Vietnã propõe códigos únicos para lotes de terra, certificados digitais com validade legal e regras mais rígidas para projetos parados

Uma identidade digital para cada lote de terra

O Vietnã atribuiria a cada lote de terra um código de identificação único válido em todo o país, reconheceria certificados eletrônicos de terra como legalmente equivalentes às versões em papel e impediria que funcionários pedissem aos moradores que apresentassem novamente informações já disponíveis em bancos de dados do governo, segundo uma proposta de ampla revisão da Lei de Terras.

O ministro da Justiça, Hoang Thanh Tung, apresentou a proposta em 22 de outubro, durante a segunda sessão da 16ª Assembleia Nacional, junto com emendas à Lei de Habitação e à Lei de Negócios Imobiliários. Juntos, os três projetos mudariam a forma como a terra é registrada, avaliada, desapropriada e desenvolvida, como os compradores de imóveis são protegidos e como são oferecidas moradias para aluguel e habitações sociais.

A proposta para a área fundiária combina simplificação administrativa com maior pressão sobre incorporadoras para que usem os terrenos que lhes foram destinados. Investidores cujos projetos deixarem terrenos sem uso ou atrasarem sua utilização teriam de pagar valores crescentes conforme a duração da infração. Terrenos que permanecessem sem uso por mais de 60 meses poderiam ser retomados pelo Estado.

Para as famílias, as mudanças propostas mais imediatas dizem respeito à documentação, à indenização e ao acesso à moradia. Registros eletrônicos teriam validade legal, moradores que perdessem terrenos residenciais poderiam contar com diferentes modalidades de indenização, e a Lei de Habitação teria um capítulo específico sobre moradias para aluguel.

Comissões da Assembleia Nacional apoiaram a necessidade de revisar as leis, mas pediram garantias mais robustas. Entre as preocupações estão desapropriações desnecessárias para projetos empresariais, a gestão de valores devidos em contratos imobiliários e a verificação dos critérios de elegibilidade para que o apoio habitacional chegue a quem se destina.

Os projetos continuam em análise. A revisão da Lei de Terras deve ser aprovada em 2026, antes do vencimento, em 28 de fevereiro de 2027, de algumas disposições vigentes que regem a descentralização e medidas para resolver dificuldades na administração fundiária.

O que mudaria no cartório de terras?

O código proposto para cada lote daria a cada terreno uma referência de identificação única em todo o Vietnã. Um lote é uma área de terra registrada individualmente. Um código exclusivo ajudaria os funcionários a vincular seu registro, certificado e outros documentos administrativos sem depender apenas de endereços ou descrições.

Registros e certificados de terra em papel ou eletrônicos que comprovem direitos de uso da terra e a propriedade de bens vinculados a ela teriam o mesmo valor legal. Assim, os moradores poderiam usar um documento eletrônico reconhecido para a mesma finalidade jurídica que sua versão em papel.

As autoridades responsáveis por procedimentos administrativos não poderiam solicitar informações já disponíveis em bancos de dados. Para um morador que esteja resolvendo um procedimento fundiário, isso significaria menos reapresentações de documentos quando as informações necessárias já estiverem registradas.

As responsabilidades também seriam divididas de maneira mais explícita entre as autoridades comunais e provinciais. Em geral, as comunas cuidariam de questões envolvendo famílias, indivíduos e comunidades residenciais. As províncias tratariam de organizações, pessoas de origem vietnamita que vivem no exterior e projetos que abranjam pelo menos duas comunas.

A Comissão de Economia e Finanças também pediu soluções para pedidos de registro e de certificados que ainda aguardam análise. Sua avaliação relacionou o novo modelo administrativo a uma questão prática: resolver casos que já esperam pela emissão de documentos.

