Suprema Corte anula aquisição de 59 acres em Bengaluru e determina devolução das terras aos proprietários

Décadas de processos de aquisição anuladas

A Suprema Corte anulou a aquisição de cerca de 59 acres na vila de Nelakadiranahalli, em Bengaluru, após constatar fraude, fiscalização insuficiente por parte do governo e ausência de um projeto habitacional aprovado. A decisão determina que as terras sejam devolvidas aos proprietários, inclusive àqueles que nunca contestaram a aquisição na Justiça.

Uma turma formada pelos ministros J.B. Pardiwala e K. Vinod Chandran proferiu a decisão em 26 de outubro de 2026, no caso N. Arasappa v. State of Karnataka and Others. O ministro Chandran redigiu o voto, que reverteu uma decisão de uma turma da Suprema Corte de Karnataka e restabeleceu uma ordem anterior que anulava a aquisição.

A disputa envolve terras pretendidas por uma cooperativa habitacional sediada em Peenya. Notificações de aquisição foram emitidas em 1988 e 1989, mas a Suprema Corte concluiu que as autoridades deram prosseguimento ao processo sem o projeto habitacional e o plano urbanístico exigidos por lei. Um acordo privado para viabilizar a aquisição por meio da máquina governamental foi central para a conclusão de que houve fraude.

Os proprietários deverão devolver a indenização recebida do governo, sem juros. Valores recebidos por meio de transações privadas não estão sujeitos à devolução. Os proprietários que não puderem ou não quiserem devolver a indenização do governo terão outro destino: suas terras deverão ser leiloadas sob supervisão judicial, e os recursos serão destinados à indenização das vítimas.

Por que a aprovação de uma área não bastava

A Lei de Aquisição de Terras de 1894 permitia que o Estado adquirisse propriedades privadas para finalidades públicas especificadas. Após uma emenda que entrou em vigor em 24 de setembro de 1984, essas finalidades passaram a incluir determinados projetos habitacionais patrocinados por cooperativas, sujeitos às condições legais para aprovação.

O artigo 3(f)(vi) foi central neste caso. A Suprema Corte entendeu que aprovar uma extensão de terra proposta não era suficiente. O governo precisava de um projeto habitacional e de um plano urbanístico devidamente elaborados, que mostrassem como a área seria utilizada, incluindo lotes delimitados para distribuição a associados sem-terra.

Um plano urbanístico indica como uma área maior será dividida e desenvolvida. Neste caso, o tribunal constatou que nenhum plano definitivo ou projeto havia sido apresentado aos comitês competentes ou ao governo para aprovação antes da aquisição.

A ausência do plano era relevante porque o Estado estava usando seus poderes de desapropriação compulsória para uma finalidade habitacional declarada. As autoridades precisavam examinar um projeto concreto que atendesse associados elegíveis, em vez de simplesmente concordar que a cooperativa poderia obter determinada quantidade de terra.

Um acordo privado no centro do caso

Em setembro de 1984, a cooperativa habitacional firmou um acordo com a Bhagya Enterprises. O arranjo previa que a intermediária ajudaria a obter terras privadas por meio do mecanismo de aquisição do governo, com pagamentos vinculados ao andamento da obtenção das notificações necessárias.

O tribunal concluiu que o acordo foi firmado antes da entrada em vigor da emenda pertinente, em 24 de setembro de 1984. Considerou o arranjo uma evidência de intenção fraudulenta e decidiu que pagar comissões a entidades privadas para obter notificações governamentais era ilegal e contrário à ordem pública.

Os proprietários alegaram que a aquisição atendia a interesses privados, e não a um projeto habitacional legítimo para associados de boa-fé. Em termos simples, afirmaram que o governo estava sendo usado para obter terras para um acordo privado sob a aparência de uma finalidade pública.

O ministro Chandran, ao redigir a decisão da turma, descreveu assim o uso dos poderes de aquisição:

é um caso claro de exercício disfarçado do poder

O exercício disfarçado do poder ocorre quando uma autoridade legal é usada para uma finalidade diferente daquela para a qual foi concedida. A conclusão do tribunal relacionou o acordo de pagamentos privados à ausência do projeto, à fiscalização insuficiente e a problemas nos registros da cooperativa.

