Projeto de lei habitacional do Vietnã coloca aluguéis no centro da reforma, com limites provinciais para os preços e menos aprovações

Uma nova forma de morar sem comprar

O projeto de Lei de Habitação do Vietnã criaria um capítulo específico para moradias de aluguel, colocaria 20 dos 21 procedimentos administrativos habitacionais sob responsabilidade das autoridades locais e permitiria que as províncias estabelecessem limites para os aluguéis. O ministro da Justiça, Hoang Thanh Tung, apresentou o projeto à Assembleia Nacional em 22 de outubro de 2026, junto com mudanças na habitação social, na reconstrução de apartamentos e nas obrigações dos incorporadores.

A proposta surge enquanto o Ministério da Construção informa que o Vietnã concluiu 8.314 moradias para aluguel nos primeiros nove meses de 2026, dentro de um total combinado de 46.497 moradias sociais e para aluguel. Assim, as moradias de aluguel representaram cerca de 18% das unidades concluídas. O ministério prevê que o número de moradias para aluguel concluídas durante o ano chegue a 18.049.

O projeto organizaria a política habitacional em torno de quatro grupos: moradias comerciais, moradias para aluguel, moradias oficiais para pessoas que ocupam cargos públicos e moradias destinadas a políticas públicas, apoiadas ou criadas pelo Estado. A habitação social, as moradias para reassentamento e as moradias para as forças armadas ficariam no grupo de moradias destinadas a políticas públicas.

Para famílias que não conseguem comprar um imóvel, a principal mudança é a criação de regras mais claras para construir moradias destinadas a permanecer disponíveis para aluguel. Para os incorporadores, a proposta oferece incentivos e menos etapas administrativas, além de atribuir às províncias o controle sobre os preços dos aluguéis. Essas medidas ainda são propostas em análise pelos parlamentares; a apresentação de 22 de outubro não indicou uma data para a votação final nem para o início de sua vigência.

A Comissão de Leis e Justiça da Assembleia Nacional apoia uma revisão abrangente, mas defende proteções mais fortes contra a especulação e o uso indevido do apoio habitacional. Seu presidente, Phan Chi Hieu, apresentou as conclusões da análise da comissão, incluindo preocupações sobre quem recebe moradias subsidiadas e quem paga pela infraestrutura.

Por que as moradias para aluguel estão se tornando prioridade

O vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, descreveu uma mudança de foco: em vez de se concentrar principalmente em moradias comerciais, o país passaria a desenvolver moradias comerciais, sociais e para aluguel em conjunto. Trabalhadores, estudantes, servidores públicos e integrantes das forças armadas estão entre os grupos que o governo quer atender por meio do mercado de aluguel.

O ministério aponta um descompasso entre os investimentos e as necessidades das famílias: moradias caras continuam atraindo capital, enquanto imóveis a preços acessíveis seguem escassos nos grandes centros urbanos. Os preços dos imóveis também subiram mais rápido do que a renda, e o setor de aluguel recebeu investimentos insuficientes para atender à demanda.

Em um fórum imobiliário, Sinh descreveu as dificuldades acumuladas pelo mercado:

"São problemas que se acumularam ao longo do tempo e não podem ser resolvidos da noite para o dia, mas exigem medidas imediatas e coordenadas", disse Sinh.

Uma análise jurídica da HM&P publicada em 29 de setembro, escrita pelos advogados Nguyen Van Phuc e Ngo Tuong Vi, cita dados do Ministério da Construção que contabilizam cerca de 60.900 moradias até junho de 2026 em categorias específicas de aluguel. Essas categorias incluem habitação social, alojamentos para trabalhadores, moradias estudantis e imóveis mais antigos mantidos como patrimônio público. O número abrange os grupos listados, e não todas as moradias alugadas por particulares no Vietnã.

Como a proposta chegou ao Parlamento

O projeto apresentado em 22 de outubro tem 13 capítulos e 130 artigos, 68 a menos que os 198 artigos da Lei de Habitação de 2023. A versão analisada em setembro tinha 132 artigos. O governo afirma que a revisão mantém as regras úteis, elimina duplicações e deixa os detalhes da implementação para regulamentação governamental.

