Desenvolvedores de Bangkok reduzem preços dos condomínios aos níveis de 2015 em meio ao excesso de oferta e à retração do crédito

Por que os novos condomínios de Bangkok têm preços de 2015

Os novos lançamentos de condomínios em Bangkok chegam ao mercado com preços que lembram os de 2015, um sinal marcante de como as incorporadoras estão priorizando o volume em detrimento da margem em uma economia frágil. Incorporadoras que antes registravam margens próximas de 30% estão reduzindo-as drasticamente para vender unidades. A Associação Tailandesa de Condomínios informa que algumas incorporadoras, após suspenderem lançamentos no primeiro semestre, voltaram no terceiro trimestre com preços agressivos para estimular as vendas entre compradores com poder aquisitivo limitado.

Os exemplos contam a história. Um novo lançamento no corredor da Rama IV começou com preços em torno de 120.000 baht por metro quadrado, ante mais de 150.000 baht em edifícios próximos lançados anteriormente. Do outro lado do rio, em Tha Phra, novas unidades estão sendo oferecidas por 60.000 a 70.000 baht por metro quadrado, muito abaixo da média comum do mercado, superior a 100.000 baht. Esses preços buscam atrair tanto investidores dispostos a esperar até a conclusão das obras quanto compradores que pretendem morar no imóvel e precisam de parcelas acessíveis, mesmo que isso signifique aceitar lucros menores por parte das incorporadoras.

Dados de preços de uma consultoria líder mostram por que as incorporadoras estão apostando em imóveis de maior valor. Os preços médios pedidos no distrito comercial central ficaram em torno de 239.475 baht por metro quadrado no segundo trimestre, estáveis em relação ao trimestre anterior, mas abaixo do valor de um ano antes. Na periferia da cidade, os preços pedidos recuaram para cerca de 126.897 baht por metro quadrado, enquanto a média nos subúrbios caiu para 72.193 baht por metro quadrado. A forte concorrência e o grande estoque de unidades não vendidas impediram a alta dos preços anunciados, e as promoções reduziram ainda mais os preços efetivos em muitos bairros.

A pressão dos custos não desapareceu. Os terrenos próximos às linhas de transporte público continuam caros, e o índice de custos de construção subiu cerca de 4% em um ano. Materiais, de azulejos a louças sanitárias, estão mais caros, e os custos da mão de obra aumentaram. Normalmente, esses insumos elevariam os preços dos imóveis novos. Em vez disso, para evitar a paralisação das vendas, as incorporadoras estão concedendo descontos, incluindo itens gratuitos e comprimindo as margens para chegar a parcelas mensais que os compradores possam pagar.

Frank Khan, diretor-executivo e chefe da área residencial da Knight Frank Tailândia, descreve uma falta de confiança que mantém muitas famílias fora do mercado.

O mundo está cheio de guerras e notícias negativas, então as pessoas relutam em assumir compromissos. Estão esperando por melhores condições econômicas e estabilidade política, fatores críticos.

Essa cautela também se estende aos bancos, que restringiram as aprovações de financiamentos imobiliários enquanto o endividamento das famílias permanece alto. O resultado é um mercado em que as incorporadoras precisam competir tanto pelo preço e pelas condições de pagamento quanto pelo design, pela localização e pelas comodidades.

Onde estão os maiores descontos

Os descontos são mais visíveis em locais com ampla oferta ou onde os compradores têm muitas opções comparáveis. A recente queda do preço médio de venda dos projetos recém-lançados, para cerca de 89.500 baht por metro quadrado no segundo trimestre, aponta para uma mudança em direção a unidades mais baratas nas áreas externas da cidade. Esse patamar se compara a mais de 144.000 baht por metro quadrado no trimestre anterior, sinal de que as incorporadoras estão direcionando os lançamentos a segmentos com valores de entrada mais acessíveis.

