Preços dos terrenos disparam no Japão: como o turismo internacional está remodelando o mercado imobiliário

Preços dos terrenos disparam no Japão: o boom do turismo por trás da alta imobiliária

O Japão vive uma notável disparada nos preços dos terrenos, no ritmo de alta mais acelerado em mais de três décadas. A tendência é impulsionada principalmente pelo boom do turismo internacional, que está transformando não apenas as grandes cidades do país, mas também as áreas regionais e rurais. Com a chegada de um número recorde de visitantes estrangeiros ao Japão, a demanda por hotéis, lojas e acomodações está levando o valor dos terrenos a novos patamares e remodelando o mercado imobiliário e as economias locais do país.

Como o turismo internacional impulsiona a alta dos preços dos terrenos

Os dados mais recentes do governo japonês mostram que os preços médios dos terrenos em todo o país subiram 2,7% em 1º de janeiro de 2025. Foi o quarto ano consecutivo de alta e o ritmo mais acelerado desde 1991. O aumento não se limita aos centros urbanos do país: está se espalhando para regiões e até algumas áreas rurais, um fenômeno que não era visto desde a bolha de ativos do início dos anos 1990.

Segundo o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, a disparada está diretamente ligada à chegada de turistas estrangeiros. Em 2024, o Japão recebeu cerca de 36,87 milhões de visitantes, o maior número desde o início dos registros, em 1964. Esses turistas gastaram mais de ¥8,1 trilhões (cerca de US$ 53 bilhões), dando um impulso significativo à economia. A desvalorização do iene tornou o Japão um destino atraente e acessível para muitos, impulsionando ainda mais o boom do turismo.

Fumiko Watanabe, pesquisadora do Instituto de Pesquisa NLI, observa:

A expectativa é que os preços dos terrenos continuem subindo mais nas áreas populares entre turistas estrangeiros, à medida que o número de visitantes ao Japão segue batendo recordes.

Essa demanda é especialmente acentuada em áreas com atrações turísticas populares, onde a necessidade de hotéis, restaurantes e espaços comerciais está elevando os valores dos terrenos comerciais e residenciais.

Destinos turísticos em alta: onde os preços dos terrenos estão disparando

Algumas das altas mais expressivas nos preços dos terrenos ocorreram nos destinos turísticos mais populares do Japão. A vila de Hakuba, em Nagano, por exemplo, conhecida por suas estações de esqui, registrou alta de 32,4% em um único ano, o maior índice do país. Furano, em Hokkaido, outro destino favorito dos visitantes estrangeiros, teve alta de 30,2%. Em Tóquio, o bairro de Asakusa, famoso por seus templos históricos e ruas comerciais movimentadas, registrou alta de 29%, enquanto Takayama, em Gifu, conhecida por seu centro histórico preservado e sua cultura tradicional, teve aumento de 28,3%.

Essas áreas atraem não apenas turistas, mas também investidores e incorporadoras interessados em aproveitar a demanda crescente por acomodações e serviços. Em Takayama, por exemplo, o aumento de visitantes estrangeiros levou à ocupação quase total dos imóveis nas principais ruas turísticas, e compradores estão adquirindo rapidamente as lojas ou pousadas disponíveis. Tsunetada Minami, gerente da histórica pousada Sumiyoshi Ryokan, explica:

Estamos quase com todas as reservas preenchidas até setembro. Os viajantes internacionais são essenciais para a sobrevivência do nosso negócio.

Em Tóquio, a rua Kaminarimon-dori, em Asakusa, registrou a maior alta nos preços dos terrenos da capital. O resultado reflete a popularidade da região entre turistas estrangeiros, que vão a eventos como o Festival Sanja e aproveitam o ambiente vibrante da rua comercial Nakamise-dori.

