Compradores de imóveis no Uzbequistão ficam com economias retidas enquanto reforma do escrow atrasa

132 incorporadoras fiscalizadas, milhares de compradores sem amparo

O Comitê para o Desenvolvimento da Concorrência e a Proteção dos Consumidores do Uzbequistão recebeu mais de 1.700 reclamações contra incorporadoras entre janeiro e setembro de 2026. A análise de contratos oferecidos por 132 construtoras em 12 regiões constatou que 77,3% não estabeleciam um prazo adequado para devolver o dinheiro aos compradores em caso de rescisão, enquanto 50,8% não previam multa por atraso na entrega.

Após analisar as reclamações, principalmente sobre a qualidade da construção e atrasos na entrega, o comitê conseguiu recalcular cerca de 14,5 bilhões de soms em favor dos consumidores. Em todo o setor, violações relacionadas à compra de imóveis ainda em construção teriam causado prejuízos a quase 3 mil pessoas, que somaram 668 bilhões de soms em 2025.

Por trás desses números há um problema simples: famílias pagam por imóveis que ainda estão sendo construídos, mas as incorporadoras podem receber e usar o dinheiro antes de entregar os apartamentos. Quando as obras param, os compradores podem passar anos sem receber o imóvel prometido nem ter acesso às economias.

Um sistema destinado a proteger esses pagamentos deveria se tornar obrigatório em 1º de janeiro de 2026. No início de novembro, o mecanismo obrigatório de escrow para esse tipo de construção ainda não havia começado a funcionar, e a legislação necessária para viabilizá-lo continuava em análise.

A controvérsia envolvendo a Imarat Development reúne vários aspectos do problema: prazos de conclusão não cumpridos, descontos contestados em reembolsos, defeitos de construção e uma investigação criminal. O caso também mostra por que devolver o valor originalmente pago, mesmo quando isso ocorre, pode deixar uma família em situação financeira pior depois de anos de espera.

O que os fiscais encontraram nos contratos

A análise do comitê abrangeu incorporadoras da cidade de Tashkent e de outras 11 províncias. Os problemas identificados foram além de atrasos nas obras: muitos contratos deixavam sem solução questões básicas sobre reparos, reembolsos e preço final, ou davam à incorporadora maior controle sobre esses aspectos.

O comitê registrou os seguintes problemas:

• 77,3% dos contratos não estabeleciam prazo para reembolso ou previam um prazo incompatível com as condições do pagamento inicial.
• 63,6% não estabeleciam um período de garantia após a entrega.
• 59,1% favoreciam principalmente os interesses da incorporadora.
• 54,5% não previam a obrigação de corrigir defeitos durante o período de garantia.
• 50,8% não previam multa por atraso na construção.
• 33,3% não especificavam uma data clara para a entrega.
• 30,3% eram redigidos apenas em russo, o que o comitê identificou como violação das exigências relativas ao idioma oficial.

Alguns contratos permitiam que as incorporadoras retivessem de 4% a 15% do valor pago quando o comprador desistisse. Outros condicionavam o reembolso à venda do apartamento para outra pessoa ou permitiam que a empresa aumentasse o preço unilateralmente.

Quando o reembolso depende de uma venda futura, a família fica à espera de um acontecimento que depende, em grande parte, da incorporadora. Sem um prazo certo para a devolução, os compradores não conseguem planejar com segurança outra compra nem recuperar o dinheiro de que precisam para outras despesas.

Uma análise separada, divulgada em julho de 2026, examinou 129 contratos. Em 51%, não havia previsão de responsabilidade da incorporadora por atrasos; 84% não estabeleciam período de garantia; e 80% continham cláusulas que favoreciam as incorporadoras nos recálculos. As duas análises abrangeram grupos distintos de contratos, mas ambas encontraram lacunas recorrentes na proteção dos compradores.

