Novaland busca 8 trilhões de VND para pagar títulos, enquanto as negociações de ações da NVL disparam e as vendas de imóveis desaceleram

Plano de captação de recursos enfrenta desafio crescente de caixa

A Novaland planeja captar quase VND 8,007 trilhões com a venda de quase 800,7 milhões de novas ações. Os recursos serão destinados ao pagamento de títulos de dívida da incorporadora vietnamita e de duas subsidiárias. A captação ocorre em meio a empréstimos de VND 72,9 trilhões em 30 de junho de 2026, incluindo mais de VND 16,7 trilhões em principal vencido.

A empresa prorrogou para 23 de novembro de 2026 o prazo para os acionistas transferirem seus direitos de subscrição, e para 26 de novembro o prazo para registrar a subscrição e pagar pelas ações. Os pagamentos aos detentores de títulos estão previstos para ocorrer do quarto trimestre de 2026 ao primeiro trimestre de 2027.

Cerca de 570 milhões de ações da NVL trocaram de mãos ao longo de um mês, o equivalente a quase 24% das mais de 2,4 bilhões de ações listadas na Bolsa de Valores da Cidade de Ho Chi Minh. O forte volume de negociações veio acompanhado de quedas acentuadas nos preços, recuperações pontuais e planos de transações opostos de acionistas ligados à família fundadora.

Os números operacionais da Novaland mostram por que a captação é importante. A empresa estimou lucro líquido acima de VND 2,8 trilhões nos primeiros nove meses de 2026, revertendo o prejuízo registrado um ano antes. Ainda assim, contabilizou apenas 218 novas vendas de imóveis nesse período, incluindo 19 no terceiro trimestre, enquanto o fluxo de caixa operacional foi negativo em cerca de VND 3,6 trilhões no primeiro semestre.

A recuperação depende, portanto, de vários fatores: receber recursos dos projetos, concluir imóveis, negociar prorrogações de dívidas e convencer os acionistas a aportar capital novo. A venda planejada de ações captaria um valor equivalente a cerca de 11% dos empréstimos de junho, mantendo a receita dos projetos e outras medidas de reestruturação no centro das finanças da empresa.

Destino dos VND 8,007 trilhões

O plano detalhado de alocação de capital da Novaland destina VND 5.953,3 bilhões ao pagamento parcial ou integral do principal de 13 emissões de títulos da controladora. Principal é o valor originalmente emprestado, separado dos juros. Esses pagamentos representariam cerca de 74% dos recursos esperados.

Outros VND 916,3 bilhões seriam aportados à Nova Saigon Royal para pagar o principal do título NSRCH2223001. A Novaland planeja aportar VND 1.137,3 bilhões à No Va Thao Dien para pagamentos de principal do título NTDCH2227001. Juntas, as alocações às duas subsidiárias somam VND 2.053,6 bilhões.

As três alocações totalizam VND 8.006,9 bilhões, quase exatamente o valor previsto para a captação. Assim, a oferta é um plano para substituir empréstimos por capital dos acionistas, com os recursos destinados a obrigações existentes de títulos, e não a um programa amplo de gastos com construção.

Os códigos dos 13 títulos da controladora são NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 e NVLH2224005. O valor pago em cada um dependerá dos acordos com os detentores dos títulos.

A Novaland afirma que o cronograma e o valor dos desembolsos podem mudar conforme as condições de mercado, os arranjos de financiamento e as negociações. Se a oferta captar menos do que o previsto, a empresa pretende priorizar as obrigações vencidas da controladora, seguidas pelas da Nova Saigon Royal e da No Va Thao Dien.

O que os acionistas são convidados a comprar

O preço da oferta é de VND 10.000 por ação. Os termos detalhados dão a cada acionista elegível o direito de comprar uma nova ação para cada três que já possui. Por exemplo, quem tiver 3.000 ações poderá subscrever mais 1.000 mediante o pagamento de VND 10 milhões.

