Hong Kong vai eliminar gradualmente os cubículos precários com nova lei

Por que Hong Kong está regulamentando os cubículos residenciais

Hong Kong está prestes a pôr fim à era dos cubículos residenciais, estabelecendo um padrão legal mínimo para definir o que é uma moradia subdividida segura e digna. O novo regime começa em março de 2026 e tem como alvo unidades apertadas e inseguras que há muito servem de substituto para moradias acessíveis em uma das cidades mais caras do mundo.

Os legisladores aprovaram o Projeto de Lei das Unidades Habitacionais Básicas no fim de setembro, e a lei foi publicada no diário oficial em 3 de outubro de 2025. Ela cria um sistema de registro e reconhecimento para apartamentos subdivididos e estabelece um cronograma claro para que os proprietários reformem ou fechem unidades fora dos padrões. Alugar uma unidade não reconhecida será infração em 2027, com penalidades severas, e o prazo final para adequação termina em 2030.

A dimensão do desafio é grande. Autoridades afirmam que há cerca de 110 mil apartamentos subdivididos na cidade, onde vivem aproximadamente 220 mil pessoas. Muitos são adaptações em prédios antigos sem elevador, com instalações compartilhadas e pouca ventilação; alguns têm apenas 50 pés quadrados. Os altos preços dos terrenos, a oferta limitada de áreas residenciais e as longas filas por moradias públicas para aluguel permitiram que essas divisões se multiplicassem, apesar da preocupação generalizada com segurança e higiene.

O que exige a Lei das Unidades Habitacionais Básicas

A lei estabelece padrões mínimos de moradia que toda unidade subdividida deve cumprir antes de poder ser alugada como Unidade Habitacional Básica reconhecida. Cada unidade deve ter pelo menos 8 metros quadrados de área útil, pé-direito de 2,3 metros, ao menos uma janela que possa ser aberta e banheiro privativo fechado e pia dentro da unidade. A lei também estabelece requisitos de iluminação, ventilação e itens essenciais de segurança.

Além do espaço e das instalações básicas, a adequação envolverá padrões de segurança contra incêndios e estrutural, bem como medidores individuais de água e eletricidade, para que os inquilinos não sejam obrigados a dividir contas nem pagar cobranças arbitrárias. Unidades que atendam aos padrões poderão solicitar o reconhecimento, que confirma que podem ser alugadas legalmente. As que não cumprirem os requisitos deverão ser reformadas ou voltar à configuração original.

Como funcionarão o registro e a fiscalização

A nova lei entra em vigor em 1º de março de 2026. A partir dessa data, todos os proprietários que alugam unidades subdivididas deverão registrá-las dentro de um prazo de 12 meses. Encerrado o período de registro, em março de 2027, alugar uma unidade não registrada ou não reconhecida será infração. Inspeções darão respaldo ao regime, e as autoridades poderão emitir notificações de adequação para exigir obras que coloquem cada moradia em conformidade.

Os proprietários que fizerem o registro dentro do prazo terão 36 meses, de março de 2027 a fevereiro de 2030, para concluir as melhorias exigidas e obter o reconhecimento. Alugar uma unidade não reconhecida após a data em que a infração passar a valer poderá resultar em multa de até HK$300.000 e prisão por até três anos, além de multas diárias em caso de infrações continuadas. Para incentivar a adesão antecipada, as autoridades planejam isentar ou reduzir as taxas nos primeiros anos do programa e, depois, aplicar os valores normais. O reconhecimento terá validade por um período determinado e precisará ser renovado, com inspeções e verificações de conformidade ao longo do tempo.

Quantas moradias serão afetadas

O governo estima que cerca de um terço dos apartamentos subdivididos não atende ao novo padrão mínimo. O problema mais comum é ter menos de 8 metros quadrados, mas algumas unidades também não têm janelas que possam ser abertas ou pé-direito adequado. À medida que as unidades forem reformadas ou fechadas, as autoridades esperam que uma parcela significativa continue em funcionamento. Autoridades habitacionais sugerem que cerca de 80 mil unidades poderão continuar operando após atender aos novos padrões.

As condições do parque habitacional atual podem ser duras. Muitas moradias subdivididas ficam em prédios antigos sem elevador, com fiação ultrapassada e áreas comuns apertadas. Alguns moradores dividem instalações com várias outras famílias. Cômodos sem janelas são comuns, e, nas configurações menores, o espaço médio pode chegar a cerca de 65 pés quadrados por pessoa. Riscos de incêndio e ventilação precária têm sido motivo de repetida preocupação pública.

