Vietnã propõe imposto de 0,2% sobre terrenos ociosos, enquanto debate avança para definições e alíquotas progressivas

VND 200 milhões por ano por um terreno avaliado em VND 100 bilhões

O Ministério das Finanças do Vietnã propõe um imposto anual de 0,2% sobre terrenos abandonados, não utilizados ou com desenvolvimento atrasado, o que corresponderia a VND 200 milhões para um terreno com valor tributável de VND 100 bilhões. A proposta se aplicaria a toda a área enquadrada, sem as faixas de alíquotas menores atualmente disponíveis para terrenos residenciais dentro dos limites legais.

O ministério discutiu a medida em sua coletiva de imprensa de 6 de outubro de 2026. Ela faz parte de um projeto de lei que altera a Lei do Imposto sobre a Renda das Empresas, a Lei do Imposto sobre o Uso de Terras Não Agrícolas e a Lei do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas. A disposição proposta para terrenos acrescentaria o parágrafo 8 ao Artigo 7 da Lei do Imposto sobre o Uso de Terras Não Agrícolas.

A alíquota é cerca de 6,7 vezes maior que a alíquota atual de 0,03% para terrenos residenciais dentro da cota legal. Economistas, advogados e parlamentares, porém, concentram-se em duas questões ainda sem resposta: se a cobrança superaria os benefícios de manter terrenos à espera de valorização e como as autoridades distinguiriam a especulação deliberada de projetos bloqueados por procedimentos administrativos ou de planejamento.

O imposto ainda não foi aprovado. O dia 1º de janeiro de 2027 foi apontado como data prevista para o início da cobrança caso a Assembleia Nacional aprove as alterações à legislação tributária em sua sessão de fim de ano. Os critérios para identificar os terrenos abrangidos ainda estão sendo elaborados, e vários participantes do debate defendem um período maior de preparação.

Essa distinção importa tanto para incorporadoras que mantêm resorts litorâneos paralisados quanto para famílias que guardam um único terreno para construir uma casa no futuro. A aparência de um terreno vazio, por si só, não determinará seu tratamento tributário. O enquadramento jurídico, o motivo da falta de uso e o valor tributável aplicável definirão o resultado.

O que mudaria com a alíquota proposta

O imposto atual sobre terrenos residenciais no Vietnã usa faixas progressivas de área. Terrenos dentro da cota legal são tributados a 0,03%, a faixa seguinte a 0,07% e a faixa de maior excedente de área a 0,15%. Essas alíquotas incidem sobre as parcelas pertinentes do terreno, em vez de aplicar automaticamente a alíquota mais alta à propriedade inteira.

Outras categorias já recebem tratamento diferente. Terrenos destinados à produção e a atividades comerciais não agrícolas são tributados a 0,03%. As descrições detalhadas da legislação vigente apontam alíquota de 0,15% para terrenos usados para fins indevidos ou deixados sem uso em desacordo com as normas. Terrenos invadidos ou ocupados ilegalmente estão sujeitos a 0,2%.

A proposta criaria uma categoria separada, com alíquota de 0,2%, para terrenos abandonados, não utilizados ou cujo uso tenha começado com atraso. Sem uma cota de isenção, toda a área enquadrada nessa categoria ficaria sujeita à alíquota proposta. Isso não significa que não haveria regras para definir quais terrenos se enquadram nela.

Os relatos divergem sobre a categoria vigente usada para justificar a alíquota. A maioria afirma que os 0,2% correspondem ao imposto sobre terrenos invadidos; alguns relatos da coletiva do ministério dizem que a alíquota corresponde à aplicada a terrenos usados indevidamente. Essa divergência precisa ser esclarecida, sobretudo porque descrições mais detalhadas fixam em 0,15% a alíquota para terrenos usados indevidamente.

Quanto os proprietários pagariam?

O cálculo básico é a área do terreno multiplicada pelo valor tributável por metro quadrado determinado por lei e, em seguida, multiplicada por 0,2%. O valor tributável não é automaticamente o preço de compra nem o preço de mercado atual. Os exemplos a seguir pressupõem que o terreno inteiro se enquadra e que não se aplica nenhuma isenção ou redução:

• Um terreno com valor tributável de VND 1 bilhão teria um imposto anual de VND 2 milhões.
• Um terreno de 200 metros quadrados, avaliado para fins tributários em VND 10 milhões por metro quadrado, teria um imposto anual de VND 4 milhões.
• A mesma área, avaliada em VND 20 milhões por metro quadrado, teria um imposto anual de VND 8 milhões.
• Um terreno de 500 metros quadrados, avaliado em VND 20 milhões por metro quadrado, teria valor tributável de VND 10 bilhões e imposto anual de VND 20 milhões.
• Cinco terrenos enquadrados, cada um com valor tributável de VND 10 bilhões, teriam juntos um imposto anual de VND 100 milhões.

