Deputados das Maldivas pedem divulgação integral de acordo com a Eagle Hills, enquanto regras de arrendamento por 99 anos são questionadas

53 deputados apoiam debate sobre o acordo de Ras Malé

Um pedido para divulgar o acordo do governo das Maldivas com a Eagle Hills garantiu a realização de um debate parlamentar, com o apoio de 53 deputados, incluindo integrantes do Congresso Nacional do Povo, partido governista. O projeto Maldives Waterfront and Marina prevê cerca de 500 hectares de terras recuperadas ao mar em Ras Malé, arrendamentos de imóveis por até 99 anos e investimentos estimados entre US$ 12 bilhões e US$ 20 bilhões.

Meekail Ahmed Naseem, deputado por South Galolhu, do oposicionista Partido Democrático das Maldivas, apresentou a moção de divulgação quando o Parlamento retomou sua terceira sessão, em 5 de outubro de 2026. Ele quer que o acordo integral sobre os termos comerciais seja publicado e que os parlamentares examinem como o arranjo protege as terras e as finanças públicas. A aceitação da moção para debate não significa que o Parlamento tenha endossado suas alegações ou ordenado a divulgação.

O governo e a incorporadora de Abu Dhabi Eagle Hills assinaram o acordo em 21 de setembro de 2026. O texto integral ainda não foi publicado. Declarações públicas descrevem um grande destino que reunirá hotéis, residências, uma marina, lojas, restaurantes, escolas e unidades de saúde, mas deixam sem resposta questões importantes sobre compromissos de investimento, cálculos de receita e direitos sobre as terras.

Ao apresentar a moção, Meekail alertou que o sigilo poderia expor os bens e as finanças públicas a perdas e criar oportunidades para a corrupção.

"Manter em segredo um acordo para um projeto dessa dimensão poderia causar perdas significativas para o patrimônio e as finanças do Estado e criar oportunidades para a corrupção", disse Meekail.

O governo rejeita as alegações de que terras maldivas estejam sendo vendidas. O presidente Dr. Mohamed Muizzu afirma que a propriedade continuará sendo maldiva e que o projeto não prevê garantia soberana, empréstimo do governo, isenção de impostos ou isenção de tarifas. A controvérsia diz respeito ao que o acordo de fato obriga cada parte a fazer e se os arrendamentos previstos respeitam os limites constitucionais.

O que foi assinado e o que ainda falta definir?

O anúncio oficial do projeto da Eagle Hills afirma que o acordo sobre os termos comerciais estabelece a visão compartilhada e os principais termos comerciais, enquanto os detalhes serão desenvolvidos à medida que o projeto avançar. Essa distinção é importante: um acordo sobre a estrutura comercial principal não equivale a um conjunto completo de contratos que regule construção, financiamento, transferência de imóveis e execução.

O procurador-geral Ahmed Usham afirma que a implementação depende de novos acordos e da legislação pertinente. Ele apontou uma nova Lei Imobiliária, ainda em elaboração, como parte da estrutura proposta e disse que as obras físicas só começariam depois que o Parlamento aprovasse a legislação e os acordos finais fossem assinados, após novas discussões.

O presidente da Eagle Hills, Mohamed Alabbar, diz que os acordos detalhados ainda estão sendo finalizados e serão divulgados quando estiverem prontos. Durante sua visita às Maldivas em outubro, ele deu uma breve garantia sobre transparência:

Não há nada a esconder.

Essa promessa não atende ao pedido de Meekail para que o documento já assinado seja divulgado. A diferença está entre publicar agora os termos comerciais existentes e divulgar os acordos futuros depois que as negociações forem concluídas.

A principal controvérsia é se os direitos de arrendamento podem ser renovados sucessivamente

A disposição divulgada com maior potencial de impacto diz respeito ao que acontece quando um imóvel muda de mãos. A Eagle Hills afirma que os imóveis serão oferecidos segundo a legislação maldiva, com arrendamentos de até 99 anos. A cada venda ou transferência por herança, começará um novo prazo de até 99 anos.

O ministro da Infraestrutura, Habitação e Desenvolvimento Urbano, Dr. Abdulla Muththalib, afirma que os compradores seriam donos do imóvel construído, não das terras subjacentes. Ele também diz que as transferências dependem de aprovação do governo, que os direitos do vendedor terminam com a revenda e que o comprador recebe um novo arrendamento diretamente do governo.

