Preços dos apartamentos em Seul batem recorde de alta por 89 semanas, enquanto valorização se espalha pelo sul de Gyeonggi

Sequência recorde esconde divisão crescente

Os preços dos apartamentos em Seul subiram pela 89ª semana consecutiva, um recorde, na terceira semana de outubro de 2026, embora os três distritos caros da região de Gangnam continuassem em queda. Byeongjeom, nas proximidades, em Hwaseong, registrou alta semanal de 0,65%, a mais forte do país, à medida que a demanda por moradia se espalhou pelo sul da província de Gyeonggi.

A pesquisa do Conselho Coreano do Mercado Imobiliário, divulgada em 22 de outubro e baseada nos preços de 19 de outubro, apontou alta semanal de 0,13% em Seul, abaixo dos 0,16% da semana anterior. Gyeonggi subiu 0,21%, também em ritmo mais lento que antes, mas ainda acima da capital.

Os números revelam um mercado que avança em velocidades diferentes. Compradores continuaram buscando apartamentos relativamente acessíveis perto de estações de metrô e grandes locais de trabalho, enquanto os preços recuaram em Gangnam, Seocho e Songpa. Inquilinos enfrentaram mais pressão, com o aumento dos depósitos de jeonse e a oferta de imóveis para aluguel ainda restrita.

A alta acumulada dos preços dos apartamentos em Seul chegou a 8,63% no ano, ante 6,64% no mesmo período do ano anterior. A diferença é de 1,99 ponto percentual, apesar das condições de crédito mais restritivas e da desaceleração das transações.

Onde os preços ainda sobem em Seul

Seongbuk e Seodaemun lideraram as altas em Seul, com aumento semanal de 0,36% cada. Jung veio em seguida, com 0,35%, Dobong registrou 0,33% e Jungnang, 0,31%. Os 22 distritos fora de Gangnam, Seocho e Songpa tiveram valorização.

Os 14 distritos do norte da cidade subiram 0,26%, ante apenas 0,02% nos 11 distritos do sul. A força de Seongbuk incluiu apartamentos nos arredores de Jeongneung e Hawolgok, com acesso conveniente ao transporte.

O Conselho Coreano do Mercado Imobiliário explicou os fatores por trás da alta na cidade:

Embora algumas áreas tenham registrado ajustes de preços devido à queda nas transações, a alta geral em Seul foi impulsionada por grandes conjuntos residenciais com boas condições de moradia, alta demanda e unidades pequenas e médias perto de estações de metrô.

A alta acumulada de Seongbuk chegou a 16,10%, a maior de Seul. Seodaemun veio em seguida, com 13,67%, seguido por Gangseo, com 12,89%, Guro, com 12,74%, e Nowon, com 12,57%. Esses ganhos mostram o quanto os preços subiram para além dos distritos tradicionalmente caros da capital.

Várias áreas centrais também aceleraram. A alta semanal de Jung passou de 0,16% para 0,35%; a de Seongdong, de 0,12% para 0,21%; e a de Yangcheon, de 0,14% para 0,16%. Às margens do rio Han, Mapo subiu 0,25% e Gwangjin, 0,16%. Yongsan avançou 0,04%, sua segunda alta semanal consecutiva.

Quedas em Gangnam ampliam o contraste

Seocho recuou 0,32%, uma queda mais acentuada que os 0,27% da semana anterior. Gangnam caiu 0,31%, acumulando 11 semanas de baixa, enquanto Songpa recuou 0,13%. A variação acumulada de Gangnam no ano estava em menos 1,26%, muito abaixo da alta de 8,63% de Seul.

Ainda assim, Gangnam e Songpa registraram quedas semanais menores que antes. Gangnam havia recuado 0,35% na semana anterior e Songpa, 0,21%. Nam Hyuk-woo, pesquisador do instituto de estudos imobiliários do Woori Bank, atribuiu parte dessa desaceleração a compradores que optaram por imóveis anunciados a preços mais baixos em prédios antigos que devem passar por reconstrução.

Nam disse que os compradores continuavam cautelosos, com a incerteza sobre as políticas e a alta dos juros pesando sobre as transações. Sua avaliação aponta para a continuidade do baixo volume de negócios e da pressão sobre os preços nessas áreas caras por algum tempo.

