Cazaquistão avalia reduzir entrada de financiamentos imobiliários enquanto compradores e construtoras enfrentam pressões

Redução da entrada está em discussão, enquanto os custos de moradia continuam pressionados

O Cazaquistão avalia reduzir os pagamentos iniciais exigidos em programas habitacionais enquanto o governo trabalha para concluir 20,4 milhões de metros quadrados de moradias até o fim de 2026. O primeiro-ministro Olzhas Bektenov instruiu a Agência de Regulação e Desenvolvimento do Mercado Financeiro e o Ministério da Indústria e da Construção a preparar propostas. A determinação foi divulgada em 13 e 14 de outubro.

Uma reportagem publicada em 13 de outubro de 2026, às 17h57, afirma que a instrução exige que a Agência de Regulação e Desenvolvimento do Mercado Financeiro, juntamente com o Ministério da Indústria, "elabore propostas adicionais para introduzir mecanismos de redução do valor da entrada". Essa formulação é uma tradução da reportagem; as fontes fornecidas não incluem a instrução oficial nem um prazo para a apresentação das propostas.

A possível mudança busca enfrentar um obstáculo específico: mesmo um financiamento imobiliário subsidiado pode exigir vários milhões de tenge antes de o comprador receber as chaves. Em um apartamento que custa 20 milhões de tenge, uma entrada de 10% significa conseguir 2 milhões de tenge. Uma exigência de 20% dobra esse valor para 4 milhões de tenge.

A incorporadora e especialista em construção e reforma Dilyara Seitnurova afirma que a demanda por moradias foi limitada pelas dificuldades de financiamento, e não desapareceu. Ela apoia a redução das entradas, mas alerta que os compradores também precisam ter acesso a empréstimos acessíveis e que as incorporadoras precisam de financiamento suficiente para concluir seus projetos.

Sua avaliação reúne três pressões: uma alíquota mais alta do imposto sobre valor agregado, regras mais rígidas para o dinheiro arrecadado de compradores durante a construção e restrições ao acesso à poupança previdenciária. Cada uma afeta uma etapa diferente da mesma transação, do preço do apartamento ao dinheiro que uma família pode usar para comprá-lo.

O governo pediu propostas, mas não anunciou uma nova exigência de entrada. Não foram divulgados um percentual substituto, uma data de implementação nem um prazo para a apresentação das propostas. Para quem pretende comprar um imóvel, por enquanto, os requisitos atuais dos programas continuam determinando quanto é preciso economizar.

Quanto os compradores precisam pagar atualmente

As regras oficiais do programa Nauryz, do Otbasy Bank, exigem entrada mínima de 20% do valor do empréstimo, ou de 10% do valor do empréstimo na compra de um imóvel novo com acabamento concluído. O programa 5-10-20 também exige uma entrada mínima de 10%.

A entrada é a parte do preço de compra do imóvel que o comprador paga antecipadamente. O financiamento cobre a parcela financiada, que o mutuário paga ao longo do tempo com juros. Reduzir a entrada diminui o valor que precisa ser economizado no início, mas aumenta o montante financiado se o preço e as demais condições do empréstimo permanecerem iguais.

Para um imóvel que custa 20 milhões de tenge, passar de uma entrada de 20% para 10% reduziria o valor inicial de 4 milhões para 2 milhões de tenge. A parcela financiada aumentaria de 16 milhões para 18 milhões de tenge. Este é um exemplo com os percentuais atuais, não uma proposta anunciada pelo governo.

Esses exemplos com base no preço de compra não são cálculos da entrada exigida pelo Nauryz: as regras oficiais do programa expressam o mínimo como percentual do valor do empréstimo.

A renda familiar continua sendo determinante para saber se essa mudança ajudará. Uma família pode conseguir juntar uma entrada menor e ainda assim ter dificuldade para pagar as prestações mensais. Portanto, entradas menores e parcelas acessíveis atendem a necessidades diferentes da compra: uma ajuda a família a entrar no programa, enquanto a outra determina se ela conseguirá continuar pagando.

Governo quer moradias prontas para morar, não apenas edifícios concluídos

Bektenov definiu a entrega dos 20,4 milhões de metros quadrados planejados como uma prioridade da construção civil. Suas instruções também tratam das condições em que essas moradias serão entregues aos moradores.

O primeiro-ministro Olzhas Bektenov afirmou que as moradias devem estar prontas para uso, com infraestrutura e comodidades incluídas:

"Ao mesmo tempo, as moradias devem estar totalmente concluídas e equipadas com a infraestrutura e as comodidades necessárias", afirmou Bektenov.

Os akimats regionais, autoridades executivas locais, receberam a orientação de preparar os terrenos com antecedência e acelerar as obras de infraestrutura. Entre os requisitos mencionados estão água, aquecimento, eletricidade, acesso por vias e paisagismo. Esses serviços determinam se uma família realmente poderá se mudar para um edifício concluído.

