Japão lança programa de subsídios para revitalizar imóveis vazios em meio ao envelhecimento da população

Por que o Japão está subsidiando a reforma de imóveis que em breve ficarão vazios

O Japão lançará, no próximo ano fiscal, um novo projeto-piloto para evitar que imóveis fiquem vazios em grandes cidades e arredores. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo planeja subsidiar reformas para que propriedades, inclusive as que devem ser desocupadas por moradores idosos, possam voltar a servir como moradias familiares ou ser adaptadas para creches e outras instalações comunitárias. Proprietários que planejam se mudar ou ir para uma instituição de cuidados para idosos serão incentivados a reformar seus imóveis em vez de deixá-los sem uso. Compradores que adquirirem casas vazias e se comprometerem a reformá-las também poderão se qualificar. O objetivo é duplo: frear o aumento de casas vazias nas áreas urbanas e facilitar o acesso de adultos que trabalham a uma moradia em um período de custos elevados de construção.

A dimensão do desafio é grande. O Japão tinha cerca de 9 milhões de imóveis residenciais vazios em 2023, aproximadamente 14% do total. Nem todos estão em ruínas, pois alguns estão à venda ou são usados apenas ocasionalmente. No entanto, um grupo há muito negligenciado está crescendo. Dados do governo mostram um recorde de 3,85 milhões de casas em 2023 que estavam desocupadas havia anos e não eram anunciadas para aluguel ou venda. Imóveis vazios e em deterioração podem comprometer a segurança e o apelo dos bairros, especialmente em distritos onde a população está envelhecendo rapidamente.

As projeções demográficas apontam para uma mudança ainda mais acentuada. Pesquisas do ministério estimam que o número de casas e apartamentos ocupados apenas por moradores com 85 anos ou mais aumentará rapidamente na próxima década. Na região de Tóquio (Tóquio e três províncias vizinhas), a quantidade deve saltar de cerca de 340 mil imóveis em 2023 para aproximadamente 940 mil em 2033. Na região de Kansai, centrada em Osaka e Kyoto, uma categoria semelhante deve passar de cerca de 210 mil para aproximadamente 580 mil. É provável que muitas dessas casas sejam colocadas à venda ou fiquem vazias quando os moradores forem morar com parentes ou ingressarem em instituições de cuidados. O novo subsídio pretende direcionar essa transição para a reforma, em vez do abandono.

O que o projeto-piloto vai financiar e quem pode se inscrever

O programa será implementado em bairros residenciais dentro e nos arredores de grandes cidades, construídos durante os anos de alto crescimento, entre as décadas de 1950 e 1970. O ministério, em parceria com os governos locais participantes, selecionará áreas prioritárias onde já há muitas casas vazias ou onde se espera que esse número aumente. O foco são bairros que ainda têm bom acesso a empregos, escolas e transporte, mas enfrentam um aumento de domicílios ocupados apenas por idosos.

Entre os candidatos elegíveis estão os atuais proprietários de casas vazias e proprietários idosos cujos imóveis provavelmente ficarão vazios depois que eles se mudarem para a casa de um parente ou para uma instituição de cuidados. Também poderão participar pessoas que comprarem uma casa vazia em uma área designada e a reformarem. Os subsídios poderão cobrir reformas internas e externas, consertos hidráulicos e outros serviços necessários para deixar o imóvel seguro e habitável. O governo espera que muitas dessas propriedades voltem ao mercado como moradias familiares. Outras poderão ser reaproveitadas como creches, centros comunitários, instalações de apoio à criação de filhos ou pequenos espaços de trabalho.

O projeto será executado como programa-piloto ao longo de vários anos, com o objetivo de se expandir para outras regiões que enfrentam condições semelhantes. O ministério solicitou várias centenas de milhões de ienes no orçamento do próximo ano fiscal para dar início à iniciativa. Espera-se que os governos locais criem processos para orientar os candidatos durante as inspeções, a obtenção de licenças e a seleção de empreiteiros.

