Hong Kong volta a liderar o ranking mundial de moradia inacessível, aponta relatório de 2025

Acessibilidade à moradia em Hong Kong ganha destaque em 2025

Ter casa própria em Hong Kong continua fora do alcance de muitas pessoas. A edição de 2025 do Demographia International Housing Affordability, uma avaliação de longa data publicada pelo Center for Demographics and Policy da Chapman University, conclui que, entre 95 grandes mercados imobiliários de oito países, nenhum é considerado acessível (3º trimestre de 2024). Hong Kong voltou a ocupar a última posição em termos de acessibilidade, com múltiplo mediano de 14.4. Isso significa que a moradia típica custa mais de 14 anos da renda familiar mediana antes dos impostos. É o 14º ano consecutivo em que a cidade ocupa o topo desse ranking.

A Demographia usa uma métrica simples. Compara o preço mediano das moradias com a renda familiar mediana para calcular a relação entre preço e renda, conhecida como múltiplo mediano. Mercados com nota 9.0 ou superior entram na categoria que a Demographia classifica como impossivelmente inacessível. Hoje, há 12 mercados desse tipo no mundo. No outro extremo, Pittsburgh é o grande mercado mais acessível, com 3.2, o que ainda é considerado moderadamente inacessível nas categorias do relatório. O índice de Hong Kong recuou em relação a 16.7 no ano passado e a 20.8 antes da pandemia, em 2019, devido à desaceleração dos preços e à recuperação gradual da renda. Mesmo com essa mudança, a diferença entre o custo das moradias e os ganhos das famílias continua grande.

Como funciona o ranking e o que os números significam

Cada mercado do estudo corresponde a uma região de trabalho ou deslocamento diário, e não apenas ao centro de uma cidade. Essa abordagem permite aos analistas comparar até onde a renda de uma família típica pode chegar em relação aos preços locais das moradias. Também explica por que as médias nacionais podem induzir ao erro. Dentro de um mesmo país, uma região metropolitana com um mercado de terras flexível pode ser muito diferente de outra com limites rigorosos à expansão.

O que é o múltiplo mediano

Por exemplo, se uma moradia custa 300,000 e a renda familiar mediana antes dos impostos é 75,000, o múltiplo mediano é 4.0. Com esse método, o relatório classifica os mercados em uma escala que vai de acessível, com 3.0 ou menos, a impossivelmente inacessível, com 9.0 ou mais.

Quando a renda e os preços mudam, o índice também muda. A queda dos preços das moradias ou o aumento dos ganhos familiares pode reduzir o múltiplo, mesmo que as prestações do financiamento continuem pesadas. Isso ajuda a explicar por que o índice de Hong Kong melhorou, mas os compradores ainda enfrentam grandes barreiras.

Por que Hong Kong continua tão cara

A escassez de terrenos disponíveis para construção, décadas de controle rigoroso sobre a liberação de terras e a demanda persistente mantêm os preços elevados em Hong Kong. Grande parte do território é montanhosa ou protegida como parque rural, e a área urbana é compacta. As famílias disputam o espaço limitado, enquanto investidores locais e estrangeiros buscam imóveis como reserva de valor. O equilíbrio entre oferta e demanda raramente favoreceu quem compra a primeira casa.

O sistema fundiário acrescenta outra camada ao problema. O governo é dono de todas as terras e controla a oferta por meio da venda de terrenos em regime de arrendamento a incorporadoras. A receita fundiária financia uma grande parcela dos serviços públicos, o que dá aos funcionários um incentivo fiscal para administrar a oferta com cautela. Regras de planejamento e limites de altura em alguns distritos restringem a construção de novas moradias. Pesquisas associadas ao estudo da Demographia argumentam que estratégias de contenção urbana, como limites à expansão e cinturões verdes, criam escassez artificial e elevam o valor dos terrenos próximos às fronteiras regulatórias.