Uma lei mais curta e prazo para aprovação

A Lei de Terras emendada teria 13 capítulos e 112 artigos, em comparação com os 16 capítulos e 260 artigos da lei de 2024. Isso representa uma redução de 148 artigos, ou cerca de 57%. As disposições que tratam diretamente dos direitos dos usuários da terra e continuam adequadas permaneceriam na lei, enquanto os procedimentos detalhados seriam definidos em normas do governo.

O governo afirmou que a revisão implementaria a Resolução 21-NQ/TW, de 28 de julho de 2026, e resolveria dificuldades encontradas na aplicação da Lei de Terras de 2024. O calendário legislativo também leva em conta a proximidade do vencimento de medidas temporárias.

As principais datas são:

• 28 de julho de 2026: a Resolução 21-NQ/TW estabeleceu diretrizes para revisar a Lei de Terras e a legislação relacionada.
• 16 de outubro: Pham Thi Hong Yen, deputada titular da Assembleia Nacional e integrante da Comissão de Economia e Finanças, apresentou as diretrizes da política em uma sessão informativa sobre a sessão legislativa.
• 22 de outubro: a Assembleia ouviu apresentações e análises das comissões sobre os três projetos de lei, com debates em grupo previstos para mais tarde naquele dia.
• Durante 2026: o objetivo declarado é concluir e aprovar a revisão da Lei de Terras, com análise e aprovação previstas para a segunda sessão.
• 28 de fevereiro de 2027: algumas disposições fundiárias vigentes expiram, o que exige a aprovação da lei substituta antes de 1º de março.

A comissão pediu regras estáveis e coerentes para a desapropriação de terras, a indenização e o reassentamento em todo o país. A transferência de procedimentos detalhados para normas do governo torna importante, para a conclusão da legislação, definir a divisão entre direitos previstos em lei e regras de implementação.

Projetos parados teriam custos crescentes

Incorporadoras que deixassem sem uso terrenos destinados a projetos de investimento ou atrasassem sua utilização teriam de pagar valores progressivamente maiores enquanto a infração continuasse. Se o terreno ainda não tivesse sido utilizado após mais de 60 meses, o Estado o retomaria.

Sessenta meses equivalem a cinco anos. A proposta combina, portanto, um custo financeiro crescente com a eventual retomada, em vez de se limitar a uma única cobrança enquanto um projeto parado continua ocupando o terreno.

O histórico de desempenho de um investidor também seria levado em conta na solicitação de terrenos para outro projeto. O avanço no uso da terra e na execução de investimentos anteriores passaria a servir de base para decisões sobre destinação, arrendamento e autorização para mudar a finalidade de uso do terreno.

O projeto distinguiria entre a destinação de terrenos por meio de leilão de direitos de uso da terra e a seleção de um investidor para um projeto por meio de licitação. A licitação se aplicaria a projetos que exigissem capacidade financeira, experiência, tecnologia, qualidade da construção, prazos de entrega ou infraestrutura integrada específicos. Os leilões se aplicariam a terrenos retomados ou administrados pelo Estado, inclusive a certos arrendamentos pagos anualmente.

Pessoas e organizações que arrendassem terrenos do Estado poderiam escolher entre pagar de uma só vez pelo período do contrato ou pagar anualmente. O projeto também distinguiria as mudanças de uso da terra que exigem autorização daquelas que não exigem.

Desapropriações de terras colocam em foco a proteção das famílias

O projeto mantém, em grande parte, os motivos para desapropriação de terras relacionados à defesa, à segurança e ao desenvolvimento em benefício de interesses nacionais ou públicos, previstos na Lei de Terras de 2024 e na Resolução 254/2025/QH15. O governo propõe acrescentar um caso relacionado à defesa ou à segurança e dois casos de desenvolvimento em benefício de interesses nacionais ou públicos.

Phan Van Mai, presidente da Comissão de Economia e Finanças, defendeu um exame rigoroso desses motivos, sobretudo nos casos em que os projetos tenham finalidade comercial. A comissão quer que a desapropriação seja realmente necessária e tenha salvaguardas contra abusos.