Como uma rescisão pode consumir o sinal

Um apartamento hipotético de 500 milhões de soms mostra como a redação de uma multa pode mudar o prejuízo do comprador. Se a família pagou um sinal de 150 milhões de soms e o contrato permite descontar de 10% a 12% do preço total, a incorporadora pode tentar reter de 50 milhões a 60 milhões de soms.

Esse desconto consumiria de um terço a dois quintos do valor já pago. Portanto, uma cláusula calculada sobre o preço total do apartamento custa muito mais do que o mesmo percentual aplicado apenas ao sinal.

Clientes da Imarat reclamaram, em setembro de 2025, de descontos calculados sobre o preço total da compra. Marat Hamdamov, apontado publicamente como fundador da empresa, disse que descontos foram aplicados a alguns compradores na etapa final da construção e que outros clientes que rescindiram o contrato estavam recebendo o dinheiro em parcelas.

O escritório regional de Tashkent do Comitê da Concorrência determinou que a empresa devolvesse integralmente o pagamento de um comprador do Sergeli City. O comitê nacional também classificou como ilegais as restrições contratuais aos direitos dos consumidores e, após sua análise mais ampla, apresentou propostas às autoridades competentes.

As multas por atraso impostas às incorporadoras podem ser muito menores. Com uma taxa diária de 0,01% sobre um contrato de 500 milhões de soms, a indenização seria de 50 mil soms por dia, ou 18,25 milhões de soms em 365 dias. Quando os contratos limitam a indenização a 5% ou 10% do preço, atrasos adicionais deixam de aumentar o valor devido.

Compradores da Imarat relatam prazos descumpridos e disputas por reembolsos

Dilorom Yutayeva disse que recebeu seu contrato de Hamdamov em 6 de janeiro de 2024 e pagou 400 milhões de soms por um apartamento que deveria ser entregue até 30 de outubro de 2025. Depois que o prazo venceu sem a entrega do imóvel, ela pediu a devolução do dinheiro.

Jahongir Muhiddinov disse que havia pago integralmente por apartamentos cuja entrega estava prevista para dezembro de 2025. Quando a data passou, tentou obter informações sobre o andamento das obras, mas afirmou não ter recebido uma resposta clara.

Dilnoza To'ychiboyeva disse que assinou o contrato em fevereiro de 2024 e pediu a rescisão e o reembolso após sucessivos adiamentos. Segundo ela, representantes da empresa inicialmente a convenceram a esperar, mas depois a própria empresa rescindiu o contrato e vendeu o apartamento a outro comprador.

A polícia de Tashkent disse que alguns reclamantes também pediram reembolso porque os edifícios residenciais ficavam no distrito de Quyi Chirchiq, na província de Tashkent, e não dentro da capital. O escritório da Imarat ficava no distrito de Sergeli, em Tashkent. Para esses compradores, a localização administrativa do imóvel se tornou outro motivo para contestar a transação.

Hamdamov atribuiu os problemas a uma disputa com outros fundadores. Disse que havia sido afastado de projetos, entre eles Sergeli City e Bristol City, e alegou ter recebido ameaças contra si e sua família. Olim Mamatov, que se apresentou como diretor da Imarat Development, afirmou mais tarde que as relações entre Hamdamov e os outros fundadores haviam melhorado e que Hamdamov poderia voltar a trabalhar nos projetos.

Constatações sobre a construção e investigação criminal

Fiscais da construção identificaram problemas no Sergeli City em julho de 2025. As obras nos blocos A9, A10, A11, D1 e D2 avançavam sem o registro estatal exigido. Os fiscais também encontraram cavidades em pilares de concreto, água sob as fundações e ausência do sistema de drenagem previsto no projeto.

A autoridade de fiscalização determinou a correção dos defeitos e suspendeu temporariamente a construção desses blocos. Hamdamov respondeu que as obras haviam sido suspensas temporariamente, não interrompidas de forma definitiva, e disse que a empresa estava agindo dentro da lei.

