Apartamentos de 2 a 4 bilhões de dongs quase desaparecem em Hanói com queda nas vendas e alta dos custos de financiamento

Menos vendas, mas poucas moradias ao alcance dos compradores

O mercado de apartamentos de Hanói desacelerou acentuadamente no terceiro trimestre de 2026, mas compradores com orçamento de 2 bilhões a 4 bilhões de dongs vietnamitas ainda enfrentavam uma grave escassez de imóveis adequados. A atualização de mercado da Savills Vietnam, divulgada em 15 de outubro, registrou uma queda anual de 48% nas vendas de apartamentos e de 51% na oferta de novos imóveis.

A desaceleração expôs um descompasso entre o que as incorporadoras vendem e o que as famílias podem pagar. O Comitê de Assuntos Urbanos do Conselho Popular de Hanói constatou que apartamentos caros representaram 78% da nova oferta de imóveis comerciais no primeiro semestre de 2026. Apartamentos que custavam menos de 25 milhões de dongs por metro quadrado praticamente desapareceram do mercado de imóveis vendidos diretamente pelas incorporadoras.

A queda nas vendas trouxe algumas reduções de preços e maior poder de negociação para compradores com dinheiro disponível. Famílias que dependem de financiamento imobiliário enfrentam outro cálculo: juros flutuantes de 12% a 15% ao ano podem dificultar até mesmo o financiamento de um apartamento com desconto.

A Savills prevê o lançamento de cerca de 7 mil apartamentos de 11 novos projetos no quarto trimestre. Se esses imóveis vão aliviar a escassez enfrentada pelos compradores comuns dependerá dos preços, das áreas e das condições de financiamento, não apenas do número de lançamentos.

Como encolheu a oferta de imóveis acessíveis

A Savills afirma que a oferta de apartamentos mais acessíveis da categoria C caiu, em média, 27% ao ano desde 2022. A expectativa é que essa categoria represente apenas 12% da oferta futura. A avaliação mais recente da empresa descreve imóveis com preços entre 2 bilhões e 4 bilhões de dongs como quase indisponíveis.

A mudança começou antes da desaceleração deste ano. Nos primeiros nove meses de 2024, apartamentos que custavam de 2 bilhões a 4 bilhões de dongs representaram 29% das vendas nos dados da Savills, enquanto imóveis abaixo de 2 bilhões responderam por apenas 1%. Apartamentos que custavam pelo menos 4 bilhões de dongs corresponderam a 70%, ante apenas 2% em 2020.

No primeiro semestre de 2026, o comitê do Conselho Popular constatou que os apartamentos representaram cerca de 70% dos imóveis recém-lançados e 73% das transações. Entre os novos apartamentos comerciais, predominaram as unidades com preços de 50 milhões a 80 milhões de dongs por metro quadrado e as acima de 80 milhões.

Assim, os apartamentos podem continuar sendo a categoria imobiliária mais movimentada de Hanói e, ao mesmo tempo, oferecer poucas opções às famílias com economias limitadas. Mais atividade no setor de apartamentos não significa automaticamente mais moradias a preços que essas famílias possam pagar.

O que um orçamento de 4 bilhões de dongs compra

A Avison Young calculou em cerca de 108 milhões de dongs por metro quadrado, ou US$ 4.180, o preço médio dos apartamentos vendidos por incorporadoras em Hanói no terceiro trimestre. Nesse patamar, 4 bilhões de dongs cobririam cerca de 37 metros quadrados, antes de quaisquer encargos adicionais. Com 2 bilhões, seriam cerca de 18,5 metros quadrados.

A avaliação mais abrangente da CBRE, que inclui empreendimentos vizinhos, registrou um preço médio pedido mais baixo, de 86 milhões de dongs por metro quadrado, sem incluir imposto sobre valor agregado, taxas de manutenção e descontos. Mesmo nesse nível, um apartamento hipotético de 60 metros quadrados custaria 5,16 bilhões de dongs. A média da empresa para projetos na região central de Hanói foi de 102 milhões de dongs por metro quadrado, elevando o preço da mesma área para 6,12 bilhões.

Apartamentos mais antigos oferecem outra faixa de preços. Imóveis concluídos há cinco a 10 anos, com certificados de propriedade já emitidos, estavam disponíveis por cerca de 51 milhões a 65 milhões de dongs por metro quadrado. Um apartamento hipotético de 60 metros quadrados custaria, portanto, de 3,06 bilhões a 3,9 bilhões de dongs, colocando algumas moradias existentes dentro da faixa de orçamento que vem desaparecendo da oferta de novos imóveis.