Uma oferta de direitos dá aos atuais acionistas a oportunidade de manter sua participação na empresa investindo mais dinheiro. Se a emissão for totalmente subscrita, o acionista que mantiver o mesmo número de ações passará a deter uma porcentagem menor do total ampliado. As novas ações não terão restrições de transferência.

A NVL fechou a VND 10.750 em 21 de outubro, deixando o preço de mercado 7,5% acima do preço de subscrição. Nesse patamar, a vantagem de preço para subscrever é relativamente pequena, o que torna as oscilações da ação negociada relevantes para os acionistas que avaliam investir mais dinheiro.

A oferta foi registrada sob o certificado 431/GCN-UBCK, emitido pela Comissão Estatal de Valores Mobiliários em 14 de setembro de 2026. A conclusão integral elevaria o capital social da Novaland de quase VND 24,021 trilhões para quase VND 32,028 trilhões. O capital social corresponde ao valor nominal registrado das ações, enquanto o valor de mercado da empresa varia conforme o preço delas.

Negociações intensas e operações opostas ligadas à família

Mais de 97 milhões de ações da NVL foram negociadas em 30 de setembro, com volume financeiro próximo de VND 1 trilhão. Isso ocorreu após duas sessões consecutivas no limite diário de baixa. No dia anterior, mais de 65 milhões de ações estavam na fila de venda nesse limite, o menor preço permitido para a sessão.

30 de setembro também foi a data ex-direitos, quando os compradores das ações negociadas deixaram de ter direito à subscrição vinculada à oferta. As negociações seguiram intensas: foram 51,3 milhões de ações em 2 de outubro e mais de 73 milhões em 9 de outubro.

A Diamond Properties registrou intenção de comprar 7 milhões de ações da NVL entre 26 e 30 de outubro, por meio de negociações em bolsa ou transações negociadas diretamente, afirmando que queria reequilibrar seu portfólio. Se concluída, a operação elevaria sua participação de cerca de 178,4 milhões de ações, ou 7,423%, para aproximadamente 185,4 milhões, ou 7,715%. Ao preço de VND 10.750 por ação, a compra custaria cerca de VND 75,25 bilhões.

A Diamond Properties havia vendido 2,58 milhões de ações em 6 de outubro, de um total de 2,7 milhões registradas para venda, alegando mudança de planos para a parcela não negociada. Bui Cao Nhat Quan, presidente do conselho de administração da Novaland, também ocupa um cargo de gestão na Diamond Properties e possui pessoalmente quase 81 milhões de ações da NVL, o equivalente a 3,368%.

Cao Thi Ngoc Suong, mãe de Quan e esposa do fundador Bui Thanh Nhon, registrou a intenção de vender 6,3 milhões de ações no mesmo período, de 26 a 30 de outubro, para atender a necessidades financeiras pessoais. Se concluída, a operação reduziria sua participação de mais de 51,8 milhões de ações, ou 2,156%, para mais de 45,5 milhões, ou 1,894%. As compras e vendas registradas ainda dependem de comunicados de conclusão para que as participações resultantes sejam confirmadas.

Negociações de dívida vão além da venda de ações

Cerca de VND 30,5 trilhões dos empréstimos da Novaland em 30 de junho venciam em até 12 meses, incluindo aproximadamente VND 13,2 trilhões em títulos. Isso significa que cerca de 42% do total dos empréstimos estava previsto para pagamento no ano seguinte.

A empresa registrou VND 16,716 trilhões em principal vencido de empréstimos e títulos. Segundo a Novaland, os credores concordaram em prorrogar o pagamento de VND 3,244 trilhões, enquanto as negociações sobre outras obrigações continuam. A empresa atribuiu os atrasos às dificuldades para conseguir recursos suficientes.

A venda de ativos é outra parte da reestruturação. A Novaland apresentou um plano para vender ativos avaliados em cerca de VND 15,617 trilhões e informou que quatro ativos, no valor total de VND 11,266 trilhões, já foram vendidos, enquanto outros cinco continuam à venda. O valor informado para as vendas concluídas representa cerca de 72% da meta do programa de alienação de ativos.