Posteriormente, a polícia de Tashkent anunciou a abertura de um caso criminal após reclamações de compradores, com base no artigo 168 do Código Penal, que trata de fraude, e no artigo 192-11, relativo ao abuso de autoridade por dirigentes de organizações não governamentais. A polícia não divulgou o número de reclamantes nem o prejuízo total estimado. Também foi noticiado que Hamdamov havia sido detido e era suspeito na investigação.

Um caso anterior, aberto em outubro de 2025, envolvia dirigentes da Perfect-Mansions e obras no Tuzel Park sem o registro e as licenças necessários. O projeto havia sido anunciado sob a marca Imarat Development. As autoridades não explicaram se os dois casos estavam relacionados.

Mamatov prometeu entregar 16 blocos do Sergeli City até janeiro de 2027, de um total de 61 previstos para o projeto. Esses 16 blocos representam cerca de 26% do total planejado. A conclusão desse conjunto prometido ainda não foi confirmada.

O escrow foi prometido, mas o cronograma atrasou

Um decreto presidencial de 27 de janeiro de 2025 estabeleceu a transição para o escrow em construções financiadas com contribuições dos compradores. O ativista de direitos humanos Abdurahmon Tashanov criticou o fato de a transição não ter sido concluída e afirmou que os ministérios responsáveis e o Parlamento deveriam prestar contas pelo atraso.

As principais datas mostram a distância entre a política anunciada e sua implementação:

• 27 de janeiro de 2025: O decreto presidencial estabeleceu o cronograma de transição.
• 1º de julho de 2025: O escrow deveria passar a estar disponível de forma voluntária.
• 1º de janeiro de 2026: Seu uso deveria se tornar obrigatório.
• Janeiro de 2026: O Ministério da Justiça explicou que ainda faltava a legislação necessária para tornar o uso obrigatório.
• 28 de julho de 2026: A Câmara Legislativa aprovou o projeto de lei sobre construção em primeira leitura.
• Início de novembro de 2026: O escrow obrigatório para esse mercado ainda não havia começado a funcionar.

O projeto de lei trata da construção de edifícios residenciais e outros imóveis financiados com contribuições dos compradores. A aprovação em primeira leitura significa que os parlamentares aceitaram a proposta em linhas gerais; ainda são necessárias novas deliberações antes que ela se torne lei.

Durante a discussão no Parlamento, deputados pediram que alguns dispositivos propostos para o Código Penal fossem esclarecidos antes da segunda leitura. Não foi definida uma data para a aprovação final nem para o início do escrow obrigatório.

O que mudaria com uma conta bancária protegida

O escrow mantém o dinheiro do comprador em uma conta bancária especial, em vez de transferi-lo imediatamente à incorporadora. O banco libera os recursos quando as condições acordadas são cumpridas. No modelo habitacional proposto, isso separaria o recebimento dos pagamentos dos compradores das decisões imediatas da incorporadora sobre como gastar o dinheiro.

O Comitê Nacional de Urbanização e Desenvolvimento Sustentável do Mercado Imobiliário afirma que o mecanismo reduziria fraudes e o uso indevido do dinheiro dos compradores. O órgão classificou como inaceitável a perda tanto da moradia prometida quanto do acesso ao reembolso e pediu que a implementação seja acelerada.

A proposta também prevê a entrada de outra incorporadora em um projeto quando problemas graves impedirem a empresa original de cumprir suas obrigações. A ideia é manter as obras em andamento para que os compradores recebam os imóveis, em vez de depender exclusivamente da recuperação do dinheiro junto a uma incorporadora que faliu.

O escrow trata da guarda do dinheiro. As exigências contratuais tratam de outro aspecto da transação: o que deve ser construído, quando deve ser entregue e o que acontece se qualquer uma das partes descumprir o acordo. Os compradores precisam tanto de um mecanismo protegido de pagamento quanto de compromissos exigíveis sobre o imóvel que estão adquirindo.

Por que devolver o mesmo valor ainda pode representar prejuízo

Uma família que paga 500 milhões de soms no início de 2024 e recebe o mesmo valor de volta no fim de 2026 passa três anos sem acesso a esse dinheiro. Nesse período, os preços podem subir, e a família também pode perder a oportunidade de obter juros ou usar as economias em outras despesas.