Distrito comercial central, periferia e subúrbios

O distrito comercial central está se mantendo melhor do que as áreas mais afastadas, embora nem mesmo as localizações mais valorizadas estejam imunes à demanda mais fraca. Os preços médios pedidos no distrito ficaram estáveis em relação ao trimestre anterior, mas abaixo dos registrados um ano antes. Os mercados da periferia e dos subúrbios tiveram pequenas quedas nos preços pedidos, à medida que as incorporadoras reagiram ao poder de compra reduzido e à necessidade de escoar o estoque. Nessas áreas, os compradores são muito mais sensíveis aos preços, e os projetos com unidades menores ou promoções mais agressivas são os que vendem.

Novos lançamentos ou unidades prontas

Unidades em pré-venda em novos projetos, especialmente aqueles com longos prazos de construção, oferecem preços de entrada que podem ser inferiores aos de imóveis prontos para morar. Investidores que podem esperar até a entrega talvez busquem esses lançamentos pelo potencial de valorização do capital à medida que o ciclo se estabiliza. Quem pretende morar no imóvel muitas vezes prefere unidades concluídas, mesmo que o preço por metro quadrado seja maior, pois assim evita os riscos da construção e pode se mudar imediatamente. Nos dois casos, a diferença entre o preço anunciado e o preço efetivo após as promoções pode ser significativa; por isso, é essencial comparar cuidadosamente os edifícios.

Excesso de oferta e desaceleração dos novos lançamentos

Bangkok entrou em 2025 com um grande estoque acumulado de condomínios não vendidos. As incorporadoras desaceleraram seus cronogramas de lançamentos e voltaram a oferecer unidades existentes a preços mais baixos, transformando a cidade em um mercado típico de compradores. Embora as estimativas variem conforme a pesquisa, vários indicadores apontam que os novos lançamentos caíram acentuadamente neste ano em comparação com 2024; alguns registram que o volume de lançamentos no segundo trimestre foi o menor desde 2009. Onde houve lançamentos, muitos se concentraram fora do núcleo central, para atender aos limites de acessibilidade.

O desequilíbrio fica evidente nos índices de vendas. No fim de 2024, milhares de novas unidades chegaram ao mercado, mas o ritmo de vendas ficou na faixa dos 30%, abaixo do nível considerado saudável. Essa dinâmica continuou em 2025, levando grandes incorporadoras a reduzir os novos lançamentos, concentrar-se no escoamento do estoque e preservar caixa. Outras diversificaram suas atividades, investindo em imóveis residenciais de baixa altura ou em mercados como Phuket, onde a demanda estrangeira é mais forte.

Khan espera que o grande estoque continue influenciando os preços e as promoções ao longo deste ano.

O que veremos é uma entrada de unidades não vendidas no mercado. As incorporadoras baixarão os preços e oferecerão mais promoções. Como no ano passado, continuará sendo um mercado favorável aos compradores.

Algumas empresas adotaram estratégias de lançamento seletivo, colocando no mercado apenas partes de seus projetos para testar a demanda e ajustar os preços. Essa abordagem reduz os riscos quando o ritmo das vendas é lento e permite adaptar a combinação de unidades para incluir plantas menores ou mais acessíveis, se necessário.

Por que compradores e bancos estão cautelosos

As finanças das famílias estão pressionadas. As taxas de rejeição de financiamentos imobiliários aumentaram ao longo de 2024, e estimativas do setor indicam que uma parcela elevada dos pedidos foi negada. Os empréstimos inadimplentes aumentaram, e os bancos adotaram uma postura conservadora em relação aos índices de comprometimento da renda e aos limites entre o valor do empréstimo e o do imóvel. Para muitos compradores do segmento intermediário, isso significa poupar por mais tempo, comprar um imóvel menor ou alugar.