As principais etapas que antecederam a apresentação do projeto ao Parlamento foram:

• Maio de 2024: A Secretaria emitiu a Diretriz nº 34-CT/TW sobre o desenvolvimento da habitação social, cuja implementação o Ministério da Construção planeja avaliar.
• 30 de setembro de 2026: A instância permanente da Comissão de Leis e Justiça analisou o projeto na sede da Assembleia Nacional, sob a presidência de Phan Chi Hieu.
• 2 de outubro de 2026: A Comissão Permanente da Assembleia Nacional debateu os projetos de lei sobre habitação e atividade imobiliária.
• 15 de outubro de 2026: O Ministério da Construção divulgou dados sobre a oferta habitacional em uma coletiva de imprensa do terceiro trimestre, em Hanói.
• 22 de outubro de 2026: A Assembleia Nacional ouviu a apresentação da proposta habitacional e as conclusões da análise durante sua segunda sessão.

Como funcionariam os aluguéis e os investimentos

O capítulo sobre aluguel abrangeria os inquilinos elegíveis, o financiamento público e privado, os requisitos para projetos, os procedimentos de investimento, os incentivos aos incorporadores, os preços dos aluguéis e a gestão dos imóveis. Também incluiria alojamentos para especialistas e trabalhadores fora dos parques industriais.

Incorporadores e inquilinos definiriam os aluguéis dentro de uma faixa estabelecida pelo Comitê Popular provincial. O cálculo proposto incluiria a recuperação do investimento na construção, a manutenção, as operações, os impostos, as taxas, outros custos razoáveis e o lucro esperado conforme o plano de negócios.

Os limites provinciais e os custos dos projetos funcionariam, portanto, em conjunto. O incorporador precisaria de receita suficiente para manter o imóvel e recuperar o investimento, enquanto a província definiria a faixa de preços permitida. Tanto o pacote de incentivos quanto as regras locais para os aluguéis influenciariam a capacidade de um projeto oferecer moradias a preços acessíveis.

Na análise de setembro, o projeto previa isenção de taxas de uso do solo para projetos de aluguel financiados sem recursos estatais. A estrutura mais ampla proposta pelo ministério também inclui isenções de aluguel da terra, benefícios fiscais, empréstimos preferenciais e apoio para conexões com a infraestrutura técnica. Os incorporadores poderiam destinar parte de um projeto a moradias ou serviços comerciais para complementar a receita, desde que respeitassem as condições legais.

Onde ficariam as novas moradias para aluguel

O ministério quer aproximar mais as moradias para aluguel do emprego, da educação e do transporte. Os requisitos de planejamento propostos reservariam terrenos em bairros urbanos especificados, no entorno de parques industriais e zonas de processamento para exportação, perto de universidades e faculdades e em áreas desenvolvidas em torno do transporte público.

Desenvolvimento Orientado ao Transporte, ou TOD, significa concentrar moradias e serviços perto de conexões de transporte. Para um trabalhador ou estudante, o benefício prático seria a possibilidade de morar mais perto do trabalho, do campus ou de uma estação, desde que os planos locais também ofereçam a infraestrutura necessária.

As autoridades locais foram orientadas a avaliar a demanda dos diferentes grupos de inquilinos, destinar terrenos adequados e considerar o investimento público direto. Outras opções incluem colocar em uso imóveis habitacionais públicos e adquirir moradias de incorporadores. As autoridades provinciais também organizariam recursos para indenizações, reassentamentos e preparação do solo.

A Comissão de Leis e Justiça quer regras de prioridade mais claras, sobretudo para moradias construídas com dinheiro público. Também defende que os incentivos beneficiem inquilinos em situação habitacional difícil, com verificações transparentes de elegibilidade para evitar o uso indevido do apoio.

O que os números da construção revelam

Os dados de outubro do ministério mostram um grande volume de projetos em andamento, ao lado de um número menor de moradias concluídas. Nos primeiros nove meses de 2026, 170 projetos de habitação social e para aluguel entregaram 46.497 moradias: 38.183 destinadas à venda ou à compra parcelada por meio de contrato de arrendamento, e 8.314 para aluguel.

As obras começaram em outros 128 projetos, com 183.293 moradias, incluindo 42.801 unidades para aluguel. Os aluguéis representaram cerca de 23% dos lançamentos, ante aproximadamente 18% das unidades concluídas no mesmo período. Uma parcela maior das moradias para aluguel começou a ser construída do que a parcela efetivamente entregue.

O ministério prevê que 87.601 moradias sociais e para aluguel sejam concluídas ao longo de 2026, incluindo 18.049 unidades para aluguel. O programa habitacional social mais amplo tinha 947 projetos, com 910.933 moradias e investimento estimado em 841,338 trilhões de dongs. Dessas moradias, 216.626 estavam concluídas, 363.065 em construção e 331.242 tinham aprovação de investimento.

Essas três etapas somadas correspondem a cerca de 91% da meta de pelo menos 1 milhão de unidades de habitação social até 2030. As unidades concluídas, por si só, equivalem a aproximadamente 22% dessa meta mínima. No início de 2026, o programa contava com 781 projetos e 720.055 unidades, ou 72% da meta considerando todas as etapas de desenvolvimento.