Ao explicar esses controles, Muththalib disse:

"Nenhum imóvel em Rasmalé pode ser comprado, vendido ou transferido entre pessoas sem autorização do governo. Ao vender qualquer imóvel, ele precisa ser apresentado ao governo. Além disso, o governo mantém o poder discricionário de avaliar quem receberá esse imóvel e decidir se concede ou não a aprovação", declarou.

Um arrendamento dá a uma parte o direito de usar um terreno por um período definido, sem transferir a propriedade permanente da terra. A preocupação jurídica aqui é mais específica do que uma simples alegação de venda: críticos argumentam que reiniciar repetidamente um novo prazo de 99 anos poderia permitir a continuidade dos direitos de estrangeiros sobre as terras sem uma data final definida.

Muththalib afirma que os titulares não podem renovar os arrendamentos indefinidamente por decisão própria. Essa garantia e a disposição da Eagle Hills sobre transferências não são necessariamente equivalentes. A aprovação do governo poderia controlar cada transação e, ainda assim, transferências sucessivas aprovadas poderiam reiniciar o prazo. Os contratos não publicados e a legislação proposta precisariam explicar como essas regras se articulam.

A ação no tribunal foi rejeitada por uma questão processual, não pelo mérito

O advogado e ex-deputado por Kendhoo Ali Hussain pediu que o acordo fosse declarado ilegal e nulo desde o início. Também solicitou uma liminar, uma ordem judicial temporária que interromperia a implementação enquanto o questionamento constitucional fosse analisado.

O secretário do Supremo Tribunal recusou-se a aceitar o caso na fase inicial de protocolo, afirmando que uma ação dessa natureza não poderia ser apresentada diretamente primeiro ao Supremo Tribunal. A decisão do secretário pode ser submetida ao conselho de juízes para revisão. Foi uma rejeição processual, não uma decisão que confirmou a constitucionalidade do acordo.

O argumento de Hussain se baseia nos artigos 250 e 251 da Constituição. O artigo 250 exige que as transações envolvendo bens do Estado sigam a lei. O artigo 251 proíbe a propriedade estrangeira de território maldivo e limita a 99 anos os arrendamentos a partes estrangeiras. Hussain sustenta que o governo não tem a autoridade legal necessária para esse arranjo e que a renovação sucessiva dos arrendamentos poderia violar o limite constitucional.

A moção de Meekail também invoca o artigo 29, sobre acesso à informação, e o artigo 70, que estabelece a responsabilidade do Parlamento de fiscalizar o Executivo. A resolução relembra a garantia dada por Muizzu no Dia da Independência, em 26 de julho de 2024, de que Ras Malé não seria arrendada nem cedida gratuitamente a partes estrangeiras, e a contrapõe ao acordo proposto com a Eagle Hills.

A regra sobre propriedade estrangeira já mudou antes. Uma emenda constitucional aprovada em 2015 permitiu que investimentos estrangeiros qualificados acima de US$ 1 bilhão obtivessem propriedade quando pelo menos 70% da área do projeto fosse de terras recuperadas ao mar. Sua revogação, em abril de 2019, restabeleceu a proibição de propriedade estrangeira e o limite de arrendamento de 99 anos. O questionamento atual diz respeito a essa estrutura restabelecida.

US$ 12 bilhões e US$ 20 bilhões são estimativas diferentes

A dimensão financeira do projeto é alvo de divergências. Descrições do governo estimam o empreendimento em US$ 20 bilhões. Outras fontes apontam que a estimativa da Eagle Hills para as várias fases é de cerca de US$ 12 bilhões. Alabbar também descreveu uma dimensão possível próxima de US$ 20 bilhões, enquanto o anúncio oficial da empresa não informa um valor específico de investimento.

Ahmed Deedee, deputado por Maradhoo, afirma que os valores apresentados pelo governo e pela empresa não coincidem. Ele aponta uma diferença de US$ 8 bilhões entre US$ 20 bilhões e US$ 12 bilhões. O valor menor é 40% inferior ao maior, uma diferença substancial que não pode ser explicada sem saber o que cada estimativa inclui.

