Preços de apartamentos usados em Tóquio sobem à medida que a oferta de novos imóveis diminui

Por que os apartamentos usados estão ficando mais caros em Tóquio

Os preços dos apartamentos usados em Tóquio estão subindo em ritmo mais acelerado à medida que compradores deixam os imóveis recém-construídos e optam por unidades de segunda mão. A oferta restrita de novos empreendimentos, os custos mais altos de construção e de terrenos e a forte demanda de compradores nacionais e estrangeiros tornaram os apartamentos novos excepcionalmente caros. Muitas famílias que teriam comprado um imóvel novo agora escolhem unidades usadas, o que reduziu a oferta no mercado secundário e elevou os preços de fechamento e o valor por metro quadrado.

Dados recentes mostram que essa mudança se disseminou. Segundo dados de mercado de junho de 2025 da Rede de Informações Imobiliárias do Leste do Japão (REINS, na sigla em inglês), as transações de apartamentos usados na Grande Tóquio chegaram a 4.299 unidades, alta de 31,9% em relação ao mesmo período do ano anterior. O preço médio por metro quadrado alcançou 833.400 ienes, 6,9% acima de um ano antes, marcando o 62º mês consecutivo de alta. O valor médio das transações ficou em cerca de 52,09 milhões de ienes. Ao mesmo tempo, o estoque de imóveis à venda caiu 0,7%, para 44.428 unidades, na 14ª queda mensal consecutiva, embora o número de novos anúncios tenha aumentado ligeiramente.

A atração pelo mercado de revenda está diretamente ligada aos preços extremos dos imóveis novos, especialmente no centro de Tóquio. Acompanhamentos do setor mostram que o preço médio de um apartamento recém-construído nas 23 regiões administrativas da cidade superou 100 milhões de ienes pelo segundo ano consecutivo, com média de cerca de 116,3 milhões de ienes nos 12 meses até março de 2025. Os preços dos apartamentos novos nos distritos centrais também são muito altos por metro quadrado, chegando perto de 1,7 milhão de ienes. Esses valores refletem a escassez de terrenos em bairros valorizados, os custos elevados de construção e mão de obra e uma carteira de projetos concentrada em torres de luxo voltadas a compradores locais e estrangeiros de alta renda.

As restrições de oferta têm raízes profundas. O número de apartamentos lançados na Grande Tóquio caiu cerca de 17% em 2024, para o menor nível desde 1973, e o estoque limitado persistiu em 2025. Mesmo nos casos em que incorporadoras lançaram mais unidades em áreas suburbanas, a absorção continua firme e pouco alivia a pressão sobre os preços nos distritos centrais. O resultado é uma distância crescente entre o que muitos compradores podem pagar por um imóvel novo e o que está disponível, fazendo do mercado de usados o principal foco das famílias.

Novos imóveis ficam escassos, e compradores migram para a revenda

As incorporadoras enfrentam custos mais altos de insumos e escassez de terrenos adequados em bairros com boas conexões de transporte, escolas e serviços. Reunir terrenos nos distritos centrais é um processo complexo e demorado. Os custos de construção subiram durante e após a pandemia, com a alta dos materiais, da logística e dos salários. Quando a viabilidade dos projetos depende de preços mais altos, os valores de lançamento acompanham essa tendência. A preferência por projetos de alto padrão, com serviços de concierge, comodidades e residências de marca, reforçou a guinada para o luxo, elevando as médias gerais e afastando compradores do segmento intermediário.

Em 2024, houve uma queda moderada no preço médio de unidades novas na região metropolitana como um todo, à medida que a composição das vendas se normalizou após uma onda de lançamentos de luxo em 2023. O preço médio de um apartamento novo na região metropolitana recuou cerca de 3,5%, para aproximadamente 78 milhões de ienes. No centro de Tóquio, o preço médio de uma unidade nova caiu para cerca de 112 milhões de ienes. Analistas afirmam que se trata de uma pausa, e não de uma mudança na tendência de longo prazo, pois os fatores fundamentais, a oferta limitada de novos imóveis e os custos mais altos de construção, continuam presentes.

Tetsuya Kaneko, diretor de pesquisa da Savills Japan, recomendou cautela ao interpretar a queda de um ano nas médias de preços de imóveis novos na região metropolitana em 2024.