A desaceleração mais ampla de Seul também veio após um período de fortes altas. A redução das vendas concluídas e o acesso mais difícil a empréstimos continham a demanda, enquanto a oferta limitada impedia muitos vendedores de baixar significativamente os preços pedidos.

Altas no sul de Gyeonggi se espalham

A alta semanal de Byeongjeom acelerou de 0,56% para 0,65%, um aumento de 0,09 ponto percentual. Dongtan, nas proximidades, seguiu na direção oposta: o ritmo caiu de 0,66% para 0,57%, mas a área continuou entre os mercados mais aquecidos.

Outras altas expressivas foram registradas no distrito de Dongan, em Anyang, com 0,56%; no distrito de Bundang, em Seongnam, e em Gunpo, com 0,53% cada; no distrito de Yeongtong, em Suwon, com 0,52%; e em Uiwang, com 0,47%.

A pressão sobre os preços avançou para outras partes de Gyeonggi. O distrito de Wonmi, em Bucheon, subiu 0,46%; Gwangmyeong, 0,44%; e Hanam, 0,42%. Em Osan, que faz divisa com Byeongjeom, a alta semanal passou de 0,13% para 0,24%.

A indústria de semicondutores do sul de Gyeonggi gera empregos e renda que sustentam a demanda por moradia perto de escritórios e fábricas. Bônus pagos pela Samsung Electronics e pela SK hynix também contribuíram para aumentar os recursos disponíveis para compras. Com o encarecimento das áreas mais procuradas, algumas famílias buscam municípios vizinhos.

Nam descreveu inquilinos perto do fim do contrato e compradores com menor poder aquisitivo migrando para alternativas próximas. Byeongjeom e Gunpo atraíam demanda ao lado de mercados regulados, como Dongtan, Bundang e Dongan.

A alta acumulada de Dongtan chegou a 20,83% desde o início da divulgação de estatísticas separadas para o distrito, em fevereiro. Yeongtong subiu 16,80% no ano, Bundang, 16,63%, e Dongan, 16,45%. Na região metropolitana da capital como um todo, a alta semanal foi de 0,16%, o dobro do aumento nacional de 0,08%.

Transações em Byeongjeom mostram disparada dos custos

O conjunto residencial Byeongjeom Station I'Park Castle mostra como o custo de imóveis individuais aumentou rapidamente. Um apartamento com 84 metros quadrados de área interna foi vendido por 1,03 bilhão de won em 1º de outubro, ante 900 milhões de won por uma unidade do mesmo tamanho em 20 de setembro.

A diferença entre as duas transações foi de 130 milhões de won, ou cerca de 14,4%. Outro apartamento do mesmo tamanho foi vendido por 1 bilhão de won em 12 de outubro. No início do ano, os preços dessa categoria estavam na faixa dos 700 milhões de won.

Um apartamento menor, de 59 metros quadrados, foi vendido por 850 milhões de won em 13 de outubro, ante preços na faixa dos 600 milhões de won no início do ano. As duas categorias de tamanho registraram novos recordes de transação no conjunto residencial.

A sequência de vendas e pesquisas mostra como o recorde mais recente foi alcançado:

• 20 de setembro: um apartamento de 84 metros quadrados no Byeongjeom Station I'Park Castle foi vendido por 900 milhões de won.
• 1º de outubro: outro apartamento do mesmo tamanho foi vendido por 1,03 bilhão de won.
• Segunda semana de outubro: os preços em Seul subiram 0,16%, completando 88 semanas consecutivas de alta.
• 12 e 13 de outubro: novas transações em Byeongjeom chegaram a 1 bilhão de won por uma unidade de 84 metros quadrados e 850 milhões de won por uma de 59 metros quadrados.
• 19 de outubro: a pesquisa semanal mais recente registrou a 89ª alta consecutiva de Seul.
• 22 de outubro: o Conselho Coreano do Mercado Imobiliário divulgou os resultados da pesquisa.

Inquilinos também enfrentam depósitos mais altos

Os preços dos apartamentos em jeonse em Seul subiram 0,16%, desacelerando em relação aos 0,18% da semana anterior. A alta em Gyeonggi perdeu ritmo, passando de 0,19% para 0,18%. Mesmo em ritmo mais lento, isso significou custos crescentes para as famílias que buscavam novos contratos de aluguel.