Reurbanização e o efeito da Expo Osaka-Kansai

Embora o turismo seja um dos principais motores, os projetos de reurbanização também têm um papel importante na alta dos preços dos terrenos. A Expo Osaka-Kansai de 2025, que será realizada na ilha artificial de Yumeshima, desencadeou uma onda de especulação e investimentos nas áreas próximas. Mesmo antes da abertura da Expo, os preços dos terrenos ao redor da estação Yumeshima, na linha Chuo do metrô de Osaka, subiram 18,2%, enquanto a região próxima à estação Bentencho teve alta de 11%.

Propostas de reurbanização para grandes terrenos, como o antigo local de uma escola municipal de ensino médio perto de Bentencho, atraíram grande interesse de incorporadoras. Um funcionário da prefeitura comentou:

Há muito interesse na região, por sua proximidade com Yumeshima.

Operadores de hotéis em Osaka relatam que as diárias médias subiram 30% em relação ao ano anterior desde a abertura da Expo, com um aumento expressivo de visitantes da Europa e dos Estados Unidos, além dos que vêm da Ásia. A Expo funciona como uma poderosa vitrine para Osaka, ampliando ainda mais seu apelo internacional e elevando os valores imobiliários.

Preços recordes dos terrenos nas grandes cidades

Tóquio continua na liderança nacional em valores absolutos dos terrenos. A rua Chuo, em Ginza, no coração do distrito de compras de luxo da capital, mantém há 40 anos consecutivos o título de terreno mais caro do Japão. Em 2025, o preço chegou ao recorde de 48,08 milhões de ienes (cerca de US$ 333.600) por metro quadrado, alta de 8,7% em relação ao ano anterior. O resultado reflete não apenas o apelo duradouro da região para consumidores japoneses e estrangeiros, mas também a tendência mais ampla de valorização dos terrenos urbanos impulsionada pelo turismo e pela reurbanização.

Outras grandes cidades também registram altas significativas. Saitama e Chiba, ambas a uma distância que permite o deslocamento diário até Tóquio, tiveram aumentos nos preços dos terrenos de 11,9% e 11,2%, respectivamente, impulsionados por boas conexões de transporte e projetos de desenvolvimento em andamento. Em Fukuoka e Okinawa, destinos populares por suas áreas de resort, os preços subiram 6,0% e 6,3%, respectivamente.

Áreas rurais e regionais: um cenário desigual

Embora o boom dos preços dos terrenos seja mais acentuado nas áreas urbanas e muito procuradas por turistas, seus efeitos estão se espalhando para algumas regiões rurais pela primeira vez em décadas. Dados do governo mostram que os preços dos terrenos subiram em mais da metade das áreas rurais pesquisadas, um fenômeno que não era observado havia mais de 30 anos. Isso se deve, em grande parte, aos efeitos indiretos do turismo e, em alguns casos, à instalação de novas indústrias, como a fabricação de semicondutores.

Chitose, em Hokkaido, por exemplo, onde a indústria de semicondutores está em expansão, registrou alta de 48,8% nos preços dos terrenos comerciais. Nem todas as áreas rurais, porém, estão se beneficiando. Regiões que enfrentam declínio populacional e atividade comercial limitada continuam vendo o valor dos terrenos cair. Os efeitos de desastres naturais também são evidentes: Wajima, em Ishikawa, devastada por um grande terremoto e pelos incêndios que se seguiram, teve queda de 16,7% nos preços dos terrenos, a maior do país.

Impactos econômicos e sociais: oportunidades e desafios

A disparada dos preços dos terrenos, impulsionada pelo turismo internacional, traz oportunidades e desafios para o Japão. Por um lado, o boom do turismo está revitalizando as economias locais, criando empregos e gerando receita tributária. A construção de novos hotéis, restaurantes e espaços comerciais estimula os setores imobiliário e da construção civil, enquanto o aumento dos gastos dos turistas fortalece o setor de serviços.