Impacto sobre os proprietários e o mercado de aluguel

Operadores dizem que adequar as unidades será caro e, em alguns casos, tecnicamente impossível. Construir um banheiro privativo, instalar ventilação ou cumprir a exigência de janelas pode custar caro, e nem todas as plantas permitem essas mudanças. Em alguns casos, empresas de reforma estimaram em cerca de HK$150.000 o custo para adequar uma única unidade. Alguns operadores já fecharam unidades que acreditam que não passarão na avaliação; outros planejam reverter as divisões e voltar a alugar o imóvel inteiro.

Os aluguéis são uma preocupação central. Muitas famílias de baixa renda dependem das unidades mais baratas do mercado, inclusive moradias com aluguel mensal inferior a HK$5.000. Entidades de defesa dos inquilinos alertam que os espaços menores e mais baratos podem desaparecer se uma parcela da oferta deixar o mercado durante a adequação, e que os proprietários talvez tentem recuperar os custos das reformas cobrando aluguéis iniciais mais altos em novos contratos. Na prática, uma unidade de cerca de 75 pés quadrados, que hoje poderia ser alugada por aproximadamente HK$4.500, pode desaparecer, enquanto unidades maiores, de 110 a 130 pés quadrados, podem se tornar a opção de entrada, por preços mensais mais altos.

O controle de aluguel já existente para apartamentos subdivididos poderá conter parte da pressão, mas não toda. De acordo com o controle de locação, em vigor desde 2022, os inquilinos têm quatro anos de estabilidade em dois períodos consecutivos de dois anos; os aumentos na renovação são limitados a 10% e vinculados a um índice oficial de aluguéis; não são permitidos aumentos durante o primeiro período de dois anos; e os proprietários não podem cobrar valores abusivos por serviços públicos e básicos. Não há limite para o aluguel inicial de um novo contrato, o que significa que os preços de unidades recém-adequadas ainda podem subir se a demanda superar a oferta.

Resposta do governo e oferta de moradias

Autoridades argumentam que a pressão sobre os aluguéis será limitada pela oferta prevista de moradias públicas e provisórias. A secretária de Habitação, Winnie Ho Wing-yin, afirmou que haverá pouca margem para aumentos no mercado de aluguel, diante da oferta futura de moradias públicas e da expansão de projetos de curto prazo, como o Light Public Housing. Dados do governo indicam que mais de 40% das famílias em unidades subdivididas solicitaram moradia pública para aluguel, e cerca de 20% são elegíveis, mas ainda não fizeram a solicitação. O objetivo de longo prazo é eliminar moradias subdivididas fora dos padrões até 2049 e ampliar o estoque de habitação pública para reduzir o tempo de espera.

O Departamento de Habitação apresentou a reforma regulatória como um passo em direção à dignidade humana básica para moradores submetidos a condições inseguras e insalubres. Em uma nota oficial sobre a política, o departamento resumiu o propósito da lei:

O atual governo está comprometido com a reforma e acolhe as mudanças. O objetivo é garantir condições de moradia seguras, higiênicas e razoáveis nas unidades habitacionais subdivididas.

As autoridades também indicaram que poderão aplicar com alguma flexibilidade a exigência de janelas em situações especiais, levando em conta a qualidade do ar e a higiene, sem deixar de priorizar a segurança, a ventilação e a saúde. A mensagem é que o novo padrão é rigoroso, mas sua implementação será pragmática quando limitações no local tornarem certas características difíceis de alcançar.

Preocupações com segurança e saúde

A pressão pública por medidas tem sido motivada pela segurança. Apartamentos subdivididos podem esconder alterações estruturais que enfraquecem os prédios, bloqueiam rotas de fuga e criam riscos de incêndio. Instalações elétricas improvisadas, circuitos sobrecarregados e falta de controle da fumaça já provocaram tragédias em prédios antigos. O desabamento de um edifício em 2010, que deixou mortos, e um incêndio fatal em Jordan, em 2024, aumentaram a preocupação com riscos ocultos em prédios residenciais antigos.

A higiene é outro fator. Superlotação, banheiros compartilhados, pouca circulação de ar e ambientes úmidos favorecem mofo e pragas. Unidades sem janelas ou com vidros fixos retêm calor e odores, o que é especialmente difícil para idosos e crianças. A lei incorpora padrões mínimos de ventilação, iluminação e saneamento para que essas condições deixem de ser aceitas como regra para quem não pode pagar por um apartamento convencional.

Direitos dos inquilinos e o que fazer agora

Os inquilinos não serão responsabilizados criminalmente por morar em uma unidade não reconhecida. As penalidades são dirigidas a quem aluga apartamentos não reconhecidos ou fora das normas. Se você mora em uma unidade subdividida, pergunte ao proprietário se pretende registrá-la em 2026 e obter o reconhecimento após as reformas. Guarde cópias do contrato de locação e dos recibos. Confira se as contas de serviços públicos são calculadas com base em medidores individuais e nas tarifas oficiais.