Os índices de inflação citados neste exemplo são de 9,8% em 2024, 7,3% em 2025 e uma previsão de 7% para 2026. Com capitalização composta, essas taxas elevariam o nível geral de preços em cerca de 26%. Os 500 milhões de soms devolvidos comprariam então aproximadamente o que 397 milhões de soms compravam no início do período.

Nesse cálculo, a perda de poder de compra é de cerca de 103 milhões de soms, embora o saldo nominal seja restituído. O valor final depende, em parte, de a previsão de inflação para 2026 se confirmar.

Substituir o apartamento envolve outro cálculo. Se o imóvel contratado custava inicialmente 500 milhões de soms e, mais tarde, uma propriedade equivalente custar 800 milhões, a família precisará de outros 300 milhões para fazer a mesma compra. Esse exemplo ilustra a diferença no custo de reposição; os valores são ilustrativos, e uma indenização dependeria da legislação aplicável e das circunstâncias de cada caso.

Os contratos também precisam proteger o imóvel prometido

O blogueiro Umid G'ofurov defendeu a adoção de cláusulas contratuais mínimas obrigatórias, incluindo multas definidas e plantas da construção anexadas aos contratos. Sua preocupação vai além dos prazos de entrega e inclui vagas de estacionamento, playgrounds, áreas abertas e a aparência dos edifícios concluídos que foram prometidos.

Uma planta anexada dá aos compradores e aos fiscais um parâmetro concreto para comparar com o imóvel pronto. Uma garantia clara estabelece por quanto tempo a incorporadora continua responsável pelos defeitos, enquanto uma cláusula de reparo especifica a obrigação de corrigi-los. As constatações do comitê mostram que muitos dos contratos analisados não previam uma ou ambas essas proteções.

G'ofurov também alertou que as incorporadoras podem ter incentivo para atrasar as obras, devolver um pagamento antigo e revender o apartamento por um preço maior. Disputas sobre cláusulas de prazo final em contratos imobiliários australianos ilustram um problema relacionado: alguns incorporadores usaram cláusulas destinadas a pôr fim a uma incerteza prolongada para tentar cancelar vendas antigas à medida que os preços subiam. Mudanças legislativas nos estados afetados limitaram a possibilidade de cancelamento sem o consentimento do comprador ou a aprovação de um tribunal.

No Uzbequistão, as decisões imediatas dizem respeito ao projeto de lei pendente, às regras para as contas bancárias e às obrigações mínimas nos contratos de compra. O Comitê da Concorrência orientou os compradores a examinar os contratos com atenção, procurar aconselhamento jurídico quando necessário e levar cláusulas ilegais às autoridades competentes ou aos tribunais.

Janeiro de 2027 é a próxima data concreta de entrega anunciada para 16 blocos do Sergeli City. Para compradores de todo o mercado, o cronograma de reforma ainda indefinido determina por quanto tempo novos pagamentos continuarão chegando às incorporadoras sem a proteção obrigatória prometida para janeiro de 2026.

Principais pontos

• O Comitê da Concorrência recebeu mais de 1.700 reclamações contra incorporadoras entre janeiro e setembro de 2026.
• Uma análise de 132 incorporadoras constatou que 77,3% dos contratos tinham prazos inadequados para reembolso e 50,8% não previam multa por atraso.
• Cerca de 14,5 bilhões de soms foram recalculados em favor dos consumidores após a análise das reclamações.
• O escrow obrigatório deveria ter começado em 1º de janeiro de 2026, mas ainda não estava em funcionamento no início de novembro.
• A polícia abriu um caso criminal após reclamações de compradores da Imarat; fiscais da construção também identificaram defeitos no Sergeli City.
• Um representante da empresa prometeu entregar 16 blocos do Sergeli City até janeiro de 2027.
• Reembolsos atrasados podem reduzir o poder de compra dos compradores e elevar o custo de substituição do apartamento prometido.