Quem tiver terrenos residenciais desapropriados poderia receber como indenização um terreno com o mesmo uso, outro terreno ou dinheiro. As modalidades propostas também incluem reassentamento no local original, transferência da área residencial afetada para a parte restante do lote ou utilização de outro lote pertencente ao mesmo morador dentro da comuna.

As áreas de reassentamento ofereceriam diferentes padrões e tamanhos de moradia, de acordo com o valor da indenização e a capacidade de pagamento das famílias. Para uma família obrigada a se mudar, as opções afetariam o local onde ela viveria e quanto poderia precisar desembolsar.

Na sessão informativa de 16 de outubro, a deputada Pham Thi Hong Yen descreveu uma diretriz que exige a conclusão dos preparativos para o reassentamento antes da aprovação dos planos de indenização e reassentamento e da desapropriação. Na análise posterior, a comissão pediu esclarecimentos sobre as proteções nos casos em que a desapropriação ocorra antes da aprovação de um plano de indenização. A sequência entre mudança, aprovação da indenização e desapropriação continua, portanto, sendo uma questão a ser definida pelos legisladores.

A comissão também pediu regras que protejam a moradia, as condições de vida e os meios de subsistência após a desapropriação, vinculando a indenização aos custos práticos de reconstruir o cotidiano.

Preços da terra seriam definidos com tabelas e dados

O projeto eliminaria as disposições atuais sobre preços específicos da terra e entidades de consultoria de preços fundiários, concentrando-se em tabelas de preços da terra e coeficientes de ajuste. Uma tabela de preços apresenta valores listados, enquanto um coeficiente é um multiplicador usado para ajustar um valor listado no cálculo pertinente.

O modelo proposto também estabeleceria regras para as alíquotas usadas no cálculo de pagamentos pelo uso da terra, aluguéis e indenizações, além da determinação dos custos de construção de infraestrutura. Esses cálculos afetam tanto o que os usuários da terra pagam ao Estado quanto o que os moradores recebem quando seus terrenos são desapropriados.

O governo afirma que a avaliação deve ser objetiva, pública e transparente, com base em registros fundiários e bancos de dados técnicos pertinentes. Pham Thi Hong Yen descreveu a conexão entre esses conjuntos de dados e o uso de métodos científicos como formas de limitar a manipulação de preços e os preços artificiais.

A comissão de Phan Van Mai pediu orientações que permitam reduzir, assim como elevar, os preços das tabelas e os coeficientes locais. Também solicitou mais estudos sobre a definição de preços de terrenos em zonas e parques industriais construídos com recursos públicos e sobre o uso de bens públicos vinculados à terra.

O planejamento fundiário mudaria junto com a avaliação. O conteúdo relativo ao uso da terra seria integrado ao planejamento provincial, em vez de ser mantido como uma categoria de planejamento separada. Os planos de uso da terra das comunas seriam simplificados, digitalizados e vinculados aos planos pertinentes.

A comissão quer que os planos comunais acompanhem as necessidades e o andamento da implementação, em vez de se tornarem mais uma camada de planejamento ou uma base jurídica separada para projetos de investimento. Ela defende flexibilidade na maioria das metas de destinação de terras, mantendo controles rigorosos de área para terrenos florestais, de cultivo de arroz, de defesa e de segurança.

Proteção dos 5% finais do valor de um contrato imobiliário

O projeto da Lei de Negócios Imobiliários introduziria uma proteção para os 5% restantes do valor do contrato, por meio de uma conta garantida ou de depósito em garantia, ou de um acordo entre as partes. Uma conta de depósito em garantia mantém o dinheiro sujeito a condições específicas para sua liberação.

A comissão de Phan Van Mai quer que a própria lei estabeleça como esse dinheiro será administrado e como os riscos serão tratados. Também pediu regras mais claras para compradores ou locatários que optem por realizar por conta própria os procedimentos de obtenção do certificado de propriedade, e para definir quando as garantias são aprovadas e emitidas a compradores individuais.