O Vietnã concluiu 102.633 unidades de habitação social em 2025, superando em 2.358 unidades a meta anual de 100.275. Nos primeiros cinco meses de 2026, começaram as obras de 34 projetos, com quase 30 mil unidades. O ministério pediu às localidades que incluam metas habitacionais, cronogramas de projetos e recursos em seus planos de desenvolvimento econômico e social.

Revenda de habitação social e obrigações de infraestrutura

O projeto incorporaria à Lei de Habitação políticas-piloto consideradas adequadas, previstas na Resolução nº 201/2025/QH15 da Assembleia Nacional e na Resolução nº 66.15/2026/NQ-CP do governo. Uma das regras propostas permitiria que o comprador de uma moradia social a revendesse cinco anos após quitar o pagamento, desde que já tivesse recebido o certificado de propriedade, mas somente para outro comprador elegível de habitação social.

O imposto de renda pessoal seguiria a legislação tributária. A regra proposta para a revenda manteria o imóvel no conjunto de moradias destinadas a famílias elegíveis, mesmo após o período inicial de permanência.

As autoridades provinciais decidiriam como os incorporadores de moradias comerciais cumpririam as obrigações de apoiar a habitação social e para aluguel. As opções seriam destinar um terreno dentro do empreendimento, um terreno em outro local ou pagar um valor equivalente. O governo publicaria regras detalhadas.

A comissão teme que o projeto elimine uma exigência expressa relativa ao investimento em infraestrutura técnica quando os incorporadores destinarem terrenos ou pagarem o valor equivalente. Vias, drenagem e conexões de serviços públicos tornam o terreno apto para moradia; por isso, a distribuição desses custos afeta diretamente a prontidão e as despesas de um projeto.

O governo propõe regulamentações detalhadas para calcular os custos de infraestrutura quando uma obrigação for cumprida. A comissão quer que o órgão responsável pela elaboração reavalie o texto para que os incorporadores comerciais continuem assumindo uma parcela adequada da responsabilidade.

Menos aprovações trazem novas questões de proteção

O projeto de lei habitacional deixaria no Ministério da Construção apenas o procedimento de locação de moradias oficiais. As autoridades locais cuidariam dos outros 20 procedimentos administrativos. A proposta também prevê eliminar três dos quatro requisitos para a atividade empresarial, simplificar os documentos de solicitação e reduzir os prazos de processamento.

A definição dos preços da habitação social ilustra a proposta de reduzir as aprovações prévias. Os advogados da HM&P descrevem um mecanismo em que os incorporadores definiriam os preços, contratariam um consultor qualificado para verificá-los e aprovariam os valores de venda e de compra por meio de arrendamento, substituindo a avaliação por uma agência provincial.

Phuc e Vi recomendam inspeções direcionadas aos riscos relacionados aos preços, registros que mostrem como os valores foram calculados, divulgação dos principais componentes dos custos e responsabilização das empresas de verificação. Também propõem ajustes de preços ou reembolsos quando verificações posteriores identificarem cálculos inadequados. Essas são medidas de proteção recomendadas na análise dos advogados.

Os advogados também chamam a atenção para as disposições sobre hipotecas. O artigo 182 da atual Lei de Habitação exige que os proprietários avisem os inquilinos por escrito antes de hipotecar uma moradia alugada e informem ao credor que o imóvel está locado. A disposição mais curta sobre hipotecas no projeto eliminaria da Lei de Habitação essa exigência expressa de notificação prévia.

Outras disposições permitiriam que algumas transações, incluindo vendas ou compras por arrendamento de habitação social, fossem realizadas sem a liberação prévia da hipoteca, caso as partes envolvidas concordassem. Uma hipoteca oferece ao credor uma garantia sobre um imóvel caso uma dívida não seja paga. Compradores que aceitassem esse tipo de acordo precisariam de informações claras sobre a dívida, os direitos do credor e as condições para liberar o imóvel.

Apartamentos antigos, propriedade e moradias para o serviço público

A reforma e a reconstrução de apartamentos ficariam mais estreitamente ligadas à requalificação urbana. O projeto acrescenta o modelo de construção-transferência, conhecido como BT, como outra modalidade de investimento em parceria público-privada e simplifica a seleção dos incorporadores. Em um acordo de BT, um investidor privado constrói infraestrutura ou instalações e as transfere à autoridade pública conforme os termos acordados.

