Investidores da Minna de Ooyasan enfrentam incerteza sobre reembolsos após Japão revogar licenças de fundo imobiliário

Mais de 30 mil investidores enfrentam incerteza sobre a recuperação do dinheiro

Uma empresa japonesa de investimentos imobiliários que captou cerca de 200 bilhões de ienes prometendo altos retornos perdeu suas licenças de operação, deixando mais de 30 mil investidores sem saber se receberão o dinheiro de volta. Até o fim de junho de 2026, a operadora tinha 18,8 bilhões de ienes em pagamentos vencidos e outros 172,4 bilhões de ienes com vencimento previsto, diante de apenas 92,41 milhões de ienes em caixa e depósitos.

A província de Osaka e o Governo Metropolitano de Tóquio revogaram, em 1º de setembro, as licenças das duas empresas por trás da Minna de Ooyasan. Foi a primeira revogação de licença com base no sistema japonês para empreendimentos imobiliários conjuntos especificados desde que ele foi criado, em 1995.

As autoridades de Osaka constataram que a operadora continuou vendendo investimentos mesmo depois de saber que os aluguéis não estavam sendo pagos. Os documentos apresentados a potenciais investidores ainda diziam que não havia nada a declarar na seção sobre problemas com o pagamento de aluguéis.

As consequências vão muito além das empresas. Uma mulher de 53 anos de Fukuoka investiu 16 milhões de ienes nos produtos, enquanto um homem de 44 anos de Kanagawa comprometeu 10 milhões de ienes. Ambos agora correm o risco de não recuperar boa parte do investimento.

As empresas pediram desculpas pela preocupação causada pelos atrasos nas distribuições e nos reembolsos. Elas contestam parte das conclusões das autoridades e dizem que seu trabalho daqui em diante se concentrará em preservar ativos, vender imóveis e obter recursos para os investidores atuais. Não foi anunciado um cronograma para o reembolso integral.

Como o investimento em Narita atraiu a poupança das famílias

A Minna de Ooyasan oferecia aos investidores uma forma de reunir recursos para projetos imobiliários sem precisar comprar e administrar os imóveis. Um de seus principais produtos envolvia terrenos perto do Aeroporto de Narita, em Narita, na província de Chiba, onde o grupo imobiliário de Tóquio Kyosei Bank planejava um empreendimento com hotéis e espaços para exposições.

O empreendimento proposto abrangia uma área equivalente a cerca de 10 estádios Tokyo Dome. As vendas começaram em 2020, com retorno anual anunciado de 7% e cotas de investimento a 1 milhão de ienes. Nesse ritmo, cada cota renderia 70 mil ienes por ano se as distribuições fossem pagas conforme anunciado.

Duas empresas do grupo dividiam as funções. A Toshi Soken Invest Fund, sediada em Suita, na província de Osaka, administrava e operava os investimentos imobiliários. A Minna de Ooyasan Sales, sediada no distrito de Chuo, em Tóquio, cuidava das vendas.

A investidora de Fukuoka aplicou 12 milhões de ienes no produto de Narita em 2023, atraída pelo retorno. Ela recebeu distribuições de dezenas de milhares de ienes por mês e, em 2024, investiu mais 4 milhões de ienes em um produto ligado a outro imóvel. Segundo ela, os pagamentos pararam de repente em julho de 2025.

A mulher, cujo investimento total chegou a 16 milhões de ienes, descreveu sua incerteza sobre recuperar as economias:

Não tenho escolha a não ser desistir de recuperar meu investimento?

O investidor de Kanagawa também expressou arrependimento. Em retrospecto, disse que a explicação sobre como o dinheiro seria usado era pouco detalhada. Agora, teme perder a maior parte dos 10 milhões de ienes investidos.

Aluguéis não pagos foram omitidos das informações de venda

As conclusões da província de Osaka colocaram no centro do caso a forma como os aluguéis não pagos foram tratados. A partir de 1º de abril de 2025, a Toshi Soken Invest Fund continuou vendendo nove produtos, incluindo o Narita nº 13, embora um inquilino do mesmo grupo empresarial não estivesse pagando o aluguel.

A receita de aluguéis era importante porque sustentava o negócio de investimentos e os pagamentos aos participantes. Os potenciais investidores precisavam saber quando essa receita deixou de entrar. Os documentos fornecidos antes da assinatura dos contratos continuaram indicando que não havia nenhum problema a declarar na seção em que os aluguéis atrasados ou não pagos deveriam ser registrados.