As regras de controle de locação que entraram em vigor em 2022 oferecem certa estabilidade. Elas garantem quatro anos de segurança de permanência em dois períodos consecutivos renováveis, limitam os aumentos na renovação a no máximo 10% e os vinculam a um índice oficial de aluguéis, além de impedir aumentos durante o primeiro período de dois anos. Também proíbem cobranças abusivas por serviços públicos. Se você sofrer pressão para sair ou enfrentar um aumento repentino do aluguel fora dessas regras, procure o Departamento de Avaliação e Valoração ou grupos comunitários que prestam assistência a inquilinos.

Por que os cubículos residenciais se tornaram tão comuns

Hong Kong tem alguns dos preços de imóveis mais altos do mundo há anos, enquanto apenas uma pequena parcela dos terrenos é destinada ao uso residencial. O resultado é um desequilíbrio estrutural entre a demanda e a oferta de moradias acessíveis. Muitos bairros antigos são ocupados por prédios de meados do século 20, sem elevador, que podiam ser facilmente subdivididos em cômodos minúsculos. Estudantes, recém-chegados e idosos recorrem com frequência a esses espaços porque os apartamentos a preço de mercado estão fora de seu alcance e a espera por moradia pública pode durar anos.

Para proprietários e operadores, o negócio tem sido lucrativo. Um apartamento de 900 pés quadrados pode ser dividido em cinco ou seis cômodos, cada um alugado separadamente, e a soma dos aluguéis costuma superar o valor que uma única família pagaria pelo mesmo imóvel. Esse incentivo, aliado à fiscalização pouco rigorosa no passado, estimulou novas subdivisões. Adequar essas moradias aos padrões reduz a viabilidade financeira dos menores cômodos, motivo pelo qual o governo combina a regulamentação com a ampliação da oferta de moradias públicas.

O que vem a seguir

O cronograma está definido. A lei entra em vigor em 1º de março de 2026, quando o registro será aberto, com prazo de um ano para as solicitações. A partir de março de 2027, será infração alugar um apartamento subdividido não registrado ou não reconhecido. Os proprietários terão até fevereiro de 2030 para concluir as obras de adequação e obter o reconhecimento, ou converter os imóveis de volta à configuração convencional. As autoridades afirmam que as inspeções e a fiscalização serão ampliadas em 2027, e que as taxas serão isentas ou reduzidas no início para incentivar os proprietários a aderir ao sistema antes da cobrança integral, que virá mais tarde.

Entidades de defesa dos inquilinos acompanharão de perto a eficácia da fiscalização e o cumprimento do cronograma de ampliação da oferta habitacional. Se a oferta de moradias públicas e provisórias crescer como planejado, a pressão sobre os aluguéis de unidades subdivididas poderá diminuir, mesmo com o desaparecimento das unidades fora dos padrões. Se o cronograma atrasar, os inquilinos de menor renda poderão ter de fazer escolhas difíceis. Os próximos 24 a 48 meses mostrarão se uma solução regulatória combinada a uma nova oferta de moradias pode finalmente pôr fim à dependência da cidade de divisões inseguras.

Pontos principais

• A nova lei cria as Unidades Habitacionais Básicas e proíbe unidades com menos de 8 metros quadrados a partir de março de 2026.
• Toda unidade deverá ter janela que possa ser aberta, banheiro privativo fechado e pia, além de cumprir padrões de segurança contra incêndios e estrutural, de iluminação e de ventilação.
• O registro será aberto em 1º de março de 2026, com prazo de 12 meses para os proprietários incluírem seus imóveis no sistema.
• A partir de março de 2027, alugar uma unidade não registrada ou não reconhecida será infração.
• Os proprietários terão até fevereiro de 2030 para adequar as unidades e obter o reconhecimento ou restaurar a configuração original.
• As penalidades podem chegar a HK$300.000 e três anos de prisão, além de multas diárias por infrações continuadas.
• Cerca de 110 mil apartamentos subdivididos abrigam aproximadamente 220 mil moradores, e estima-se que cerca de um terço esteja fora dos padrões.
• As autoridades esperam que cerca de 80 mil unidades continuem em funcionamento após reformas ou fechamentos, enquanto a oferta de moradias públicas e provisórias deve aumentar.
• O controle de locação de apartamentos subdivididos limita a 10% os aumentos de aluguel na renovação e proíbe aumentos durante o primeiro período de dois anos.
• Os inquilinos não serão responsabilizados criminalmente pelo novo regime, que tem como alvo quem aluga unidades fora das normas.