Separadamente, o governo projeta mais de US$ 30 bilhões em investimento estrangeiro bruto ao longo da vida útil do projeto, incluindo cerca de US$ 18 bilhões em investimento líquido. Esses valores não devem ser confundidos com custos de construção ou com um compromisso garantido da incorporadora. Os fluxos brutos podem medir uma movimentação financeira maior do que o montante que permanece como investimento líquido.

As estimativas de receita pública também não são diretamente comparáveis. Muththalib mencionou uma receita esperada para o Estado superior a US$ 11 bilhões durante o período de desenvolvimento; Alabbar estimou quase US$ 20 bilhões em impostos ao longo da vida útil do projeto. As declarações se referem a períodos diferentes e possivelmente a categorias distintas de receita. Nenhuma delas estabelece quanto o Estado tem garantia contratual de receber.

A divisão de receitas ainda não esclarece o retorno público total

Muththalib apresentou uma proposta de participação de 10% do Estado na receita da incorporadora e uma taxa de 4% sobre transações imobiliárias. Ele diz que cada revenda exige o pagamento de um valor equivalente a 4% do preço do imóvel. Também seriam devidos o imposto sobre bens e serviços turísticos e outros tributos aplicáveis.

O governo afirma que os valores das vendas de imóveis seriam depositados em uma conta de garantia nas Maldivas, sob controle governamental. Uma conta de garantia mantém o dinheiro sujeito a condições acordadas para sua liberação. Autoridades argumentam que direcionar os valores por bancos nacionais ajudaria a aliviar a escassez de dólares e fortalecer as reservas oficiais, embora a dimensão e o momento desse benefício dependam das vendas efetivas e das regras da conta.

Uma estimativa do governo atribui às terras um retorno de US$ 3 bilhões para o Estado, ou MVR 47 bilhões, com base em uma participação de 10% na receita associada a mais de 8.800 imóveis ao longo de aproximadamente dez anos de desenvolvimento. A base exata do cálculo, a duração da participação e o tratamento dos custos ainda não foram esclarecidos publicamente.

Meekail alega que os custos de recuperação de terras pagos pelos contribuintes não seriam recuperados e que a Eagle Hills receberia terrenos sem pagamento pela aquisição ou aluguel. O governo, por sua vez, aponta as receitas futuras, a habitação e os impostos como retorno público. Para determinar se essa troca protege o Estado, é necessário conhecer os cronogramas de pagamento, as deduções, as obrigações de desenvolvimento e as medidas previstas caso a incorporadora não cumpra o que prometeu.

As 5 mil moradias são um investimento inicial, não claramente uma doação

Um dos principais argumentos do governo é que a Eagle Hills construiria 5 mil unidades habitacionais em Hulhumalé antes do início das obras físicas do projeto mais amplo de Ras Malé. Alabbar estima o custo em aproximadamente US$ 500 milhões, ou cerca de US$ 100 mil por unidade. Outras descrições situam o pacote habitacional entre US$ 400 milhões e US$ 500 milhões.

Autoridades afirmam que o Estado receberia as unidades sem tomar empréstimos nem oferecer garantias. Alabbar as descreve como o primeiro investimento da Eagle Hills, cujo custo seria recuperado à medida que o empreendimento mais amplo avançasse. Outra versão diz que os custos habitacionais seriam deduzidos da participação do governo na receita.

Essas descrições distinguem o financiamento inicial do custo final. O fato de a Eagle Hills pagar primeiro não significa necessariamente que as moradias sejam fornecidas sem uma cobrança posterior sobre as receitas do projeto destinadas ao Estado. A fórmula de recuperação dos custos é, portanto, fundamental para compreender o valor do pacote habitacional.

Os números sobre a destinação de terras também variam. O ministro das Finanças, Hassan Zareer, mencionou 500 hectares de um total de 1.100 hectares planejados para recuperação ao mar, incluindo três resorts. Muththalib diz que outros 500 hectares ficariam reservados para a população local. Outras descrições do projeto indicam totais de 1.153 hectares ou 1.009 hectares, enquanto a área proposta pela incorporadora também foi descrita como tendo 520 hectares. Pelos números de Zareer, 500 hectares equivalem a cerca de 45% da área planejada. Um perímetro definitivo e um plano diretor coerente resolveriam essas diferenças.