A relação com a política de financiamento imobiliário é prática. O comprador precisa tanto de condições de compra viáveis quanto de uma moradia habitável. As incorporadoras também dependem de ligações oportunas às redes de serviços públicos e de terrenos preparados para entregar seus projetos. As instruções do governo colocam o financiamento e a prontidão das obras na mesma agenda.

Por que o crescimento da construção pode coexistir com a baixa demanda por moradias

A economia do Cazaquistão cresceu 4,2% nos nove meses mencionados na cobertura da reunião do governo, enquanto a construção civil avançou 11,5%. Com base nesses dois números, o setor cresceu cerca de 2,7 vezes mais rápido que a economia.

Seitnurova afirma que grandes projetos de infraestrutura do governo ajudam a sustentar a atividade da construção, mesmo com incorporadoras residenciais privadas e famílias enfrentando dificuldades de financiamento. Ela cita um plano de infraestrutura de US$ 90 bilhões até 2029, além da meta de conclusão das moradias.

Os dados da construção medem um conjunto de atividades mais amplo que as compras de imóveis. Os gastos com infraestrutura podem manter as construtoras ocupadas enquanto as famílias não conseguem juntar o valor da entrada ou se qualificar para um financiamento imobiliário. A construção de moradias privadas depende mais diretamente do poder de compra das famílias e do financiamento disponível para as empresas responsáveis pelas obras.

As estimativas de Seitnurova para o setor descrevem um mercado privado muito mais restrito. Ela afirma que a oferta legal de moradias caiu quase pela metade, que cerca de 12% das empresas retomaram as operações no primeiro trimestre e que até 70% das transações do mercado são feitas à vista. Ela identifica esses números como estimativas do setor, e não estatísticas oficiais.

Na avaliação dela, o acesso limitado a financiamentos imobiliários está restringindo as compras, enquanto a oferta de moradias diminui. A estimativa sobre as transações à vista é especialmente relevante para a política proposta: reduzir as entradas atenderia compradores que precisam de um empréstimo para concluir uma compra, e não aqueles que podem pagar o preço integral com recursos próprios.

Mudanças tributárias podem dificultar a formação da entrada

Seitnurova aponta também o aumento do imposto sobre valor agregado para 16% em 2026 como outra fonte de pressão e observa que as vendas de imóveis antes eram isentas. O imposto sobre valor agregado, geralmente chamado de IVA, incide sobre vendas tributáveis.

Ela afirma que as incorporadoras esperam aumentos de preços de 14% a 20% em razão da carga tributária mais alta, com os principais efeitos provavelmente em 2027 e 2028. Esses percentuais são projeções mencionadas por Seitnurova, e não um aumento anunciado nos preços dos apartamentos.

O valor da entrada depende tanto do percentual exigido quanto do preço do imóvel. Aplicar os aumentos de preço previstos por ela ao exemplo de 20 milhões de tenge resulta em um preço de 22,8 milhões a 24 milhões de tenge. Com uma exigência de entrada de 10%, o comprador precisaria de 2,28 milhões a 2,4 milhões de tenge, ante 2 milhões antes do aumento.

Com uma exigência de 20%, a mesma entrada ilustrativa subiria de 4 milhões de tenge para um valor entre 4,56 milhões e 4,8 milhões. Uma redução do percentual exigido poderia aliviar esse encargo, enquanto a alta dos preços teria efeito oposto. O benefício final para os compradores dependeria dos dois fatores.

Garantias para construtoras e acesso a recursos para as obras

Seitnurova também menciona o novo Código da Construção e as regras para o dinheiro arrecadado de cidadãos por meio de contratos de participação imobiliária. Esses acordos permitem que um comprador pague por um imóvel enquanto ele está sendo construído, o que torna o andamento e a conclusão da obra especialmente importantes para o comprador.

Ela afirma que o código permite que as incorporadoras arrecadem dinheiro dos cidadãos por meio desses contratos somente quando há garantias estatais. Na avaliação dela, obter as garantias exigidas cria dificuldades para pequenas e médias empresas e pode reduzir a oferta de moradias acessíveis.

As garantias têm o objetivo de proteger os compradores que comprometem dinheiro antes da conclusão das obras. A preocupação de Seitnurova é como exigências mais rígidas interagem com o financiamento disponível para as construtoras. Se as empresas perderem acesso aos recursos dos compradores sem conseguir outra fonte de financiamento para as obras, alerta ela, os projetos poderão ser paralisados.

Ela defende que a regulação seja coordenada com medidas de apoio às compras. O alerta diz respeito aos dois lados da transação imobiliária: as famílias precisam de uma forma viável de comprar, e as incorporadoras precisam dos recursos para concluir o que vendem. Segundo ela, projetos paralisados podem deixar ainda mais compradores sem os imóveis pelos quais pagaram.

A poupança previdenciária é outra parte da equação da entrada

Os saques do Fundo Unificado de Pensão Acumulativa do Cazaquistão têm sido uma importante fonte para pagar entradas de imóveis, segundo Seitnurova. Ela afirma que o volume de saques aumentou 83% em 2025, o que mostra a importância que o acesso a essas economias havia adquirido para a compra de moradias.

