Shenzhen endurece regras para venda antecipada de imóveis enquanto sete cidades chinesas avançam para a venda de imóveis prontos

Construtoras devem concluir a estrutura do telhado antes de vender imóveis na planta

Shenzhen introduziu regras para a venda de imóveis em 15 de outubro de 2026, exigindo que edifícios residenciais em terrenos de novos empreendimentos anunciados atinjam a conclusão estrutural antes que as construtoras possam solicitar autorização para vender apartamentos na planta. A cidade estabeleceu um critério preciso: o concreto da estrutura do telhado de cada edifício oferecido para venda na planta deve ter sido concretado.

As construtoras também devem apresentar um registro de aceitação da qualidade da estrutura principal, assinado e carimbado pelo proprietário do projeto, pelo projetista, pela empreiteira e pelo fiscal da obra. A exigência se aplica a empreendimentos imobiliários comerciais cujos anúncios de transferência dos direitos de uso de terrenos estatais tenham sido publicados após 28 de agosto de 2026.

As medidas antecipam mais etapas da obra em relação ao momento em que as construtoras podem receber dinheiro dos compradores. Shenzhen também está dando prioridade à venda de imóveis prontos, limitando, em geral, os depósitos de reserva a 3% do preço de compra e submetendo os recursos dos empreendimentos a um sistema administrado por um banco designado.

A secretaria de Habitação e Construção de Shenzhen, a secretaria de Planejamento e Recursos Naturais e o escritório de Shenzhen da Administração Nacional de Regulação Financeira emitiram em conjunto o parecer de implementação. Ele entrou em vigor em 15 de outubro.

Hangzhou publicou suas próprias regras no mesmo dia, elevando para sete o número de grandes cidades com planos de implementação: Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin e Hangzhou. Agora, todas as quatro cidades chinesas de primeira linha têm regras detalhadas para a reforma.

Para os compradores, a mudança prática é simples. As construtoras precisam avançar mais na obra antes de oferecer apartamentos na planta, enquanto a venda de imóveis prontos dá aos compradores mais oportunidades de inspecionar o que estão adquirindo. Para as construtoras, mais recursos precisam permanecer comprometidos com a obra por mais tempo antes que a receita das vendas fique disponível.

O que a conclusão da estrutura do telhado significa para o comprador

A exigência de concretagem do telhado em Shenzhen dá um significado mensurável à expressão conclusão da estrutura no topo do edifício. Para obter uma licença de venda na planta, a construtora deve comprovar que a estrutura principal do edifício em questão chegou ao telhado e que a documentação exigida de aceitação da qualidade foi concluída.

Um edifício nessa etapa ainda precisa de mais obras antes que os moradores possam se mudar. A construção dos interiores, as instalações, os elevadores, as áreas comuns e os procedimentos de conclusão podem ocorrer depois que a estrutura estiver pronta. Portanto, quem compra na planta ainda precisa esperar, embora a obra tenha de estar mais avançada quando as vendas começam.

A venda de imóveis prontos ocorre em uma etapa posterior. Shenzhen exige o primeiro registro imobiliário do imóvel antes que ele possa ser vendido como pronto. Esse é o registro inicial do imóvel concluído no cadastro imobiliário oficial.

Os novos projetos em terrenos terão prioridade para a venda de imóveis prontos. Quando o anúncio de transferência do terreno exigir expressamente essa modalidade de venda, a construtora deverá segui-la. A venda na planta continuará sendo uma opção para os projetos elegíveis, sujeita ao novo limite mínimo de avanço da obra e aos controles financeiros.

Quais projetos têm prazo para se adaptar?

O dia 28 de agosto é a data divisória, mas a situação de cada projeto depende dos documentos do terreno e do planejamento. Shenzhen permitirá que empreendimentos mais antigos continuem seguindo as regras anteriores em circunstâncias específicas, em vez de alterar todos os projetos de uma só vez.

Projetos que já tinham obtido uma licença de planejamento de engenharia de construção em 28 de agosto ou antes poderão seguir a política anterior de venda na planta. A licença de planejamento estabelece o plano de desenvolvimento aprovado e é diferente da licença de construção, que autoriza a execução da obra.