As previsões de turismo e emprego dependem da execução

As projeções do governo preveem mais de um milhão de visitantes por ano e mais de US$ 2 bilhões em receita turística anual quando o destino atingir a maturidade. Em comparação com o total anual informado de 2,2 milhões de turistas nas Maldivas, um milhão de turistas adicionais representaria um aumento de cerca de 45%, caso todos fossem de fato novas chegadas.

As previsões de emprego usam medidas diferentes. O governo projeta mais de 54 mil empregos diretos e indiretos. Alabbar estima 40 mil empregos durante a construção e entre 15 mil e 18 mil postos permanentes quando o destino estiver em operação. Empregos na construção, postos permanentes e vagas geradas indiretamente por fornecedores não são números equivalentes.

Alabbar prometeu oportunidades para empresas maldivas, investidores locais e bancos nacionais. Ao descrever em outra ocasião a abordagem da empresa, ele disse:

Todos os nossos empreiteiros são locais daquele país, assim como todos os nossos fornecedores e arquitetos.

O empreendimento Marassi, no Egito, oferece uma comparação de escala, não uma prova do que Ras Malé entregará. Marassi informa ter 12 hotéis e 8 mil residências em 6,5 milhões de metros quadrados, o equivalente a 650 hectares, com 63% da área destinada a espaços abertos. Essa área é 30% maior do que um terreno de 500 hectares em Ras Malé.

Marassi informa investimentos de US$ 3,7 bilhões, receitas de US$ 1,7 bilhão e US$ 600 milhões em impostos até 2026, além de 1.626 empreiteiros e fornecedores e mais de 130 mil empregos gerados ao longo de suas operações. O empreendimento também informa produzir anualmente 5,8 milhões de metros cúbicos de água potável e 1,2 milhão de metros cúbicos de água reciclada. Esses números ilustram as exigências de infraestrutura e de fornecedores de um empreendimento dessa dimensão, mas os períodos e as medidas de emprego não permitem usá-los como previsões diretas para as Maldivas.

Verificações de nacionalidade são a resposta do governo a preocupações sobre assentamento

Muththalib afirma que cidadãos israelenses e empresas controladas por Israel seriam impedidos de participar como compradores, beneficiários finais, acionistas, financiadores ou agentes de vendas. Beneficiário final é a pessoa que, em última instância, possui ou controla um ativo, mesmo quando ele está formalmente em nome de uma empresa ou intermediário.

Ele diz que compradores e beneficiários finais teriam de declarar todas as nacionalidades atuais e anteriores, com verificações repetidas a cada mudança de titularidade. Declarações falsas poderiam levar à rescisão do arrendamento, ao confisco do imóvel pelo Estado e à perda dos valores pagos.

Deedee argumenta que pessoas com passaportes israelenses e de outros países poderiam entrar usando outra nacionalidade e questionou se as autoridades conseguiriam retirar 1 mil ou 2 mil pessoas nessa situação. Esses números eram hipotéticos, não relatos de chegadas. As verificações propostas pelo ministro vão além do passaporte apresentado na entrada, pois exigem a declaração do histórico de nacionalidades.

As Maldivas proíbem a entrada com passaportes israelenses desde abril de 2025. Muththalib diz que a residência só estaria disponível pelo programa existente de Visto de Residente Corporativo, e que a legislação migratória continuaria valendo. A compra de um imóvel não concederia automaticamente ao comprador ou a seus familiares o direito de residir no país.

O ministro também rejeitou temores de assentamento judaico e disse que o projeto não o permitiria. Essa referência religiosa mais ampla deve ser distinguida das restrições de nacionalidade e controle societário que ele descreveu. Identidade judaica e cidadania israelense não são intercambiáveis, e o mecanismo de verificação anunciado diz respeito às nacionalidades e estruturas de propriedade.

As preocupações religiosas vão além dos critérios para comprar imóveis

Em 13 de outubro de 2026, a Associação de Eruditos Maldivos manifestou ao ministro de Assuntos Islâmicos, Dr. Mohamed Shaheem Ali Saeed, preocupação com o assentamento de estrangeiros, a identidade islâmica, a soberania, a independência, a autonomia econômica e a cultura. A associação pediu que ele transmitisse essas preocupações a Muizzu.