As regras para saques da previdência usam limites mínimos de suficiência, que determinam quanto uma pessoa deve manter na conta previdenciária. O aumento desse limite pode deixar menos dinheiro disponível para saque destinado à compra de moradia, mesmo que o saldo da conta não tenha mudado.

Seitnurova cita 52 solicitações de melhoria habitacional atendidas pelo fundo entre 5 e 10 de junho após o aumento dos limites. Ela apresenta esse número como um indicativo de que o acesso à poupança previdenciária ficou mais restrito. O exemplo contabiliza as solicitações atendidas durante esse curto período; o número mais amplo de saques mede uma variação de volume ao longo de um ano.

Para uma família que planeja usar dinheiro da previdência para pagar a entrada, regras de saque mais rígidas podem aumentar o valor que precisará obter de outra forma. Uma entrada menor no financiamento imobiliário poderia aliviar parcialmente o problema, embora o mutuário ainda precisasse atender aos critérios de elegibilidade e às exigências de pagamento do programa.

Também foi informado que os microcréditos a famílias chegaram a 1,4 trilhão de tenge. Em geral, os microcréditos têm valores menores que os financiamentos imobiliários, e esse número complementa o quadro do endividamento familiar mencionado junto com a determinação sobre moradias. A tarefa do governo é ampliar o acesso ao financiamento habitacional levando em conta a capacidade das famílias de pagar.

Proposta de padrão de qualidade vai além das grandes cidades

O deputado Maksut Nasibulov defendeu, em sessão plenária do Kurultai, a criação de um padrão mínimo unificado de qualidade habitacional. A proposta abrange moradias construídas com recursos públicos e com outras fontes de financiamento, ampliando a discussão dos custos de compra para o entorno que os moradores terão.

Nasibulov quer que os projetos habitacionais incluam iluminação, caminhos para pedestres, paisagismo, playgrounds, áreas esportivas e espaços de convivência. Ele também destacou locais adequados para idosos e pessoas com deficiência e afirmou que essas necessidades estão sendo ignoradas, sobretudo em centros distritais e vilarejos.

O deputado propôs fiscalizar moradias públicas já construídas, comparando as exigências dos documentos de projeto e orçamento com o que foi efetivamente realizado. Isso colocaria o foco em verificar se as instalações prometidas foram entregues, e não apenas se o edifício foi inaugurado.

Nasibulov afirmou que o padrão deve valer também fora de Astana e das capitais regionais, levando em conta as necessidades de cada localidade. A proposta está alinhada à instrução de Bektenov para que as novas moradias sejam entregues com infraestrutura e comodidades: ter acesso a um financiamento imobiliário é apenas uma parte da obtenção de uma moradia adequada à vida cotidiana.

As datas que influenciam o debate sobre moradia

A proposta sobre as entradas se soma a mudanças e metas que se estendem por vários anos. Essa sequência ajuda a explicar por que Seitnurova pede que as autoridades considerem em conjunto o financiamento aos compradores e às construtoras.

• 2025: Segundo Seitnurova, o volume de saques da previdência aumentou 83%, e a poupança previdenciária era uma importante fonte para pagar entradas de imóveis.
• 2026: A alíquota do IVA sobe para 16%, uma mudança tributária que Seitnurova aponta como fonte de pressão futura sobre os preços.
• 13 e 14 de outubro de 2026: Foi divulgada a instrução de Bektenov para preparar propostas de redução das entradas em programas habitacionais.
• Fim de 2026: O governo pretende concluir 20,4 milhões de metros quadrados de moradias com serviços públicos e comodidades disponíveis.
• 2027 e 2028: Seitnurova espera que os principais efeitos da carga tributária mais alta sobre os preços das moradias apareçam nesse período.
• Até 2029: O plano de infraestrutura de US$ 90 bilhões citado por Seitnurova se estende até esse ano.

Para os compradores, a decisão mais imediata é se as mudanças propostas na entrada tornarão o pagamento inicial mais acessível. Para as construtoras, o acesso ao financiamento e a preparação da infraestrutura ajudarão a determinar quantas moradias chegarão ao mercado. O argumento central de Seitnurova é que o apoio à demanda deve vir acompanhado de medidas para manter as obras em andamento.

Pontos principais

• Bektenov pediu propostas para reduzir as entradas dos programas habitacionais; um novo percentual e uma data para início não foram anunciados.
• O valor mínimo oficial da entrada no Nauryz é de 20% do montante do empréstimo, ou 10% para imóveis novos com acabamento concluído.
• O governo pretende concluir 20,4 milhões de metros quadrados de moradias até o fim de 2026, com infraestrutura e comodidades disponíveis.
• Seitnurova alerta que os custos tributários, as restrições ao financiamento das incorporadoras e o menor acesso à poupança previdenciária podem pressionar os preços e a oferta.
• As estimativas dela sobre a redução da oferta legal e a frequência de compras à vista são avaliações do setor, não estatísticas oficiais.
• Nasibulov propõe requisitos mínimos de qualidade habitacional para cidades, centros distritais e vilarejos.