Um total de 280 pessoas investiu mais 643 milhões de ienes por meio das vendas identificadas pelas autoridades. Os investidores da série Narita foram informados sobre os aluguéis não pagos e a suspensão das distribuições em 31 de julho de 2025.

Kenichi Yanase, representante do grupo Kyosei Bank, disse às autoridades de Osaka que entendia que as vendas haviam terminado quando os anúncios de captação foram suspensos, em 4 de abril. Segundo ele, funcionários que desconheciam as circunstâncias continuaram vendendo os produtos. Osaka rejeitou essa explicação, considerando-a uma interpretação pessoal dele, e não um relato adequado das vendas que prosseguiram.

A província considerou especialmente graves as circunstâncias das violações legais. Para as famílias que avaliavam investir, a informação omitida dizia respeito a um aspecto básico da operação: se o aluguel que deveria sustentar o investimento estava de fato sendo pago.

A diferença entre pagamentos e recursos em números

A situação financeira da Toshi Soken Invest Fund mostra por que os investidores enfrentam tanta incerteza. No fim de junho de 2026, havia pagamentos vencidos em nove produtos, incluindo o Minna de Ooyasan nº 34, que totalizavam 18,8 bilhões de ienes. Outros 29 produtos tinham pagamentos previstos de cerca de 172,4 bilhões de ienes.

Somadas, essas obrigações chegavam a cerca de 191,2 bilhões de ienes em 38 produtos. Os 92,41 milhões de ienes em caixa e depósitos da empresa correspondiam a aproximadamente 0,05% desse valor, ou cerca de 1 iene em caixa para cada 2 mil ienes vencidos ou com vencimento previsto.

O caixa é apenas parte dos recursos de uma empresa imobiliária. Terrenos e outros ativos também podem ser vendidos para levantar dinheiro. No entanto, os imóveis que ainda estão com a operadora foram alvo de penhoras e penhoras cautelares, medidas judiciais que podem limitar a negociação dos ativos enquanto credores fazem cobranças.

O relatório empresarial da companhia referente ao exercício encerrado em março de 2026, enviado a Osaka em 28 de julho, apontou que os passivos superavam os ativos em 288,1 bilhões de ienes. Em termos simples, o valor registrado das dívidas da empresa era muito maior que o valor registrado de seus bens.

Osaka afirmou que a empresa já não atendia à exigência legal de manter o patrimônio líquido em pelo menos 90% do capital declarado. A província considerou extremamente difícil o reembolso integral dentro dos prazos pertinentes e avaliou como substancial o risco de perdas para os investidores.

Como a disputa se desenrolou

As revogações das licenças vieram após medidas regulatórias anteriores, a continuidade das vendas durante um período de aluguéis não pagos e a piora da situação financeira. As principais datas mostram como os problemas passaram de falhas na divulgação de informações para uma dificuldade mais ampla de reembolsar os investidores.

• 2020: Começaram as vendas do investimento no empreendimento de Narita, com retorno anual anunciado de 7%.
• Junho de 2024: As duas empresas receberam ordens de suspensão das atividades por violações legais, incluindo descrições incorretas de parcelas de terreno. Elas contestaram as ordens na Justiça.
• A partir de 1º de abril de 2025: A operadora continuou vendendo nove produtos, apesar dos aluguéis não pagos por um inquilino do grupo.
• 9 de julho de 2025: As empresas dizem ter suspendido voluntariamente novas ofertas e contratos.
• 31 de julho de 2025: Os investidores da série Narita foram informados sobre os aluguéis não pagos e a suspensão das distribuições.
• Fim de junho de 2026: Os pagamentos vencidos chegaram a 18,8 bilhões de ienes, com outros 172,4 bilhões de ienes previstos para pagamento.
• 28 de julho: A operadora enviou seu relatório referente ao exercício encerrado em março de 2026, que apontou passivos superiores aos ativos em 288,1 bilhões de ienes.
• 18 de agosto: Foi realizada uma audiência na qual as empresas propuseram manter a suspensão de novas atividades sob supervisão.
• 1º de setembro: Osaka e Tóquio revogaram as licenças de operação.

Os processos judiciais relativos às ordens de junho de 2024 continuam em andamento. As contestações das empresas àquelas ordens fazem parte de uma disputa anterior às revogações das licenças.