Onde o programa será concentrado e por que esses distritos são importantes

Muitos dos bairros visados começaram como novas cidades e grandes loteamentos construídos para atender a quem se deslocava diariamente ao trabalho durante o rápido crescimento do Japão. Décadas depois, os compradores originais envelheceram sem sair de casa. Muitas vezes, os filhos se mudaram, escolas foram agrupadas e lojas de bairro fecharam. A infraestrutura ainda oferece bom acesso a transporte e estradas, mas a população é mais velha e muitas casas são grandes demais para os domicílios menores de hoje. Quando uma rua começa a ficar desocupada, o declínio pode se intensificar por conta própria.

Casas vazias podem desencadear um ciclo prejudicial. Imóveis escuros e sem moradores deixam compradores receosos e desestimulam investimentos regulares por parte dos vizinhos. Estruturas abandonadas podem atrair o descarte irregular de lixo, abrigar pragas e representar risco de incêndio. Em um país sujeito a terremotos frequentes e tempestades fortes, prédios sem manutenção também podem ameaçar a segurança dos moradores próximos. Reocupar casas vazias ou transformá-las em instalações úteis ajuda a estabilizar as ruas e manter a vida cotidiana em movimento.

Por que uma onda de imóveis vazios está a caminho

O número de domicílios ocupados apenas por pessoas muito idosas está crescendo rapidamente nas áreas urbanas periféricas. Quando os proprietários se mudam para instituições de cuidados de longo prazo ou morrem, as casas que deixam para trás podem ficar sem uso. Pagamentos de seguro e manutenção deixam de ser feitos, os serviços públicos são desligados e a deterioração se acelera. As projeções do ministério para Tóquio e Kansai apontam para um forte aumento desse tipo de imóvel até 2033. Agir com antecedência, por meio de reformas e vendas, custa menos do que deixar os imóveis se deteriorarem e depois ter de fechá-los ou demolir as casas.

O que significa akiya e como o Japão contabiliza as casas vazias

As casas vazias no Japão são comumente chamadas de akiya. A pesquisa nacional sobre moradia contabiliza todos os imóveis vazios, incluindo os que estão à venda, os disponíveis para aluguel à espera de inquilinos, as segundas residências e as casas vazias por outros motivos. Dentro desse total amplo, um grupo significativo está vazio há muito tempo e não participa do mercado. Essas casas negligenciadas são alvo de muitas normas locais e agora também do novo programa de subsídios para áreas urbanas.

Vários fatores estruturais alimentam o fenômeno. A população japonesa está diminuindo e envelhecendo. Muitos herdeiros moram em outros lugares e não querem receber imóveis antigos que exigem manutenção cara. A demolição pode custar caro, e as regras tributárias às vezes tornam mais barato manter a estrutura de pé, mesmo que ninguém more nela. O mercado de casas antigas é reduzido porque os compradores tendem a preferir construções novas, uma preferência moldada por preocupações com a segurança sísmica e por décadas de práticas de construção que valorizavam o novo em detrimento do antigo.

As políticas públicas vêm mudando para enfrentar esses problemas. A Lei de Medidas Especiais para Casas Vazias permite que os municípios identifiquem propriedades perigosas ou gravemente negligenciadas e ordenem reparos ou remoção. Quando uma casa recebe essa classificação, as autoridades locais também podem retirar benefícios no imposto sobre a propriedade que, de outra forma, desestimulam a demolição. Reformas que entraram em vigor em 2024 tornaram obrigatória a inscrição de heranças imobiliárias, reforçando o sistema para reduzir o número de imóveis com propriedade indefinida e facilitar o contato com os responsáveis.

Reformas ganham espaço em relação a novas construções com a alta dos custos

Os altos custos de construção dificultaram a compra de casas novas em regiões urbanas para famílias típicas que criam filhos. Os preços dos materiais, a escassez de mão de obra e os atrasos na cadeia de suprimentos elevaram o custo de novas construções. Ao direcionar recursos para reformas, o governo espera ampliar a oferta de casas prontas para morar a preços acessíveis para as famílias.