Sobre uma mesma base tributável, a alíquota proposta é aproximadamente 6,7 vezes maior que 0,03%, 2,9 vezes maior que 0,07% e 1,3 vez maior que 0,15%. Essas são comparações entre alíquotas, não previsões de quanto aumentaria a conta atual de todos os proprietários.

A definição de terreno abandonado ainda não existe

Truong Ba Tuan, vice-diretor responsável pela política tributária e de taxas do Ministério das Finanças, afirmou que a classificação seguiria a legislação fundiária. Por isso, o projeto do ministério remete à lei de terras, em vez de criar uma definição tributária independente.

O projeto de alteração da Lei de Terras descreve terrenos abandonados como aqueles cedidos ou arrendados pelo Estado que não tenham sido usados continuamente durante um período determinado. No entanto, segundo os relatos sobre essa definição, o prazo ainda não foi especificado. Também se informa que a Lei de Terras de 2024 e as leis tributárias atuais não contêm uma definição específica de terreno abandonado, embora já regulamentem o descumprimento dos cronogramas de uso de terrenos destinados a projetos.

Tuan afirmou que o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente recebeu a tarefa de esclarecer os conceitos e critérios. Os relatos concordam que a instrução governamental pertinente foi emitida em 28 de setembro, mas divergem quanto ao número: alguns citam o Aviso nº 54, outros o Aviso nº 289 e outro relato menciona o Aviso nº 574. O número do documento não pode ser considerado confirmado sem verificação.

A proposta está vinculada à Resolução nº 21-NQ/TW, que, segundo os relatos, foi adotada em 28 de julho de 2026 e prevê o estudo de impostos mais altos sobre terrenos não utilizados. Os relatos também relacionam a política à meta de enfrentar o desperdício de terras até 2030. Alguns afirmam que o projeto de lei foi enviado ao Governo; outros, que sua documentação foi encaminhada ao Ministério da Justiça para avaliação. Nenhuma dessas descrições significa que a medida tenha sido aprovada.

Por que economistas querem uma alíquota que aumente com o tempo

O economista Le Ba Chi Nhan argumenta que uma alíquota de 0,2% pode criar um custo inicial para quem mantém terrenos sem uso, mas talvez não mude a decisão de proprietários com recursos financeiros que esperam uma valorização expressiva. Ele propõe elevar a alíquota para 0,3%, 0,5% ou mais quando o terreno permanecer ocioso por mais tempo sem motivo legítimo.

Nhan descreve o incentivo pretendido nestes termos:

"A política deve criar uma espécie de 'relógio de custos': quanto mais tempo o terreno permanecer sem uso, mais caro será mantê-lo", disse Nhan.

Com o valor tributável inalterado em VND 100 bilhões, uma alíquota de 0,3% resultaria em uma cobrança anual de VND 300 milhões, enquanto uma alíquota de 0,5% produziria VND 500 milhões. Esses cálculos ilustram as alternativas sugeridas por ele, não alíquotas adotadas pelo ministério.

O professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, também argumenta que a tributação deve ser avaliada em relação aos ganhos esperados de mercado. Ele cita o exemplo de imóveis comerciais de baixo custo que teriam passado de cerca de VND 11 milhões para VND 33 milhões por metro quadrado entre 2014 e 2024, uma valorização de três vezes, ou 200% na década.

Esse exemplo do mercado imobiliário não é um índice nacional de preços de terrenos, e a valorização ao longo de uma década não pode ser comparada diretamente a uma única cobrança anual de imposto. Ainda assim, ele explica a preocupação de Vo: se os ganhos esperados continuarem muito maiores que os custos de manutenção, os proprietários podem simplesmente pagar o imposto. Vo também apoia a adoção inicial de 0,2%, seguida de uma avaliação para verificar se a alíquota é suficientemente alta.