A entidade afirmou que sua posição se baseava em informações obtidas junto às autoridades governamentais pertinentes. Também se reuniu com Muththalib, o procurador-geral Usham e o ministro da Economia, Saeed. Essas reuniões mostram que o debate vai além dos questionamentos parlamentares e jurídicos da oposição.

O líder religioso Sheikh Adam Nishan descreveu separadamente as questões como "extremamente preocupantes e perigosas" e alertou sobre as terras, a independência e o risco de os maldivos se tornarem subordinados em seu próprio país. São objeções e alertas, não resultados comprovados do empreendimento.

A Eagle Hills afirma que cumprirá a legislação maldiva. O anúncio oficial da empresa também promete desenvolvimento em terras recuperadas ao mar, sem novas dragagens pela empresa, e monitoramento marinho independente durante as obras. Esses compromissos não esclarecem as questões relativas a trabalhos anteriores de recuperação de terras. O histórico mais amplo do projeto inclui o cancelamento de um contrato de recuperação de terras com a CMCC, um pagamento informado de US$ 21 milhões e uma investigação da Comissão Anticorrupção aberta em março de 2024. Essa investigação não deve ser tratada como uma conclusão contra o acordo com a Eagle Hills.

As próximas decisões são legislativas e contratuais

O Parlamento precisa analisar tanto o pedido de divulgação quanto a legislação necessária para a implementação. Nos relatos sobre o projeto, não foi anunciada uma data confirmada para a votação da proposta de Lei Imobiliária, um prazo para publicar o acordo assinado ou uma data para os contratos finais.

Os cronogramas de construção divergem. Uma fonte aponta o primeiro trimestre de 2027 como meta, enquanto Alabbar disse durante sua visita em outubro que as obras começariam em cerca de um ano. A exigência de Usham de que a legislação e os acordos finais estejam prontos torna qualquer um dos cronogramas condicional. A Emaar Properties também foi citada como possível participante, mas outra versão condiciona sua participação a uma decisão do comitê de investimentos. O acordo assinado é com a Eagle Hills.

Os principais marcos são:

• 26 de julho de 2024: Muizzu deu uma garantia no Dia da Independência contra arrendar ou ceder Ras Malé a partes estrangeiras, posteriormente citada na moção de Meekail.
• Abril de 2025: As Maldivas proibiram a entrada com passaportes israelenses.
• 21 de setembro de 2026: O governo e a Eagle Hills assinaram o acordo sobre os termos comerciais.
• 27 de setembro de 2026: Muththalib explicou que a compra de imóveis não transferiria a propriedade das terras nem concederia vistos automaticamente.
• 5 de outubro de 2026: O Parlamento retomou os trabalhos e aceitou para debate a moção de divulgação, apoiada por 53 deputados.
• Outubro de 2026: Alabbar prometeu divulgar os acordos concluídos, enquanto líderes religiosos pediram novas garantias ao governo.

Os documentos ainda necessários são de ordem prática e jurídica: o contrato de arrendamento da própria incorporadora, prazos vinculantes de investimento, a fórmula de receita pública, as deduções dos custos habitacionais e as consequências do descumprimento dos compromissos. A publicação desses documentos permitiria que parlamentares e população avaliassem o projeto com base em obrigações exigíveis, em vez de previsões conflitantes.

Principais pontos

• O Parlamento aceitou para debate uma moção que pede a divulgação do acordo com a Eagle Hills, apoiada por 53 deputados.
• O acordo integral sobre os termos comerciais, assinado em 21 de setembro de 2026, ainda não foi publicado.
• A Eagle Hills afirma que as vendas e transferências por herança dariam início a novos arrendamentos imobiliários de até 99 anos.
• O secretário do Supremo Tribunal rejeitou um questionamento constitucional na fase de protocolo, sem decidir sobre o mérito.
• As estimativas de investimento variam entre US$ 12 bilhões e US$ 20 bilhões; as projeções de receita pública usam períodos e medidas diferentes.
• A Eagle Hills financiaria inicialmente 5 mil moradias em Hulhumalé, recuperando os custos à medida que o projeto mais amplo avançasse.
• O governo afirma que as terras continuarão sendo maldivas, que as transferências dependerão de aprovação e que a compra de imóveis não concederá residência automaticamente.
• A implementação depende de nova legislação e de acordos finais, e o cronograma das obras continua incerto.