Em geral, as construtoras que adquiriram terrenos, mas ainda não obtiveram a licença de planejamento, estão sujeitas às novas exigências. No entanto, projetos elegíveis podem concluir o cadastro exigido e continuar vendendo na planta sob as condições antigas até o fim de 2027.

Shenzhen deixou para estudos posteriores regras específicas para certos projetos de reurbanização mais antigos. Eles incluem projetos históricos de renovação de áreas urbanas antigas, fábricas e vilas, frequentemente agrupados na China sob o termo três áreas antigas.

As principais datas são:

• 28 de agosto de 2026: Data divisória entre projetos novos e existentes no âmbito da reforma.
• 18 de setembro de 2026: O Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano e Rural descreveu, em uma coletiva de imprensa, um mercado imobiliário cada vez mais centrado no estoque de imóveis existentes.
• 15 de outubro de 2026: O parecer de implementação de Shenzhen entrou em vigor, e Hangzhou também publicou suas regras.
• 31 de dezembro de 2027: Prazo de transição para projetos elegíveis em Shenzhen cujos terrenos já haviam sido adquiridos, mas que ainda não tinham licença de planejamento na data divisória.
• 31 de dezembro de 2028: Prazo de transição mais longo disponível para projetos históricos elegíveis em Hangzhou e Wuhan.

Como funciona o depósito de 3%

Em Shenzhen, as construtoras que pretendem vender imóveis prontos podem cobrar depósitos de reserva após obter uma licença de construção, desde que cumpram os procedimentos exigidos e passem por uma avaliação do risco de entrega. Em geral, o depósito é limitado a 3% do preço total de compra.

O depósito de reserva permite que o comprador se comprometa com uma compra futura antes que o imóvel chegue à etapa de venda como pronto. Pelas novas regras, os depósitos devem ser destinados a contas regulamentadas, mantendo o dinheiro dentro do sistema financeiro supervisionado do empreendimento.

Os compradores podem rescindir seus contratos de depósito caso as construtoras não entreguem os imóveis no prazo. As construtoras devem devolver os depósitos e arcar com as responsabilidades previstas nos contratos. Assim, os prazos de entrega e as obrigações contratuais continuam sendo elementos centrais do acordo entre comprador e construtora.

O percentual de Shenzhen é igual ao de Xangai: 3%. Pequim estabelece um limite de 1%, enquanto Guangzhou, Wuhan, Tianjin e Hangzhou permitem até 5%. Esses valores se referem a depósitos de reserva, um pagamento diferente da entrada de um financiamento imobiliário.

Sun Hongmei, analista sênior da divisão de Shenzhen da Academia de Índices da China, disse que a abordagem de Shenzhen equilibra os planos de venda das construtoras com a proteção dos recursos dos compradores. O limite para depósitos fica entre o teto mais restritivo de Pequim e a proporção maior permitida em Guangzhou.

Um banco supervisionará os recursos do projeto

Shenzhen está introduzindo um sistema de banco líder, no qual todos os recursos do projeto entram em uma estrutura de conta unificada e permanecem sujeitos a um processo de pagamentos supervisionado. O objetivo é garantir que o dinheiro relacionado a um empreendimento habitacional seja destinado a esse empreendimento.

As autoridades distritais de habitação farão a supervisão administrativa, enquanto o centro municipal do fundo de previdência habitacional ficará responsável pela supervisão operacional por meio de contas regulamentadas específicas. Na China, o sistema de fundo de previdência habitacional normalmente administra a poupança habitacional vinculada ao emprego e os empréstimos relacionados; nesse arranjo, o centro também desempenha uma função específica de supervisão dos recursos.

A reforma mais ampla vincula a liberação de financiamentos imobiliários ao registro dos documentos de conclusão da obra. Liu Shui, diretor de pesquisa empresarial da Academia de Índices da China, apontou essa exigência, o limite maior para a venda na planta e a prioridade para a venda de imóveis prontos como elementos comuns às sete cidades.