Um terreno de família nem sempre é uma reserva especulativa

Pham Duc Toan, diretor-executivo da EZ Property, sugere outra estrutura progressiva, com alíquotas de 0,1% a 0,5% e taxas maiores para quem possui mais terrenos. A proposta distinguiria uma família com um terreno de um investidor com dez, em vez de considerar apenas o tempo sem uso.

Toan também propõe avaliar uma franquia para famílias, calculada com base na área ou no número de terrenos em relação ao tamanho da família. Ele defende que terrenos rurais guardados para os filhos não sejam tratados da mesma forma que terrenos urbanos para desenvolvimento que estejam ociosos. Essas são recomendações, não isenções previstas no projeto de medida tributária.

A preocupação das famílias também inclui terrenos de reassentamento. Pessoas deslocadas por projetos de desenvolvimento podem receber terrenos, mas não ter dinheiro para construir; outras podem conservar um terreno para que os filhos construam uma casa no futuro. Ta Van Ha, vice-presidente da Comissão de Cultura e Assuntos Sociais da Assembleia Nacional, pediu que esses casos e os terrenos afetados por restrições prolongadas de planejamento recebam tratamento explícito.

Os leilões de terrenos em Hanói ilustram o outro lado do debate. Leilões em distritos periféricos, como Dan Phuong, Hoai Duc e Thanh Oai, atraíram em agosto de 2024 lances vencedores que, em alguns casos, superaram VND 100 milhões por metro quadrado. Posteriormente, muitos dos terrenos leiloados foram apontados como ainda sem construção. No entanto, o preço de leilão não é automaticamente o valor tributável, e a compra legal em leilão não determina se a falta de uso posterior se enquadra na categoria proposta.

Resorts litorâneos mostram por que a situação do planejamento importa

Dois projetos litorâneos paralisados em Da Nang mostram por que as autoridades precisariam examinar o histórico dos projetos, em vez de simplesmente identificar terrenos vazios. O Hon Ngoc A Chau ocupa cerca de 12 hectares, recebeu um certificado de investimento em julho de 2009 e previa investimentos de VND 4,8 trilhões. A construção começou no início de 2010, mas um relato posterior descreveu a maior parte do local como ainda desocupada após 16 anos.

Os planos da cidade também mudaram. Em 2018, Da Nang orientou discussões sobre a retomada de parte do terreno para criar um espaço público. Em 2020, concordou em recuperar parte da área sul para uma praia, acesso ao mar e um parque público.

O terreno turístico Non Nuoc, com cerca de 3,77 hectares, foi destinado à I.V.C em 2014. Em 2018, a cidade adotou uma política de retomada do projeto, e posteriormente o terreno foi destinado a um parque litorâneo. Nenhum dos casos foi declarado definitivamente sujeito ao imposto proposto.

O advogado Pham Thanh Tuan, da Ordem dos Advogados de Hanói, argumenta que as avaliações precisam examinar as obrigações dos investidores, os cronogramas aprovados e as causas dos atrasos. O economista Vo Tri Thanh também alerta contra regras que os proprietários poderiam contornar construindo uma ou duas estruturas temporárias enquanto deixam a maior parte do terreno sem uso. A aprovação do planejamento não deve garantir isenção nem determinar automaticamente a incidência do imposto.

Pagar o imposto não daria direito a tempo ilimitado

A cobrança proposta funcionaria junto com as obrigações atuais de colocar em uso terrenos de projetos de investimento. O advogado Truong Anh Tu, presidente da TAT Law Firm, argumenta que cumprir a obrigação tributária não daria o direito de manter um terreno indefinidamente.

Pelo mecanismo vigente descrito no parágrafo 8 do Artigo 81 da Lei de Terras de 2024, terrenos destinados a projetos de investimento podem ser objeto de medidas após 12 meses consecutivos sem uso, contados da entrega física, ou após um atraso de 24 meses em relação ao cronograma de uso do terreno previsto no projeto. Uma prorrogação de até 24 meses implica obrigações financeiras adicionais. A falta de cumprimento após esse período pode levar à retomada do terreno, conforme as condições legais e ressalvada a exceção por força maior prevista no parágrafo 9.

O Artigo 31 do Decreto 102/2024/ND-CP, alterado pelo Decreto 226/2025/ND-CP, trata dos prazos de prorrogação, da área afetada e dos procedimentos aplicáveis. A prorrogação não é automática. Impostos, pagamentos adicionais durante uma prorrogação e retomada do terreno são mecanismos distintos.