Os depósitos são outra preocupação. A comissão pediu uma distinção clara entre um depósito legítimo e o dinheiro cobrado dos clientes como financiamento antecipado antes de um projeto estar habilitado para venda. Isso afeta quando as incorporadoras podem receber recursos dos clientes e quais proteções se aplicam a esses pagamentos.

O projeto reconheceria contratos imobiliários eletrônicos e criaria códigos de identificação eletrônica para as organizações, os indivíduos e os imóveis abrangidos. Pela proposta, os contratos de compra de apartamentos seriam publicados no sistema de informações sobre o mercado imobiliário e habitacional antes de serem utilizados.

A comissão pediu aos legisladores que esclareçam como a publicação de contratos se relacionaria com as exigências atuais de registro de contratos padronizados e quando o reconhecimento ou a certificação seriam obrigatórios ou opcionais. Junto com a identificação de lotes prevista na Lei de Terras, essas medidas ampliariam o uso de registros digitais na administração e nas transações imobiliárias.

Transferências de projetos passariam a ser decididas mais perto das autoridades locais

Os Comitês Populares provinciais decidiriam sobre a transferência total ou parcial de um projeto imobiliário, inclusive de projetos cuja política de investimento tivesse sido aprovada pelo primeiro-ministro. As autoridades provinciais seriam responsáveis por verificar se as condições para a transferência foram atendidas.

As incorporadoras que transferissem um projeto teriam o dever de entregar documentos legais, arquivos do projeto, registros de clientes, dinheiro e os direitos e obrigações relacionados. Para um comprador que aguarda a entrega de uma moradia, isso definiria a transferência dos compromissos com os clientes como parte da mudança de incorporadora.

A Comissão de Economia e Finanças pediu que se avaliem melhor os projetos parados em que o investidor atual não tem capacidade ou deixou de cumprir obrigações fundiárias, mas há um substituto capaz e disposto a dar continuidade. A comissão pediu uma avaliação da recuperação de dívidas, dos custos, dos prazos e das obrigações com os clientes, inclusive de possíveis acordos para que o novo investidor assuma obrigações financeiras pendentes.

O projeto da lei de negócios imobiliários teria 10 capítulos e 61 artigos, 22 a menos que a lei de 2023. A proposta elimina sete requisitos para o exercício da atividade empresarial, cinco deles relacionados a plataformas de transações imobiliárias, suprime quatro dos 12 procedimentos administrativos e simplifica outros sete. Quatro de 12 corresponde a um terço dos procedimentos atuais.

Uma decisão de política fundiária relacionada também continua em aberto: incorporar a Resolução 171/2024/QH15 à legislação permanente para projetos de habitação comercial que utilizem direitos de uso da terra transferidos ou já existentes, ou manter o projeto-piloto previsto nessa resolução. A comissão pediu ao governo que escolha uma das opções.

Moradias para aluguel teriam regras próprias

O projeto da Lei de Habitação classificaria as moradias em quatro grupos: comerciais, para aluguel, funcionais e destinadas a políticas públicas. A lei teria 13 capítulos e 130 artigos, 68 a menos que a lei de 2023, e um novo capítulo dedicado às moradias para aluguel.

O capítulo sobre aluguel trataria dos critérios de elegibilidade dos locatários, do investimento público e privado, dos requisitos para projetos, dos procedimentos de investimento, dos incentivos, dos aluguéis e da administração. Os investidores poderiam acertar o aluguel com os locatários, mas o valor não poderia ultrapassar o limite definido pelo Comitê Popular provincial.

Os cálculos propostos dos aluguéis levariam em conta a recuperação do investimento na construção, a manutenção, a operação, os impostos, as taxas, outros custos razoáveis e o lucro previsto no plano de negócios. O modelo combina o retorno dos investidores com um limite provincial para o valor cobrado dos locatários.