A alta dos preços perdeu força. No primeiro trimestre de 2025, o índice oficial de preços havia caído cerca de 7.8 percent em relação ao ano anterior, marcando o 13º trimestre consecutivo de queda anual. As conclusões de obras aumentaram mais de 75 percent em 2024, as vendas no mercado primário saltaram mais de um terço e as transações no mercado secundário também cresceram. O governo eliminou alguns impostos de selo cobrados de compradores e flexibilizou os testes de estresse para financiamentos imobiliários para reaquecer a demanda. A rentabilidade bruta média dos aluguéis subiu ligeiramente e chegou a cerca de 3.9 percent no fim do ano passado. Mesmo com essas mudanças, a falta de acessibilidade continua sendo um obstáculo para muitas famílias.

Joel Kotkin, diretor do Center for Demographics and Policy da Chapman University, argumenta que as decisões de planejamento têm papel central no quebra-cabeça dos preços.

Esses preços elevados são, em grande parte, resultado de políticas que buscam limitar o crescimento nas periferias, justamente a forma como as cidades costumam se expandir.

Essa crítica encontra eco em mercados com escassez de terrenos, como Hong Kong, onde qualquer restrição adicional à oferta de novas moradias na periferia pode repercutir em toda a estrutura de preços.

O cotidiano: moradias lotadas e uma cidade cada vez mais quente

Por trás dos índices estão condições de vida cotidianas cada vez mais difíceis. Estima-se que 220,000 moradores vivam em unidades subdivididas, moradias-cela ou estruturas em telhados. Muitas são pequenas, não têm janelas ou são mal ventiladas. Banheiros e cozinhas compartilhados são comuns. Nos meses mais quentes, paredes finas e telhados de zinco retêm o calor até tarde da noite, dificultando o sono e trazendo riscos à saúde de idosos e crianças.

Sze Lai Shan, vice-diretora da Society for Community Organization, apoia famílias de baixa renda em toda a cidade. Há anos, ela documenta as condições de vida nessas moradias.

Algumas dessas condições são bastante desumanas.

O calor agrava a situação. O Observatório de Hong Kong registrou um número recorde de dias muito quentes em 2024: foram 52 dias com temperaturas de 33 graus Celsius ou mais. Pesquisas com moradores de apartamentos subdivididos apontam problemas generalizados de sono, doenças de pele, tontura e estresse emocional durante o verão. Profissionais comunitários relatam que famílias reduzem as refeições para manter os aparelhos de ar-condicionado ligados e que idosos passam o dia em bibliotecas para se refrescar.

As reformas e os megaprojetos serão suficientes?

O governo apontou dois megaprojetos como futuras fontes de oferta. O plano Northern Metropolis, próximo à fronteira com Shenzhen, pretende criar um novo núcleo urbano com mais de 900,000 moradias, transporte integrado e novos centros de emprego. O Lantau Vision Tomorrow propõe a construção de ilhas artificiais para abrigar mais de 200,000 moradias. Os dois projetos podem transformar o mapa da região ao longo do tempo, mas os custos, os desafios de engenharia e os longos prazos de construção significam que não vão aliviar a pressão no curto prazo.

Os responsáveis pelas políticas públicas também adotaram medidas com prazos mais curtos. As autoridades pretendem construir cerca de 30,000 unidades de moradia pública provisória até 2027 a 2028 e já organizaram a oferta de mais de 21,000 unidades habitacionais transitórias. O aumento das conclusões de obras e o afrouxamento das restrições a financiamentos apontam para uma atividade maior. O teste decisivo é saber se a nova oferta corresponderá ao que os compradores podem pagar, e não apenas quantas unidades serão entregues.

Wendell Cox, autor do estudo da Demographia, alerta que a densidade, por si só, não basta para reduzir a diferença para as famílias típicas se o custo dos terrenos continuar elevado e a oferta nas periferias for bloqueada.

David Leis, presidente do Frontier Centre for Public Policy, argumenta que a pressão sobre a acessibilidade à moradia é central para o problema mais amplo do custo de vida.

A deterioração da oferta de moradias acessíveis tem sido o principal motor da atual crise do custo de vida que afeta as classes média e trabalhadora.