As alterações propostas à Lei de Terras modificariam partes desse marco legal. Segundo os relatos, elas preveem pagamentos progressivos anuais para terrenos de projetos de investimento não utilizados ou com atraso, com possibilidade de retomada após 60 meses de falta contínua de uso. Também descrevem disposições para retomar terrenos agrícolas não utilizados por mais de 24 meses, após uma sanção administrativa e o não reinício do uso até o prazo estipulado. Essas disposições ainda em projeto não devem ser confundidas com a lei vigente nem com o imposto proposto de 0,2%.

Problemas de dados podem levar à cobrança da pessoa errada

Uma classificação precisa exigiria a integração de registros fundiários, tributários, de investimentos e de construção. O advogado Pham Thanh Tuan recomenda identificar, para cada lote, o contribuinte, a área enquadrada, a situação real do terreno e o período sem uso, recorrendo a informações sobre eletricidade e água quando pertinente.

Erros existentes mostram o risco na prática. Le Long, vice-diretor do Departamento de Impostos, atribuiu alguns débitos tributários inesperados sobre terrenos exibidos no eTax Mobile ao compartilhamento incompleto de informações e à demora na atualização dos dados. Antigos proprietários podem continuar listados depois da venda de um imóvel, enquanto pagamentos ainda não conciliados podem gerar avisos de dívida ou cobranças duplicadas. Nguyen Duc Chi, vice-ministro das Finanças, pediu que os dados habitacionais, fundiários e tributários sejam precisos, completos e integrados.

A quantidade de recursos paralisados é expressiva, mas as categorias não devem ser confundidas. Os números discutidos em 18 de junho de 2026 incluíam 3.896 imóveis públicos identificados, em uma conclusão da Inspetoria-Geral do Governo, como vagos, deteriorados ou usados de forma ineficiente. Esses dados não representam todos os imóveis privados abandonados.

As autoridades também informaram que resolveram entraves de 1.531 projetos atrasados; 273 deles já haviam começado a ser usados, abrangendo mais de 4.000 hectares e cerca de VND 286 trilhões em investimentos. Os 273 representam aproximadamente 17,8% dos 1.531 projetos. Em 31 de julho, o Sistema 751 registrava 4.619 projetos e terrenos com dificuldades, dos quais 3.984 tinham sido analisados e classificados. Esse registro não é uma lista de propriedades confirmadamente mantidas para especulação.

Uma incorporadora pode transferir um projeto paralisado?

A advogada Hoang Ha argumenta que custos maiores para manter terrenos devem vir acompanhados de transferências viáveis para investidores capazes de concluir os projetos. Caso contrário, uma incorporadora em dificuldades pode sofrer pressão para sair sem cumprir as condições necessárias para vender.

O Artigo 40 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 exige condições como documentação do projeto aprovada, indenizações e apoio ao reassentamento concluídos, terreno livre de disputas e penhoras, hipotecas baixadas e obrigações financeiras relacionadas ao terreno cumpridas. O projeto também deve estar dentro do prazo de execução e não pode estar sujeito a uma decisão de retomada.

Projetos em dificuldades financeiras podem ter dificuldade para cumprir essas exigências. Ha propõe estudar mecanismos pelos quais o comprador pagaria as obrigações já constituídas como parte da transferência, ou coordenaria o pagamento de dívidas e a baixa da hipoteca com a incorporadora, o banco e as autoridades. São mecanismos sugeridos, não um direito geral vigente de contornar os requisitos para transferência.

O Artigo 42 dá às autoridades provinciais 30 dias para avaliar e decidir sobre transferências dentro de sua competência, após receberem um pedido completo e válido. Nas transferências que exigem decisão do primeiro-ministro, o prazo para análise e encaminhamento pela província é de 45 dias. O Decreto 96/2024/ND-CP estabelece a documentação e os procedimentos relacionados. Phan Duc Hieu, membro da Comissão de Economia e Finanças da Assembleia Nacional, argumenta que as incorporadoras devem se preparar para situações de fracasso, saída e reestruturação de portfólio, em vez de manter terrenos que não conseguem desenvolver.

Edifícios vazios e impostos no exterior ampliam o debate

Dang Hung Vo argumenta que uma política concentrada em terrenos vazios poderia deixar de fora vilas, sobrados e imóveis comerciais concluídos, mas não utilizados. Ele recomenda analisar os edifícios vazios sem tratar automaticamente os terrenos agrícolas como equivalentes a terrenos urbanos de alto valor. Pode ser difícil comprovar a falta de uso agrícola, e os custos de fiscalização podem ser altos em relação à arrecadação.