Como a disputa chegou à Suprema Corte

O processo se estendeu por várias décadas. N. Arasappa foi um dos apelantes que contestaram a base legal, a finalidade pública e a legitimidade da aquisição.

• Setembro de 1984: A cooperativa firmou o acordo com a Bhagya Enterprises.
• 24 de setembro de 1984: Entrou em vigor a emenda pertinente à Lei de Aquisição de Terras.
• 22 de novembro de 1988: Foi emitida uma notificação preliminar de aquisição com base no artigo 4(1).
• 4 de dezembro de 1989: Foi publicada uma declaração com base no artigo 6.
• 2002: A decisão Karithimmaiah manteve a mesma aquisição e, mais tarde, tornou-se parte do argumento contra a reabertura da disputa.
• 2007: Os proprietários apresentaram a contestação que incluiu o Mandado de Segurança nº 9412 de 2007 perante a Suprema Corte de Karnataka.
• 26 de outubro de 2026: A Suprema Corte acolheu os recursos e determinou que as terras fossem devolvidas aos proprietários.

Uma notificação preliminar com base no artigo 4 dá início ao processo legal de aquisição. A declaração prevista no artigo 6 é uma etapa formal posterior que afirma que a terra é necessária para a finalidade pública declarada. A decisão da Suprema Corte anula os processos baseados nessas notificações.

Um juiz singular da Suprema Corte de Karnataka já havia anulado a aquisição, ao constatar fraude, exercício disfarçado do poder e ausência de finalidade pública. O juiz também registrou que a posse não havia sido tomada. Posteriormente, uma turma reverteu essa decisão, com base na demora, no litígio anterior e em outros fundamentos processuais.

Por que o litígio anterior não impediu a contestação

A turma baseou-se no princípio da coisa julgada, que em geral impede que uma disputa já decidida por um tribunal seja litigada novamente. Também considerou o tempo que os proprietários levaram para apresentar a contestação.

A Suprema Corte entendeu que esses fundamentos não poderiam sustentar a aquisição diante da fraude comprovada e das falhas no exercício do poder estatal. Rejeitou o uso da decisão anterior no caso Karithimmaiah como fundamento para impedir as ações dos proprietários.

A turma aplicou o princípio de que a fraude invalida atos jurídicos, inclusive processos que, de outra forma, poderiam parecer encerrados. A fundamentação também se apoiou em decisões anteriores da Suprema Corte envolvendo alegações semelhantes contra cooperativas habitacionais.

Para os proprietários, o resultado prático foi expressivo. O passar das décadas e a existência de uma decisão anterior não impediram o tribunal de examinar se o governo havia usado legalmente seus poderes de aquisição neste caso.

Comitês não examinaram um projeto completo

Esperava-se que o Comitê de Três Integrantes e o Comitê Estadual de Coordenação examinassem a proposta da cooperativa. A Suprema Corte concluiu que eles fizeram pouca fiscalização e não analisaram nem recomendaram adequadamente um projeto habitacional acompanhado de plano urbanístico.

Um relatório do comitê também registrou que os dados completos dos associados não haviam sido apresentados, o que impossibilitava verificar a filiação. Essa falha colocou em dúvida a formação e a continuidade da cooperativa e enfraqueceu a base factual para adquirir terras destinadas a abrigar seus associados.

Os registros dos associados eram essenciais para a finalidade declarada. Se as terras seriam adquiridas para oferecer lotes habitacionais a associados elegíveis, as autoridades precisavam saber quem eram essas pessoas e se o projeto proposto realmente as atendia.

O tribunal também constatou uma falha na forma da aprovação governamental: ela não havia sido formalizada em nome do governador, conforme exigido pelas Regras de Tramitação dos Negócios do Governo. Essas regras disciplinam como as decisões do governo estadual são formalizadas e registradas. Em conjunto, as conclusões apontaram falhas tanto no conteúdo da proposta quanto no processo usado para aprová-la.

Registros de indenizações e alegações de suborno

Registros internos do governo mostraram que a cooperativa não havia depositado os valores necessários para pagar as indenizações fixadas aos proprietários. O tribunal também concluiu que pagamentos privados sem comprovação haviam sido invocados para justificar a diferença.