Por outro lado, crescem as preocupações com os efeitos negativos. O excesso de turismo sobrecarrega a infraestrutura de destinos populares como Kyoto e o Monte Fuji, dificultando o acesso dos moradores ao transporte público e o aproveitamento de suas próprias cidades. A alta dos preços dos terrenos e das acomodações também torna mais difícil para os japoneses comuns viajar dentro do próprio país, à medida que as diárias dos hotéis sobem para atender à demanda estrangeira.

O JAPAN Forward destaca esses desafios e observa que, embora o governo pretenda aumentar ainda mais o número de turistas e seus gastos até 2030, é necessário fazer uma gestão cuidadosa para evitar impactos negativos na qualidade de vida dos moradores. Problemas como superlotação, danos a imóveis e conflitos culturais levaram a pedidos por regras mais rigorosas e melhores estratégias de gestão de visitantes.

O que impulsiona o boom do turismo?

Vários fatores contribuem para o boom sem precedentes do turismo no Japão:

• Iene desvalorizado: A desvalorização do iene japonês tornou o país um destino acessível para visitantes estrangeiros, especialmente dos Estados Unidos, da Europa e da Ásia.
• Apelo internacional: A combinação singular de cultura tradicional, atrações modernas e belezas naturais do Japão continua atraindo turistas do mundo todo.
• Infraestrutura aprimorada: Investimentos em transporte, hospedagem e instalações turísticas facilitaram a exploração até mesmo de regiões remotas pelos visitantes.
• Redes sociais e eventos: A popularidade dos festivais, da culinária e das experiências japonesas ganha força nas redes sociais, atraindo mais atenção internacional para destinos locais.

Ao mesmo tempo, espera-se que os esforços proativos do governo para facilitar as exigências de visto e promover o turismo mantenham o fluxo de visitantes nos próximos anos.

Riscos e perspectivas

Apesar do impulso positivo, especialistas alertam que o boom dos preços dos terrenos pode não ser sustentável em todas as áreas. A alta dos custos de construção e a possibilidade de juros mais elevados podem reduzir a demanda, especialmente por imóveis residenciais. O envelhecimento e a redução da população do Japão também representam desafios de longo prazo, pois algumas regiões podem ter dificuldade para manter a atividade econômica quando o impulso inicial do turismo diminuir.

Yoshida Tasuku, pesquisador do Instituto de Pesquisa NLI, alerta:

Esses fatores podem desestimular as pessoas a comprar imóveis, o que teria um impacto negativo nos preços dos terrenos.

Agora, cabe aos formuladores de políticas públicas e aos governos locais equilibrar os benefícios do crescimento impulsionado pelo turismo com a necessidade de proteger os interesses dos moradores e garantir um desenvolvimento sustentável. Isso inclui investir em infraestrutura, administrar o fluxo de visitantes e apoiar as comunidades locais afetadas pelas rápidas mudanças.

Em resumo

• Os preços dos terrenos no Japão estão subindo no ritmo mais acelerado em mais de 30 anos, impulsionados principalmente pelo boom do turismo internacional.
• Destinos turísticos importantes como Hakuba, Furano, Asakusa e Takayama registraram altas expressivas nos preços dos terrenos, com aumentos superiores a 30% em um único ano em algumas áreas.
• Projetos de reurbanização, como os ligados à Expo Osaka-Kansai de 2025, estão elevando ainda mais o valor dos terrenos em cidades importantes.
• Pela primeira vez em décadas, algumas áreas rurais e regionais também registram alta nos preços dos terrenos, embora outras continuem enfrentando quedas devido à perda de população e a desastres naturais.
• O boom do turismo está revitalizando as economias locais, mas também criando desafios como o excesso de turismo, o aumento do custo de vida e tensões sociais.
• Especialistas alertam que o aumento dos custos de construção, juros mais altos e tendências demográficas podem ameaçar a sustentabilidade da disparada dos preços dos terrenos.
• O governo japonês e as autoridades locais buscam equilibrar os benefícios econômicos do turismo com a necessidade de proteger os moradores e garantir estabilidade de longo prazo.