Esses cálculos ajudam a explicar por que os compradores estão olhando além dos novos lançamentos. Também mostram que a área do apartamento é tão importante quanto o preço anunciado por metro quadrado.

Indicadores de vendas apontam desaceleração generalizada

A Savills registrou queda trimestral de 26% nas vendas de apartamentos, além do recuo anual de 48%. A Knight Frank registrou 2.960 vendas, uma queda de 40% no trimestre e de 52% no ano, enquanto a CBRE contabilizou mais de 3.900 vendas, com recuos de 33% no trimestre e de 66% no ano.

As empresas acompanham diferentes conjuntos de empreendimentos. A cobertura da CBRE inclui grandes projetos em Van Giang, na província de Hung Yen, fora dos limites administrativos de Hanói. Os dados da empresa mostram que mais da metade da nova oferta no trimestre veio dessa área, o que torna a localização um fator importante nas comparações.

A Avison Young mediu uma taxa de absorção de cerca de 31%, ante 70% a 80% um ano antes. Absorção é a parcela dos apartamentos colocados à venda que encontra compradores em determinado período. Em termos simples, foram vendidos cerca de 31 de cada 100 apartamentos disponíveis, em vez de 70 a 80.

A Knight Frank registrou absorção de 38% da nova oferta e do estoque existente, a menor taxa desde 2024. Os dois indicadores descrevem um mercado em que os imóveis demoram mais para ser vendidos e os compradores estão mais seletivos.

Os preços seguem direções diferentes

A Savills constatou que os preços médios pedidos no mercado primário, ou seja, os valores solicitados pelas incorporadoras, caíram pelo terceiro trimestre consecutivo. A CBRE registrou queda trimestral de 9% e anual de 6% em seu mercado mais amplo, enquanto os preços na região central de Hanói recuaram 6% no trimestre e 3% no ano.

A Avison Young registrou alta trimestral de 1,5% a 2,3%, com desaceleração em relação ao ritmo observado desde o fim de 2025. A Knight Frank calculou o preço médio em US$ 4.349 por metro quadrado, aproximadamente 114 milhões de dongs, uma queda trimestral de 0,15%, mas ainda 25% acima do registrado um ano antes.

A localização e a composição dos apartamentos incluídos em cada conjunto de dados ajudam a explicar a variação. A Avison Young registrou preços de US$ 3.300 a US$ 4.500 por metro quadrado para novos apartamentos caros nas áreas satélites do leste e do oeste, em comparação com US$ 5.500 a US$ 9.800 na região central e na área de West Lake West.

Cao Thi Thanh Huong, vice-diretora de pesquisa e consultoria da Savills Vietnam, atribuiu os altos preços no mercado primário à concentração da nova oferta nas categorias mais caras, enquanto a moradia acessível continua escassa. A constatação do comitê do Conselho Popular de que 78% dos novos apartamentos comerciais eram unidades caras ou de luxo dá base concreta a essa explicação.

Custos de financiamento mantêm compradores à espera

Juros flutuantes de 12% a 15% ao ano são um grande obstáculo para famílias que precisam de empréstimos substanciais. Uma taxa flutuante pode mudar durante o prazo do financiamento, ao contrário de uma taxa fixada por um período acordado.

Como exemplo, um empréstimo de 2 bilhões de dongs com essas taxas geraria de 240 milhões a 300 milhões de dongs em juros ao longo de um ano, se o saldo devedor permanecesse inalterado. Isso equivale a 20 milhões a 25 milhões de dongs mensais apenas em juros, sem contar o pagamento do valor emprestado. As parcelas efetivas dependem do contrato de financiamento e da rapidez com que o saldo devedor diminui.

As incorporadoras responderam com apoio ao financiamento. Segundo a CBRE, algumas oferecem taxas de juros fixas por até cinco anos, inclusive em períodos posteriores à entrega do imóvel. Outros incentivos incluem cronogramas de pagamento mais longos e prazos estendidos antes do início da amortização do principal, o valor originalmente emprestado.

Le Huu Nghia, diretor-geral da Le Thanh Construction and Trading Company Limited, apontou os custos de financiamento e as taxas bancárias de cerca de 15% como grandes pressões sobre os preços dos imóveis. As incorporadoras também pagam juros, e prazos longos para aprovações ou obras acrescentam custos de financiamento, gestão e outros antes que as moradias cheguem ao mercado.