A decisão registrou pagamentos de cerca de 32 lakh de rúpias, incluindo alguns feitos em caráter privado. Portanto, os registros financeiros incluíam mais de uma forma de pagamento, algo refletido nas determinações finais, que distinguem a indenização do governo dos valores pagos em transações privadas.

Dirigentes da cooperativa fizeram declarações alegando que subornos haviam sido pagos a funcionários do governo. A Suprema Corte considerou essas declarações juntamente com irregularidades na administração e no processo de aquisição; sua decisão não formulou conclusões contra funcionários específicos.

O ministro Chandran explicou por que a indenização, por si só, não poderia justificar a ação do Estado:

Por mais justa que seja a indenização, se faltar autoridade legal ou não houver finalidade pública, não se pode exercer o domínio eminente. Os apelantes neste caso alegam falta de autoridade legal; ausência completa de finalidade pública e fraude que viciaram a presente aquisição,

Domínio eminente é o poder do governo de tomar compulsoriamente uma propriedade privada para uma finalidade pública legal. A decisão trata a autoridade legal, a finalidade pública e a indenização como requisitos conjuntos para o exercício desse poder.

O que os proprietários precisam fazer para recuperar suas terras

A Suprema Corte determinou que a posse seja restituída aos respectivos proprietários, tenham eles contestado ou não a aquisição. A cooperativa habitacional não tem direito sobre as terras no âmbito dos processos anulados. A determinação estende a reparação para além das pessoas que recorreram.

Os proprietários que receberam indenização do governo deverão devolver esse valor, sem juros. Não precisarão restituir o dinheiro recebido em transações privadas. Assim, para cada proprietário, a origem do pagamento determina a obrigação de devolução vinculada à restituição das terras.

Se um proprietário não puder ou não quiser devolver a indenização do governo, as autoridades fiscais deverão leiloar a terra sob a supervisão de um magistrado com, no mínimo, a patente de juiz distrital (nível de seleção).

Os recursos do leilão deverão ser destinados à indenização das vítimas, conforme determinação do presidente da Suprema Corte de Karnataka, em consulta com a Autoridade de Serviços Jurídicos do Estado de Karnataka. As determinações divulgadas não especificaram um prazo para concluir a restituição.

Custas mais altas, mas sem processo por desacato

A Suprema Corte elevou as custas concedidas a cada requerente de 10 mil para 50 mil rúpias, cinco vezes o valor anterior. A concessão também se aplica a cada grupo de representantes legais de um requerente original que figurou como apelante nos recursos cíveis.

O tribunal excluiu a determinação de iniciar processos por desacato contra funcionários do governo devido ao tempo transcorrido. O juiz singular havia determinado que fosse enviado um aviso de desacato a um subsecretário por causa de uma declaração juramentada falsa.

Assim, a decisão final mantém a anulação da aquisição e eleva as custas concedidas, mas retira essa determinação sobre o desacato. As consequências mais imediatas dizem respeito à posse das terras, à devolução da indenização pública e ao leilão supervisionado nos casos em que a devolução não ocorrer.

A decisão também estabelece uma exigência concreta para a aquisição em questão: o pedido de terras de uma cooperativa precisava estar acompanhado de um projeto habitacional aprovado, de um plano urbanístico e de uma análise efetiva dos beneficiários pretendidos antes que o governo usasse seus poderes compulsórios.

Principais pontos

• A Suprema Corte anulou a aquisição de cerca de 59 acres na vila de Nelakadiranahalli, em Bengaluru.
• A turma constatou fraude, fiscalização insuficiente e ausência de projeto habitacional aprovado ou plano urbanístico definitivo antes da aquisição.
• A decisão restitui as terras aos proprietários, inclusive àqueles que não contestaram o processo.
• Os proprietários deverão devolver a indenização do governo sem juros, mas poderão ficar com os valores recebidos em transações privadas.
• As terras dos proprietários que não puderem ou não quiserem devolver a indenização do governo deverão ser leiloadas sob supervisão judicial.
• As custas aumentaram de 10 mil para 50 mil rúpias por requerente ou grupo elegível de representantes legais.
• O tribunal retirou a determinação de iniciar processos por desacato contra funcionários do governo devido ao tempo transcorrido.