Não devemos interpretar a queda temporária como um pico. A tendência geral de alta veio para ficar, especialmente diante da inflação generalizada e da escassez de mão de obra.

Para as famílias que querem continuar na cidade, mas não conseguem pagar por imóveis novos, os apartamentos usados se tornaram a opção mais prática. Unidades reformadas muitas vezes oferecem a mesma sensação e funcionalidade de um imóvel recém-construído. Muitos compradores buscam prédios mais antigos reformados que atendam às normas sísmicas modernas, especialmente os localizados perto de estações e escolas nas 23 regiões administrativas.

O que os dados mostram sobre preços e vendas de imóveis usados

A tendência de longo prazo já favorecia o mercado de revenda antes mesmo de 2024. Dados de transações de anos anteriores mostram uma alta clara, ao longo de uma década, nos preços de apartamentos usados na região metropolitana de Tóquio. O preço médio de venda chegou a cerca de 42,76 milhões de ienes em 2022, alta de mais de 10% em relação ao ano anterior, enquanto o preço médio por metro quadrado subiu para aproximadamente 672.400 ienes. Na última década, o preço por metro quadrado dos apartamentos usados na região aumentou mais de 70%. Os baixos custos de financiamento, a preferência por morar na cidade e a melhora constante da qualidade dos imóveis contribuíram para essa alta.

Os dados mensais recentes indicam que o ritmo não diminuiu. Em junho de 2025, a REINS registrou uma ampla alta na atividade em toda a Grande Tóquio, que inclui Tóquio, Kanagawa, Chiba e Saitama. As vendas na cidade de Tóquio subiram quase 30% em relação ao ano anterior, enquanto Saitama liderou o crescimento, com alta superior a 47%. A área média das unidades negociadas foi de cerca de 62,5 metros quadrados, um pouco menor que um ano antes, enquanto a idade média dos prédios vendidos subiu para aproximadamente 27 anos. Essa preferência por imóveis mais antigos e um pouco menores é uma das formas de os compradores ajustarem o orçamento sem abrir mão das localidades desejadas.

Onde o crescimento é mais forte

Tóquio registrou 2.360 transações de apartamentos usados em junho, alta de 29,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. Kanagawa teve 1.003 negócios, avanço de 40,5%. Saitama registrou 509, alta de 47,1%, enquanto Chiba chegou a 427, aumento de 12,1%. Nos preços, o valor médio por metro quadrado na Grande Tóquio subiu 6,9%, para 833.400 ienes, na 62ª alta mensal consecutiva. O estoque está em queda há mais de um ano, sinal de que a demanda supera o ritmo com que os proprietários colocam unidades à venda.

O padrão reflete uma realidade simples. Compradores que não podem ou não querem pagar o adicional cobrado por imóveis novos nos distritos mais valorizados ainda querem ter uma casa na cidade. Eles disputam unidades reformadas e bem localizadas em prédios mais antigos, e muitos aceitam abrir mão de espaço ou enfrentar um trajeto mais longo até o trabalho para manter o preço ao alcance. Essa combinação de concessões remodelou o segmento intermediário do mercado.

Pressão sobre a capacidade de compra e a experiência dos compradores

A diferença de preço entre imóveis novos e usados é expressiva. No início de 2025, o preço pedido médio de um apartamento usado padrão de 70 metros quadrados na região metropolitana de Tóquio era de cerca de 69,8 milhões de ienes. Em comparação, a média dos apartamentos recém-construídos nas 23 regiões administrativas ficou em torno de 116,3 milhões de ienes no período mais recente de 12 meses. Uma análise das transações da última década indica que apartamentos usados costumam ser negociados por cerca de 45% menos que imóveis novos. A diferença varia conforme a localização e a qualidade do prédio, mas a tendência é clara.

Para muitas famílias, a lista de exigências parece simples: três quartos, pelo menos 70 metros quadrados, um bairro seguro a uma distância viável do trabalho e um prédio que atenda às normas sísmicas modernas. Os preços desses imóveis nos distritos centrais ultrapassaram em muito o que muitas famílias conseguem financiar. Em Bunkyo, Setagaya e Minato, até unidades mais antigas desse tamanho atingiram valores que pressionam o orçamento doméstico. Então, a busca se amplia para os distritos mais afastados ou as prefeituras vizinhas, ou se volta para unidades menores nos mesmos bairros.