Jeonse é um modelo de aluguel coreano no qual o inquilino paga um grande depósito reembolsável em vez de pagar o aluguel mensal convencional. Um depósito maior significa que a família precisa reunir mais economias ou tomar mais empréstimos ao fechar um novo contrato.

Seongbuk voltou a liderar em Seul, com alta de 0,36% nos preços do jeonse. Nowon subiu 0,31%; Dobong, 0,28%; Jungnang, 0,27%; e Seodaemun, 0,24%. Em contraste, Seocho caiu 0,10%.

A pressão sobre os aluguéis em Gyeonggi foi particularmente forte em Dongtan, onde os preços do jeonse subiram 0,57%. O distrito de Sujeong, em Seongnam, teve alta de 0,50%, e o distrito de Yeongtong, em Suwon, de 0,39%.

O aluguel mensal também ocupou uma parcela crescente do mercado de locação de apartamentos em Seul. Ele correspondeu a 51,0% das transações de aluguel de janeiro a setembro e a 54,6% apenas em setembro. Assim, as famílias precisavam escolher entre reunir um grande depósito e assumir pagamentos mensais recorrentes.

Alguns depósitos de aluguel subiram mais que os preços de venda

Novos contratos de aluguel em vários conjuntos residenciais de Seul mostram por que continuar como inquilino também pode exigir muito mais dinheiro. No Geonyeong 3, em Junggye-dong, Nowon, o preço médio de venda de um apartamento de 84 metros quadrados passou de 1,23833 bilhão de won no primeiro trimestre para 1,293 bilhão de won no terceiro, uma alta de 54,67 milhões de won.

Os depósitos médios de novos contratos de jeonse para unidades do mesmo tamanho passaram de 710,23 milhões de won para 835,71 milhões de won. O aumento foi de cerca de 125,5 milhões de won, mais que o dobro da alta no preço médio de venda.

No Gileum New Town Complex 4, em Seongbuk, o preço médio de venda de um apartamento de 84 metros quadrados subiu 110,25 milhões de won entre o primeiro e o terceiro trimestre. O depósito médio de novos contratos de jeonse aumentou 268,33 milhões de won.

No DMC Raemian e-Pyeonhansesang, em Seodaemun, as altas correspondentes foram de 66,65 milhões de won para os preços de venda e 111,32 milhões de won para os depósitos de novos contratos de aluguel.

Park Won-gap, especialista sênior em mercado imobiliário do KB Kookmin Bank, atribuiu a pressão à escassez de imóveis disponíveis para jeonse. Ele disse que as famílias sem casa própria enfrentavam a pressão de comprar ou arcar com um ônus financeiro crescente.

Nam também relacionou a escassez de imóveis para jeonse e aluguel mensal à decisão de alguns inquilinos de comprar. Para famílias que já consideravam uma compra, um depósito maior pode reduzir o valor adicional necessário para passar do aluguel à casa própria, embora o financiamento continue sendo um obstáculo central.

Vendas concluídas mostram força, apesar da queda na atividade

Os dados de agosto sobre transações concluídas oferecem outra perspectiva do mercado. A prefeitura de Seul, citando o Conselho Coreano do Mercado Imobiliário, informou que os preços de venda dos apartamentos estavam 15,50% acima do nível de um ano antes e 0,72% acima de julho. A alta anual foi a mais rápida desde novembro de 2021, quando chegou a 17,92%.

O nordeste, que inclui Nowon, Seongbuk e Dongdaemun, subiu 1,54% em relação a julho e 16,82% em comparação com um ano antes. O sudeste, que abrange Gangnam, Seocho, Songpa e Gangdong, caiu 0,29% no mês.

Apartamentos com mais de 40 metros quadrados e até 60 metros quadrados registraram a maior alta anual, de 19,88%. As unidades com mais de 85 metros quadrados e até 135 metros quadrados lideraram a alta mensal, com 1,32%. O índice de transações mede negócios concluídos, enquanto a pesquisa semanal de outubro acompanha movimentos mais amplos dos preços em outro período.

O índice de preços de transações de jeonse de apartamentos em Seul subiu 0,30% em agosto, seu 16º aumento mensal consecutivo, e ficou 11,31% acima do nível de um ano antes.

A atividade de negociação foi mais fraca. As vendas de apartamentos em setembro somaram 2.923 até 16 de outubro, uma queda de 18,3% em relação às 3.578 de agosto. Os registros de setembro ainda podiam ser feitos até o fim de outubro, portanto o total poderia aumentar. As transações de aluguel caíram 12,0%, para 14.204, incluindo 6.454 contratos de jeonse e 7.750 de aluguel mensal.