As demonstrações financeiras revisadas do primeiro semestre de 2026 apontaram incerteza relevante quanto à capacidade da Novaland de continuar operando. Em termos simples, isso significa que a continuidade das operações depende da resolução de fortes pressões de financiamento e pagamento de dívidas.

Em 6 de outubro, a Novaland rejeitou alegações nas redes sociais de que estava falida ou incapaz de operar, afirmando que elas descreviam de forma incorreta sua situação jurídica e suas atividades empresariais. Entre as medidas operacionais estão manter as obras, entregar imóveis, buscar novos recursos e negociar com credores.

Lucro cresce enquanto as novas vendas perdem fôlego

A Novaland estimou receita líquida superior a VND 5 trilhões no terceiro trimestre, alta de cerca de 200% em relação ao ano anterior, e lucro líquido acima de VND 1,1 trilhão. A receita estimada dos primeiros nove meses superou VND 10 trilhões, enquanto o lucro líquido passou de VND 2,8 trilhões, ante prejuízo de VND 1,82 trilhão no mesmo período de 2025.

O lucro estimado em nove meses foi cerca de 1,5 vez a meta para o ano inteiro, de aproximadamente VND 1,85 trilhão. Já a receita chegou a pouco mais de 44% da meta anual, de cerca de VND 22,7 trilhões. A Novaland superou sua meta de lucro, mas ainda está muito aquém da receita planejada.

As novas vendas desaceleraram no terceiro trimestre. O total acumulado passou de 152 imóveis no fim de maio para 199 no fim de junho, o que significa que somente junho acrescentou 47. Julho acrescentou sete, seguido por seis em agosto e seis em setembro, elevando o total de nove meses a 218.

As 19 novas vendas do terceiro trimestre foram menos da metade das 47 de junho. Enquanto isso, imóveis vendidos em períodos anteriores continuaram avançando rumo à conclusão e à entrega, o que ajuda a explicar como as vendas atuais e a receita informada podem evoluir em ritmos diferentes.

As incorporadoras podem reconhecer receita quando as condições contratuais e de entrega são atendidas, enquanto os pagamentos dos clientes e as despesas de construção seguem seus próprios cronogramas. O fluxo de caixa operacional negativo de cerca de VND 3,6 trilhões no primeiro semestre mostra que as saídas de caixa das atividades operacionais da Novaland superaram as entradas no período. O pagamento de títulos exige dinheiro em caixa, o que torna os recebimentos tão importantes quanto o lucro contábil.

Entregas de imóveis se aproximam da metade da meta anual

A Novaland informou que entregou 1.318 imóveis até 30 de setembro, de uma meta de 2.651 para 2026, atingindo 49,7% do plano. O terceiro trimestre respondeu por 977 entregas, restando 1.333 imóveis para entregar no último trimestre e alcançar a meta anual.

A Victoria Village respondeu por mais de 920 apartamentos entregues até o fim de setembro, sendo uma das principais responsáveis pelas entregas da empresa. A Novaland também registrou a emissão de 1.387 certificados de propriedade imobiliária em seus projetos, incluindo 357 no terceiro trimestre.

Esses certificados, conhecidos no Vietnã como “livros cor-de-rosa”, registram oficialmente os direitos de uso da terra e a propriedade de casas ou outros imóveis vinculados ao terreno. Para os compradores, receber um imóvel concluído e obter a documentação de propriedade são etapas práticas distintas.

A meta anual da Novaland para certificados abrange 4.347 imóveis na Cidade de Ho Chi Minh, enquanto os 1.387 certificados informados dizem respeito a projetos de todo o portfólio. Os dois números têm abrangências geográficas diferentes. Os dados de entregas são a medida direta do avanço em relação à meta anual declarada.

Aqua City e outros projetos sustentam o plano de recuperação

O Aqua City, empreendimento com mais de 1.000 hectares em Dong Nai, deve retomar as vendas em 31 de outubro, após um longo período de resolução de entraves jurídicos. A Novaland afirma que as áreas pertinentes concluíram os procedimentos legais necessários para a assinatura dos contratos de venda.