Reformar estruturas existentes pode trazer benefícios que vão além da redução de custos. Isso permite que os imóveis voltem a ser usados mais rapidamente do que uma demolição seguida de reconstrução, preserva o caráter do bairro e reduz o desperdício de materiais de construção. Melhorias de eficiência energética, isolamento térmico e instalações modernas podem tornar casas antigas mais eficientes e confortáveis sem começar do zero.

O projeto-piloto também apoia adaptações que atendam às necessidades locais. Uma casa que já não seja adequada para uma família pode abrigar um pequeno espaço de cuidados infantis, atividades extracurriculares, um escritório de apoio à parentalidade ou um ambiente tranquilo para o trabalho remoto. Esse tipo de reaproveitamento mantém o movimento nas ruas e traz serviços cotidianos de volta a uma distância que pode ser percorrida a pé.

O reaproveitamento pode devolver serviços a bairros que estão envelhecendo?

O Japão já testou sistemas de apoio comunitário que aproximam serviços médicos, sociais e cotidianos dos locais onde as pessoas moram. Um exemplo nos subúrbios de Tóquio, frequentemente chamado de modelo Nagayama de cuidados integrados com base na comunidade, mostra como governos locais, organizações sem fins lucrativos e empresas podem trabalhar juntos para apoiar moradores idosos e manter a vida nos bairros. A lição é que instalações modestas, posicionadas nos lugares certos, podem servir de ponto de apoio para uma comunidade.

O novo subsídio pode ajudar a colocar essa ideia em prática nos distritos urbanos que enfrentam um aumento de casas vazias. Transformar parte desses imóveis em espaços de cuidados infantis, reuniões comunitárias e apoio à parentalidade pode encurtar os deslocamentos das famílias e manter os vizinhos mais velhos envolvidos. Quando moradores de diferentes idades usam as mesmas ruas e instalações, os laços sociais se fortalecem e as ruas parecem mais seguras.

Uma pesquisa urbana em uma cidade-satélite da região de Tóquio destaca a relação entre acessibilidade e conveniência e o número de imóveis vazios. As áreas com melhor acesso a vias tendiam a ter menos casas vazias, enquanto a incompatibilidade entre áreas residenciais e certos tipos de área ocupada por lojas estava associada a uma vacância maior. Investimentos que facilitam a vida cotidiana, de ruas mais seguras a parques e serviços próximos, podem ampliar o impacto dos recursos destinados às reformas.

Para compradores e proprietários, quais são as vantagens e desvantagens práticas

Proprietários que poderiam abandonar imóveis desgastados podem usar os subsídios para cobrir reparos essenciais e depois vender ou alugar as casas. Compradores podem encontrar moradias de tamanho adequado para famílias mais perto de empregos e escolas, muitas vezes por um preço inferior ao de uma construção nova. Quando várias casas de uma rua são reformadas, a confiança aumenta e os investimentos privados acompanham essa melhora, o que pode ajudar a interromper ciclos de declínio.

Há obstáculos. Muitas casas antigas precisam de reforço contra terremotos, troca do telhado, reparos hidráulicos e elétricos e melhor isolamento. Algumas propriedades têm históricos de herança complicados e registros de propriedade pouco claros, com vários herdeiros. Licenças e inspeções levam tempo, e qualquer adaptação para uso como instalação exige o cumprimento rigoroso das normas de construção e prevenção de incêndios. Compradores também precisam verificar as regras locais para atividades comerciais caso planejem oferecer serviços no imóvel.

Entre as medidas práticas para os candidatos estão:

• Verificar com antecedência a propriedade e a situação do registro, especialmente no caso de imóveis herdados.
• Contratar uma inspeção profissional que avalie a estrutura e os sistemas hidráulico, de gás e elétrico.
• Obter orçamentos por escrito de empreiteiros licenciados e confirmar que o escopo do serviço atende às normas para o uso pretendido.
• Confirmar as restrições locais ao uso do imóvel como instalação e aos horários de funcionamento, caso planejem oferecer atividades de cuidados infantis ou comunitárias.
• Reservar recursos para manutenção contínua, seguro e imposto sobre a propriedade após a reforma.