Uma pesquisa com 530 corretores feita pela plataforma imobiliária Batdongsan.com.vn constatou que 63% disseram que os clientes continuavam acompanhando o mercado e avaliando as opções. Cerca de 48% relataram queda superior à metade no volume de transações em relação ao trimestre anterior.

Compradores à vista ganham espaço no mercado de imóveis existentes

Proprietários sob pressão para pagar seus empréstimos estão mais dispostos a negociar. A Avison Young registrou reduções de 8% a 12% em negociações envolvendo alguns vendedores cujo período de carência para amortizar o principal havia terminado. Observações mais amplas apontaram reduções negociadas de 5% a 12% em determinados apartamentos existentes.

A CBRE registrou preços médios pedidos de cerca de 60 milhões de dongs por metro quadrado no mercado secundário, com queda de 5% no trimestre e de 8% no ano. A Savills registrou uma queda trimestral, mas os preços permaneceram acima dos níveis de um ano antes na área coberta por seus dados. A empresa também constatou diferenças entre os preços de incorporadoras e os de revenda de 28% para apartamentos da categoria A e 17% para os da categoria B.

A Batdongsan.com.vn estimou que os apartamentos existentes representaram 54% das transações no trimestre. A procura por moradias para uso próprio correspondeu a 83% da demanda nessa categoria, ante 17% para investimento. Seu índice de preços pedidos de revenda caiu 15% entre o início do ano e setembro, em comparação com 9% para apartamentos vendidos por incorporadoras.

A Avison Young, empresa de serviços imobiliários que acompanha o comportamento de compra, descreveu uma mudança em relação às aquisições apressadas motivadas pela alta dos preços:

"Os compradores de imóveis abandonaram deliberadamente a vontade de correr atrás dos preços em alta e passaram a fazer cálculos cuidadosos e buscar valor real", afirmou a Avison Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, diretor de serviços residenciais da CBRE Vietnam, espera que as incorporadoras dependam bastante de incentivos, em vez de reduções generalizadas nos preços anunciados. Ele previu descontos de 8% a 15% para pagamentos antecipados e disse que o valor combinado dos incentivos poderia deixar os preços efetivos das transações de 7% a 12% abaixo dos preços iniciais de tabela. Os compradores que podem pagar rapidamente estão em melhor posição para aproveitar esses descontos.

Novos empreendimentos avançam para áreas mais distantes

A Avison Young contabilizou mais de 3.200 novos apartamentos no terceiro trimestre, elevando para quase 11.500 o estoque total de imóveis no mercado primário. Mais de 80% da nova oferta estava nas categorias caras e de luxo, principalmente nas áreas leste e oeste.

A CBRE contabilizou cerca de 6.200 lançamentos em seu mercado mais amplo, uma queda de 28% no trimestre e de 40% no ano. Van Giang respondeu por mais da metade desses lançamentos e por cerca de 40% do total nos primeiros nove meses.

Ao longo desses nove meses, a CBRE registrou aproximadamente 22.820 lançamentos, alta de 8% em relação a 2025 e de 20% em relação a 2024. A retração trimestral veio, portanto, após um período mais longo de aumento da oferta. Algumas incorporadoras adiaram lançamentos com a queda nas vendas.

A categoria B da Savills representou 73% das vendas de apartamentos no trimestre. A classificação da empresa difere das faixas de preço usadas por outras companhias, que descrevem a maior parte do novo estoque como cara. Em todas essas métricas, o problema central continua sendo a oferta limitada dos imóveis mais baratos.

Infraestrutura atrai projetos, mas vendas continuam lentas

A oferta de villas e sobrados em Hanói aumentou 5% em relação ao ano anterior, segundo a avaliação da Savills. Os projetos estavam se posicionando nas proximidades da Linha 5 do metrô, do Parque Tecnológico de Hoa Lac e da área planejada para o estádio VinFast–Trong Dong.

Os compradores continuaram cautelosos em relação às diretrizes de planejamento urbano e aos custos dos empréstimos. A Savills registrou preços elevados no mercado primário e aumentos anuais nos preços de revenda de villas e sobrados. A cobertura da CBRE registrou pouco mais de 500 vendas, o equivalente a cerca de 30% da nova oferta, e preços médios pedidos de revenda de 183 milhões de dongs por metro quadrado de terreno, com queda de 6% no trimestre e de 4% no ano.

O comitê do Conselho Popular relacionou cada vez mais os valores dos imóveis à atividade econômica local e ao avanço efetivo da infraestrutura. Seu monitoramento também identificou procedimentos de investimento demorados, dificuldades na liberação de terrenos, problemas na avaliação de terras e coordenação inconsistente entre órgãos públicos.