O que dizem as empresas

A Toshi Soken Invest Fund e a Minna de Ooyasan Sales divulgaram um comunicado em 1º de setembro, afirmando que levam a medida administrativa extremamente a sério. Elas pediram desculpas pela preocupação e pela ansiedade causadas pelos atrasos nas distribuições e na devolução do dinheiro investido.

As empresas também disseram discordar de algumas das conclusões factuais e avaliações jurídicas das autoridades. Afirmaram que suspenderam voluntariamente novas ofertas e contratos em 9 de julho de 2025 e que não planejam retomar novas atividades.

Na audiência de 18 de agosto, elas propuseram manter a suspensão, apresentar relatórios regulares sob supervisão, atender aos investidores atuais e concentrar esforços nos reembolsos e no encerramento ordenado das operações.

O grupo alertou que novos danos à sua credibilidade poderiam dificultar a venda de ativos, a captação de recursos e a manutenção da estrutura necessária para administrar os contratos existentes. Segundo as empresas, essas dificuldades poderiam reduzir sua capacidade de cumprir as obrigações de proteção aos investidores exigidas pelos órgãos reguladores.

Yanase publicou a ata da audiência e uma manifestação por escrito de 45 páginas, ao mesmo tempo que contestava a medida. As empresas também divulgaram os avisos de revogação e suas manifestações por escrito e orais apresentadas na audiência.

O que muda com a perda das licenças

As revogações impedem a operadora de captar investidores ou vender novos fundos. As atividades restantes ficam limitadas ao trabalho necessário para cumprir os contratos existentes, como administrar os ativos e buscar recursos para os reembolsos.

As empresas citaram o artigo 65 da Lei japonesa sobre Empreendimentos Imobiliários Conjuntos Especificados, que permite realizar as operações necessárias para concluir contratos existentes após a revogação de uma licença. Essa disposição lhes dá base legal para continuar administrando os investimentos atuais enquanto encerram as atividades.

Os investidores aguardam dois tipos diferentes de pagamento. As distribuições são pagamentos periódicos feitos durante o investimento, em geral com a receita gerada pelo negócio. O resgate é a devolução do capital investido quando o contrato chega à etapa de reembolso. Neste caso, ambos estão atrasados.

A falta imediata de caixa da empresa e seu déficit exigem respostas diferentes. A venda de imóveis pode gerar recursos para os reembolsos, enquanto a diferença entre passivos e ativos diz respeito à capacidade mais ampla da empresa de honrar suas dívidas. O valor obtido com a venda dos ativos e as reivindicações que recaem sobre eles serão determinantes para os recursos disponíveis.

Famílias aguardam o dinheiro, não novos produtos

Para a mulher de Fukuoka e o homem de Kanagawa, a questão central agora é recuperar as economias já investidas. Com o fim das novas vendas, os investidores atuais dependem da gestão dos ativos restantes e da arrecadação de recursos que possam ser usados nos reembolsos.

Os números também mostram por que a suspensão das distribuições e o atraso na devolução do capital afetam as famílias de maneiras diferentes. A perda das distribuições regulares elimina uma renda esperada. O atraso no resgate mantém as economias originais retidas e pode comprometer planos que dependiam da devolução desse dinheiro.

As empresas dizem que vão preservar e vender ativos e garantir recursos para os resgates. A avaliação de Osaka dá a dimensão da tarefa: cerca de 191,2 bilhões de ienes em pagamentos vencidos e previstos, pouquíssimo dinheiro em caixa e passivos muito superiores aos ativos registrados. Os investidores agora aguardam avanços concretos nas vendas de ativos e nos reembolsos.

Principais pontos

• Osaka e Tóquio revogaram, em 1º de setembro, as licenças da operadora e da vendedora por trás da Minna de Ooyasan.
• O negócio de investimentos captou cerca de 200 bilhões de ienes e atraiu mais de 30 mil investidores.
• Osaka constatou que nove produtos continuaram sendo vendidos apesar dos aluguéis não pagos, captando mais 643 milhões de ienes de 280 investidores.
• No fim de junho de 2026, os pagamentos vencidos e previstos totalizavam cerca de 191,2 bilhões de ienes, diante de 92,41 milhões de ienes em caixa e depósitos.
• As empresas contestam parte das conclusões das autoridades e dizem que vão se concentrar na venda de ativos e nos investidores atuais.
• Novas vendas estão proibidas, mas o trabalho necessário para cumprir os contratos existentes pode continuar. Não foi anunciado um cronograma para o reembolso integral.