O que dizem as autoridades sobre os objetivos

Um alto funcionário do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo descreveu em termos diretos a intenção do projeto-piloto.

O aumento vertiginoso dos custos de construção dificultou a compra de uma casa recém-construída para uma família típica que cria filhos. Com este projeto de revitalização, queremos conter o aumento de casas vazias e criar um ambiente confortável para famílias com crianças.

Analistas frequentemente observam que o mercado interno há muito valoriza casas novas mais do que reformadas. Essa preferência tem raízes no risco de desastres e em práticas de construção anteriores que favoreciam a substituição dos imóveis. Políticas que reduzam as incertezas, atestem a qualidade e sinalizem apoio público ao reaproveitamento podem ajudar a direcionar a demanda para casas existentes bem reformadas.

Como essa tendência se relaciona com o turismo e os pequenos negócios

Em todo o país, algumas casas vazias foram transformadas em pousadas, pequenas hospedarias, espaços de coworking e centros comunitários. Casas tradicionais de madeira, conhecidas como kominka, atraem visitantes em busca de bairros autênticos e paisagens rurais. Nos distritos urbanos, o aluguel de curta duração costuma ser rigidamente regulamentado, por isso o reaproveitamento mais comum continuará sendo para moradia ou serviços comunitários. Ainda assim, pequenos espaços de trabalho, salas de apoio à infância e salões multiuso podem gerar movimento cotidiano e gastos na região.

Muitos municípios mantêm listas on-line, conhecidas como bancos de akiya, para aproximar compradores e vendedores, e alguns oferecem pequenos subsídios ou incentivos fiscais. O novo subsídio para áreas metropolitanas não substitui essas iniciativas. Seu objetivo é estimular reformas em bairros urbanos onde há demanda por moradias familiares e onde transformar parte das casas em espaços comunitários pode apoiar pais e mães que trabalham.

O que acompanhar daqui para a frente

O projeto-piloto deve começar no próximo ano fiscal, que se inicia em 1º de abril no Japão. O ministério incluiu no orçamento um pedido de várias centenas de milhões de ienes para financiar o lançamento. Os governos locais participantes identificarão os distritos-piloto, publicarão os critérios de elegibilidade e abrirão inscrições para proprietários e compradores dispostos a reformar.

Os resultados do primeiro ano serão importantes. Alguns indicadores úteis são o número de casas reformadas e ocupadas, a redução de imóveis há muito negligenciados nas áreas-piloto, a quantidade de vagas em serviços de cuidados infantis e de espaços comunitários criados e o tempo necessário para concluir os projetos. Os dados dos distritos iniciais ajudarão a definir como o programa será ampliado para outras regiões que enfrentam uma onda semelhante de imóveis vazios.

Destaques

• O Japão subsidiará reformas a partir do próximo ano fiscal para reduzir o número de imóveis vazios nas cidades e ampliar a oferta de moradias familiares.
• O programa tem como alvo bairros construídos entre as décadas de 1950 e 1970 nos arredores de grandes cidades, onde cresce o número de domicílios ocupados apenas por idosos.
• Proprietários, idosos cujas casas ficarão vazias e compradores que reformarem imóveis poderão se qualificar para receber recursos.
• Os subsídios cobrem obras internas e externas e reparos hidráulicos, com o reaproveitamento dos imóveis como moradias ou instalações, como creches e salões comunitários.
• Cerca de 9 milhões de imóveis residenciais estavam vazios no Japão em 2023, aproximadamente 14% do total, incluindo 3,85 milhões de unidades há muito negligenciadas.
• A previsão é de que o número de casas ocupadas apenas por moradores com 85 anos ou mais aumente acentuadamente até 2033 nas regiões de Tóquio e Kansai.
• Os altos custos de construção tornam a reforma uma opção prática para famílias que criam filhos e buscam moradia perto de empregos e escolas.
• Regras mais rigorosas para casas vazias perigosas e o registro obrigatório de heranças pretendem reduzir o abandono e acelerar o reaproveitamento dos imóveis.