Para as construtoras, mudam tanto o momento de uma venda quanto o prazo para dispor do dinheiro. A obra precisa avançar mais para que o projeto se qualifique para venda na planta, os recursos do empreendimento continuam sob supervisão e o dinheiro do financiamento chega em uma etapa posterior. Assim, o financiamento da construção e o capital próprio das construtoras precisam sustentar uma parcela maior do processo de construção.

Parcelamento do terreno oferece alívio, com uma condição clara

Shenzhen permite que as construtoras parcelem os pagamentos por terrenos residenciais recém-transferidos. Elas devem pagar 50% em até 30 dias, e o saldo geralmente vence em até um ano. Projetos especiais podem receber uma prorrogação para dois anos.

O pagamento integral continua sendo uma condição para o registro inicial do terreno e a emissão da primeira licença de venda na planta. A construtora pode parcelar o custo inicial da aquisição do terreno, mas precisa quitar o preço antes de alcançar essa etapa de venda.

Hangzhou permite o pagamento de pelo menos 50% em até 30 dias e o restante em até dois anos, sem juros. Pequim também permite que o saldo seja pago em até dois anos. Shenzhen, Xangai, Guangzhou, Wuhan e Tianjin geralmente adotam um prazo de um ano, com possibilidade de mais um ano após aprovação.

Sun disse que o parcelamento em Shenzhen reduz parte da pressão financeira inicial, enquanto a exigência de pagamento integral para obter a autorização de venda na planta torna o sistema mais restritivo do que o de Pequim. As construtoras precisam planejar em conjunto os pagamentos do terreno, os gastos com a obra e a data prevista para as vendas.

Por que as construtoras aceleraram os lançamentos

As construtoras de Shenzhen aceleraram a obtenção de licenças de venda na planta perto da data divisória da reforma. A plataforma de informações imobiliárias de Shenzhen registrou 27 empreendimentos residenciais que receberam licenças entre 28 de agosto e 10 de outubro, ante sete entre 1º de julho e 27 de agosto.

O período posterior foi mais curto, mas o total foi quase quatro vezes maior: 27 empreendimentos, contra sete. As construtoras estavam levando mais projetos à etapa de venda na planta enquanto a cidade preparava regras detalhadas para a transição.

O mercado iniciou essa mudança com um estoque relativamente modesto de imóveis novos. Wu Rui, diretor-gerente para o sul da China na Savills, estimou que o estoque de imóveis novos em Shenzhen era de pouco mais de 22 mil unidades no fim de junho de 2026, com um período de absorção de 13,1 meses.

O período de absorção estima quanto tempo seria necessário para vender esse estoque no ritmo de vendas usado no cálculo. Wu disse que um aumento mais lento da oferta com a venda de imóveis prontos poderia ajudar a equilibrar oferta e demanda e sustentar a estabilidade dos preços no curto prazo.

O centro de pesquisa da Centaline Shenzhen calculou que os imóveis prontos representaram 41% das vendas de imóveis novos entre janeiro e setembro de 2026, quase o dobro da proporção registrada em 2024. O centro previu que a parcela poderia superar metade nos um a dois anos seguintes. Uma mudança para mais de 50% representaria um aumento superior a nove pontos percentuais em relação aos 41% informados.

Hangzhou mostra como a mesma reforma pode funcionar de formas diferentes

Hangzhou e Shenzhen compartilham a direção geral da reforma, mas diferem nas etapas necessárias para vender um imóvel pronto. Shenzhen exige o primeiro registro imobiliário. Hangzhou permite o registro da venda de imóveis prontos após o registro da conclusão da obra e quando as instalações de apoio atendem aos padrões exigidos.

Hangzhou também permite que as construtoras escolham entre venda na planta e venda de imóveis prontos, a menos que o anúncio do terreno exija especificamente a venda de imóveis prontos. O prazo de transição mais longo para projetos históricos elegíveis vai até o fim de 2028, assim como em Wuhan.