Restrições encontram oferta limitada de imóveis

As medidas habitacionais do governo de 15 de outubro, introduzidas um ano antes da pesquisa mais recente, classificaram toda Seul e 12 áreas de Gyeonggi como zonas reguladas. Elas restringiram os limites dos financiamentos imobiliários e exigiram que compradores em zonas de autorização para transações de terrenos ocupassem os imóveis adquiridos.

O Ministério da Terra, da Infraestrutura e dos Transportes anunciou as medidas às 10h de 15 de outubro de 2025. O documento completo das medidas de estabilização do mercado imobiliário detalha as classificações, as restrições ao crédito e as datas de implementação.

Todos os 25 distritos de Seul passaram a ser áreas de ajuste e de superaquecimento especulativo a partir de 16 de outubro de 2025. Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan mantiveram suas classificações anteriores, enquanto os outros 21 distritos foram incluídos. As 12 áreas de Gyeonggi eram Gwacheon, Gwangmyeong, os distritos de Bundang, Sujeong e Jungwon, em Seongnam; os distritos de Yeongtong, Jangan e Paldal, em Suwon; o distrito de Dongan, em Anyang; o distrito de Suji, em Yongin; Uiwang; e Hanam. As classificações separadas para limites de preços de imóveis residenciais privados e áreas especulativas continuaram restritas a Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan.

A classificação como zona de autorização para transações de terrenos abrangeu toda Seul e as mesmas 12 áreas de Gyeonggi de 20 de outubro de 2025 a 31 de dezembro de 2026, entrando em vigor cinco dias após a publicação. Ela se aplicava a apartamentos e também a casas geminadas e multifamiliares em conjuntos com pelo menos um prédio de apartamentos. Compradores, coreanos ou estrangeiros, eram obrigados a morar no imóvel por dois anos a partir da aquisição. As violações poderiam resultar em multas coercitivas ou no cancelamento da autorização. A classificação era independente das zonas de autorização já existentes, e o limite entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel para financiamentos garantidos por imóveis que não fossem residenciais caiu de 70% para 40% nessas zonas.

A partir de 16 de outubro de 2025, os financiamentos para compra de imóveis na região metropolitana da capital e em áreas reguladas foram limitados conforme o valor de mercado do imóvel: 600 milhões de won para imóveis de até 1,5 bilhão de won; 400 milhões de won para imóveis acima de 1,5 bilhão e até 2,5 bilhões de won; e 200 milhões de won para imóveis acima de 2,5 bilhões de won. Empréstimos de políticas públicas ficaram isentos, enquanto os financiamentos para mudança mantiveram o limite máximo de 600 milhões de won, independentemente do valor do imóvel. Os limites foram introduzidos por meio de orientação administrativa, com alterações posteriores nas normas de supervisão.

As regras para áreas reguladas também estabeleceram um limite de 40% entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel para compradores sem casa própria, inclusive proprietários que comprassem sob a condição de vender o imóvel atual, e de 0% para os demais proprietários. Compradores do primeiro imóvel tinham limite de 70%. Os financiamentos para compra exigiam mudança para o imóvel em até seis meses e tinham prazo máximo de 30 anos, enquanto compradores do primeiro imóvel que usassem empréstimos Didimdol mantiveram o prazo de um mês para se mudar. Empréstimos para pagamentos intermediários foram excluídos do limite de financiamento para compra, mas o limite se aplicava quando fossem convertidos em empréstimos para o pagamento final. Empréstimos para despesas de subsistência eram limitados a 100 milhões de won para proprietários de um imóvel e proibidos para proprietários de vários imóveis, conforme as regras aplicáveis à região metropolitana da capital e às áreas reguladas.