As políticas de moradia pública também são alvo de críticas. Michael Wong, professor de economia da University of Hong Kong, criticou as regras de permanência e a lenta rotatividade dos apartamentos subsidiados, argumentando que elas mantêm novos candidatos no mercado privado de aluguel.

Isso é simplesmente uma falha da política de moradia pública.

Para melhorar a acessibilidade em larga escala, será necessário combinar liberação de terrenos, infraestrutura, entrega mais rápida de moradias públicas e um fluxo constante de imóveis privados com preços compatíveis com a renda de quem ganha o salário típico.

Como Hong Kong se compara a outras cidades

Hong Kong divide o topo do ranking das cidades menos acessíveis com Sydney e várias cidades da Costa Oeste da América do Norte. Esses lugares combinam alta demanda com limites geográficos ou regulatórios à expansão urbana. Vários têm índices acima de 10, patamar que sinaliza uma pressão extrema para quem quer comprar um imóvel.

• Hong Kong 14.4
• Sydney 13.8
• San Jose 12.1
• Vancouver 11.8
• Los Angeles 11.2
• Adelaide 10.9
• Honolulu 10.8
• San Francisco 10.0
• Melbourne 9.7
• San Diego 9.5

No outro extremo, Pittsburgh aparece com 3.2, o menor índice entre os 95 mercados analisados. Ainda assim, não alcança a definição de acessível, que exige 3.0 ou menos. Pela primeira vez nos 20 anos de história da pesquisa, nenhum grande mercado atingiu esse patamar.

Acessibilidade e possibilidade de compra na Ásia-Pacífico

Indicadores diferentes apontam para a mesma pressão. O Asia Pacific Home Attainability Index da ULI define como possível comprar um imóvel quando seu preço equivale a até cinco vezes a renda familiar mediana. Por esse critério, os apartamentos de Hong Kong custam cerca de 23.4 vezes a renda mediana, o pior resultado da região em 2024. No caso dos aluguéis, um estudo global separado da DWS estima que as famílias de Hong Kong gastam cerca de 61 percent da renda disponível para alugar um apartamento típico de dois quartos, uma das maiores proporções do mundo. O cenário varia pela região. O modelo de moradia pública de Singapura mantém o custo de compra de muitos apartamentos HDB ao alcance das rendas típicas, e a ampla oferta de imóveis para aluguel em Tóquio mantém o aluguel médio próximo de 17 percent da renda nos distritos centrais. Ainda assim, nas maiores regiões de negócios, a compra de uma casa continua fora do alcance da maioria das famílias jovens.

Em resumo

• Hong Kong voltou a ocupar a última posição em termos de acessibilidade, com múltiplo mediano de 14.4 na edição de 2025 do Demographia International Housing Affordability (3º trimestre de 2024).
• Nenhum dos 95 mercados analisados é considerado acessível, e 12 são classificados como impossivelmente inacessíveis.
• O índice de Hong Kong caiu de 16.7 no ano passado e de 20.8 em 2019, com a ajuda da queda dos preços e do aumento das novas conclusões de obras, mas a diferença para os compradores continua grande.
• Os projetos Northern Metropolis e Lantau Vision Tomorrow poderiam acrescentar mais de 1.1 milhão de moradias ao longo do tempo, mas não vão proporcionar alívio no curto prazo.
• As medidas de curto prazo incluem a eliminação de impostos de selo adicionais, a flexibilização dos testes de estresse para financiamentos e os planos para cerca de 30,000 unidades de moradia pública provisória até 2027 a 2028.
• A pressão sobre os aluguéis é intensa: um estudo estima que o aluguel consome cerca de 61 percent da renda familiar disponível mediana em Hong Kong.
• O calor extremo e os apartamentos subdivididos agravam a pressão sobre as famílias de baixa renda.
• Especialistas apontam a liberação de terrenos, as regras de planejamento e a infraestrutura como fatores-chave para tornar os imóveis mais acessíveis a preços compatíveis com o que as famílias típicas podem pagar.