O projeto pretende construir mais de 1.000 imóveis e entregar mais de 500 em 2026. As obras, os trabalhos de infraestrutura e os acabamentos continuam em River Park 1, River Park 2, Ever Green e Phoenix Island.

Na Cidade de Ho Chi Minh, o The Grand Manhattan segue com os trabalhos de acabamento, e algumas comodidades devem ser entregues no quarto trimestre. A Victoria Village continua em fase de conclusão e entrega de apartamentos, enquanto o The Park Avenue permanece em construção. No NovaWorld Phan Thiet, a previsão é que o hotel Novotel comece a operar no primeiro trimestre de 2027.

O fundador Bui Thanh Nhon, em uma mensagem que marcou o 34º aniversário da NovaGroup, descreveu a conclusão dos produtos, a entrega dos imóveis, a obtenção dos certificados de propriedade e o cumprimento dos compromissos com os clientes como responsabilidades atuais. Ele relacionou o avanço dessas tarefas à recuperação da receita, do fluxo de caixa e da confiança dos clientes.

A Novaland também delineou mais de 166 hectares de terrenos estratégicos na Cidade de Ho Chi Minh com potencial para o desenvolvimento de cerca de 14.500 apartamentos. A empresa afirma que o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente pediu às autoridades municipais que revisem os entraves que afetam Binh Khanh, também conhecido como The Water Bay, e Thanh My Loi B. No curto prazo, os marcos concretos são imóveis concluídos, contratos assinados e dinheiro recebido.

Datas e etapas de financiamento a acompanhar

A oferta de direitos da Novaland é a primeira de três operações de captação de recursos aprovadas pelos acionistas em julho. As outras são uma colocação privada de até 800 milhões de ações para no máximo 20 investidores profissionais em valores mobiliários e um programa de participação acionária para funcionários envolvendo mais de 111,7 milhões de ações.

A empresa planeja realizar essas emissões depois da oferta aos acionistas atuais. O valor final captado na oferta em andamento ainda é desconhecido, e os pagamentos planejados dos títulos dependem das subscrições e dos acordos com os credores.

• 14 de setembro de 2026: A Comissão Estatal de Valores Mobiliários emitiu o certificado de registro 431/GCN-UBCK.
• 30 de setembro e 1º de outubro: As ações foram negociadas na condição ex-direitos, seguidas pela data de registro que determina quais acionistas são elegíveis.
• 19 de outubro: A Novaland anunciou a prorrogação dos prazos para transferência dos direitos e subscrição.
• De 26 a 30 de outubro: A Diamond Properties e Cao Thi Ngoc Suong programaram as transações de ações registradas.
• 31 de outubro: A previsão é que as vendas do Aqua City sejam retomadas.
• 23 de novembro: Prazo prorrogado para transferir os direitos de subscrição.
• 26 de novembro: Prazo prorrogado para registrar a subscrição e pagar pelas novas ações.
• Do quarto trimestre de 2026 ao primeiro trimestre de 2027: Período previsto para pagamentos de principal dos títulos com os recursos captados.

Principais pontos

• A Novaland busca captar quase VND 8,007 trilhões com quase 800,7 milhões de novas ações ao preço de VND 10.000 cada.
• VND 5.953,3 bilhões serão destinados a 13 emissões de títulos da controladora, e outros VND 2.053,6 bilhões irão para duas subsidiárias pagarem títulos.
• Os empréstimos em junho totalizavam VND 72,9 trilhões, incluindo VND 30,5 trilhões com vencimento em até 12 meses e mais de VND 16,7 trilhões em principal vencido.
• O lucro líquido estimado superou VND 2,8 trilhões em nove meses, enquanto o fluxo de caixa operacional do primeiro semestre foi negativo em cerca de VND 3,6 trilhões.
• A Novaland registrou 218 novas vendas e 1.318 entregas até 30 de setembro, alcançando 49,7% da meta anual de entregas.
• Os acionistas têm até 26 de novembro para registrar a subscrição e pagar; os pagamentos planejados dos títulos se estendem até o primeiro trimestre de 2027.