O projeto de setembro vinculava a vida útil de um edifício de apartamentos à legislação de construção e tratava da participação financeira dos proprietários na reconstrução quando essa vida útil se esgotasse. Na apresentação de outubro, também foi mencionada a proteção dos direitos de propriedade quando os edifícios forem demolidos.

As regras de gestão revisadas esclareceriam o que é propriedade comum e privada, as regras de estacionamento e os poderes e deveres dos conselhos de administração, incorporadores, proprietários, moradores e operadores. A comissão apontou disputas sobre áreas comuns e conflitos entre moradores e conselhos de administração como problemas que exigem soluções mais robustas.

As disposições sobre moradias oficiais acrescentariam isenções de aluguel para autoridades, servidores públicos e trabalhadores designados, transferidos ou cedidos a comunas especialmente desfavorecidas, áreas de fronteira e ilhas. As moradias para as forças armadas poderiam usar terrenos de defesa ou segurança previstos para deixar de ter essas finalidades, ou terrenos que já não fossem necessários para elas.

O projeto também trata de cidadãos vietnamitas que possuem outra nacionalidade. Segundo a análise da HM&P, eles seriam considerados cidadãos vietnamitas em transações habitacionais quando usassem sua nacionalidade vietnamita, morassem ou não no país. Os advogados pedem regras mais claras de documentação e registro para a aplicação dessa condição.

Controle de terrenos e projeto de lei complementar sobre imóveis

O artigo 6 do projeto de habitação exigiria que incorporadores em bairros pertencentes a áreas urbanas de classes especial, I e II construíssem moradias para venda, compra por arrendamento ou aluguel. Nas demais áreas, as províncias decidiriam onde os incorporadores deveriam construir e onde poderiam ser transferidos lotes residenciais para que pessoas físicas construíssem moradias, conforme critérios definidos pelo governo.

A Comissão de Leis e Justiça quer que o parcelamento e a venda de lotes urbanos sejam reduzidos ao mínimo, sobretudo nas grandes cidades. Também pede regras mais claras sobre as fontes de capital do Fundo Habitacional, a contabilização de ativos e sua gestão, em conformidade com a legislação orçamentária estatal.

O projeto complementar da Lei de Atividade Imobiliária tem 10 capítulos e 61 artigos, 22 a menos que a lei de 2023. Ele propõe identificadores eletrônicos para os imóveis, as pessoas, as organizações e outros sujeitos abrangidos, além de um mecanismo para garantir os 5% restantes do valor de um contrato imobiliário por meio de uma conta bloqueada ou de um acordo entre as partes.

O ministro da Agricultura e Meio Ambiente, Trinh Viet Hung, explicou as disposições que permitem aos Comitês Populares provinciais aprovar a transferência de projetos inteiros ou de parte deles, mesmo quando a política de investimento tiver sido originalmente aprovada pelo primeiro-ministro. As responsabilidades dos distritos passariam para as autoridades comunais, no sistema de governo provincial e comunal.

O projeto sobre atividade imobiliária eliminaria quatro dos 12 procedimentos administrativos, simplificaria outros sete e eliminaria ou simplificaria nove das 31 condições para investimentos e atividades empresariais. O projeto habitacional também retiraria sete itens da lista de condutas proibidas, que passariam a ser tratados em disposições específicas ou em outras leis.

Os parlamentares pediram que as regras de habitação, atividade imobiliária, uso da terra, tributação e orçamento sejam cuidadosamente alinhadas. Os advogados da HM&P também defendem limites firmes para exceções transitórias que permitam a alguns projetos de habitação social receber investidores sem repetir o processo de seleção. O principal desafio de implementação é fazer com que aprovações mais rápidas funcionem junto com responsabilidades claras sobre preços, terrenos, infraestrutura e direitos dos moradores.

Pontos principais

• O projeto de lei habitacional apresentado em 22 de outubro tem 13 capítulos e 130 artigos, incluindo um capítulo específico para moradias de aluguel.
• Incorporadores e inquilinos definiriam os aluguéis dentro dos limites de preços estabelecidos pelas províncias.
• As autoridades locais cuidariam de 20 dos 21 procedimentos administrativos habitacionais.
• O Vietnã concluiu 8.314 moradias para aluguel nos primeiros nove meses de 2026 e prevê concluir 18.049 ao longo do ano.
• A revenda de habitação social após cinco anos da quitação integral exigiria um certificado de propriedade e um comprador elegível.
• Os parlamentares pedem regras mais claras sobre prioridades para inquilinos, obrigações de infraestrutura, financiamento e medidas contra o uso indevido do apoio habitacional.
• As propostas também abrangem a reconstrução de apartamentos, acordos de hipoteca, controles sobre terrenos e transações imobiliárias.