É fundamental entender as normas sísmicas. O Japão elevou seus padrões de construção em 1981, em uma mudança frequentemente chamada de novo padrão. Prédios concluídos a partir do início da década de 1980 têm maior probabilidade de atender a esse critério. Os compradores também prestam atenção à revisão de 2000 da Lei de Normas de Construção, que acrescentou regras mais rigorosas para projetos estruturais. Apartamentos que atendem a esses padrões podem alcançar preços mais altos no mercado de revenda. Unidades reformadas em prédios antigos e bem conservados, com associações de condomínio atuantes, também atraem compradores que querem interiores modernos sem pagar o preço de um imóvel novo na mesma região.

No segmento de luxo, as unidades mais caras elevaram as médias. A venda recente de uma cobertura em um empreendimento exclusivo perto de Harajuku teria sido fechada por mais de 9,5 bilhões de ienes, um recorde nacional em preço por tsubo. Um tsubo é uma unidade de área equivalente a 3,3 metros quadrados. Negócios desse tipo são raros, mas mostram a disposição de compradores ricos para pagar por localização privilegiada, comodidades e privacidade. Também destacam como a composição dos imóveis disponíveis pode fazer as médias gerais oscilar de um ano para outro.

Financiamento, juros e o papel dos compradores estrangeiros

Os custos de financiamento continuam favoráveis aos compradores. O Banco do Japão elevou gradualmente as taxas básicas, que estavam próximas de zero, mas os custos das hipotecas ainda são baixos para os padrões globais. Produtos populares de taxa fixa, como o Flat 35, ficaram próximos da faixa intermediária de 1% neste ano. Os bancos continuam competindo agressivamente para atrair clientes de crédito imobiliário, mantendo estreitas as margens de juros dos empréstimos. Isso ajudou compradores a se estenderem para adquirir unidades usadas, mesmo com a alta contínua do preço por metro quadrado.

Mari Kumagai, diretora de pesquisa para o Japão da Cushman & Wakefield, observou que um aumento moderado das taxas básicas não necessariamente elevará de forma acentuada os custos das hipotecas para os compradores.

Um aumento das taxas de juros seria visto como algo negativo, mas seu impacto é atenuado pela concorrência entre os bancos.

O capital estrangeiro também teve influência. A desvalorização do iene tornou os imóveis de Tóquio mais acessíveis para quem calcula os preços em dólares ou em outras moedas importantes. Compradores estrangeiros continuaram ativos nos distritos centrais, sobretudo no segmento de apartamentos de alto padrão. Para investidores, a baixa vacância, o aumento dos aluguéis nos distritos centrais e a percepção de Tóquio como um mercado seguro tornaram os imóveis residenciais um investimento atraente. A maior participação de compradores no segmento de luxo não define os preços dos apartamentos usados em toda a cidade, mas influencia as faixas mais altas e reforça a confiança das incorporadoras que planejam novos projetos.

O banco central do Japão alertou as instituições financeiras para que controlem a exposição a atividades especulativas diante da alta dos preços dos imóveis. Em uma publicação recente, o Banco do Japão pediu cautela em certos tipos de empréstimos imobiliários com elementos transfronteiriços.

Os bancos precisam administrar com cuidado os riscos associados à exposição a investidores internacionais que compram imóveis no país.

Uma análise mais rigorosa dos riscos não equivale a restringir os financiamentos imobiliários para famílias, e não há indícios de um aperto no crédito habitacional convencional. Isso mostra, porém, que as autoridades acompanham de perto o ciclo imobiliário e estão atentas a possíveis vulnerabilidades caso os custos de financiamento globais subam ou o iene oscile bruscamente.

O que compradores e vendedores estão fazendo agora

Os compradores estão mais flexíveis quanto ao tamanho e à idade dos imóveis. Os dados de fechamento indicam uma inclinação gradual para unidades um pouco mais antigas e menores, especialmente perto de estações, onde o tempo de deslocamento é menor. Muitos priorizam interiores reformados e uma boa administração do prédio em vez de áreas amplas. O crescimento de empresas especializadas em reformas, que compram, renovam e revendem apartamentos antigos, ampliou a oferta de imóveis prontos para morar em bairros populares.