Os dados de transações confirmam o clima de desaceleração. As transferências de imóveis residenciais caíram na comparação anual no primeiro semestre, e o crescimento dos financiamentos imobiliários foi moderado, apesar dos cortes nas taxas de juros pelo banco central e das medidas temporárias de estímulo. As reduções das taxas sobre transferências e financiamentos, junto com a flexibilização das regras de crédito em relação ao valor do imóvel, buscam aliviar os custos para quem compra o primeiro imóvel. Os critérios de crédito continuam rigorosos, então o efeito das medidas tem sido gradual, e não transformador.

As incorporadoras também enfrentam desafios de financiamento. O vencimento de debêntures elevou os riscos de refinanciamento, e as incorporadoras listadas em bolsa informam ter dívidas de longo prazo consideráveis. Essa pressão aumenta a urgência de transformar o estoque em dinheiro. Também explica a frequência de grandes descontos, móveis gratuitos e planos de pagamento flexíveis, destinados a manter as vendas mesmo com taxas de aprovação mais baixas.

Segmentos que resistem à desaceleração

Nem todos os segmentos do mercado estão fracos. Os condomínios de alto padrão e de luxo continuam registrando vendas fortes, com muitos projetos informando índices de comercialização acima de 80%. Unidades com preços entre cerca de 320.000 e 500.000 baht por metro quadrado e residências de marca associadas a grandes redes hoteleiras ainda atraem compradores de alta renda. Imóveis no centro da cidade com características raras, como plantas amplas de dois e três quartos, continuam escassos, e as vendas de unidades prontas para morar no centro têm sido fortes.

A demanda também é sustentada pelos locatários. A população de expatriados de Bangkok cresceu em 2024, e a retomada do turismo manteve ativo o mercado de aluguéis em distritos importantes. Em muitos segmentos, é possível obter rendimentos brutos com aluguéis em torno de 6%, o que atrai investidores em busca de renda enquanto esperam pela estabilização dos valores dos imóveis. No segmento de alto padrão, os aluguéis subiram por vários trimestres consecutivos, com o retorno de expatriados e inquilinos corporativos à cidade.

Compradores estrangeiros e aluguéis impulsionados por expatriados

Os compradores estrangeiros respondem por uma parcela significativa da atividade no mercado de condomínios de Bangkok, tanto em número de unidades quanto em valor das transações. Compradores chineses, de Mianmar, russos e europeus estão presentes no mercado, embora os volumes oscilem conforme o sentimento e as condições macroeconômicas. Perto de estações de transporte público e em áreas valorizadas, como a região à beira do rio ou Sukhumvit, a demanda estrangeira e a doméstica muitas vezes se encontram, sustentando os preços mais do que nos projetos exclusivamente suburbanos. As incorporadoras que atendem a esse público têm priorizado qualidade, plantas mais amplas, serviços e marcas reconhecidas.

Preocupações com segurança e confiança

A confiança em morar em edifícios altos passou a ser ainda mais questionada após tremores na região no início deste ano. Embora os códigos de construção e os padrões de engenharia da Tailândia tenham sido desenvolvidos para lidar com o risco sísmico nas condições do solo de Bangkok, discussões nas redes sociais e pesquisas com consumidores mostraram que alguns compradores passaram a dar mais importância ao projeto estrutural, às certificações e aos registros de manutenção. As incorporadoras responderam com informações mais detalhadas sobre a segurança dos edifícios e demonstrações dos sistemas de engenharia no local. Em um mercado no qual os compradores já precisam de mais garantias sobre os preços, informações claras sobre a qualidade da construção se tornaram outro fator capaz de impulsionar as vendas.

Como comprar em um mercado favorável aos compradores

Com as incorporadoras tornando suas ofertas mais atraentes, os compradores têm uma margem de negociação incomum. O desafio é distinguir uma verdadeira oportunidade de uma economia que pode sair cara. Algumas medidas práticas podem ajudar.