Esses atrasos afetam tanto os custos das moradias quanto os prazos de entrega. Os projetos podem acumular despesas de financiamento e gestão enquanto aguardam aprovações, dificultando a chegada de imóveis mais baratos ao mercado.

Planos de habitação social passam por teste de execução

Hanói aprovou 158 projetos de habitação social e moradias para as forças armadas, que somam cerca de 139 mil apartamentos, segundo o comitê do Conselho Popular. Isso representa 11 projetos a mais e aproximadamente 7 mil apartamentos a mais do que os números registrados no fim de julho de 2026.

O comitê também registrou o início das obras de 33 projetos de habitação social, com cerca de 30 mil apartamentos, ao longo do ano, superando a meta estabelecida para o início das construções. No entanto, em uma reunião nacional sobre políticas habitacionais realizada em 13 de outubro, o Ministério da Construção incluiu Hanói entre seis localidades consideradas improváveis de cumprir suas metas de habitação social. Os números abrangem diferentes etapas da execução: aprovações e início das obras vêm antes de as moradias concluídas ficarem disponíveis.

Na reunião, o vice-primeiro-ministro permanente Pham Gia Tuc pediu que os projetos paralisados fossem destravados e que mais moradias tivessem preços compatíveis com a renda da população. O vice-ministro da Construção Nguyen Van Sinh disse que cerca de 5.012 projetos imobiliários em todo o país ainda enfrentavam obstáculos, enquanto os estoques em 27 localidades que apresentaram dados somavam aproximadamente 51.950 unidades e lotes.

O comitê do Conselho Popular também identificou riscos relacionados à captação antecipada de recursos, ao uso indevido do dinheiro dos clientes, a projetos hipotecados e a atrasos na entrega ou na emissão de certificados de propriedade. O órgão propôs um compartilhamento mais estreito de registros de cartórios, impostos e terrenos para sinalizar transações declaradas por valores excepcionalmente baixos, uma prática que reduz a arrecadação de impostos e distorce os dados de preços.

O que vem pela frente para os compradores

Do Thi Thu Hang, diretora sênior de pesquisa e consultoria da Savills Hanoi, disse que a demanda real por moradias continuava sustentada pela urbanização, pelo aumento da renda e pela melhoria da infraestrutura, apesar da pressão sobre a capacidade de compra. Os próximos marcos de oferta vão do último trimestre de 2026 ao fim da década:

• Quarto trimestre de 2026: a Savills prevê cerca de 7 mil lançamentos de apartamentos em 11 novos projetos.
• Até o fim de 2027: a Knight Frank prevê aproximadamente 35 mil apartamentos adicionais, mais de um terço deles nas áreas ocidentais.
• 2027: Hanói prevê 27 projetos de habitação social, com 28.696 apartamentos.
• 2028–2030: os planos de habitação social da cidade incluem 101 projetos, com aproximadamente 86.216 apartamentos.

A faixa de preços dos lançamentos previstos para o quarto trimestre não foi especificada. Para famílias com orçamento de 2 bilhões a 4 bilhões de dongs, as oportunidades imediatas devem estar sobretudo em alguns apartamentos existentes e em vendas negociadas, enquanto o acesso à habitação social depende dos critérios de elegibilidade e da execução dos projetos.

Nguyen Hoai An, diretor sênior da CBRE Hanoi, descreveu o mercado como em reequilíbrio após cerca de dois anos de crescimento contínuo. Para os compradores, a mudança prática é ter mais tempo para comparar imóveis e negociar. Para incorporadoras e autoridades, o teste é saber se a próxima onda de oferta chegará às famílias que hoje não conseguem pagar pelos imóveis disponíveis.

Principais pontos

• A Savills registrou queda anual de 48% nas vendas de apartamentos em Hanói e recuo de 51% na nova oferta no terceiro trimestre de 2026.
• Imóveis com preços de 2 bilhões a 4 bilhões de dongs tornaram-se extremamente escassos entre os novos lançamentos.
• Apartamentos caros e de luxo representaram 78% da nova oferta comercial no primeiro semestre de 2026, segundo o comitê do Conselho Popular.
• Juros flutuantes de 12% a 15% continuam limitando os compradores que precisam de empréstimos.
• Alguns proprietários de imóveis existentes aceitaram reduções negociadas de 8% a 12%, favorecendo compradores com dinheiro disponível.
• Há expectativa de cerca de 7 mil lançamentos de apartamentos no quarto trimestre, além de uma carteira maior de projetos de habitação social para os anos seguintes.