Vendedores de unidades bem localizadas e reformadas estão testando preços pedidos mais altos. Imóveis com preços alinhados às vendas recentes de unidades comparáveis, bem apresentados e com reformas recentes e documentação clara sobre a manutenção do prédio estão atraindo várias propostas. Em contrapartida, unidades que precisam de obras significativas ou ficam longe de estações demoram mais para ser vendidas, mesmo em um mercado aquecido. A diferença entre os melhores imóveis e os menos atraentes aumentou.

Como a idade, as normas e a administração dos prédios afetam o valor

A idade, por si só, não determina o preço no mercado de apartamentos de Tóquio. Muitos prédios das décadas de 1980 e 1990 passaram por grandes reparos e são bem administrados por associações de moradores atuantes. Os compradores costumam verificar o saldo do fundo de reserva do prédio, o histórico de reparos, as condições dos elevadores e as obras previstas. Um fundo de reserva saudável e um plano claro para a manutenção futura podem sustentar os preços. Prédios que concluíram recentemente grandes reparos, como em fachadas e impermeabilização, podem ter um preço mais alto, pois os compradores esperam menos cobranças extraordinárias no curto prazo.

As normas sísmicas são um divisor claro. Imóveis concluídos segundo o padrão de 1981, e especialmente os projetados após a revisão de 2000, tendem a ser negociados por preços mais altos por metro quadrado, mantidas as demais condições. Os bancos também avaliam esses prédios de forma mais favorável, o que pode facilitar o financiamento e ampliar o número de interessados. Prédios mais antigos que não atendem ao padrão ainda podem ser vendidos, especialmente em localizações excelentes, mas o preço refletirá o risco adicional e o possível custo das melhorias necessárias.

O que pode mudar nos próximos meses

A maioria dos analistas espera que os preços dos apartamentos em Tóquio continuem subindo em 2025, mas em ritmo mais moderado que nos últimos dois anos. O segmento de revenda provavelmente continuará com oferta restrita enquanto os novos lançamentos forem limitados e os custos de financiamento permanecerem baixos. Vale acompanhar se haverá aceleração no número de projetos lançados pelas incorporadoras, especialmente caso os custos se estabilizem. O câmbio continuará influenciando a participação estrangeira. Um iene mais forte pode esfriar a demanda externa, enquanto uma nova desvalorização pode prolongar a pressão compradora estrangeira nos distritos mais valorizados.

Os fatores domésticos também serão importantes. A evolução dos salários, dos bônus e da segurança no emprego influencia o quanto as famílias podem se comprometer com a compra de um imóvel. Se a renda continuar crescendo moderadamente, o mercado de revenda deverá seguir sustentado, embora a capacidade de compra continue sendo um desafio para famílias que buscam unidades maiores nos distritos centrais. Por enquanto, o conjunto de evidências aponta para novas altas nos preços dos apartamentos usados, sustentadas pela demanda persistente e pela falta de alternativas no mercado de imóveis novos.

Pontos principais

• As transações de apartamentos usados na Grande Tóquio dispararam 31,9% em junho de 2025, enquanto o preço por metro quadrado subiu 6,9%, acumulando 62 meses consecutivos de alta.
• Os lançamentos de novos apartamentos caíram cerca de 17% em 2024, para o menor nível desde 1973, restringindo a oferta e levando compradores ao mercado de revenda.
• O preço médio das unidades novas nas 23 regiões administrativas ficou em torno de 116,3 milhões de ienes no último ano, enquanto o preço pedido de um apartamento usado típico de 70 metros quadrados ficou perto de 69,8 milhões de ienes.
• O estoque de apartamentos usados caiu pelo 14º mês consecutivo em junho, mesmo com um ligeiro aumento nos novos anúncios.
• As baixas taxas de financiamento imobiliário, a desvalorização do iene e a demanda urbana contínua sustentam os preços, enquanto o Banco do Japão recomenda que os bancos administrem cuidadosamente os riscos imobiliários.
• Os compradores estão aceitando unidades menores ou mais antigas para continuar em bairros desejados, e imóveis reformados em prédios que atendem às normas sísmicas modernas alcançam preços mais altos.
• Analistas esperam novas altas, possivelmente mais lentas, nos preços dos apartamentos usados em 2025, a menos que um aumento significativo na oferta de imóveis novos ou uma mudança brusca nas condições de financiamento altere esse equilíbrio.