Para imóveis totalmente acabados, Hangzhou permite registros separados de conclusão para a etapa da construção ainda inacabada e para a etapa de decoração interna. Isso separa duas partes do processo de conclusão que, de outro modo, seriam tratadas em conjunto.

Yan Yuejin, analista do setor imobiliário citado em avaliações da reforma, estimou que o arranjo poderia reduzir em mais de seis meses o prazo pertinente de tramitação e retorno dos recursos. A estimativa diz respeito ao processamento desses projetos, e o benefício depende de como os procedimentos em etapas forem aplicados.

Wuhan oferece outro tipo de flexibilidade. A cidade permite que garantias bancárias elegíveis substituam até 30% dos recursos regulamentados, mantendo o mínimo de 70% necessário para proteger a entrega dos imóveis. Uma garantia bancária é uma promessa do banco de pagar caso a construtora não cumpra a obrigação coberta, permitindo a liberação de parte do dinheiro sem eliminar a garantia financeira.

Quem consegue financiar uma espera mais longa?

Liu Shui estima que a venda de imóveis prontos pode prolongar em cerca de um a dois anos o tempo que as construtoras levam para recuperar os recursos investidos nos projetos, em comparação com a venda tradicional na planta. Isso aumenta o período em que os gastos com a construção precisam ser sustentados por capital próprio e empréstimos.

Liu, diretor de pesquisa empresarial da Academia de Índices da China, descreveu a mudança em comentários traduzidos:

A política de reforma do sistema de venda de imóveis comerciais, introduzida em 28 de agosto, reestruturou de forma sistemática o sistema chinês de venda de imóveis comerciais e mudará gradualmente o modelo de desenvolvimento anterior, que dependia dos recursos obtidos com vendas na planta e buscava uma rápida rotatividade.

Ren He, analista da Guosen Securities, disse que a venda de imóveis prontos pode reduzir a taxa interna de retorno das construtoras, uma medida que considera tanto o lucro do investimento quanto a rapidez com que ele é obtido. Com isso, as construtoras podem buscar margens de lucro maiores nos projetos ao decidir quanto pagar pelos terrenos.

Qi Dong, analista da Kaiyuan Securities, disse que as construtoras precisarão fazer previsões de preços de imóveis e velocidade de vendas para períodos mais longos. Yuan Wenbo, analista da China International Capital Corporation, disse que empresas com finanças mais sólidas e posições melhores em cidades centrais podem obter vantagem competitiva.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais de Guangdong, considera que Shenzhen está relativamente bem posicionada para administrar a transição. Ele citou vendas anuais de cerca de 30 mil imóveis novos, a participação expressiva das transações de imóveis existentes, o número relativamente baixo de projetos em desenvolvimento e a supervisão já rigorosa das vendas na planta.

Wu Rui espera que a qualidade de cada empreendimento ganhe mais importância com o tempo. Imóveis em boas localizações e com características atraentes podem continuar atraindo compradores, enquanto projetos menos competitivos correm o risco de ficar sem vender após a conclusão. Nesse caso, as construtoras arcam tanto com os custos da obra quanto com o custo de esperar por um comprador.

Principais pontos

• As regras de Shenzhen entraram em vigor em 15 de outubro de 2026, quando a reforma chegou a sete grandes cidades.
• Os novos projetos elegíveis devem concluir a concretagem da estrutura do telhado e apresentar registros de qualidade estrutural antes de solicitar licenças de venda na planta.
• Os depósitos de reserva para imóveis prontos são, em geral, limitados a 3% e devem ser destinados a contas regulamentadas.
• Projetos antigos elegíveis em Shenzhen podem seguir as condições anteriores de venda na planta até o fim de 2027.
• As construtoras podem parcelar o pagamento dos terrenos, mas precisam quitá-lo integralmente antes da primeira licença de venda na planta.
• Shenzhen registrou 27 empreendimentos residenciais que obtiveram licenças de venda na planta entre 28 de agosto e 10 de outubro, ante sete no período anterior.
• Os imóveis prontos representaram 41% das vendas de imóveis novos em Shenzhen nos primeiros nove meses de 2026.