As autoridades provinciais decidiriam como as incorporadoras de habitação comercial cumpririam as obrigações de oferecer moradias para aluguel ou habitação social: por meio de terrenos dentro do projeto, de terrenos em outro local ou de um pagamento equivalente. A Comissão de Leis e Justiça, presidida por Phan Chi Hieu, pediu uma análise cuidadosa das responsabilidades das incorporadoras, inclusive das contribuições para infraestrutura.

O projeto da lei de habitação transferiria 20 dos 21 procedimentos administrativos para as autoridades locais e eliminaria três quartos dos requisitos para o exercício da atividade empresarial. O Ministério da Construção manteria o procedimento de arrendamento de moradias funcionais. Determinados funcionários designados ou transferidos para comunas especialmente desfavorecidas, áreas de fronteira ou ilhas seriam isentos do aluguel dessas moradias.

Revenda de habitação social e disputas em condomínios

Os compradores de habitação social poderiam revender o imóvel após cinco anos do pagamento integral, desde que tivessem recebido um certificado e vendessem para alguém que atendesse aos critérios para comprar habitação social. O prazo começaria, portanto, após a conclusão do pagamento, e os critérios de elegibilidade continuariam valendo para o próximo comprador.

O projeto também incorporaria medidas-piloto de habitação social previstas na Resolução 201/2025/QH15 da Assembleia Nacional e na Resolução 66.15/2026/NQ-CP do governo. A comissão de Phan Chi Hieu pediu verificações transparentes dos beneficiários para evitar o uso indevido dos benefícios e a especulação imobiliária.

As autoridades locais decidiriam onde as incorporadoras poderiam subdividir terrenos e vender lotes para que os moradores construíssem suas casas em áreas urbanas de classe III e em outras áreas abrangidas. A comissão recomendou limitar essa prática ao mínimo nas zonas urbanas, especialmente nas grandes cidades.

As disposições sobre a reconstrução de condomínios vinculariam a renovação dos edifícios à revitalização urbana e à proteção dos direitos de propriedade. A comissão pediu soluções para disputas envolvendo fundos de manutenção, conselhos de administração, estacionamento e os limites entre propriedade comum e privada.

O projeto da Lei de Terras também propõe mediação obrigatória antes que as autoridades estatais resolvam disputas fundiárias, seguida da possibilidade de recorrer à Justiça quando os moradores discordarem das decisões sobre reclamações tomadas pelos presidentes dos Comitês Populares provinciais ou comunais. A mediação é uma tentativa de chegar a um acordo antes que uma autoridade decida a disputa.

Nos três projetos, as mudanças práticas iriam além de formulários mais curtos: as famílias usariam outros tipos de documentos, os investidores teriam novas obrigações e as autoridades locais tomariam mais decisões. As comissões pedem regras precisas sobre indenização, dinheiro de clientes, critérios de elegibilidade e responsabilidades antes que esses poderes sejam exercidos.

Principais pontos

• Cada lote de terra receberia um código único válido em todo o país, e os certificados eletrônicos teriam o mesmo valor legal que os documentos em papel.
• As autoridades não poderiam solicitar informações já disponíveis em bancos de dados.
• Terrenos de projetos sem uso estariam sujeitos a cobranças crescentes e à retomada pelo Estado após mais de 60 meses sem utilização.
• Os legisladores buscam garantias mais robustas para desapropriações, indenizações e reassentamentos.
• O projeto da lei de negócios imobiliários protegeria os 5% restantes do valor dos contratos e ampliaria as transações eletrônicas.
• Um capítulo específico sobre moradias para aluguel combinaria valores acordados com limites de preços definidos pelas províncias.
• A revenda de habitação social após cinco anos do pagamento integral exigiria um certificado e um comprador elegível.
• A revisão da Lei de Terras deve ser aprovada em 2026, antes do vencimento de disposições temporárias em 28 de fevereiro de 2027.