• Obtenha a pré-aprovação do financiamento com antecedência. Saber seu limite de crédito economiza tempo e fortalece sua posição nas negociações com as equipes de vendas.
• Priorize a qualidade da localização. O acesso ao transporte público, a infraestrutura já estabelecida e um mercado de aluguel sólido no bairro são tão importantes quanto o preço por metro quadrado.
• Compare os preços efetivos. Avalie descontos em dinheiro, subsídios para taxas de transferência, pacotes de móveis e planos de pagamento; depois, transforme tudo em um valor líquido que possa ser comparado entre projetos.
• Leia atentamente os prazos. Confirme as etapas da construção, as garantias de custódia dos recursos e as políticas de reembolso em caso de atrasos.
• Avalie a solidez da incorporadora. Analise seu histórico, a entrega de projetos anteriores e os próximos vencimentos de debêntures para estimar os riscos de execução.
• Verifique a segurança e as especificações do edifício. Peça certificados estruturais, listas de materiais e garantias. Sempre que possível, visite projetos concluídos pela mesma empreiteira.
• Para investidores, teste o potencial de aluguel. Verifique os valores praticados em imóveis comparáveis nas proximidades e desconte as taxas de condomínio para estimar o rendimento líquido.

O que poderia mudar essa tendência

Vários fatores poderiam melhorar gradualmente a confiança. Juros mais baixos reduziriam as parcelas mensais, ajudando a elevar as taxas de aprovação. A continuidade das reduções de taxas e o apoio direcionado a quem compra o primeiro imóvel podem trazer de volta os compradores indecisos. O crescimento da população de expatriados e a continuidade do turismo apoiariam o mercado de aluguéis, incentivando, por sua vez, as compras por investidores. A disciplina na oferta também é importante. Com menos lançamentos e liberações mais seletivas, as vendas podem acompanhar a oferta e o grande estoque de unidades não vendidas pode diminuir.

As condições macroeconômicas darão o tom. A economia da Tailândia deve crescer lentamente neste ano, com inflação controlada. Questões estruturais, como o envelhecimento da população e o alto endividamento das famílias, continuam sendo entraves. Mesmo nesse cenário, as incorporadoras têm projetos prontos e orçamentos de marketing definidos, então é provável que haja períodos de maior atividade sempre que os juros caírem ou os incentivos governamentais forem prorrogados. Compradores que fizeram a lição de casa podem aproveitar os períodos de maiores descontos.

Principais pontos

• Os novos lançamentos de condomínios em Bangkok estão sendo precificados perto dos níveis de 2015, enquanto as incorporadoras aceitam margens menores para estimular a demanda.
• Entre os exemplos estão preços de 120.000 baht por metro quadrado na Rama IV e de 60.000 a 70.000 baht em Tha Phra, bem abaixo dos picos recentes nos bairros.
• Os preços pedidos estão estáveis ou ligeiramente mais baixos em muitas áreas, e os mercados da periferia e dos subúrbios competem mais fortemente com base no custo-benefício.
• O excesso de oferta e as aprovações mais restritas de financiamentos imobiliários estão reduzindo as vendas e mantendo 2025 como um mercado favorável aos compradores, com mais descontos e promoções.
• Algumas pesquisas indicam que o volume de lançamentos no segundo trimestre foi o menor desde 2009, enquanto as incorporadoras desaceleram seus cronogramas e voltam a oferecer unidades existentes.
• Medidas de apoio, como reduções de taxas e flexibilização das regras de crédito em relação ao valor do imóvel, ajudam parcialmente, mas os bancos continuam conservadores na concessão de crédito.
• Os segmentos de alto padrão e de luxo, assim como as raras unidades amplas no centro da cidade, continuam vendendo bem, sustentados por compradores de alta renda e pela força das marcas.
• A demanda por aluguéis está se fortalecendo, impulsionada pelo crescimento da população de expatriados, com rendimentos brutos próximos de 6% em muitos locais.
• As incorporadoras estão adotando lançamentos seletivos e investindo em imóveis mais acessíveis nas áreas externas da cidade, o que se reflete no preço médio mais baixo dos novos projetos.
• Mais confiança, juros menores e disciplina na oferta ajudariam a estabilizar o ritmo de vendas nos próximos trimestres.