A proposta trata da tributação de terrenos não agrícolas, não da cobrança automática sobre todo campo sem uso. Ela é distinta da prorrogação da isenção do imposto agrícola, aprovada em junho de 2025 até o fim de 2030.

Exemplos de outros países mostram abordagens diferentes, mas suas porcentagens não podem ser comparadas diretamente. Segundo os relatos, a Arábia Saudita cobra até 10% do valor do terreno em áreas prioritárias, e o estado australiano de Vitória aplica alíquotas de 1% a 3% a imóveis residenciais vagos. Os relatos sobre a Coreia do Sul divergem quanto à alíquota inicial após dois anos: alguns indicam 2%, outros uma faixa de 2% a 5%; ambos citam alíquotas de até 10% após dez anos.

As alíquotas de 17% e 34% atribuídas à França têm como base o valor locativo, não o valor total do imóvel. A Irlanda aplica um múltiplo do imposto imobiliário local. O Canadá combina uma medida federal de 1%, voltada principalmente a determinados proprietários estrangeiros, com impostos locais, como a cobrança de 3% em Vancouver. Outros exemplos incluem sobretaxas sobre imóveis na Espanha, retirada de benefícios no imposto habitacional no Japão, tributação comum de casas vazias na Itália e alíquotas mais altas para imóveis não ocupados pelo proprietário em Singapura. Diferenças nas bases tributárias, isenções e definições tornam as alíquotas divulgadas uma referência pouco confiável para prever os resultados no Vietnã.

A decisão ainda depende dos critérios e do cronograma

O debate avança em duas frentes: alterações tributárias que estabelecem uma alíquota e legislação fundiária que define as circunstâncias que a acionariam. Um breve cronograma reúne as principais etapas relatadas:

• 28 de julho de 2026: a Resolução nº 21-NQ/TW foi adotada e pediu o estudo de impostos mais altos sobre terrenos não utilizados.
• 28 de setembro de 2026: líderes do Governo atribuíram a tarefa de elaborar critérios de classificação, embora os relatos divirjam sobre o número do aviso.
• 6 de outubro de 2026: o Ministério das Finanças discutiu a proposta de 0,2% em sua coletiva de imprensa trimestral.
• Fim de 2026: está prevista a análise pela Assembleia Nacional, mas a aprovação ainda é necessária.
• 1º de janeiro de 2027: data prevista para o início, segundo os relatos, condicionada à aprovação da lei e às disposições finais.

Dinh Minh Tuan, diretor regional da plataforma imobiliária Batdongsan para o sul do país, recomenda pelo menos um ano para criar regras de dados e classificação. Ele sugere analisar inicialmente projetos sem nenhuma atividade de execução há mais de cinco anos. Tran Hoang Ngan, integrante da Assembleia Nacional, recomenda publicar os planos locais vigentes, remover os planos desatualizados e permitir que moradores e empresas tenham de um a dois anos para concluir os procedimentos.

As regras finais ainda não definiram o prazo de falta de uso, as isenções, as regras de transição nem o tratamento de categorias tributárias vigentes que se sobreponham. Também serão importantes os recursos e as oportunidades para corrigir informações inexatas sobre os lotes. Uma alíquota mais alta, por si só, não resolve restrições de planejamento, obstáculos à transferência ou registros incorretos de propriedade.

Pontos principais

• O Vietnã propõe um imposto anual de 0,2% sobre terrenos enquadrados como abandonados, não utilizados ou com desenvolvimento atrasado.
• Um valor tributável de VND 100 bilhões resultaria em uma cobrança anual de VND 200 milhões.
• A alíquota incidiria sobre toda a área enquadrada, sem as faixas habituais de cota residencial.
• As definições e os critérios de implementação ainda estão sendo elaborados, e o imposto ainda não é lei.
• Economistas recomendam considerar alíquotas que aumentem com o tempo e proteger casos de atraso causados por fatores externos.
• Pagar o imposto não substituiria as obrigações do projeto nem impediria a retomada do terreno quando as condições legais fossem atendidas.
• O dia 1º de janeiro de 2027 foi apontado como data prevista para o início, sujeito à aprovação e aos termos finais da legislação.