Outras restrições às áreas reguladas incluíram uma garantia de empréstimo de jeonse de 80%, ante 90% fora da região metropolitana da capital, e um limite uniforme de 200 milhões de won para empréstimos de jeonse a proprietários de um imóvel. Empréstimos de jeonse condicionados à transferência da propriedade foram proibidos, e restrições vincularam a contratação de empréstimos de jeonse à compra de apartamentos avaliados em mais de 300 milhões de won em áreas reguladas. Pessoas com mais de 100 milhões de won em crédito sem garantia ficaram impedidas de comprar imóveis em áreas reguladas durante um ano após a concessão do empréstimo. A classificação também trouxe requisitos mais rigorosos para inscrição em programas habitacionais, restrições à revenda e à reconstrução, além da exigência de apresentar planos de financiamento, de ocupação e documentos comprobatórios. Os efeitos tributários incluíram impostos de aquisição mais altos para proprietários de vários imóveis e a exigência de dois anos de residência, além de dois anos de propriedade, para a isenção de imposto sobre ganho de capital de famílias com um único imóvel; a sobretaxa sobre ganhos de capital de proprietários de vários imóveis continuou temporariamente suspensa até maio de 2026.

A taxa de juros de estresse usada para calcular os índices de serviço da dívida de financiamentos imobiliários na região metropolitana da capital e em áreas reguladas subiu de 1,5% para 3,0% em 16 de outubro de 2025. Esse acréscimo considera possíveis altas futuras dos juros na avaliação da capacidade de endividamento; não representa um aumento na taxa efetivamente cobrada. A partir de 29 de outubro de 2025, o pagamento de juros de empréstimos de jeonse contratados na região metropolitana da capital ou em áreas reguladas por proprietários de um imóvel passou a ser contabilizado nos índices de serviço da dívida, independentemente da localização do imóvel que possuem. O aumento do peso mínimo de risco dos financiamentos imobiliários dos bancos, de 15% para 20%, foi antecipado de abril de 2026 para 1º de janeiro de 2026.

O pacote também previa uma revisão dos impostos sobre propriedade e transações imobiliárias, investigações conjuntas mais rigorosas sobre manipulação de mercado e evasão fiscal, e uma lei para criar um órgão de supervisão imobiliária subordinado ao primeiro-ministro, com poderes de investigação. Também reafirmou a continuidade dos trabalhos sobre o plano de oferta anunciado em 7 de setembro, que prevê a entrega de 1,35 milhão de imóveis na região metropolitana da capital entre 2026 e 2030.

Essas regras afetam tanto o financiamento quanto o uso do imóvel. Um comprador obrigado a morar em uma casa não pode disponibilizá-la imediatamente para um inquilino, enquanto um limite de financiamento menor aumenta o dinheiro que precisa desembolsar para concluir a compra.

Nam relacionou a persistência dos preços pedidos à escassez de imóveis disponíveis para venda ou aluguel:

Embora as transações estejam desacelerando porque os juros mais altos dificultaram o acesso ao crédito, os preços pedidos nessas áreas permanecem teimosamente altos devido à grave escassez de imóveis disponíveis para venda ou aluguel,

Os dados mais recentes de Seul e Gyeonggi refletem essa tensão. As restrições ao crédito e o alto preço dos imóveis desaceleram a atividade, mas a oferta limitada e os depósitos de aluguel em alta continuam pressionando as famílias. A demanda está migrando para apartamentos menores, áreas com boas conexões de transporte e localidades próximas onde o preço de compra pesa menos no orçamento.

Principais pontos

• Os preços dos apartamentos em Seul subiram 0,13% na semana encerrada em 19 de outubro, completando um recorde de 89 semanas consecutivas de alta.
• Seongbuk e Seodaemun lideraram em Seul, com 0,36% cada, enquanto Gangnam, Seocho e Songpa registraram queda.
• Gyeonggi subiu 0,21%, e Byeongjeom registrou a maior alta semanal do país, de 0,65%.
• Um apartamento de 84 metros quadrados no Byeongjeom Station I'Park Castle foi vendido por 1,03 bilhão de won em 1º de outubro.
• Os preços do jeonse subiram 0,16% em Seul e 0,18% em Gyeonggi, encarecendo a obtenção de novos contratos de aluguel.
• Os preços de venda de imóveis em Seul concluídos em agosto estavam 15,50% acima do nível de um ano antes, enquanto os números de transações de setembro apontaram atividade mais fraca.
• As medidas de 15 de outubro de 2025 ampliaram a regulação para toda Seul e 12 áreas de Gyeonggi, exigiram dois anos de residência do proprietário nas zonas designadas para autorização de transações de terrenos e estabeleceram limites de 600 milhões, 400 milhões ou 200 milhões de won para financiamentos de compra, de acordo com o valor do imóvel.