anterior. As transações de aluguel mensal recuaram mais lentamente, 9,3%, para 136.728. Cada vez mais famílias estão firmando contratos que exigem o pagamento recorrente de aluguel, muitas vezes além de um depósito.

Os planos habitacionais futuros seguem um cronograma bem mais longo do que as decisões atuais sobre compra e aluguel. Em 29 de outubro, o governo anunciou seis áreas habitacionais propostas na província de Gyeonggi, com capacidade para 76.700 moradias. A previsão é que as obras comecem até 2030, mas os preços e as datas de mudança ainda não foram anunciados.

As principais datas mostram como o estoque encalhado atual e os planos de oferta futura coexistem:

• Fim de 2025: Seul tinha 939 imóveis encalhados.
• Agosto de 2026: o total de imóveis encalhados na capital era de 898.
• Setembro de 2026: o estoque de imóveis encalhados subiu para 996, incluindo 683 unidades concluídas.
• 29 de outubro de 2026: o governo anunciou áreas para 76.700 moradias perto de Seul.
• 2030: meta para o início das obras nas áreas propostas.

O desafio imediato de Seul é encontrar famílias capazes de pagar pelas moradias que já estão à venda. O cronograma mais longo de construção do governo aborda a disponibilidade futura, enquanto os compradores de hoje precisam avaliar os preços atuais, os limites de crédito e o custo de continuar morando de aluguel.

Principais pontos

• O número de imóveis encalhados em Seul subiu 10,9% em setembro, para 996, enquanto o total nacional caiu 4,6%, para 65.941.
• Imóveis concluídos correspondiam a 683 unidades, ou cerca de 68,6% do estoque encalhado em Seul.
• Preços pedidos elevados e limites para hipotecas aumentam o valor que os compradores precisam obter de outras fontes.
• As compras de apartamentos em Seul caíram 42,4% em relação ao ano anterior, para 3.915.
• A redução do estoque encalhado nas províncias coincidiu com uma forte queda na atividade de construção.
• O estoque de imóveis concluídos e não vendidos aumentou em Seul, Gyeonggi e Incheon, pressionando o fluxo de caixa dos projetos.
• As novas áreas habitacionais perto de Seul têm início das obras previsto para 2030.